摘 要：房產(chǎn)稅開(kāi)征的消息再次引起市場(chǎng)關(guān)注，未來(lái)的房地產(chǎn)稅主體稅種或由房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅合并而成。在立法和改革過(guò)程中，需處理好房產(chǎn)稅對(duì)樓市短期沖擊與地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系、處理好房地產(chǎn)稅與土地增值稅等其他稅費(fèi)的關(guān)系等。其改革的實(shí)質(zhì)意義更在于收入的二次分配和稅制的完善。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅 房地產(chǎn)稅 房地產(chǎn)市場(chǎng) 房?jī)r(jià) 收入二次分配 稅制改革

中圖分類號(hào)：F293.35

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2016）02-010-02

一、房地產(chǎn)稅與房產(chǎn)稅的界定

房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅之間的區(qū)別主要在于房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值多少或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)的所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。房地產(chǎn)稅概念中所涉及的稅種包括：房產(chǎn)稅、房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、契稅、土地增值稅等等。在這里所提及的房地產(chǎn)稅改革這是一個(gè)綜合性質(zhì)的改革。

其中，城市房地產(chǎn)稅是對(duì)于中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)、中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、外國(guó)企業(yè)及外商的房屋和土地，按照其房?jī)r(jià)、地價(jià)或租價(jià)的情況向房地產(chǎn)所有人或使用人進(jìn)行征收的一種稅。城市房地產(chǎn)稅的基本稅法是國(guó)務(wù)院于1951年8月頒布實(shí)施的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)稅暫行條例》。在1984年進(jìn)行利改稅時(shí)，國(guó)務(wù)院決定將城市房地產(chǎn)稅劃為房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅兩個(gè)稅種，并對(duì)內(nèi)資企業(yè)和個(gè)人征收。對(duì)外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)仍繼續(xù)征收城市房地產(chǎn)稅。至2008年12月31日，時(shí)任國(guó)務(wù)院總理的溫家寶同志簽署了第546號(hào)國(guó)務(wù)院令，在其中宣布由原政務(wù)院公布實(shí)施的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》自2009年1月1日起廢止。并自2009年1月1日起，外籍個(gè)人、外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)及團(tuán)體組織均依照《房產(chǎn)稅暫行條例》繳納房產(chǎn)稅。

房地產(chǎn)稅收是一個(gè)綜合性的概念，是一系列稅種的集合。一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)運(yùn)行過(guò)程中有直接關(guān)系的稅收都屬于房地產(chǎn)稅收。我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人或使用人繳納，是外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)的由外國(guó)企業(yè)交納；產(chǎn)權(quán)出典情況，由承典人交納；如若產(chǎn)權(quán)所有權(quán)人、承典人不在當(dāng)?shù)鼗蛘弋a(chǎn)權(quán)尚未確定及存在租典糾紛未解決情況的，均由代管委托人或使用人代為報(bào)交。

房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象是房產(chǎn)。房產(chǎn)是指地上建筑之有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)且能夠遮風(fēng)避雨，并可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、居住、娛樂(lè)及儲(chǔ)藏物資的建筑場(chǎng)所。但獨(dú)立于房屋的建筑物如圍墻、暖房、水塔、煙囪、室外游泳池等均屬于構(gòu)筑物等的不屬于房產(chǎn)。但室內(nèi)游泳池屬于房產(chǎn)。在征稅上，要區(qū)分房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅這兩個(gè)并不相同的概念。如果只按照其原值進(jìn)行征收則是房產(chǎn)稅，如果按照其評(píng)估價(jià)值征收的則是房地產(chǎn)稅。其中的評(píng)估價(jià)值里包含了地價(jià)的內(nèi)容。下一步房產(chǎn)稅將擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，并開(kāi)始逐步建立房產(chǎn)稅制度。房產(chǎn)稅最終將會(huì)在全國(guó)實(shí)施。

房地產(chǎn)稅是政府為了加強(qiáng)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，并且通過(guò)以付出稅收為代價(jià)的方式來(lái)抑制市場(chǎng)整體的投資投機(jī)性炒房需求的一種稅收控制手段。全國(guó)范圍來(lái)看，上海和重慶已經(jīng)開(kāi)展了相關(guān)項(xiàng)目的房產(chǎn)稅征稅試點(diǎn)改革，改革初見(jiàn)成效，下一步將雙管齊下，進(jìn)一步擴(kuò)大新增房產(chǎn)稅試點(diǎn)地區(qū)以及逐步建立全國(guó)范圍完善的房地產(chǎn)稅收制度。

