袁秀麗

今年7月的北京不像以往那樣平靜，原因是7月20日連續(xù)幾天的暴雨讓很多人不能淡定了。

住在大興香海園的許先生就是其中一位，屋內(nèi)被雨水浸泡的墻面讓他在這個(gè)雨季很郁悶。但是相比之下，許先生家的情況還算好的，還有很多業(yè)主家外面下大雨，屋內(nèi)下小雨。這時(shí)不由讓人想起2012年同一時(shí)間出現(xiàn)的罕見暴雨，當(dāng)時(shí)考驗(yàn)著京城房地產(chǎn)項(xiàng)目。

四年后，事件再次重演，如今，仍有很多新房及老房業(yè)主，迷茫地不知所措，不知去哪里報(bào)修？只能盼大雨不再下。

外面下雨，屋里滲水

據(jù)北京市氣象局7月20日13時(shí)10分發(fā)布，門頭溝區(qū)軍莊鎮(zhèn)東山村6小時(shí)累計(jì)雨量已達(dá)150毫米，升級(jí)發(fā)布暴雨紅色預(yù)警信號(hào)。強(qiáng)降水易引發(fā)城市內(nèi)澇，中小河流洪水、山洪及地質(zhì)災(zāi)害氣象風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)很高。不僅如此，每一次暴雨過后都是對(duì)樓盤工程質(zhì)量的考驗(yàn)。

在此之前，6月13日下雨，北京市非緊急救助服務(wù)中心12345接到房屋漏雨的投訴明顯增加，一天的時(shí)間，總計(jì)有137條相關(guān)投訴。其中，過半的市民反映，房屋漏雨。

另據(jù)家住大興香海園的許先生稱，外面下大雨時(shí)，雨水從他家的保溫墻滲到室內(nèi)，墻壁都被雨水浸濕了，現(xiàn)在還有很多痕跡留在墻面上，就怕下次下雨時(shí)，還會(huì)滲水。相比之下，他家的情況在小區(qū)里還不算嚴(yán)重的。為了商討維修辦法，業(yè)主們專門建了一個(gè)微信群。為了得到妥善維修，業(yè)主們撥打北京市非緊急救助服務(wù)中心12345，得到的建議是啟用公共維修基金進(jìn)行維修?，F(xiàn)在業(yè)主們正在商量下一步怎么辦。

袁女士也有同樣的遭遇，她住在一個(gè)2001年建成的小區(qū)，下雨時(shí)，廚房上方出現(xiàn)雨水滴漏，當(dāng)時(shí)給物業(yè)打電話，物業(yè)說盡量馬上派人去看，漏雨住戶多，忙不過來了，直到雨停了好幾天，物業(yè)才登門。

除此之外，海淀區(qū)回遷房五福玲瓏居、冠城大通百旺府等小區(qū)的多個(gè)業(yè)主代表向媒體報(bào)料稱，暴雨期間，其所在小區(qū)房屋出現(xiàn)不同程度滲漏。

不僅是這些老小區(qū)，一些新小區(qū)的業(yè)主也有此經(jīng)歷。

家住大興天宮院金融街融匯小區(qū)的業(yè)主徐女士稱，她的很多鄰居家都出現(xiàn)落地飄窗滲水，此外，墻體、空調(diào)孔漏水的情況也為數(shù)不少。所幸她家沒有出現(xiàn)滲水漏雨，下雨期間，小區(qū)的地面出現(xiàn)塌陷，但很快被物業(yè)修好了。

同樣位于大興區(qū)的保利春天項(xiàng)目多位業(yè)主向媒體投訴，7月20日暴雨期間，小區(qū)多戶業(yè)主房屋出現(xiàn)墻面滲水、窗戶與墻體接口處滲水、進(jìn)水等問題，進(jìn)而導(dǎo)致這些業(yè)主房屋內(nèi)墻紙、涂墻、地板等被泡、墻面剝落。事后兩天，開發(fā)商及物業(yè)貼出一張關(guān)于春天派7？20室內(nèi)滲漏的處理方案的通知。

室內(nèi)漏雨原因多種

當(dāng)很多小區(qū)遍地積水，設(shè)施因連續(xù)暴雨一片狼籍時(shí)。金科王府則曬出了一組照片，與上述小區(qū)形成鮮明對(duì)比。不失時(shí)機(jī)地為項(xiàng)目做了一次宣傳。圖片中，物業(yè)人員正在檢查小區(qū)設(shè)施，雨水箅里加裝了鐵絲網(wǎng)，園區(qū)內(nèi)沒有積水，雨中的綠植更加翠綠，小區(qū)的一切井然有序。

