白彥鋒　王建保

（中央財經(jīng)大學，北京 100081）

美國金融危機治理與我國房地產(chǎn)市場供給側(cè)改革

白彥鋒王建保

（中央財經(jīng)大學，北京 100081）

內(nèi)容提要：美國2008年房地產(chǎn)市場次貸危機的蔓延引發(fā)“兩房”被國有化、雷曼破產(chǎn)等為標志的金融危機，給美國經(jīng)濟和國家財政造成巨大的損失。深入探究此次金融危機發(fā)生的原因，表面上看由于金融體系缺乏監(jiān)管引起的，實際上根源于美國在住房保障方面財政制度的不健全和“缺位”。金融風險和財政風險在很大程度上存在互為表里的關(guān)系。為應對當前房地產(chǎn)市場去庫存的嚴峻挑戰(zhàn)，我國政府應吸取美國的教訓，加強供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，完善住房保障財政支持政策，防止房地產(chǎn)市場庫存問題引發(fā)金融風險財政化，避免政府以納稅人的財政資金承擔市場風險的“托底”責任。

美國金融危機供給側(cè)改革房地產(chǎn)市場去庫存

一、引言

美國2008年“兩房”(Federal National Mortgage Association和FederalHomeLoanMortgageCorporation)被接管、雷曼兄弟（Lehman Brothers）破產(chǎn)等引發(fā)次貸危機轉(zhuǎn)化為金融危機。美國政府緊急出臺一系列金融救助計劃，其代價是政府財政赤字上升，債臺高筑，透支社會未來財富。房地產(chǎn)市場不是一個孤立的市場，而是一個牽一發(fā)而動全身的大市場。房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展不僅能帶動金融市場的繁榮，而且能增加財政收入、提高就業(yè)、改善社會的住房福利。相反，房地產(chǎn)市場畸形發(fā)展會形成房地產(chǎn)泡沫，增加金融機構(gòu)壞賬，減少國家財政收入，泡沫一旦破裂會引發(fā)金融市場的劇烈動蕩，加快市場金融風險轉(zhuǎn)化為國家財政風險。由此可見，在現(xiàn)代市場經(jīng)濟條件下，金融風險和財政風險有著千絲萬縷的聯(lián)系，它們之間可以相互作用、傳導和轉(zhuǎn)化，相當于一枚硬幣的正反兩面。財政風險在一定條件下可以向金融風險轉(zhuǎn)化。政府為滿足公民對社會福利的需求，需要不斷擴大財政支出規(guī)模，將政府債務負擔以通貨膨脹的方式輸出到金融市場，將財政風險轉(zhuǎn)化為金融風險。同樣金融風險也可以在一定條件下轉(zhuǎn)化為財政風險，典型的如房地產(chǎn)市場泡沫或股市泡沫的金融風險積累到一定程度引發(fā)的金融危機，導致大量金融機構(gòu)瀕臨破產(chǎn)倒閉，金融資產(chǎn)價格下跌，整個金融市場體系出現(xiàn)混亂，需要政府資金出手干預救市。

當前，我國房地產(chǎn)市場正處于發(fā)展的“拐點”，過剩庫存占用大量的社會資金和資源，影響生產(chǎn)要素流動，制約國民經(jīng)濟健康持續(xù)發(fā)展。2015年11月，中央財經(jīng)領導小組會議首次提出“要化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”，房地產(chǎn)庫存問題得到國家層面高度關(guān)注。當前，我國政府要深刻吸取美國房地產(chǎn)市場泡沫誘發(fā)危機的教訓，加強供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，化解房地產(chǎn)市場庫存過剩等問題，守住不能讓房地產(chǎn)市場風險轉(zhuǎn)化為金融風險和財政風險的底線。

二、文獻綜述

美國2008年金融危機自爆發(fā)以來，引起很多學者對其研究。關(guān)于美國金融危機發(fā)端的原因，美國總統(tǒng)金融市場工作組（President′s WorkingGroup onFinancial Markets）認為金融市場的問題由次級抵押貸款承銷標準的混亂、市場紀律松弛和風險披露不充分等原因造成的；DavidM.Kotz（2009）認為金融危機產(chǎn)生的重要原因是房地產(chǎn)市場泡沫誘導的社會過度投資（over-investment），過度投資導致利潤降低，最終引起社會總需求的急劇下降。中國學者何德旭、鄭聯(lián)盛（2009）認為不同類型金融危機演化的過程不同，美國2008年金融危機由資產(chǎn)價格產(chǎn)生較大變化引起的；昌宗澤（2010）認為房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)之間存在一種共生共榮的關(guān)系，房地產(chǎn)泡沫破滅是美國金融危機的導火索。