據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，在目前的房?jī)r(jià)構(gòu)成中，稅費(fèi)負(fù)擔(dān)及房地產(chǎn)商的利潤(rùn)要占到房?jī)r(jià)構(gòu)成的60%，而與之相比的，建筑成本卻只占到40%。在房?jī)r(jià)中，目前看到土地占有的稅費(fèi)太多，是形成房?jī)r(jià)過(guò)高的直接原因之一。根據(jù)政策研究，未來(lái)的房地產(chǎn)稅主體稅種或?qū)⒂煞慨a(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅合并而成。有關(guān)房地產(chǎn)稅的實(shí)施試點(diǎn)情況來(lái)看，上海的情況是：在上海居民新購(gòu)入且屬于該地區(qū)居民家庭第二套及以上住房的，按人均分?jǐn)傆?jì)算（標(biāo)準(zhǔn)：人均超過(guò)60平方米的）即進(jìn)行房產(chǎn)稅的征收。如：上海地區(qū)一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的三口之家原來(lái)已擁有的一套住房，面積為180平方米（人均60平方米），現(xiàn)又新購(gòu)進(jìn)一套面積為100平方米的住房，總價(jià)在100萬(wàn)元，那么按其規(guī)定的稅制內(nèi)容可計(jì)算應(yīng)該繳納房地產(chǎn)稅大約為4200元/年左右。

在試點(diǎn)的新規(guī)定中，以后購(gòu)房者每年在支付房地產(chǎn)稅時(shí)，還需額外支付新增加的“城鎮(zhèn)土地使用稅”。如果將以往在房?jī)r(jià)價(jià)款中一次性交納的稅費(fèi)改成按年收取的稅收制度，則會(huì)看到，制度在改革后的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本將有大幅度縮減。若擬在房地產(chǎn)的相關(guān)稅費(fèi)總體負(fù)擔(dān)不變的前提條件下，適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)而同時(shí)提高保有環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，這將是房地產(chǎn)稅立法改革的總體思路。今后，房產(chǎn)稅的征收逐漸轉(zhuǎn)向保有環(huán)節(jié)征稅，“買房容易，養(yǎng)房難”將會(huì)可能是房產(chǎn)市場(chǎng)在若干年后的實(shí)際面臨主要問(wèn)題。投資者應(yīng)當(dāng)關(guān)注的是房地產(chǎn)投資和保有的結(jié)構(gòu)性改變。總體來(lái)看，房地產(chǎn)稅的改革未來(lái)發(fā)展方向是較不利于擁有多套住房、戶內(nèi)人均住房面積過(guò)大等的家庭住房持有情況。

二、房產(chǎn)稅開(kāi)征的實(shí)質(zhì)目的在于從根本上降低居民在住房產(chǎn)品中總體承擔(dān)的稅負(fù)

房產(chǎn)稅的到來(lái)，改變了原來(lái)的從消費(fèi)環(huán)節(jié)的前期一次性征稅的情況，而逐漸轉(zhuǎn)為向保有環(huán)節(jié)的征稅。如此將提高持有成本，也就相應(yīng)降低了收益預(yù)期，從而達(dá)到遏制房地產(chǎn)的激增的投資需求的目的。當(dāng)然，試點(diǎn)地區(qū)的做法和全國(guó)的統(tǒng)一的方式是否完全一致仍有待進(jìn)一步觀察，但毫無(wú)疑問(wèn)的是，這項(xiàng)改革可以起到對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)、投資需求的較大打壓和抑制的作用。

房產(chǎn)稅作為未來(lái)地方的重要稅種，在對(duì)于地方政府組織的財(cái)政收入增加以及調(diào)節(jié)財(cái)富分配、抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)等方面都有著重要的作用。在全國(guó)各省、自治區(qū)、直轄市全面出臺(tái)綜合性的房地產(chǎn)稅是未來(lái)的大勢(shì)所趨，但從此前房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革的探索相比現(xiàn)實(shí)各個(gè)地區(qū)的實(shí)際情況來(lái)看，實(shí)施起來(lái)的難點(diǎn)頗多。特別是，房地產(chǎn)稅改革之后是否會(huì)增加老百姓的實(shí)際負(fù)擔(dān)，是各方爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。房產(chǎn)稅開(kāi)征前夕，開(kāi)發(fā)商在卯足勁去庫(kù)存，但對(duì)普通購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，卻不得不考慮房產(chǎn)稅對(duì)樓市和自身實(shí)際收入的影響。

