隋欣欣 叢為一

摘 要：文章在住宅項(xiàng)目成本管理理論的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)前期的成本管理特點(diǎn)，以哈爾濱市某住宅為實(shí)證進(jìn)行開發(fā)前期成本管理績(jī)效評(píng)價(jià)。采用層次分析法構(gòu)建項(xiàng)目開發(fā)前期成本管理績(jī)效評(píng)價(jià)的結(jié)構(gòu)模型，并對(duì)該模型進(jìn)行模糊綜合評(píng)價(jià)，驗(yàn)證文章所建立的成本管理績(jī)效評(píng)價(jià)模型的有效性，最后得出成本管理績(jī)效的評(píng)價(jià)結(jié)果。

關(guān)鍵詞：住宅 前期 成本 績(jī)效評(píng)價(jià)

中圖分類號(hào)：F234 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2016）02-022-02

建設(shè)項(xiàng)目成本管理是貫穿項(xiàng)目始終的一項(xiàng)重要工作，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的收益有著重要的影響。隨著房地產(chǎn)行業(yè)建造技術(shù)和管理水平的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)商要想在日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)一席之地，就要提高建設(shè)項(xiàng)目的成本管理水平，創(chuàng)造更高的利潤(rùn)，從而提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。住宅項(xiàng)目作為房地產(chǎn)項(xiàng)目的重要組成部分，具有其特殊性，雖然其建設(shè)前期成本占整個(gè)項(xiàng)目成本的比重不大，但會(huì)對(duì)整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的成本產(chǎn)生巨大的影響，開發(fā)商也比較重視施工階段的成本控制，忽視了開發(fā)前期的成本管理。因此對(duì)住宅項(xiàng)目開發(fā)前期成本管理進(jìn)行研究和評(píng)價(jià)尤為必要。

一、開發(fā)前期成本管理評(píng)價(jià)指標(biāo)體系構(gòu)建

本文以住宅項(xiàng)目開發(fā)前期成本管理績(jī)效評(píng)價(jià)為例，構(gòu)建了基于層次分析法的成本管理評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。在大量查閱文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上，本文首先將住宅項(xiàng)目開發(fā)前期成本管理影響因素分為三個(gè)準(zhǔn)則層：項(xiàng)目開發(fā)決策階段成本管理水平、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本管理水平、施工準(zhǔn)備階段成本管理水平。其中對(duì)項(xiàng)目開發(fā)決策階段的成本管理水平的評(píng)價(jià)主要體現(xiàn)在勘察成本、可行性成本、土地出讓成本、房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、行政稅費(fèi)、住宅銷售費(fèi)用這六個(gè)方面。項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本管理水平的評(píng)價(jià)包括對(duì)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)成本、招標(biāo)成本、設(shè)計(jì)變更費(fèi)、成本估算費(fèi)用這四個(gè)方面的評(píng)價(jià)。最后對(duì)于施工準(zhǔn)備階段的成本管理水平評(píng)價(jià)集中在“三通一平”費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、預(yù)備費(fèi)、經(jīng)營(yíng)管理成本四個(gè)方面。由此建立了如下成本管理績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系：

二、基于層次分析法的指標(biāo)權(quán)重的確定

在構(gòu)建了成本管理績(jī)效評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系之后，要構(gòu)造兩兩判斷矩陣，確定各指標(biāo)的重要程度，具體步驟如下：

1.建立兩兩比較判斷矩陣。本文通過(guò)專家打分確定了各個(gè)指標(biāo)的重要程度，建立如表1—表4所示的重要性比較表。

要計(jì)算一級(jí)指標(biāo)相對(duì)于住宅項(xiàng)目開發(fā)前期成本管理績(jī)效的權(quán)重，首先根據(jù)指標(biāo)間的重要性比較表構(gòu)造判斷矩陣如下：

A= 1 6 31/6 1 1/41/3 4 1

2.計(jì)算判斷矩陣A每一行因素連乘結(jié)果Mi：

M1=■a1j=18，同理可得M2=0.042，M3=1.333，其中n為判斷矩陣A的階數(shù)。

然后計(jì)算Mi的n次方根■得出：■=2.62，■=0.35，■=1.10。

對(duì)■=（■，■，■）T進(jìn)行歸一化處理得出一級(jí)指標(biāo)的權(quán)重向量：

W=（0.64，0.09，0.27）T

該向量的每一個(gè)分向量就代表各一級(jí)指標(biāo)的權(quán)重，在得出各一級(jí)指標(biāo)的權(quán)重之后，經(jīng)過(guò)一致性檢驗(yàn)，判斷矩陣A滿足一致性，說(shuō)明對(duì)各指標(biāo)的兩兩比較打分不存在矛盾性，計(jì)算出的各指標(biāo)權(quán)重有效。按照此方法分別求得各二級(jí)指標(biāo)的權(quán)重，并繪制出如下表格：

