龔靜靜

【摘要】房地產(chǎn)投資是一項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)和收益共同存在的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。房地產(chǎn)投資過(guò)程中會(huì)存在許多的不確定因素，會(huì)帶來(lái)一定風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資中，投資者在進(jìn)行投資項(xiàng)目和投資機(jī)會(huì)的選擇時(shí)，需要提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，了解房地產(chǎn)在投資過(guò)程中遇到的風(fēng)險(xiǎn)，盡量規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，提高收益。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 投資風(fēng)險(xiǎn) 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

投資風(fēng)險(xiǎn)就是指在投資過(guò)程中蒙受的經(jīng)濟(jì)損失。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)指的是各種不確定因素導(dǎo)致房地產(chǎn)投資取得的實(shí)際收益與預(yù)期收益之間存在較大差距，情況嚴(yán)重時(shí)，可能會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)投資蒙受損失，甚至導(dǎo)致企業(yè)倒閉。

一、房地產(chǎn)投資的常見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型

（一）經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售的銜接存在問(wèn)題，將會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資金和商品產(chǎn)生積壓。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)主要指產(chǎn)品的租金、售價(jià)、空置率等各個(gè)方面不確定因素，導(dǎo)致不可規(guī)避的風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品的出租、出售都會(huì)給投資者帶來(lái)一定的經(jīng)濟(jì)回報(bào)，然而建筑物的部分或整體出現(xiàn)空置，長(zhǎng)期的處于出售和等待出租的情況，將會(huì)導(dǎo)致投資者蒙受一定的經(jīng)濟(jì)損失。對(duì)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范的前提，需要對(duì)未來(lái)一段時(shí)間房子的租金、房?jī)r(jià)進(jìn)行準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，如果在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，租金、房?jī)r(jià)并不會(huì)發(fā)生較為明顯的變化，那么投資者的收益竟會(huì)與房屋的空置率呈正方向發(fā)展關(guān)系。也就是說(shuō)，房屋的空置率越高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所要支持的成本也就越高，同時(shí)還會(huì)產(chǎn)生一定租金風(fēng)險(xiǎn)，為了降低風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不得不通過(guò)降低租金，降低房?jī)r(jià)的方式促進(jìn)需求。

（二）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)指的就是市場(chǎng)中的各項(xiàng)不確定因素所產(chǎn)生的不同類(lèi)型的風(fēng)險(xiǎn)，由于房地產(chǎn)行業(yè)是特殊區(qū)域上的市場(chǎng)，房地產(chǎn)所受到的區(qū)域影響較大，當(dāng)市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生較大變化時(shí)。例如，市場(chǎng)價(jià)格、房地產(chǎn)供給情況、風(fēng)俗習(xí)慣、消費(fèi)者的收入情況等都是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的主要原因，會(huì)對(duì)投資者的收入造成影響。

此外，由于我國(guó)不同地區(qū)房地產(chǎn)信息系統(tǒng)效率有所差異，因此各地區(qū)房地產(chǎn)投資需求被動(dòng)幅度和費(fèi)用支出也會(huì)有所不同，因此，不同地區(qū)所面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也各不相同。就目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，在同一城市中同一類(lèi)型的房地產(chǎn)，因?yàn)榻ㄖ镄再|(zhì)的不同，投資費(fèi)用也會(huì)有所不同，這也增加了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的復(fù)雜程度。

（三）利率風(fēng)險(xiǎn)

利率風(fēng)險(xiǎn)是指利率的提升是投資者可能蒙受的經(jīng)濟(jì)損失。與一般行業(yè)不同，房地產(chǎn)行業(yè)在運(yùn)行過(guò)程中需要投入大量的資金，因此在開(kāi)發(fā)過(guò)程中需要借助大量的銀行信貸。一般情況下，房地產(chǎn)行業(yè)的貸款總投資都在50%以上。信貸利率的高低以及信貸的力度都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)商品產(chǎn)生制約，并會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生直接影響。一般來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)利率與房地產(chǎn)價(jià)值兩者的動(dòng)向相反，即利率越低，房地產(chǎn)價(jià)值也就越高，而房地產(chǎn)投資價(jià)值越高，投資者所獲取的收益也就越大，反之投資者的收益也就越低。如果在一段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)投資者無(wú)法抵消貸款所產(chǎn)生的利息，房地產(chǎn)投資者在投資過(guò)程中將無(wú)法獲取收益。

二、綜合應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的幾項(xiàng)措施

（一）階段性風(fēng)險(xiǎn)管理

房地產(chǎn)投資過(guò)程中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)通常是分階段出現(xiàn)的。一般來(lái)說(shuō)分為，決策、前期、建設(shè)、租售四階段。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)周期相對(duì)來(lái)說(shuō)都比較長(zhǎng)，同時(shí)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中周?chē)沫h(huán)境會(huì)發(fā)生較大變化。在四個(gè)階段中都存在許多變化不定的因素。在決策階段，決策的正確與否會(huì)對(duì)一項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成敗造成直接影響，一個(gè)新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)都是在做一件新事情，因此工作量需要與項(xiàng)目的規(guī)模和公司的規(guī)模相適應(yīng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期涉及面廣泛、存在較多的不確定因素。在該階段存在的主要風(fēng)險(xiǎn)有區(qū)域經(jīng)濟(jì)變化風(fēng)險(xiǎn)、置地風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)。建設(shè)階段開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從工程開(kāi)工到竣工階段。房地產(chǎn)的租賃與銷(xiāo)售會(huì)直接影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)資金的回籠。在租賃與銷(xiāo)售階段，房地產(chǎn)投資過(guò)程中所面臨的風(fēng)險(xiǎn)種類(lèi)較多，主要有供求風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)等。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的合理分析，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行準(zhǔn)確判斷，并且需要加強(qiáng)內(nèi)部管理，確保房屋銷(xiāo)售和租賃的順利開(kāi)展。