長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房產(chǎn)稅的開(kāi)征對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的整個(gè)稅收體系的完善和調(diào)整具有積極意義，最終是有利于老百姓的。房地產(chǎn)稅并非僅僅著眼于房地產(chǎn)市場(chǎng)，而是對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的監(jiān)管。房地產(chǎn)稅的調(diào)整，更多的是調(diào)整整體稅收結(jié)構(gòu)，或?qū)⒁酝糠倍嗟牟煌愗?fù)稅種并入房產(chǎn)稅，總體上減少稅負(fù)負(fù)擔(dān)。同時(shí)房產(chǎn)稅作為單一稅種，也避免了以往出現(xiàn)的將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上的可能。在為大多數(shù)老百姓減負(fù)這一觀點(diǎn)上，房地產(chǎn)稅的開(kāi)征將會(huì)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)稅收體系作出調(diào)整和完善，最終目的是降低居民稅負(fù)。

三、對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)稅的開(kāi)征在短期內(nèi)可能會(huì)造成成交量下滑，而長(zhǎng)期仍應(yīng)看到其積極作用

是否會(huì)出現(xiàn)大眾期盼的在房地產(chǎn)稅推出后，能出現(xiàn)降低房?jī)r(jià)的情況？如若開(kāi)征房產(chǎn)稅，能否會(huì)成為降房?jī)r(jià)的利器？對(duì)此，房產(chǎn)稅確實(shí)能在一定程度上抑制那些持有多套住房的情況，但卻非打壓房?jī)r(jià)。它的落地，對(duì)于房屋的投資需求會(huì)因稅收增加而有所抑制，投資人或?qū)⑥D(zhuǎn)向其他的投資產(chǎn)品，將有利于市場(chǎng)整體的供求平衡，房?jī)r(jià)自然更趨于合理化。但就房產(chǎn)稅本身來(lái)說(shuō)，其開(kāi)征的意義并不是為了控制房?jī)r(jià)，而是為了優(yōu)化現(xiàn)有稅制結(jié)構(gòu)和財(cái)政收入結(jié)構(gòu)，以及促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康穩(wěn)定的發(fā)展。

房產(chǎn)地稅改革后，從將其納入立法規(guī)劃對(duì)市場(chǎng)的影響來(lái)看，短期內(nèi)或?qū)?huì)造成房屋成交量一定程度的下滑，這可能是源于百姓對(duì)房地產(chǎn)稅的不甚了解，導(dǎo)致市場(chǎng)觀望情緒再次升溫從會(huì)而抑制部分需求，對(duì)成交量會(huì)有一定的影響。而從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)稅的改革，其中的房產(chǎn)稅開(kāi)征能夠規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的稅收體系，一定程度上避免了房地產(chǎn)投資泡沫的產(chǎn)生并促進(jìn)了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。房產(chǎn)稅的出臺(tái)及房地產(chǎn)稅的完善是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，當(dāng)前開(kāi)征房產(chǎn)稅的必要制度前提是不動(dòng)產(chǎn)登記制度，而這一制度如今已將全面開(kāi)始逐步落實(shí)，有待全面完成?？梢?jiàn)，離房產(chǎn)稅的落地還有一段路要走。