關(guān)于政府在金融危機治理中扮演的角色研究，國際貨幣基金組織（IMF）認為在經(jīng)濟系統(tǒng)面臨金融危機破壞的時候，政府采取積極干預政策，對解決金融市場流動性短缺和恢復市場信心起到重要作用；FranklinAllen等（2010）建議政府對金融機構(gòu)提供有限的政府債務擔保，降低金融機構(gòu)杠桿，不僅按照會計資本要求，還要結(jié)合市場資本狀況，加強金融機構(gòu)資本充足率管理；張繼紅（2008）認為政府運用財政公共資金的“有形之手”進行國家干預，維護整個金融市場的穩(wěn)定，是金融危機救助法律制度體系中不可或缺的部分；何德旭等（2009）認為政府在金融危機救援中不僅扮演“最后貸款人”的角色，還是危機負面沖擊的吸收器和穩(wěn)定器。

國內(nèi)外學者和組織對金融危機原因和治理等研究主要圍繞房地產(chǎn)金融市場展開的，很少將住房市場、金融危機和財政危機三者及其關(guān)系放在一起集中研究。由于現(xiàn)代市場經(jīng)濟的聯(lián)動性和危機傳染性，房地產(chǎn)市場同金融市場、政府財政構(gòu)成環(huán)環(huán)相扣的完整鏈條，具有“唇亡齒寒”的特征，本文嘗試研究這三者之間的關(guān)系，為促進我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展提供理論借鑒。

三、美國金融危機發(fā)端與治理

（一）美國金融危機背景探析

金融危機是社會經(jīng)濟矛盾量變積累到一定程度發(fā)生質(zhì)變的結(jié)果，美國2008年金融危機背景復雜，但“兩房”過度發(fā)行的住房按揭貸款抵押證券（Mortgage-Backed Security，簡稱MBS）等金融衍生品引起的次貸危機是金融危機爆發(fā)的導火索。

隨著金融市場的創(chuàng)新和改革，美國聯(lián)邦政府不斷放松金融機構(gòu)業(yè)務擴張的相關(guān)限制和對金融市場的監(jiān)管，提倡金融市場自由競爭。“兩房”在金融機構(gòu)改革大潮中成為上市的私人公司，追求利潤最大化成為公司經(jīng)營的重要目標，同自身承擔的公共責任要求存在一定沖突，容易發(fā)生道德風險。2001年美國互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟泡沫破裂，又遭受“9.11”恐怖襲擊，美國經(jīng)濟有很大可能陷入新一輪衰退，房地產(chǎn)市場作為潛在的新經(jīng)濟增長點對穩(wěn)增長的重要作用受到政府重視，同時“兩房”為在市場激烈競爭中保持自己的市場地位，也需要政府的隱性擔保和政策支持。美聯(lián)儲從2001年到2003年先后連續(xù)13次降息，聯(lián)邦利率由6%下降到1%，向市場釋放了大量的流動性。市場充足的資金和較低的貸款利率，刺激了住房消費信貸需求，房屋價格在危機前不斷上漲，“兩房”在此期間大規(guī)模買入住房抵押貸款，然后打包上市，既擴大了市場份額，又從中賺取了高額利潤。市場寬松的貨幣政策，良好的經(jīng)濟預期，使得MBS等各種復雜形式的住房抵押貸款證券衍生品大規(guī)模發(fā)行，金融杠桿比率超出經(jīng)濟能承受的正常范圍，市場風險不斷積累。美國政府如果能及時抑制房地產(chǎn)市場泡沫和過度金融創(chuàng)新，完善住房保障制度，就會大大減少住房次級貸款規(guī)模，降低金融危機發(fā)生的概率。

從圖1可以看出，MBS證券年度市場交易額從2000年到2008年一直呈上漲趨勢，平均每年增長23.65%，其中2008年8.62萬億美元的交易量達到歷史頂點，而同期美國國債市場年交易量從2000年5.16萬億美元增長到2008年13.82萬億美元，年均增長僅14.01%，可以看出MBS交易量增長速度遠遠快于同期國債增長速度，并在2008年相當于美國國債交易量的62.37%。2008年金融危機爆發(fā)后，MBS市場交易量快速萎縮，2015年市場交易量只有4.86萬億美元，相當于2008年高峰期時的56.35%，交易量下降了近一半。從圖2數(shù)據(jù)看出，2008年以前MBS交易額占GDP比率同美國GDP的增長保持相同的趨勢，MBS交易額占GDP的比率由2000年的16.89%增長到2008年的58.59%，年均增長5.21%，說明金融危機爆發(fā)前，MBS的大量發(fā)行和市場交易，推動了房地產(chǎn)市場的繁榮，拉動了美國經(jīng)濟的發(fā)展。2008年金融危機爆發(fā)，MBS隱藏的風險迅速擴大，市場違約率上升，MBS交易額占GDP的比率也迅速下降，2015年僅占27.08%，相當于2001年時的水平，同期美國GDP的增長也非常緩慢，由危機前5%左右下降到危機后的3%左右。

