汪洋 趙靜 施學(xué)佳

摘 要 保障性住房由于其產(chǎn)權(quán)界定的模糊性和產(chǎn)權(quán)配置模式的復(fù)雜性，導(dǎo)致了保障性住房權(quán)益模糊、住房資源配置不公平以及低效率等種種問題。目前，我國當(dāng)下現(xiàn)行多數(shù)城市的經(jīng)濟適用房管理辦法也有此現(xiàn)象出現(xiàn)，由于經(jīng)濟適用房在產(chǎn)權(quán)初創(chuàng)階段的殘缺性和隱性化，在公共權(quán)力退出階段時，其產(chǎn)權(quán)從殘缺性轉(zhuǎn)為完整性的過程中會導(dǎo)致住房保障出現(xiàn)不公平現(xiàn)象，住房者權(quán)益受到損害，而社會的再分配體系也會加深貧富差距，間接加劇社會矛盾。本文以經(jīng)濟適用房的住房保障資源分配不公平現(xiàn)象為研究主體，利用科斯定理中的產(chǎn)權(quán)理論為分析工具，淺析公共物品在產(chǎn)權(quán)界定模糊下所導(dǎo)致的資源配置不公平現(xiàn)象的內(nèi)在機理，并給予相應(yīng)的建議和解決方案。

關(guān)鍵詞 產(chǎn)權(quán)理論 經(jīng)濟適用房 資源配置 公平性

產(chǎn)權(quán)界定越明確，財富被無償占有的可能性就越小，產(chǎn)權(quán)的價值就越大。[1]本文基于產(chǎn)權(quán)界定視角下以經(jīng)濟適用房為研究背景，淺析產(chǎn)權(quán)界定模糊下住房資源配置的不公平現(xiàn)象。保障性住房一直因其產(chǎn)權(quán)界定模糊而導(dǎo)致住房保障資源的不公平性和低效率性。經(jīng)濟適用房是一種銷售型保障性住房，其面向群體是社會中低收入家庭，通過政府相關(guān)經(jīng)濟適用房政策補貼辦法來解決中低收入家庭住房壓力的困境，對我們構(gòu)建和諧社會也有一定的促進(jìn)作用。經(jīng)濟適用房的供給端一直是政府，政府通過出讓房屋土地使用權(quán)獲取一定收益，根據(jù)我國傳統(tǒng)經(jīng)濟適用房管理相關(guān)辦法規(guī)定經(jīng)濟適用房在5年內(nèi)不準(zhǔn)直接上市，而對于5年后上市相關(guān)收益分配問題界定模糊以及經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩烤唧w細(xì)節(jié)沒有清晰化，[2]經(jīng)濟適用房的實際價值就并沒有被完全私有化和公有化，間接產(chǎn)生了資源配置的不公平和低效率。隨著經(jīng)濟適用房的逐步上市交易，政府和購房者之間收益分配機制的模糊不清將會大幅度影響經(jīng)濟適用房成功市場交易以及保障住房資源的合理配置，而無論是經(jīng)濟適用房上市后收益分配機制模糊還是經(jīng)濟適用房直接轉(zhuǎn)化為商品房具體細(xì)節(jié)不明而使住房者利益受損，其問題關(guān)鍵還是在初創(chuàng)階段沒有建立明確的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，沒有清晰地界定人與財產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。因此，如果產(chǎn)權(quán)界定問題不能得到很好的解決，將會影響經(jīng)濟適用房的建設(shè)與管理，甚至?xí)绊懙轿覈鞘凶》勘Ｕ象w系的建立，同時也會導(dǎo)致住房保障資源配置不公平習(xí)慣，而經(jīng)濟適用房的產(chǎn)權(quán)是解決收益分配和避免出現(xiàn)住房保障資源配置不公平現(xiàn)象的基礎(chǔ)。

一、產(chǎn)權(quán)界定模糊下住房資源配置的不公平性現(xiàn)象

經(jīng)濟適用房因其產(chǎn)權(quán)界定的模糊性以及產(chǎn)權(quán)配置模式的復(fù)雜性導(dǎo)致了住房資源出現(xiàn)嚴(yán)重的不公平現(xiàn)象。住房保障的基本目的就是讓社會所有階級人都能居有定所，不再為住房高額費用而困擾。經(jīng)濟適用房的建設(shè)正好解決了中低收入家庭雖買不起商品房但同時又迫切需要改善居住環(huán)境的住房需求，經(jīng)濟適用房無論從價格、面積、設(shè)計、裝修以及物業(yè)管理都受到了中低收入家庭的一致認(rèn)可，經(jīng)濟實惠是經(jīng)濟適用房的基本標(biāo)簽。[3]住房福利問題一直是一個國家和諧穩(wěn)定的重要因素，因此住房問題政府也一直給予高度重視，盡量避免由于福利分配導(dǎo)致或加深社會不公平現(xiàn)象。而我國在多數(shù)城市的經(jīng)濟適用房的管理辦法中，由于其產(chǎn)權(quán)創(chuàng)設(shè)階段的殘缺性和隱性化，在公有權(quán)利退出階段時，經(jīng)濟適用房產(chǎn)權(quán)從殘缺性轉(zhuǎn)為完整性的過程會導(dǎo)致住房保障有失公平的問題顯化，社會再分配體系加深貧富差距。[4]如果沒有界定住房產(chǎn)權(quán)，長期租賃房屋的租賃者就無法獲取由于經(jīng)濟快速發(fā)展給房屋增值所帶來的紅利，即獲取房屋的資產(chǎn)性收入，房屋價值由于經(jīng)濟快速發(fā)展增加的收益分配問題會慢慢制約經(jīng)濟適用房上市，住房保障資源配置出現(xiàn)低效率和不公平性現(xiàn)象。