三、進(jìn)行模糊綜合評(píng)價(jià)

在確定了各指標(biāo)的權(quán)重之后，要對(duì)該住宅項(xiàng)目開發(fā)前期成本管理績(jī)效進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，首先需要確定各評(píng)價(jià)指標(biāo)的模糊隸屬度值。本文將隸屬度分為優(yōu)、較優(yōu)、良、較差、差五個(gè)等級(jí)，通過(guò)與該項(xiàng)目部門經(jīng)理和負(fù)責(zé)人的訪談和調(diào)研，了解了該項(xiàng)目開發(fā)前期成本管理工作的實(shí)施效果，通過(guò)分析整理得出各二級(jí)指標(biāo)隸屬度值，如表6。

通過(guò)表6可以得出各二級(jí)指標(biāo)對(duì)應(yīng)的評(píng)價(jià)等級(jí)隸屬度值所組成的模糊關(guān)系矩陣，將各二級(jí)指標(biāo)的權(quán)重向量與其模糊關(guān)系矩陣進(jìn)行模糊合成運(yùn)算，可以確定各一級(jí)指標(biāo)的模糊關(guān)系向量，得到模糊關(guān)系矩陣，進(jìn)而得出最終住宅項(xiàng)目開發(fā)前期成本管理績(jī)效的模糊綜合評(píng)價(jià)向量。計(jì)算結(jié)果如下：

擬開發(fā)住宅現(xiàn)場(chǎng)勘察成本合理性模糊評(píng)價(jià)向量：

A1=W1*R1=（0.04，0.25，0.35，0.07，0.17，0.12）

0.2 0.4 0.2 0.2 00.3 0.2 0.3 0.2 00.2 0.3 0.5 0 00 0 0.4 0.4 0.20.6 0.2 0.1 0.1 00.2 0.3 0.3 0.1 0.1

=（0.279，0.241，0.339，0.115，0.026）

同理可得出：

A2=（0.200，0.286，0.239，0.186，0.089）

A3=（0.496，0.277，0.145，0.073，0.009）

根據(jù)以上計(jì)算結(jié)果，可以得到項(xiàng)目開發(fā)前期成本管理績(jī)效評(píng)價(jià)的模糊評(píng)價(jià)矩陣為：

A=（A1，A2，A3）=0.279 0.241 0.339 0.115 0.0260.200 0.286 0.239 0.186 0.0890.496 0.277 0.145 0.073 0.009

故得出項(xiàng)目開發(fā)前期成本管理模糊評(píng)價(jià)向量：

P=（0.330，0.255，0.278，0.110，0.027）

本文考慮到各指標(biāo)權(quán)重，將各指標(biāo)評(píng)價(jià)結(jié)果綜合在一起，同時(shí)兼顧了一級(jí)指標(biāo)和二級(jí)指標(biāo)對(duì)于住宅項(xiàng)目開發(fā)前期成本管理績(jī)效的影響，因此保留了各級(jí)評(píng)價(jià)的全部信息。根據(jù)最大隸屬度原則，P中的最大值為0.330，對(duì)應(yīng)的等級(jí)為優(yōu)，所以就可以認(rèn)為該住宅項(xiàng)目開發(fā)前期成本管理績(jī)效為優(yōu)。

四、結(jié)束語(yǔ)

本文研究了基于模糊層次分析法的住宅項(xiàng)目開發(fā)前期成本績(jī)效評(píng)價(jià)體系，以住宅項(xiàng)目為例，應(yīng)用模糊層次分析法對(duì)開發(fā)前期成本管理進(jìn)行了績(jī)效評(píng)價(jià)。結(jié)果表明，該住宅開發(fā)前期成本管理水平為優(yōu)?；趯哟畏治龇ǖ某杀竟芾砜?jī)效評(píng)價(jià)簡(jiǎn)便易行、科學(xué)合理，能夠較好地看出影響成本管理績(jī)效評(píng)價(jià)的指標(biāo)權(quán)重，將定性分析定量化，并提高了定量分析的客觀性和科學(xué)性，能夠科學(xué)有效地對(duì)住宅項(xiàng)目開發(fā)前期成本管理進(jìn)行績(jī)效評(píng)價(jià)。

（課題名稱：“十二五”國(guó)家科技支撐計(jì)劃，課題編號(hào)：2012BAJ19B00）

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（作者單位：廣東省交通集團(tuán)財(cái)務(wù)有限公司 廣東廣州 510000；東北林業(yè)大學(xué)土木工程學(xué)院 黑龍江哈爾濱 150040）

（作者簡(jiǎn)介：隋欣欣，廣東省交通集團(tuán)財(cái)務(wù)有限公司，會(huì)計(jì)師，碩士研究生學(xué)位 廣東廣州 510000；叢為一，東北林業(yè)大學(xué)土木工程學(xué)院，碩士研究生 黑龍江哈爾濱 150040）

（責(zé)編：若佳）