若房地產(chǎn)稅的征收后，特別是對(duì)于那些利用職務(wù)或利益關(guān)系而出現(xiàn)的多買多占整體公共資源的情況，并在其未來(lái)的可升值空間不確定的前提背景下，投資人可能首先要面對(duì)的是政府調(diào)控下已經(jīng)確定的房產(chǎn)稅稅負(fù)的約束負(fù)擔(dān)。這樣將會(huì)導(dǎo)致那些投資房地產(chǎn)、炒房為樂(lè)趣的購(gòu)房人投資興趣喪失大半，并減少了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資操作，少了炒房者侵占市場(chǎng)資源，房地產(chǎn)市場(chǎng)就可以回歸其本來(lái)的供需狀態(tài)。從經(jīng)濟(jì)理論來(lái)講，實(shí)施房地產(chǎn)相關(guān)稅改革勢(shì)必會(huì)提高投機(jī)者炒房投資的成本預(yù)算，即會(huì)降低其收益預(yù)期，抑制其投機(jī)需求，在“市場(chǎng)看不見(jiàn)的手”的作用下，通過(guò)市場(chǎng)供求關(guān)系的調(diào)整自發(fā)地達(dá)到約束房?jī)r(jià)的目的。在過(guò)去的10年時(shí)間里，房地產(chǎn)的行業(yè)暴利吸引了無(wú)數(shù)的投資商、開(kāi)發(fā)者進(jìn)行盲目的投資開(kāi)發(fā)。雖然，剛性需求是在增加，但從人口構(gòu)成和城鎮(zhèn)化進(jìn)行的基本規(guī)律上看，剛需也應(yīng)該是比較均衡的勻速遞增。但由于投資性購(gòu)房的比例過(guò)大，而造成投機(jī)性需求出現(xiàn)了階梯式跳躍式的增長(zhǎng)，遞增速率遠(yuǎn)比真正的有效需求快得多，出現(xiàn)了房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的情況。房地產(chǎn)這種特殊的商品雖然同時(shí)具有使用和投資兩個(gè)功能屬性，但是如果長(zhǎng)期處在不均衡的投資反客為主的情形下，是很不正常的，也會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)畸形發(fā)展。房產(chǎn)稅的開(kāi)征有利于還房地產(chǎn)以原本的居住功能屬性，并相對(duì)弱化其投資屬性。

四、房產(chǎn)稅開(kāi)征對(duì)于政府財(cái)政和收入水平都有的積極調(diào)節(jié)作用

據(jù)稱，此次改革將房地產(chǎn)稅的定價(jià)權(quán)有條件地交給了地方政府。這將使房地產(chǎn)稅逐漸成為地方政府的主體稅源，在化解困擾已久的土地財(cái)政難題方面具有積極的意義；這有利于充分調(diào)動(dòng)地方政府的積極性，增強(qiáng)稅收調(diào)控的靈活性。隨著地方自主權(quán)的增強(qiáng)，地方政府將能夠根據(jù)當(dāng)?shù)氐木唧w情況，在一定的區(qū)間范圍內(nèi)自主確定房產(chǎn)稅開(kāi)征的具體稅率?？梢灶A(yù)想，在開(kāi)征房產(chǎn)稅后，地方政府不再將注意力集中在“土地出讓金”上，從而在制度上規(guī)范了土地出讓和在源頭上解決了土地出讓的尋租問(wèn)題，那么開(kāi)發(fā)商和地方政府的那一層隱藏在土地拍賣出讓之下的“剪不斷理還亂”的關(guān)系將有可能終結(jié)。如若開(kāi)征了房產(chǎn)稅，地方政府的地方性財(cái)政收入將有會(huì)所保障。對(duì)于地方政府而言，土地將成為長(zhǎng)期而穩(wěn)定的財(cái)政收入來(lái)源，原因在于，現(xiàn)行的土地批租制度即將會(huì)退出歷史舞臺(tái)。

放在社會(huì)公平正義的天平上考查，房地產(chǎn)稅立法工作需要格外謹(jǐn)小慎微，拿捏好技術(shù)與價(jià)值的雙重取向，平衡好各方利益的動(dòng)態(tài)變化。房地產(chǎn)稅提到歸屬于財(cái)產(chǎn)稅這個(gè)層面上，財(cái)產(chǎn)稅的開(kāi)征具有填補(bǔ)我國(guó)現(xiàn)行稅收制度中財(cái)產(chǎn)稅缺失空白的特殊功能。這就意味著中國(guó)由此開(kāi)始真正啟動(dòng)了通過(guò)稅收體制調(diào)節(jié)貧富差距的財(cái)稅制度改革的具體工程。房地產(chǎn)稅的開(kāi)征將會(huì)是一項(xiàng)具有標(biāo)志意義的嘗試改革，它將會(huì)對(duì)導(dǎo)致貧富差距影響最大、最具有基礎(chǔ)性調(diào)節(jié)作用的財(cái)產(chǎn)即房地產(chǎn)造成直接觸動(dòng)。由此可見(jiàn)，從促進(jìn)社會(huì)公平的角度來(lái)看，無(wú)論說(shuō)是歸屬于稅收調(diào)節(jié)收入的二次分配，還是由此而撬動(dòng)或改變了房地產(chǎn)原本的占有格局，房地產(chǎn)稅的一系列改革注定將扮演一個(gè)重要的角色。

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（作者單位：山西建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院 山西太原 030006）

（作者簡(jiǎn)介：周雯雯，女，漢族，研究生學(xué)歷，碩士學(xué)位，山西建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)。）

（責(zé)編：若佳）