馬光遠(yuǎn)

住宅土地使用權(quán)到期后，高價(jià)續(xù)費(fèi)，既違背天理，也和基本的法治精神背道而馳。如果承認(rèn)房子是有限的租期，那根本沒有任何理由未來還要征收什么房產(chǎn)稅，如果要征收房產(chǎn)稅，就請把房子的“永久產(chǎn)權(quán)屬性”還給老百姓。

最近，溫州一則關(guān)于住宅土地使用權(quán)到期，如果要續(xù)期，需要繳納高達(dá)三分之一房價(jià)的費(fèi)用，讓所有中國人都倍感震驚。

溫州歷來是中國很多制度的自發(fā)創(chuàng)新之處，這一次，在住宅土地使用權(quán)問題上，溫州又走到了全國的前面，

盡管溫州有關(guān)部門事后做了所謂的澄清，說什么“近期媒體報(bào)道收取幾十萬元出讓金才能續(xù)期是對信息的誤讀”。但從媒體事前的報(bào)道，以及溫州國土局有關(guān)部門的介紹看，準(zhǔn)備收費(fèi)，而且準(zhǔn)備高額收費(fèi)肯定是真的。

70年大限，土地有償續(xù)期再惹爭議

土地使用權(quán)的70年大限問題，歷來被視為都是懸在中國房地產(chǎn)市場的恐怖之劍，如何處理70年大限的問題，攸關(guān)幾乎所有民眾的切身利益，考驗(yàn)政府的智慧和執(zhí)政能力，因而備受關(guān)注。

筆者在過去一再提醒，很多人認(rèn)為這個(gè)規(guī)定根本投有任何意義，因?yàn)橹袊暮芏嘟ㄖ镜讲涣?0年，但是，70年其實(shí)距離我們并不遙遠(yuǎn)。溫州的案例再一次給全國的房東敲響了警鐘：你們不過是住在租了70年的房子里而已，一旦到期，你們的房子如何安放？

稍對土地使用權(quán)70年大限有所了解的人都知道，由于中國特色的“土地國有”和建設(shè)用地的出讓人必須是政府的特殊規(guī)定，對于70年大限之后，土地使用權(quán)如何處理，早在《物權(quán)法》立法的時(shí)候就引發(fā)了廣泛的爭論。

在土地國有的情況下，土地使用權(quán)期滿之后是自動續(xù)展，還是無償收回，《物權(quán)法》最終作了一個(gè)妥協(xié)各方利益的考慮，《物權(quán)法》規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。”因?yàn)楫?dāng)時(shí)關(guān)于是否無償續(xù)期，爭議很大，為了確?！段餀?quán)法》早日出臺，就選擇了擱置爭議，模糊處理的立法技術(shù)。但事實(shí)上，當(dāng)時(shí)占絕大多數(shù)的意見建議，土地使用權(quán)到期后只交象征性的費(fèi)用自動續(xù)期。

媒體報(bào)道的溫州收取高額續(xù)費(fèi)的辦法，意味著《物權(quán)法》取得的巨大進(jìn)步蕩然無存，直接倒退回1990年國務(wù)院頒布的《國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，這個(gè)條例首次規(guī)定了“居住用地最高年限為70年”，而且還規(guī)定：“土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得。土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷登記?！边@個(gè)規(guī)定，可以說，充分暴露了“公權(quán)”和“私權(quán)”兩種權(quán)利在博弈中的不對等地位，也體現(xiàn)了對私人產(chǎn)權(quán)的極其不尊重的立法指導(dǎo)思想。

歷史總是在進(jìn)步，3年之后出臺的《城市房地產(chǎn)管理法》，相對于這個(gè)規(guī)定，就有明顯的進(jìn)步：房產(chǎn)土地使用權(quán)到期，房產(chǎn)所有人必須提前一年申請續(xù)期，否則土地使用權(quán)將會由國家無償收回，則有了明顯的進(jìn)步。從91年到94年的《城市房地產(chǎn)管理法》，再到《物權(quán)法》，在70年后如何處理的問題上，最起碼大家就“自動續(xù)期”已經(jīng)達(dá)成了基本的共識，而且即使收費(fèi)，大家也認(rèn)為應(yīng)該是象征性的這點(diǎn)上也是有共識的。媒體爆出來的文章的做法可以說是置《物權(quán)法》與法治的進(jìn)步與變遷于不顧，引發(fā)民眾不必要的恐慌，令人匪夷所思。

