龔小鋒

曾經(jīng)的布局失利，讓金地在“招保萬金”中的一線陣營記憶越來越遙遠。近日，金地在華東區(qū)域連續(xù)拿下兩宗地王，豪擲88億元拿下上海浦東祝橋的總價“地王”，讓業(yè)界頗為震動。

金地銷售業(yè)績也在上半年得到爆發(fā)，實現(xiàn)總銷售額為439.6億元，已超過2015年全年銷售額的三分之二，同比增幅高達107%。種種跡象，似乎預示著昔日的老牌貴族，正在逐漸爆發(fā)能量。

豪吞地王

7月27日，上海市出讓浦東新區(qū)祝橋鎮(zhèn)中心鎮(zhèn)區(qū)核心區(qū)G-10地塊。經(jīng)過583輪舉牌后，金地集團擊敗融創(chuàng)中國、平安不動產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)等22名競拍對手后，以88億元總價摘得。該地塊溢價率高達286%，樓面價33023元/平米，為今年上海總價地王。

“拍賣不到5分鐘的時間里價格就跳至超過50億元，火爆程度可見一斑。”一名現(xiàn)場觀戰(zhàn)的上海媒體人士透露，此后跳價頻現(xiàn)。在總價拍至70億元的時候，現(xiàn)場一片噓聲。由于競爭過于激烈，現(xiàn)場有開發(fā)商甚至直接提前離場。

但市場對此卻有另一番解讀，就在金地拿地后沒多久，金地股價隨即大幅下挫超4%，市值一度蒸發(fā)約20億元。穆迪7月29日表示，金地集團收購位于上海浦東新區(qū)的住宅用地具有負面信用影響，因為此舉將加大該公司的執(zhí)行風險。

穆迪副總裁曾啟賢表示，此次購地規(guī)模相當于金地2016年人民幣800億元左右合約銷售額目標的 10%以上，并且樓面地價較高，這將加大金地的執(zhí)行風險。而穆迪預計在調(diào)控政策收緊背景下，包括上海在內(nèi)的主要城市房價漲幅將放緩，這使得金地未來毛利率進一步遭擠壓。

“郊環(huán)線了，大遠郊。不值這個價，開發(fā)商賭博上癮了?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長楊紅旭如是說。金地拍下的這塊上?？們r地王，雖然面積超過14萬平方米，但所處位置卻相當偏遠。

祝橋鎮(zhèn)位于浦東新區(qū)中部，東接浦東國際機場和空港工業(yè)園區(qū)，距離上海市中心人民廣場的直線距離約30公里。如果駕車從祝橋鎮(zhèn)出發(fā)，到上海市中心的實際距離約42公里。

根據(jù)上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍測算，這塊地剔除公共設(shè)施、保障房和自持部分，可售部分實際樓面價41572元/平米，日后要賣出近6萬元的價格才能回本。而且這些產(chǎn)品，多以低總價的剛需小戶型產(chǎn)品為主。

宋會雍認為，未來該項目的產(chǎn)品總價將在450萬元左右，而這樣價位在上海的可選擇性太多了，“6萬元可以選擇周浦、川沙這些離上海市區(qū)較近且有居住氛圍的片區(qū)都是不錯的選擇。”

“在拿地之前金地已經(jīng)對地塊做了很長時間的調(diào)研，認為這塊地是價值洼地，項目有很好的成長空間。”金地集團表示，金地的戰(zhàn)略沒有發(fā)生過大改變，仍然是深耕一二線城市。我們拍地前都會對土地做詳盡的盡職調(diào)查，拿地也會根據(jù)當時公司的現(xiàn)金流和市場情況進行決策。

華東戰(zhàn)役

盡管外界并不太看好，但總計88億元的地王項目，對于金地，尤其是金地華東區(qū)域公司來說，顯然是激動人心的消息。拿下地塊后不久，金地華東官方就已經(jīng)貼出“共創(chuàng)亞洲最大航空城”的標語。

88億元的土地價格，也是金地3年來在土地市場上最大手筆的一單。這和金地公司對于華東區(qū)域的重視不無關(guān)系。拿新項目，在某種意義上是其打翻身仗的直接表現(xiàn)。

