夏擇民,朱呈訪(中共溫州市委黨校 經(jīng)濟(jì)學(xué)教研部,浙江 溫州 325013)

圍填海綜合效益評價(jià)中土地基準(zhǔn)價(jià)值的估算-以溫州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)J工程為例

夏擇民,朱呈訪
(中共溫州市委黨校 經(jīng)濟(jì)學(xué)教研部,浙江 溫州 325013)

圍填海已成為溫州緩解土地資源不足的重要舉措,對圍填海綜合效益進(jìn)行準(zhǔn)確評價(jià)凸顯重要性.為準(zhǔn)確評價(jià)圍填海綜合效益中的經(jīng)濟(jì)效益,測算圍填海土地基準(zhǔn)價(jià)值以確定圍填海投入效率,以溫州市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)J工程為例,以圍填海新增土地的直接經(jīng)濟(jì)收益扣除圍填海投入的機(jī)會成本來估算圍填海土地基準(zhǔn)價(jià)值.結(jié)果表明,J工程的單位土地基準(zhǔn)價(jià)值大于實(shí)際投入,投入效率是經(jīng)濟(jì)的.本測算可以作為一種參考性意見,但并不是決定性的依據(jù).

溫州;圍填海;綜合效益評價(jià);土地基準(zhǔn)價(jià)值;投入效率

一、相關(guān)研究背景

近年來,隨著溫州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展,由土地資源短缺所帶來的人地矛盾日益凸顯,圍填海成為溫州緩解土地資源不足的重要舉措.但在帶來經(jīng)濟(jì)效益和社會效益的同時(shí),大規(guī)模的圍填海對生態(tài)環(huán)境也帶來了負(fù)面影響,在進(jìn)行圍填海相關(guān)決策及項(xiàng)目實(shí)施后的效果評定時(shí),運(yùn)用科學(xué)、合理的方法對圍填海綜合效益進(jìn)行評價(jià)顯得十分必要.

對圍填海評價(jià)的相關(guān)研究大致可以分為單因子影響評價(jià)和綜合評價(jià)兩類.單因子影響評價(jià)主要分析圍填海對某一單一要素的影響,單一要素可以是水動力、沉積和泥沙運(yùn)動、生物、生態(tài)環(huán)境等[1].單一要素的評價(jià)一般只考察圍填海對自然生態(tài)的影響,不考慮圍填海的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益,作為項(xiàng)目評價(jià)不夠全面.而綜合評價(jià)至少是對圍填海經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、生態(tài)效益中的兩項(xiàng)進(jìn)行綜合分析從而得出結(jié)論.熊鵬等、劉晴等只考慮經(jīng)濟(jì)效益和生態(tài)類因素[2-3];朱凌等、張建新則明確從經(jīng)濟(jì)、社會、生態(tài)三方面評價(jià)圍填海綜合效益[4-5].劉大海等、劉佰瓊等對圍填海綜合評價(jià)雖然沒有明確劃分為經(jīng)濟(jì)、社會、生態(tài)三方面,實(shí)際上融合了圍填海對經(jīng)濟(jì)、社會、生態(tài)(資源環(huán)境)三方面的影響[6-7].

在具體方法上,圍填海評價(jià)可以分為模型直接估算和指標(biāo)體系評估兩類.熊鵬等、劉晴等采用模型直接估算方法,將經(jīng)濟(jì)效益和生態(tài)成本直接貨幣化后納入模型,對圍填海的成本與收益進(jìn)行財(cái)務(wù)核算[2-3].這種方法簡便易行,但不便于從多維度考察圍填海綜合效益.指標(biāo)體系評估又可以分為定性評估和定量評估.朱凌等、張建新采用定性評估方法,主要通過向?qū)＜野l(fā)放問卷的形式,對各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行打分,取其加權(quán)平均作為綜合評估的分值[4-5],存在較大的主觀性.劉佰瓊等采用定量評估方法,偏重生態(tài)效益[7],對經(jīng)濟(jì)效益和社會效益的評價(jià)比較薄弱.袁道偉等則將定性指標(biāo)與定量指標(biāo)相結(jié)合,經(jīng)濟(jì)效益以經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率和效益費(fèi)用比兩個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)來衡量[8],淡化了圍填海的經(jīng)濟(jì)學(xué)意義;社會效益則以定性指標(biāo)來衡量,又存在較大的主觀性.