（二）應(yīng)當(dāng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)分散的合理對(duì)策

1.轉(zhuǎn)嫁投資風(fēng)險(xiǎn)。轉(zhuǎn)嫁投資風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策就是將損失轉(zhuǎn)嫁給與之經(jīng)濟(jì)利益有聯(lián)系的另一方進(jìn)行承擔(dān)，采取的主要方式為“建筑工程施工合同”，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行適當(dāng)?shù)霓D(zhuǎn)移，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁的方式分為商業(yè)投保、契約性轉(zhuǎn)移等。（1）商業(yè)投保，企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中通過(guò)購(gòu)買(mǎi)商業(yè)保險(xiǎn)的方式將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司。購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)在一定程度上可以彌補(bǔ)投資者在投資過(guò)程中產(chǎn)生的損失，從而實(shí)現(xiàn)資金的良性循環(huán)，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)的健康發(fā)展。（2）契約型轉(zhuǎn)移主要分為三個(gè)方面：第一，房地產(chǎn)企業(yè)與建筑商進(jìn)行合作時(shí)，可以將項(xiàng)目分包給建筑商，從而將風(fēng)險(xiǎn)適當(dāng)?shù)霓D(zhuǎn)移給建筑商，從而使企業(yè)的資金壓力能夠得到緩解。第二，進(jìn)行聯(lián)合開(kāi)發(fā)，多方投資者共同對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行投資，這樣雖然會(huì)使利益縮減，但是同時(shí)也可以使多個(gè)企業(yè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分擔(dān)，并且在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，可以充分調(diào)動(dòng)投資商在工作上的積極性，對(duì)自身的優(yōu)勢(shì)進(jìn)行利用，實(shí)現(xiàn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避。第三，在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)期間面對(duì)房屋進(jìn)行預(yù)售和預(yù)租，完成資金回籠，緩解資金壓力。

2.組合投資分散風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)組合投資是實(shí)現(xiàn)分散風(fēng)險(xiǎn)目的的主要措施，通常來(lái)說(shuō)包括以下幾種方式：（1）劃分與選擇投資區(qū)域，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以將資金進(jìn)行分散，將資金應(yīng)用到不同的項(xiàng)目上進(jìn)行投資，避免某一特定區(qū)域的經(jīng)濟(jì)不景氣，對(duì)整個(gè)企業(yè)投資造成不良影響，實(shí)現(xiàn)降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)目的。（2）分散投資時(shí)間，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上在投資過(guò)程中需要設(shè)定一個(gè)合理的時(shí)間間隔，從而使企業(yè)的資金分配能夠變得更加合理，降低企業(yè)在運(yùn)行過(guò)程中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和管理風(fēng)險(xiǎn)，有效的避免因?yàn)槭袌?chǎng)變化給企業(yè)造成的經(jīng)濟(jì)損失。（3）多類(lèi)型項(xiàng)目投資，投資企業(yè)可以依據(jù)項(xiàng)目的獲利和風(fēng)險(xiǎn)，依照原則對(duì)不同類(lèi)型的房地產(chǎn)進(jìn)行適當(dāng)投資。

（三）提升企業(yè)內(nèi)部抗風(fēng)險(xiǎn)能力

1.建立風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)。近幾年，我國(guó)政府加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模和調(diào)控，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)頒布了越來(lái)越多的法律，房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中會(huì)面臨更多的挑戰(zhàn)，并且伴隨著市場(chǎng)機(jī)制的逐漸規(guī)范和完善，對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范將成為房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)工作的重點(diǎn)。由此可見(jiàn)，建立風(fēng)險(xiǎn)管理是十分必要的。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，投資風(fēng)險(xiǎn)不能局限一個(gè)項(xiàng)目，應(yīng)從企業(yè)的整體發(fā)展入手，對(duì)投資進(jìn)行全程監(jiān)控。

2.構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在企業(yè)內(nèi)部構(gòu)建預(yù)警系統(tǒng)，對(duì)企業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)或潛在危險(xiǎn)構(gòu)建出一個(gè)預(yù)警系統(tǒng)，通過(guò)對(duì)該系統(tǒng)的應(yīng)用，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源進(jìn)行確定，準(zhǔn)確判斷風(fēng)險(xiǎn)的分類(lèi)，通過(guò)合理的措施對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行化解，盡量降低風(fēng)險(xiǎn)，從而使企業(yè)的投資回報(bào)率能夠最大化。通常來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)的構(gòu)建需要財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)的支持，實(shí)現(xiàn)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的全面控制，這主要因?yàn)樗械娘L(fēng)險(xiǎn)最終都會(huì)轉(zhuǎn)化為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，在財(cái)務(wù)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)原則和目的選取必須要準(zhǔn)確、客觀，準(zhǔn)確反映企業(yè)的指標(biāo)和狀況，實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)的動(dòng)態(tài)監(jiān)控，依據(jù)預(yù)警級(jí)別的不同，采取針對(duì)性的控制措施。

三、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)在投資過(guò)程中需要面臨許多不確定的因素，這些因素會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)的投資帶來(lái)較大的風(fēng)險(xiǎn)。投資者在投資過(guò)程中，需要對(duì)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的可能性進(jìn)行判斷，依據(jù)風(fēng)險(xiǎn)大小判斷投資收益率，并且應(yīng)當(dāng)依據(jù)實(shí)際情況，轉(zhuǎn)移、規(guī)避、控制風(fēng)險(xiǎn)，從而使實(shí)際收益能夠達(dá)到預(yù)期收益或超過(guò)預(yù)期收益。

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