同樣的大雨，為什么漏雨的總是集中在幾個(gè)小區(qū)。這不能不說是工程質(zhì)量問題。

雨天雨水滲漏的原因有多種。據(jù)中建一局一位不愿具名的總工表示，對(duì)于一些老舊小區(qū)而言，最有可能的原因是外墻的防水膩?zhàn)佑衅茡p，由于雨量太大，從外墻保溫層流入室內(nèi)。另外，外墻原留有的施工孔洞填充不實(shí)，剪力墻原有的穿墻螺栓孔封閉不嚴(yán)，也會(huì)從縫隙進(jìn)入室內(nèi)。如果雨量足夠大時(shí)，窗周邊未按照規(guī)定做，窗周邊與砌筑墻的縫隙也會(huì)進(jìn)水。

據(jù)這位總工介紹，對(duì)于外墻出現(xiàn)的滲漏進(jìn)行維修，一般是補(bǔ)打防水膠，但不能保證，明年雨季不出現(xiàn)漏水現(xiàn)象。

啟用應(yīng)急住宅專項(xiàng)維修金

提到維修也是很令多業(yè)主最頭疼的事。在保質(zhì)期內(nèi)的住宅由開發(fā)商負(fù)責(zé)維修。

根據(jù)《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條第二款之規(guī)定：屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，保質(zhì)期為5年。

建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第三十三條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。

如果滲漏給受害人財(cái)物帶來損害的，開發(fā)商還要按照《民法通則》承擔(dān)侵權(quán)的民事賠償責(zé)任。

但像許先生小區(qū)這種情況，不在質(zhì)保期內(nèi)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為如果房屋屋面局部通過小修小補(bǔ)就可達(dá)到防雨效果，維修成本也不高，應(yīng)由物業(yè)來養(yǎng)護(hù)，所產(chǎn)生的費(fèi)用應(yīng)該在居民所繳納的物業(yè)費(fèi)中支出。

如果維修成本高，就要啟動(dòng)住宅專項(xiàng)維修金。但前提是共用部位漏水，買房人可以通過啟動(dòng)住宅專項(xiàng)維修資金來維修，如果漏水部位不是共用部位，且已經(jīng)過了保修期，則只能由買房人自己出資維修。

對(duì)于許先生這種情況還可以采用應(yīng)急維修基金，早在2013年12月5日，北京專項(xiàng)維修資金應(yīng)急使用辦法就已發(fā)布?！皯?yīng)急辦法”明確規(guī)定了六種可應(yīng)急使用專項(xiàng)維修資金的情形，其中包括屋面防水損壞造成滲漏的等。

實(shí)施應(yīng)急維修需要使用住宅專項(xiàng)維修資金的，無需雙2/3業(yè)主同意，但應(yīng)當(dāng)事前告知業(yè)主。應(yīng)急使用專項(xiàng)維修資金只需要3個(gè)步驟，申請(qǐng)、批準(zhǔn)或備案、付款，且申請(qǐng)材料也大大簡(jiǎn)化。申請(qǐng)時(shí)只需提供以下材料：已填好的應(yīng)急維修使用住宅專項(xiàng)維修資金申請(qǐng)表；應(yīng)急維修工程預(yù)算書；住宅專項(xiàng)維修資金分?jǐn)偯骷?xì)表。

在付款時(shí)限上，“應(yīng)急辦法”規(guī)定，“申請(qǐng)材料符合要求的，有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在接到申請(qǐng)后的2個(gè)工作日內(nèi)做出同意的決定；情況特別緊急的，應(yīng)當(dāng)場(chǎng)做出同意決定”。

購(gòu)房前注重考察

我們?cè)谫?gòu)房時(shí)，總是被樣板間華麗的外表所吸引。事實(shí)上，房子只有在使用時(shí)，才會(huì)發(fā)現(xiàn)各種問題。最好的辦法就是在購(gòu)房前防范于未然。很多出現(xiàn)問題的房子都給我們提供了前車之鑒。

據(jù)一位專業(yè)建筑師介紹，除了考察建筑工程施工及材料質(zhì)量外，在雨季，小區(qū)車庫(kù)被淹、電梯進(jìn)水停電等現(xiàn)象常有發(fā)現(xiàn)，其原因主要集中在一些地下停車庫(kù)設(shè)計(jì)存在缺陷。因此選車位的時(shí)候要關(guān)注排水溝，觀察車庫(kù)進(jìn)出坡道兩頭有沒有設(shè)置排水道和集水坑。另外下沉式戶型受水災(zāi)影響最大，修建時(shí)要在庭院周邊做排水暗溝；看小區(qū)雨水口內(nèi)管道走向，檢查下沉空間的雨水管接入高度，提防倒灌。

現(xiàn)在很多高端項(xiàng)目以水景房吸引購(gòu)房者，或者采用引水入園的手法建筑小區(qū)園林，對(duì)于這樣的房子，建筑物本身的地坪要高出水景。

如果要做到防范于未然，均需要購(gòu)房者有雙專業(yè)的眼睛，因此難免出現(xiàn)糾紛。中咨律師事務(wù)所律師賈瑞果稱，業(yè)主可以采取的維權(quán)方式主要是跟開發(fā)商協(xié)商或向建委等部門投訴，如得不到解決再向法院起訴。