為客觀評價(jià)圍填海綜合效益,對經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行經(jīng)濟(jì)學(xué)含義上的定量評估十分必要.已有文獻(xiàn)過多關(guān)注生態(tài)損益,這方面反而沒有得到足夠重視.圍填海經(jīng)濟(jì)效益的定量評估,至少應(yīng)從投入效率、土地增值、經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿?個(gè)指標(biāo)來衡量[4-5].4個(gè)指標(biāo)中的后3個(gè)指標(biāo)可以通過現(xiàn)有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)測算,而投入效率①這里的投入效率是指為獲得單位價(jià)值的圍填海土地所投入的成本,即相對于圍填海土地價(jià)值,投入成本越少則投入效率越高.則需要對土地基準(zhǔn)價(jià)值進(jìn)行估算.可見,對圍填海綜合效益進(jìn)行評價(jià),首先要估算圍填海土地基準(zhǔn)價(jià)值.圍填海土地市場價(jià)格經(jīng)常脫離價(jià)值,尤其在經(jīng)濟(jì)低迷時(shí),圍填海土地價(jià)值經(jīng)常被低估.為減輕市場價(jià)格的短期波動對圍填海綜合效益評價(jià)的過多影響,本文以圍填海新增土地的直接經(jīng)濟(jì)收益扣除機(jī)會成本的余值作為圍填?？沙惺艿膯挝幻娣e成本閾值,以此作為土地基準(zhǔn)價(jià)值.以溫州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)(以下簡稱溫州經(jīng)開區(qū))J工程為例,通過估算圍填海土地基準(zhǔn)價(jià)值,評估其投入效率.

二、圍填海土地基準(zhǔn)價(jià)值的估算方法

圍填?？尚行缘囊粋€(gè)比較強(qiáng)的判定標(biāo)準(zhǔn)是,圍填海的直接經(jīng)濟(jì)收益扣除圍填海資金的機(jī)會成本應(yīng)大于等于圍填海成本,即滿足C≤B-O時(shí),圍填海工程是經(jīng)濟(jì)的.

C表示圍填?？偝杀舅柚Ц兜南嚓P(guān)費(fèi)用及其他隱性成本②隱性成本包括對生態(tài)環(huán)境的改變可能帶來的不可預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)、漁民失業(yè)后所帶來的社會問題等,但不僅限于此.,主要由前期勘察費(fèi)用、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、漁業(yè)資源補(bǔ)償費(fèi)用、生態(tài)服務(wù)價(jià)值損失費(fèi)用、海域使用金、工程成本、維護(hù)成本、隱性成本構(gòu)成.

B表示圍填海直接收益.為簡化分析,有如下假設(shè):

(1)圍填海項(xiàng)目可供出讓土地均按一定比例折算為工業(yè)用地③實(shí)際上,可供出讓土地中的一部分將來可能會被用于房地產(chǎn)或商業(yè).基于溫州的案例中,明確規(guī)劃用于房地產(chǎn)的土地比例忽略不計(jì),用于,折算后工業(yè)用地占工程造地總量比例為,即∈(0,1).

O表示圍填海資金的機(jī)會成本,是指圍填海資金投資于其他領(lǐng)域所能獲得的收益.

(2)企業(yè)每年繳納的稅金剛好可以用于支付圍填海土地的維護(hù)費(fèi)用.

(3)工期為β年.

(4)所有工業(yè)用地以單價(jià)P掛牌出售.

(5)企業(yè)利潤總額每年增長率與GDP增長率一致,記為g.

(6)貼現(xiàn)率即為銀行基準(zhǔn)利率,記為i;工程以利率i支付利息.

(7)所有投入皆在工程初一次性完成.

那么有

商業(yè)的土地按照一定比例折算成工業(yè)用地.

可得

需要注意的是,按照這個(gè)方法估計(jì)的投入閾值可能是低估的,因?yàn)椴]有考慮圍填海的間接社會收益、圍填海土地將來可能以商業(yè)用地出讓及圍填海投入是在工期內(nèi)持續(xù)進(jìn)行的影響因素.

三、以圍填海土地基準(zhǔn)價(jià)值測算的投入效率

1.J工程概況

J工程位于溫州經(jīng)開區(qū)東南灘涂上,所屬地貌為河口相沖海積平原,地形相對平坦,溝汊、養(yǎng)殖塘密布.區(qū)內(nèi)地面平均標(biāo)高約為2.3m,要求造陸后高程達(dá)4m[9].據(jù)溫州經(jīng)開區(qū)商務(wù)局提供的資料顯示,J工程于2008年上半年開工,2012年工程與市政設(shè)施完工,工期約4年;圍墾面積計(jì)786.67hm2,其中,地塊面積478.73hm2(純粹工業(yè)用地不到200hm2)、道路面積109.73hm2、河道面積72.4hm2、綠地面積125.8hm2;截至2015年,已投產(chǎn)工業(yè)企業(yè)31家.

