龔小鋒

美國中世紀(jì)史詩奇幻題材的電視劇《冰與火之歌》，讓國內(nèi)美劇迷們大呼過癮。位高權(quán)重的拜拉席恩家族、勇敢善良的史塔克家族、企圖謀取王位的坦格利安家族、有著不可告人秘密的蘭尼斯特家族。這些家族各懷鬼胎，使國家馬上陷入無盡的戰(zhàn)亂之中。

當(dāng)下中國一線城市的底氣十足，重點二線城市樓市的火熱，與三四線城市龐大庫存兩相對照，可以說是現(xiàn)實版的“冰與火之歌”。對于一二線熱點城市來說，由于市場過熱、貨幣政策轉(zhuǎn)向、調(diào)控政策預(yù)期落地等因素，核心熱點城市樓市即將步入調(diào)整期；但對于廣大三四線城市，去庫存仍將是重要任務(wù)。

多部門密集表態(tài)

上半年一二線城市房價為何漲得這么快？原因很多，但和今年上半年以來央行過度寬松的貨幣政策關(guān)系密切，這一格局已經(jīng)逐漸發(fā)生轉(zhuǎn)變。

7月26日，中央政治局會議罕見提出，抑制資產(chǎn)泡沫。這被業(yè)內(nèi)認(rèn)為指向房地產(chǎn)行業(yè)。中央政治局的表態(tài)意味著，下半年在推進三四線城市房地產(chǎn)繼續(xù)去庫存的同時，對一二線熱點城市調(diào)控的力度將加大，信貸收緊政策出臺預(yù)期強烈。

“我擁護習(xí)大大去樓市泡沫，再不調(diào)控，真沒什么好做的了?！币幻科笕耸块_玩笑說，現(xiàn)在拿地基本靠賭（借錢押寶），賣房基本靠走（渠道外拓），招人基本靠瞅（簡歷名頭），管理基本靠吼（狼性高壓），賺錢基本靠守（地價升值），一個行業(yè)不能最后只剩下急赤白臉的賭徒。

“無論是權(quán)威人士的說話，還是最近中央政治局會議，已經(jīng)看到該問題所在，不僅反對用過度的金融杠桿來拉動GDP增長，也指出要抑制資產(chǎn)泡沫?！鄙缈圃航鹑谘芯克芯繂T易憲容近期撰文指出。

在他看來，盡管這些文件沒有對當(dāng)前中國的“資產(chǎn)泡沫”給出一個明確定義或解釋，但實際上其信息是十分明確的，就是不能夠再通過過度的銀行信貸來推高房地產(chǎn)市場價格，讓房價瘋狂上漲。

而抑制資產(chǎn)泡沫就得從央行的貨幣政策調(diào)整開始。值得一提的是，在近期的“2016年中國人民銀行分支行行長座談會”上，其會議通報在闡述下半年繼續(xù)實施穩(wěn)健的貨幣政策時，把以前常出現(xiàn)的“更加注重松緊適度”提法刪除。

還有在最近央行發(fā)布的“2016年第二季中國貨幣政策執(zhí)行報告”也再次刪除了“更加注重松緊適度”的詞句，要“營造中性適度的貨幣金融環(huán)境”。央行措辭的轉(zhuǎn)變，意味著下半年中國央行的貨幣政策可能會調(diào)整，央行開始對未來降準(zhǔn)降息態(tài)度謹(jǐn)慎。

從其他部委的官方表態(tài)來看，證監(jiān)會已經(jīng)收緊上市房企的再融資，不允許通過再融資拿地。尤其是住建部在7月18日約談房企，意味著中央層面已經(jīng)開始預(yù)警那些房價上漲過快與“地王”頻現(xiàn)的城市。

國土部等部門分別傳出針對土地市場的政策收緊信號，南京、合肥等地也陸續(xù)出臺了“控地王”相關(guān)收緊政策，比如南京土拍熔斷政策仍將繼續(xù)，土地出讓首付升至60%，合肥土地出讓首付升至50%。

7月23日，財政部部長樓繼偉表示，目前房地產(chǎn)稅制改革尚未推出正式方案，但下一步將“義無反顧”推進改革。雖然外界普遍認(rèn)為房地產(chǎn)稅將“遙遙無期”，但這已表明了監(jiān)管層的決心。

樓市兩極分化

各部門表態(tài)似乎更多針對房價過熱的一二線城市。確實，國內(nèi)樓市分化的兩極態(tài)勢，比過去更甚。

從2016年3月份，即春節(jié)過后，一線樓市開始整體爆發(fā)。外界戲稱的樓市“四小龍”——廈門、南京、合肥、蘇州領(lǐng)漲。此后一個月，全國樓市漸有復(fù)蘇的趨勢。到了五六月份，樓市開始呈現(xiàn)出了高位回調(diào)的態(tài)勢。

一線城市中，深圳最為明顯。根據(jù)國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)，今年6月份，北京上海廣州三城房價同比分別上漲了20.3%、27.7%、19.9%，而深圳卻同比上漲了46.7%，遠(yuǎn)超其他三市。

