崔鵬

8月11日，中國兩座最“厲害”的二線城市，南京和蘇州，同時發(fā)布了關于房地產的限制性政策。

《關于調整南京市土地公開出讓競價方式、商品房貸款首付比例的意見》中對已經在南京購買住房并結清貸款的家庭再次購買住房的首付比例提高到35%；而未結清第一套住房的居民，購買第二套住房的首付比例被提高到5成（除了兩個被認為更屬于三線城市的地 區(qū)）。

在蘇州，《關于進一步加強蘇州市區(qū)房地產市場管理的實施意見》中要求，居民家庭擁有一套住房且相應購房貸款未結清，再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房的，最低首付款比例，由40%調整為50%（不包括吳江區(qū)）。并且，若居民家庭已有兩套及以上住房且購房貸款未結清的，繼續(xù)停止發(fā)放第三套及以上住房貸款。

除此之外，兩城市房地產新政還對土地公開競價方面做了限定性要求。同時也有消息傳出，在2016年同為房價漲幅前列的二線城市合肥和杭州也在醞釀類似的措施，讓當地的房地產價格更加穩(wěn)定一些。

這對于那些關注市場的人來說，應該是意料之中的事。經濟決策層在2015年下半年先對中國各城市的房地產銷售進行全面放松，這樣，在中國一線城市被壓抑了很長時間的購買力被激發(fā)，深圳、北京和上海的居民房屋銷售呈現井噴。

這種房地產銷售的火爆，帶動了一線城市周邊的小城市以及一些二線城市居民房屋的銷售。之后，決策層再對中國幾個一線城市的房地產交易加以限制，從而誘導大量資金流向二線城市。在適當的時候，再對價格上漲最為劇烈的二線城市的房地產交易加以限制……這樣一層層誘導，使更多資金有可能進入那些需要“去庫存”的城市。

這樣的政策邏輯既希望房地產部門銷售的增長可以帶動中國經濟整體的GDP增速不至于太糟糕，又可以讓那些經濟問題更大的地區(qū)自2008年以來所產生的泡沫在一定程度上得以消化。

南京、蘇州、合肥和杭州本身就是中國二線城市中經濟發(fā)展最有活力的，再加上這些城市和中國GDP總量最大的城市上海的物理距離很近，2016年以來這幾個城市的房地產價格在全國增幅最大，而對這些城市房地產交易的限制正是政策邏輯中的一環(huán)。

結合中國7月不那么令人振奮的經濟數據來看，這次各地方政府出臺的房地產限制政策更多集中在降低房地產交易的杠桿（包括開發(fā)商和購房者）。其中還有一層深意，那就是，為2016年剩下的月份中國繼續(xù)保持寬松市場的流動性做準備。

在今年的6月到7月，政策的重點更多落在資本市場交易杠桿的降低和銀行間市場的規(guī)范問題上，在之后的月份對房地產市場進行杠桿限制也是類似的政策目 的。

在“虛”的市場交易杠桿的降低會更有利于貨幣投放，更多的資金流入實體經濟而不是促進交易。預計央行降低利息或者存款準備金率的行動應該在三季度出 現。

實際問題要比政策邏輯復雜得多。中國不但面臨著所謂的“貨幣兩難”問題（這個問題似乎始終都存在），而且還要面對房地產的結構化問題—那些房屋庫存非常需要消化的城市經濟活力不夠。房地產的投資者們由于很難預期到那些庫存的升值，所以也不太可能下定決心去買那些自己根本不太會去住的房子。

如果把居民預期收入增長率作為居民房屋價格增長的最重要指標，那么可以看出在中國的一線城市北京和上海，它們的房屋價格并不是最高的。真正的價格泡沫存在于一些經濟活力很低而房價卻貴得莫名其妙的地區(qū)。