據(jù)溫州經(jīng)開區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展局提供的資料顯示,J工程于2014年實(shí)現(xiàn)限上投資456 664萬元,同比增長22.5%,其中限上工業(yè)投資達(dá)168 422萬元,同比增長45%;2015年1-9月實(shí)現(xiàn)限上投資367 679萬元,同比增長11.7%,其中限上工業(yè)投資達(dá)157 552萬元,同比增長5.5%.據(jù)溫州經(jīng)開區(qū)商務(wù)局提供的資料顯示, J工程的工業(yè)用地掛牌起始價(jià)600萬元/hm2,平均價(jià)630萬元/hm2,市政配套75萬元/hm2,因而J工程的土地價(jià)格705萬元/hm2.

2.成本測算

J工程開發(fā)投入包括政策處理費(fèi)用(含已支付給當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)、漁民、村居的土地、養(yǎng)殖塘、附著物、構(gòu)筑物等費(fèi)用,海域使用金,土地農(nóng)轉(zhuǎn)用報(bào)征費(fèi)用和標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)費(fèi)用等),前期規(guī)劃、評估費(fèi)用(含規(guī)劃編制、環(huán)境評估等費(fèi)用),建筑工程費(fèi)用(含吹填及軟基處理工程、市政工程、市政配套設(shè)施工程、電力工程、防洪排澇工程、電信和郵政工程、燃?xì)夤こ獭⒐峁こ?、生態(tài)與環(huán)境保護(hù)工程、消防設(shè)施、教育醫(yī)療設(shè)施等費(fèi)用).

按照J(rèn)工程施工單位測算,J工程總投入580 530.61萬元,其中前期規(guī)劃、評估費(fèi)用152.25萬元,建筑工程費(fèi)用426 154.08萬元,其余為政策處理費(fèi)用.按J工程土地面積786.7hm2計(jì)算,土地投入737.93萬元/hm2.

3.直接收益估算

J工程的直接收益包括土地出讓收入和企業(yè)利稅總額.據(jù)溫州經(jīng)開區(qū)商務(wù)局、經(jīng)濟(jì)發(fā)展局提供的資料顯示,2014年末,J工程在統(tǒng)(限上)企業(yè)9家,實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值14.17億元,同比增長14.9%;利潤總額0.68億元,同比增長14.4%.目前,J工程已投產(chǎn)的31家企業(yè)總面積83.47hm2,假設(shè)每家企業(yè)占地面積相同,以2014年底數(shù)據(jù)估算,9家企業(yè)共占地24.23hm2,產(chǎn)值5 848.12萬元/hm2,利潤280.64萬元/hm2.由于J工程投入使用不久,部分企業(yè)剛剛?cè)腭v,生產(chǎn)尚未步入正軌,以J工程數(shù)據(jù)直接測算的話將低估其潛力,因而假設(shè)J工程至少能達(dá)到溫州經(jīng)開區(qū)規(guī)模以上工業(yè)平均水平,以溫州經(jīng)開區(qū)規(guī)模以上工業(yè)的產(chǎn)值、利潤來估算J工程的相應(yīng)數(shù)值,則J工程產(chǎn)值7 329.95萬元/hm2,利潤319.52萬元/hm2.

4.土地基準(zhǔn)價(jià)值估算

按照公式

對各參數(shù)取值如下:

(1)工業(yè)用地比例=45.9%.目前,J工程工業(yè)用地面積不足200hm2,總面積786.67hm2,工業(yè)用地比例應(yīng)取25%.據(jù)溫州經(jīng)開區(qū)商務(wù)局提供的資料顯示, J工程掛牌出售土地面積計(jì)278.33hm2.由于引入教育機(jī)構(gòu)①D學(xué)院占地22.07hm2、B教育中心占地60.13hm2等.而減少了工業(yè)用地,而教育機(jī)構(gòu)往往能給所在區(qū)域帶來創(chuàng)新、人力資源等額外資源,故以兩倍倍率將教育機(jī)構(gòu)用地折算成工業(yè)用地,取45.9%.

(2)工期β=4(年).J工程于2008年開工建設(shè), 2012年完成圍墾造地,工期取4年.

(3)土地價(jià)格P=705(萬元/hm2).

(4)單位面積利潤BR0=319.52(萬元/hm2).

(5)利潤增長率g=7.7%.近年來,由于J工程不斷有新企業(yè)入駐與投產(chǎn),無法以園區(qū)的GDP增長來正確估計(jì)利潤增長,故采用溫州經(jīng)開區(qū)G D P增長率7.7%[10]估算.

(6)i=4.35%②2015年底基準(zhǔn)利率..

由此計(jì)算可得,J工程單位面積投入閾值,即土地基準(zhǔn)價(jià)值1 433.78萬元/hm2.實(shí)際上,J工程土地投入737.93萬元/hm2.此處并未考慮生態(tài)損失、社會問題等隱性損失,也未包括部分設(shè)施的土地費(fèi)用.可見,按照直接收益核算,J工程是經(jīng)濟(jì)的.