高價(jià)續(xù)期，違背《物權(quán)法》、違背民意

眾所周知，中國民眾對“70年”大限的恐懼，一是基于對高房價(jià)的恐懼，無論政府和開發(fā)商如何互相推卸責(zé)任，但一個(gè)不爭的事實(shí)是，高房價(jià)離不開高地價(jià)的助推，在當(dāng)前民眾對房價(jià)和地價(jià)都沒有任何博弈能力的語境下，用終其一生的收入購置房產(chǎn)之后，還要在70年后續(xù)交高昂的土地出讓金，這無法讓民眾不焦慮；二是基于對公權(quán)力的恐懼，在中國歷史上的任何一個(gè)朝代，私權(quán)肯定是要為公權(quán)讓路的，在公權(quán)和私權(quán)沖突的情況下，公權(quán)顯然是神圣不可侵犯的。基于這兩點(diǎn)，每一次法律對“70年大限”的完善，都意味著民眾要經(jīng)受一次精神的折磨和制度性焦慮，這是必然的。

筆者認(rèn)為，由“70年”引發(fā)的焦慮已經(jīng)由一個(gè)法律事件完全演化成一個(gè)影響中國社會未來的重大公共事件。事實(shí)上，只要看看那些屢屢駭人的地王就知道，中國的土地美名其曰“70年”，卻拍出了一個(gè)比很多國家的土地永久所有還高的價(jià)格，高地價(jià)導(dǎo)致的高房價(jià)讓民眾苦不堪言，用終其一生的收入購置房產(chǎn)之后，還要在70年后需要高價(jià)再續(xù)交土地出讓金，誰人不焦慮？

住宅土地使用權(quán)到期后，高價(jià)續(xù)費(fèi)，既違背天理，也和基本的法治精神背道而馳。如果承認(rèn)房子是有限的租期，那根本沒有任何理由未來還要征收什么房產(chǎn)稅，如果要征收房產(chǎn)稅，就請把房子的“永久產(chǎn)權(quán)屬性”還給老百姓。既想把地高價(jià)賣了，又想每年收房產(chǎn)稅，此種貪婪，曠世罕見。這背后，無非是各地的土地資源越來越衰竭，地方政府為了維護(hù)土地財(cái)政，挖掘新的潛力而已。解憂之道，土地?zé)o償續(xù)期或象征性收費(fèi)

對于70年后的問題，必須遵照《物權(quán)法》關(guān)于“自動”續(xù)期，以及象征性收費(fèi)的原則。在這個(gè)問題上，想無償收回，讓民眾的房子漂在空中，或者高價(jià)續(xù)期，再賣一次地皮，都是民眾無法接受，更是中國社會的穩(wěn)定所不允許的，如果以此來試探，甚至挑戰(zhàn)民意，那意味著突破了某種底線，后果不堪設(shè)想。

事實(shí)上，一個(gè)國家規(guī)定什么樣的產(chǎn)權(quán)制度，就會出現(xiàn)什么樣的建筑，很難想象，在70年的土地上，能生長出對這個(gè)國家恒久熱愛的公民和百年的建筑，也很難想象，在40年的廠房里，能生長出百年基業(yè)的企業(yè)。中國人缺乏長遠(yuǎn)的打算，中國企業(yè)現(xiàn)在很少有百年的戰(zhàn)略，土地使用權(quán)的期限，一定是一個(gè)很重要的原因。

面對溫州高價(jià)續(xù)費(fèi)引發(fā)的焦慮，筆者再次強(qiáng)烈呼吁，盡快廢除1990年國務(wù)院關(guān)于土地70年的相關(guān)規(guī)定，啟動《土地管理法》的修訂，并在土地管理法中將土地使用權(quán)的期限提高至100年或者199年，也就是實(shí)質(zhì)上的永久產(chǎn)權(quán)；如果仍然要堅(jiān)持70年的期限，也一定要明確70年后土地?zé)o償續(xù)期的原則，這既是得民心之舉，更是貫徹物權(quán)法的法治原則和精神。政府即使要“有償續(xù)期”，也一定要象征性收費(fèi)，而不是再一次在民眾身上剪羊毛。同時(shí)也強(qiáng)烈建議有關(guān)部門，對溫州這種敢為人先的“探索”予以明確制止，以撫慰民眾的焦慮和恐慌。