二、產(chǎn)權(quán)界定模糊背景下資源配置不公平現(xiàn)象的解決方案

產(chǎn)權(quán)界定模糊下住房資源配置出現(xiàn)的不公平現(xiàn)象可以通過共有產(chǎn)權(quán)政策目標(biāo)來實現(xiàn)，其中可以從以下兩個方面進(jìn)行考慮：

（一）住房產(chǎn)權(quán)完整化、清晰化

經(jīng)濟適用房屬于銷售型保障性住房，其市場特點屬于經(jīng)濟實惠、物美價廉保障住房，因為政府提供經(jīng)濟適用房的建設(shè)就是為了解決社會中低收入家庭住房難問題，政府在建設(shè)經(jīng)濟適用房時更是配套了許多優(yōu)惠政策，如經(jīng)濟適用房的價格形成就只包括征地和拆遷補償?shù)人Ц兜恼鞯睾筒疬w安置補償費用，不含有土地出讓金建設(shè)項目的行政事業(yè)性收費減半征收。[3]政府在提供保障性住房中，所作出的貢獻(xiàn)并沒有被市場完全顯現(xiàn)化和價值化，簡單地說就是政府提供土地的市場價值不能或者說不能完全成為經(jīng)濟適用房資產(chǎn)價值的一部分。隨著市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，房屋產(chǎn)權(quán)的界定模糊和產(chǎn)權(quán)配置的復(fù)雜性就會導(dǎo)致住房保障資源出現(xiàn)不公平現(xiàn)象。所以，依賴共有產(chǎn)權(quán)制度，實現(xiàn)住房產(chǎn)權(quán)完整性，弱化資產(chǎn)累積所帶來的收入分配不公現(xiàn)象，才能從根本上解決由于房屋產(chǎn)權(quán)界定模糊所導(dǎo)致的住房保障資源配置的不公平現(xiàn)象。

（二）公有權(quán)利和私人權(quán)利合同化

公有權(quán)利和私人權(quán)利合同化保證了住房產(chǎn)權(quán)的相對穩(wěn)定，雙方行使住房產(chǎn)權(quán)權(quán)利從行政法律關(guān)系過渡為合同法律關(guān)系，通過更為明確的合同條款使住房產(chǎn)權(quán)界定清晰、完整。對于經(jīng)濟快速發(fā)展而使得房屋增值的收益分配以及私人權(quán)利轉(zhuǎn)讓共有產(chǎn)權(quán)份額問題的處理，公有權(quán)利和私人權(quán)利可以借鑒合同法將兩者建立有限責(zé)任關(guān)系，通過合約規(guī)定房屋增值收益分配份額以及私人權(quán)利轉(zhuǎn)讓共有產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓對象和轉(zhuǎn)讓方式。

三、結(jié)語

住房是人類維持生存的最基礎(chǔ)工具，對其公平配置是現(xiàn)代社會公平的基礎(chǔ)，也是構(gòu)建和諧社會的重要環(huán)節(jié)。本文選取經(jīng)濟適用房為研究對象簡單分析了產(chǎn)權(quán)界定模糊所導(dǎo)致的住房保障資源配置的不公平現(xiàn)象，并給予了相應(yīng)的建議和解決方案，力爭優(yōu)化住房保障資源配置的公平性和持續(xù)性，為當(dāng)下多數(shù)城市經(jīng)濟適應(yīng)房管理辦法提供參考意見，最大力度地避免保障性住房由于其產(chǎn)權(quán)界定的模糊性和產(chǎn)權(quán)配置模式的復(fù)雜性，而導(dǎo)致了保障性住房權(quán)益模糊、住房資源配置不公平以及低效率等種種問題，創(chuàng)造一個更加美好的住房環(huán)境。

（作者單位為安徽財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院）

參考文獻(xiàn)

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[3]徐紅.經(jīng)濟適用房產(chǎn)權(quán)界定與價格[J].中國房產(chǎn)信息，2005（09）.

[4]呂萍，修大鵬，李爽.保障性住房共有產(chǎn)權(quán)模式的理論與實踐[J] .城市發(fā)展研究，2013.