在金地的七大區(qū)域公司中，以上海為核心的金地華東曾是金地的重鎮(zhèn)。前幾年，金地在上海的表現(xiàn)不算很好，華東區(qū)域在金地集團的主力作用逐漸喪失。過去五年，陳必安掛帥的金地華東沒有完成外界所期待的業(yè)績增長。

“金地上海這幾年的發(fā)展緩慢和保守的經(jīng)營策略不無關(guān)系。”宋會雍指出。金地的拿地策略存在著一定的屏障，導致其后續(xù)的推盤節(jié)奏明顯放緩，從而也造成業(yè)績下滑。

如何改善金地在上海市場的表現(xiàn)、提高華東區(qū)域規(guī)模，顯得尤為迫切。一年前上任的金地華東公司董事長陽侃一直對拿地非常重視。在履職前，他曾在集團任職，主要負責集團土地投資、生產(chǎn)經(jīng)營計劃制定及營銷管控，其上任之后，在華東區(qū)域拿下多宗地塊。

就在拿下上海地王的前一天，7月26日下午，金地以5.05億元的價格拍下嘉興市秀洲區(qū)油車港地王。該單價地王的起拍樓面價只有720元/平方米，最終金地拍下的樓面價為2900元/平方米，溢價率高達303%，成為該區(qū)域的單價地王。

由于金地的高端項目在上海等地遭遇的瓶頸，讓金地轉(zhuǎn)向了中低端產(chǎn)品。此后金地在上海、南京、紹興推出的自在城項目，均以剛需為目標人群，此次拿下的上海地王，也并非針對高端住宅人群。

今年開始，金地華東區(qū)域增長迅猛，截至2016年7月15日，金地華東區(qū)域的銷售總金額已經(jīng)達到100億元。而2015年，金地華東區(qū)域銷售業(yè)績達到百億是在12月27日，而今年達到這一業(yè)績用時197天，比去年提前165天，速度幾乎翻了一倍。

金地上海公司高層透露的目標是：“我們在上?？隙ㄊ且M前10名，然后我們希望在這個基礎(chǔ)上再往前走，進到前5名?！?/p>

此外，上半年金地集團幾個重要大區(qū)，都突破了100億元的大關(guān)，目前以深圳、廣州、東莞為主的華南區(qū)域公司全年簽約120.4億元，成為集團首個實現(xiàn)銷售額破百億的區(qū)域；華北和華東區(qū)域公司也完成全年百億銷售目標。

重新崛起

在拿地上，金地一度踩錯過兩次節(jié)拍。一次是2007年的高價拿地后遇上了2008年的樓市調(diào)控，在2008年和2009年上半年能以低價拿地的黃金時期，金地卻錯失機會。另一次是2009年4月到2010年底期間的大舉拿地，讓其在2011年調(diào)控之際苦不堪言。

這直接導致的結(jié)果是，從2010年至2012年，金地連續(xù)3年未能按照預期完成年度銷售目標，這3年金地完成的銷售額分別只有283億元、309億元、342億元。

正是那幾年，在規(guī)模增速和盈利方面，金地逐漸掉出了房企第一陣營。這樣的掉隊在2014年市場波動時更為明顯，2014年，金地累計實現(xiàn)簽約面積389萬平米，累計簽約金額490.4億元，較原定600億元目標差近110億元左右，僅完成全年目標的81%。

銷售額不盡如人意的同時，金地凈利潤增長緩慢。2009年，金地在上海青浦等地以高溢價拿下的一批宗地所建成的產(chǎn)品銷售困難，至今尚未清盤。

金地并未就此沉淪，以一二線城市作為擴張重點的戰(zhàn)略，是金地近年來最大的策略轉(zhuǎn)變。2014年，金地全年共獲取19個項目，總投資額約153億元。2015年，金地更是在全國拿下了33宗地塊，總投資額297億元，為近年來金地最多總投資額與新增項目數(shù)量的一年。

2015年獲取的33宗土地中，北京、上海等一線城市總投資額占比39%；蘇州、南京等二線城市總投資額占比51%。隨著2015年來，二線城市銷售的復蘇，金地的業(yè)績也開始飆升。

2016年起截至目前，金地總計拿下6個地塊，拿地總額約達141億元。僅就銀行授信方面而言，截至2015年12月31日，金地尚剩余授信額度738.35億元。而2016年上半年，拿地總額僅約141億元，只占剩余授信額度的1/5。