5.投入效率測算

按照公式進(jìn)行無量綱化,J工程的投入效率E為:

四、結(jié) 論

為準(zhǔn)確評價(jià)圍填海綜合效益,必須對圍填海的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行定量測算,而投入效率是經(jīng)濟(jì)效益中的一項(xiàng)重要指標(biāo).為測算投入效率,本文提供了一種估算圍填海土地基準(zhǔn)價(jià)值的方法,即以圍填海新增土地的直接經(jīng)濟(jì)收益扣除圍填海投入的機(jī)會成本的余值作為圍填?？沙惺艿膯挝幻娣e成本閾值,并以此閾值作為土地基準(zhǔn)價(jià)值.運(yùn)用該方法,本文對溫州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)J工程的土地基準(zhǔn)價(jià)值進(jìn)行測算,經(jīng)測算,J工程的投入效率為0.97(滿分為1).由于缺乏對照樣本,這一數(shù)值并不說明任何問題,但卻為圍填海綜合效益評價(jià)提供了一塊基石,同時(shí)也為圍填海綜合效益的橫向比較提供了基礎(chǔ).考慮到J工程的實(shí)際投入存在被低估的可能,本文的測算可以作為一種參考性的意見,而不宜作為決定性的依據(jù).

[1]豐愛平,趙錦霞,劉大海.我國圍填海評估研究進(jìn)展及展望[C]//全國海岸帶和海涂開發(fā)與管理學(xué)術(shù)研討會論文集.青島:中國海洋學(xué)會海岸帶開發(fā)與管理分會和山東省海岸工程學(xué)會,2010:56.

[2]熊鵬,陳偉琪,王萱,等.福清灣圍填海規(guī)劃方案的費(fèi)用效益分析[J].廈門大學(xué)學(xué)報(bào)(自然科學(xué)版),2007(Z1):214-217.

[3]劉晴,徐敏.江蘇省圍填海綜合效益評價(jià)[J].南京師大學(xué)報(bào)(自然科學(xué)版),2013(3):125-130.

[4]朱凌,劉百橋.圍海造地的綜合效益評價(jià)方法研究[J].海洋開發(fā)與管理,2009(2):113-116.

[5]張建新.沿海城市圍海造地的綜合效應(yīng)分析與可持續(xù)發(fā)展[J].城市發(fā)展研究,2011(3):93-98.

[6]劉大海,豐愛平,劉洋,等.圍海造地綜合損益評價(jià)體系探討[J].海岸工程,2006(2):93-99.

[7]劉佰瓊,徐敏,劉晴.港口及臨港工業(yè)圍填海規(guī)模綜合評價(jià)研究[J].海洋科學(xué),2015(6):81-87.

[8]袁道偉,趙建華,于永海,等.區(qū)域建設(shè)用海后評估方法研究[J].海洋環(huán)境科學(xué),2014(6):958-961.

[9]應(yīng)舒.吹填造陸技術(shù)在溫州濱海園區(qū)丁山墾區(qū)中的應(yīng)用[J].浙江水利科技,2010(5):84.

[10]溫州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)統(tǒng)計(jì)月報(bào)[Z].溫州:溫州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展局,2014(12):12.

[責(zé)任編輯:朱康對]

Estimation of Land Benchmark Value in Evaluating Comprehensive Benefits of Reclaiming Land from Sea -Taking Project J in Wenzhou Economic and Technological Development Zone for Example

XIA Zemin, ZHU Chengfang
(Teaching and Research Department of Economics, Party School of Chinese Communist Party of Wenzhou, Wenzhou, 325013, China)

To reclaim land from sea has become an important approach to land shortage in Wenzhou. Therefore it is of noticeable importance to make an accurate evaluation of the comprehensive benefits of reclaiming land from sea. In order to accurately evaluate the economic benefits, out of comprehensive benefits, of reclaiming land from sea, and also in order to estimate the land benchmark value of reclaiming land from sea with the purpose of confirming the input efficiency of reclaiming, Project J in Wenzhou Economic and Technological Development Zone will be used as an example to estimate the land benchmark value of reclaiming by deducting reclaim input opportunity cost from the direct economic benefits which results from newly-added land from reclaim. The research indicates that the unit land benchmark value of Project J outweighs its actual input, and the input efficiency is an economical, but not the crucial basis.

Wenzhou; Reclaiming land from sea; Evaluation of comprehensive benefits; Land benchmark value; Input efficiency

P74

A

1671-4326(2016)02-0010-04

10.13669/j.cnki.33-1276/z.2016.026

2016-04-10

夏擇民(1984-),男,浙江溫州人,中共溫州市委黨校經(jīng)濟(jì)學(xué)教研部講師,碩士;朱呈訪(1988-),女,浙江永嘉人,中共溫州市委黨校經(jīng)濟(jì)學(xué)教研部講師,碩士.