“市場分化不僅僅是不同層級城市之間的分化，而且表現(xiàn)為一線城市也出現(xiàn)了分化。”社科院金融研究所房地產(chǎn)金融研究中心副主任尹中立指出，之前幾次房價上漲過程中，漲幅都是居前而且差別很小，但是去年深圳的漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了北京、上海，這是從來沒有出現(xiàn)過的現(xiàn)象。

個別二線城市的樓市漲幅更為火熱，幾乎成了近半年的焦點。3月份以來，合肥、廈門等城市超越并取代深圳、上海，其房價環(huán)比漲幅穩(wěn)居全國70個大中城市的前列。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，廈門6月份房價同比上漲33.6%，南京同比上漲29.7%，合肥同比上漲29.0%，漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他二線城市。6月份環(huán)比漲幅排在第三位的南京，其房價更是實現(xiàn)了連續(xù)16個月上漲。

相對于一二線樓市火爆，三四線樓市表現(xiàn)不盡如人意，三、四線城市房價則上漲較慢，不少城市房價還出現(xiàn)了負(fù)增長。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，6月份，銀川、烏魯木齊、包頭等城市的新房價格環(huán)比漲幅均為負(fù)。

另一些地方如鄂爾多斯和蘭州新區(qū)等地，因嚴(yán)重供過于求，而被冠以“空城”、“鬼城”之名，甚至出現(xiàn)樓市崩盤的風(fēng)險。蘭州國家級新區(qū)建成四年后，目前房價大約在4000元/平方米左右，這樣的價格比市區(qū)便宜了將近一半，可依舊無法吸引外地購房者。

“一、二線城市商品住宅庫存壓力已基本釋放，三、四線庫存仍相對較高?！敝袊笖?shù)研究院一名負(fù)責(zé)人表示，根據(jù)重點城市可售面積及出清周期數(shù)據(jù)，一、二線熱點城市平均去化時間已經(jīng)降到8.5個月以內(nèi)，而多數(shù)三、四線城市去化時間仍超過15個月，如湛江、運城、江陰等城市短期庫存去化時間在20個月以上。

多省市明確“一市一策”

面對樓市分化，調(diào)控的難度越來越大，即使同一個省份，不同城市之間所面臨的差異也十分懸殊。近日，國家發(fā)改委政研室副主任、新聞發(fā)言人趙辰昕表示，下半年，針對市場分化的情況，應(yīng)更加注重分類施策、因城施策，促進市場平穩(wěn)發(fā)展。

8月3日，福建公布《福建省推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革總體方案（2016-2018年）》，提出“一市（縣）

一策”原則，即區(qū)分不同情況，分城分縣施策。這是目前各大省份中，最為明確和詳細(xì)的分城施政調(diào)控方案之一。

這一政策出臺的原因，是在福建省中，既有房價暴漲的廈門，也有如房價環(huán)比下跌的泉州。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，6月份廈門新建住宅價格同比漲幅為33.6%，為全國第二；其環(huán)比漲幅達(dá)到了4.7%，為全國第一。與此同時，福建經(jīng)濟總量最大的城市泉州6月新建住宅價格環(huán)比下降了0.2%，同比僅僅增長了1.8%。

“福建這一方案指出，對于房價上漲過快的二線熱點城市要采取有針對性的措施，抑制地價房價過快上漲，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，不再出臺新的購買住房鼓勵政策。

此外，對于庫存數(shù)量大、去化周期長的三四線城市和縣，要在落實購買首套房和改善性住房信貸稅收優(yōu)惠政策的基礎(chǔ)上，根據(jù)本地實際，制定扶持合理購房消費的優(yōu)惠政策，對購買新建商品房按所繳契稅給予獎勵等。

除了福建之外，吉林省也明確出臺一城一策。吉林省根據(jù)各地商品房庫存規(guī)模和房地產(chǎn)市場實際，將全省城市分為四種類型。

四類城市中，一類城市為庫存規(guī)模大、需求較為旺盛的城市，二類為庫存規(guī)模大、需求不旺盛的城市，三類為庫存規(guī)模小、需求不旺盛的城市，四類城市為庫存規(guī)模小、需求較為旺盛的城市。

通過分類調(diào)控，吉林省計劃到2018年底，一類城市商品住房庫存量比2015年年底減少25%，二類和三類城市減少30%。

廣東此前也針對省內(nèi)不同情況，將各地市分為四類，分別給出了去庫存具體指標(biāo)和要求。最引人注目的四類城市中，深圳和珠海不設(shè)去庫存任務(wù)，而廣州市則首次在文件中明確將及時調(diào)整執(zhí)行住房限購政策的行政區(qū)域范圍。

另外，也有一些省份正在醞釀一城一策。6月15日，湖北省副省長曹廣晶在湖北日報發(fā)表一篇長文，談去庫存政策，標(biāo)題為：“一城一策去庫存確保房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展”。 湖南省也明確表示，要“一城一策、一盤一策”推動去庫存。