此外，該公司于2016年上半年完成了人民幣50億元的境內(nèi)債券發(fā)行，票面利率在3.50%-3.69%之間，而2015年金地的平均融資成本為5.32%。

在今年5月31日召開的股東大會上，金地集團總裁黃俊燦還明確表示過，金地未來將更多傾向于聯(lián)合拿地開發(fā)。在拿下88億元地塊后，金地已經(jīng)掛出公告表示：“本地塊未來可能因引進合作方共同開發(fā)等原因?qū)е鹿驹诘貕K中所占的權(quán)益比例發(fā)生變化?！?/p>

險資助力

金地在拿地上的變化，得益于金地銷售的復蘇。過去三年，金地進入了發(fā)展的快車道。2013到2016年上半年，金地的銷售業(yè)績呈現(xiàn)快速上升的勢頭。

2015年金地，規(guī)模終于突破600億元關(guān)口。近期，金地集團公布了上半年的銷售業(yè)績，公司實現(xiàn)總銷售額為439.6億元，已超過2015年全年銷售額的三分之二，同比增幅高達107%。這其中，有56.27% 來源于一二線城市，合計約247.38億元人民幣。

金地的快速發(fā)展，和險資股東的支持關(guān)系十分密切。與萬科不同的是，金地與險資的融合，堪稱配合默契。2013年，生命人壽四次舉牌金地，到2014年4月，最終穩(wěn)坐大股東之位。當時，發(fā)起舉牌之后，生命人壽與金地集團的股東福田投資乃至地方國資委、金地集團內(nèi)部從管理層到中層，都進行了充分的溝通。

成為金地第一大股東之后，生命人壽確實成為了一位財務(wù)投資者。金地集團2015年年報顯示，截至2015年12月31日，公司第一大股東富德生命人壽保險股份有限公司通過三個賬戶，持有該公司13.47億股普通股，持股比例29.94%。第二大股東安邦也在此前加入舉牌序列，先后四次舉牌增持金地股份至20.49%，

對于金地來說，險資的強大資金成為其發(fā)展的有力后盾，金地集團的債務(wù)結(jié)構(gòu)因此得以優(yōu)化。2015年，該集團實際資產(chǎn)負債率為58.30%，凈負債率為51.00%，貨幣資金150.01億元，財務(wù)結(jié)構(gòu)較為穩(wěn)健。

在2014年，幾乎就在險資坐穩(wěn)大股東的同時，金地城市布局得以調(diào)整，以一二線城市為核心的策略被確立。同時，“加快周轉(zhuǎn)、做大規(guī)模、提升ROE（凈資產(chǎn)收益率）”的經(jīng)營導向，被提到了金地戰(zhàn)略位置。

近兩年，發(fā)掘新的利潤增長變得極為迫切。金地的策略是，以住宅地產(chǎn)為核心，以商業(yè)地產(chǎn)和地產(chǎn)金融為兩翼，將產(chǎn)業(yè)觸角伸向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、社區(qū)商業(yè)和物業(yè)管理等方面。

金地商業(yè)的平臺——金地商置取得長足發(fā)展。今年上半年，金地商置合約銷售額約為55.81億元，其2015 年合約銷售總額超 112 億元。看上去百億銷售額似乎并不起眼，不過，金地商置的長足發(fā)展卻不可小覷。

2015年，金地商置全年獲取16個新項目，包括住宅、商業(yè)及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等諸多物業(yè)類型，新增土地儲備214萬平方米。在資本市場方面，成功實現(xiàn)兩次股權(quán)融資，總金額達31.48億港元。2016年，金地商置更是發(fā)起收購兼并，對廣電地產(chǎn)的并購將新增500萬平方米可售貨值。

根據(jù)金地集團披露的銷售情況顯示，該公司七八月份還繼續(xù)推出多個項目，如果不出意外，2016年金地集團全年銷售業(yè)績同比將有大幅提升?！鞍凑粘Ｒ?guī)下半年比上半年供貨推盤業(yè)績更高預估，金地2016年全年度突破800億元，甚至明年突破千億，不是沒有可能。”一名熟悉金地的分析師表示。