圖1　美國國債和MBS年度交易額①數(shù)據(jù)來源：http：//www.sifma.org/legal/，根據(jù)證券業(yè)及金融市場協(xié)會（SIFMA）日均數(shù)據(jù)計算得到。

圖2　美國GDP和MBS交易額占GDP比率②數(shù)據(jù)來源：美國證券業(yè)及金融市場協(xié)會（SIFMA）和EIU CountryData。

（二）美國政府治理危機的主要措施

2008年次貸危機爆發(fā)，如果任由“兩房”破產(chǎn)，不僅將造成金融體系崩盤，而且直接威脅美國世界金融霸主地位。彌補“兩房”破產(chǎn)造成的損失和影響需要的財政資金遠遠大于及時救助的財政損失，政府最終選擇利用公共財政資金、減稅等政策進行直接或間接救助“兩房”及相關(guān)機構(gòu)。

第一，聯(lián)邦政府直接注資“兩房”機構(gòu)，彌補“兩房”流動性的短缺。2008年8月，美國財政部聯(lián)合聯(lián)邦住房金融署和美聯(lián)儲正式出臺接管“兩房”的救助計劃，首先購買兩房10億美元高級優(yōu)先股和50億美元購買“兩房”的抵押貸款支持證券，接著美國政府承諾在危急時刻，還可以向每家公司注入最多1000億美元巨額資金彌補經(jīng)濟損失，同時改革“兩房”資產(chǎn)的投資組合，允許其繼續(xù)購買新的住房抵押貸款資產(chǎn)，維持房地產(chǎn)市場的正常運轉(zhuǎn)，并削減對外投資組合規(guī)模。危機以來，美國財政部通過逐步購買“兩房”發(fā)行的優(yōu)先股方式，對其提供資金支持，美國財政部從2008年到2012年，先后購買了713億房地美優(yōu)先股和1161億房利美優(yōu)先股，合計動用財政資金超過1800億美元。

第二，美國國會緊急通過《緊急經(jīng)濟穩(wěn)定法案》，授予政府可以動用7000億美元的資金購買不良資產(chǎn)維持金融市場的穩(wěn)定，恢復市場的正常秩序。法案為政府救市提供了法律依據(jù)，美國財政部動用總額中的2500億美元直接收購大型金融機構(gòu)的高級優(yōu)先股，動用1250億美元注資全美最大的九家金融機構(gòu)，動用348.7億美元注資18家地區(qū)性銀行，動用335.6億美元購買21家金融機構(gòu)的股份等，保證全美主要金融機構(gòu)資本金的充足，防止某家金融機構(gòu)出現(xiàn)問題引起多米諾骨牌效應。

第三，為解決企業(yè)金融危機中融資難、融資成本高和消費者收入減少、購買力下降等問題，美國政府實行積極減稅政策，降低消費者和企業(yè)的稅收負擔，提振市場消費和刺激生產(chǎn)投資。2008年，布什政府緊急簽署了以減稅為核心的《經(jīng)濟刺激法案》（《Economic Stimulus Act of 2008》），通過總額高達1520億美元減稅刺激增加消費者和企業(yè)增加支出，拉動經(jīng)濟增長和避免經(jīng)濟出現(xiàn)大衰退。2009年剛上臺的奧巴馬政府在前者基礎上通過了總額為7870億美元的《美國復蘇與再投資法案》（《American Recovery andReinvestment Act of 2009》），規(guī)定其中刺激計劃總額的三分之一約2880億美元用于個人家庭和企業(yè)減稅，個人和家庭的減稅規(guī)模為2370億美元，企業(yè)的減稅規(guī)模為510億美元。

（三）美國政府的責任分析及其反思

金融危機給美國社會經(jīng)濟造成巨大的破壞，導致企業(yè)融資困難、投資下降、企業(yè)倒閉、失業(yè)率上升、居民收入下降，大量家庭面臨破產(chǎn)和住房貸款違約風險。金融危機不僅是市場失靈造成的，政府作為市場的重要參與者和管理者，應該承擔一定的責任。

第一，住房政策是美國政府為社會提供的重要的民生公共政策。中低收入社會群體的住房問題屬于政府提供的社會福利，美國人口數(shù)量不斷增長，政府直接為中低收入群體提供住房保障服務，需要大量的財政資金支持，勢必會成為財政沉重的包袱。美國政府將其主要委托給上市公司“兩房”，這種模式既解決了政府財政資金的短缺問題，又刺激了社會投資和消費，拉動了實體經(jīng)濟增長。但為“兩房”提供隱性財政擔保，加大了經(jīng)營的道德風險?！皟煞俊笨梢岳谜峁┑馁Y源優(yōu)勢，以很低的成本從事很高的風險住房貸款抵押業(yè)務?！皟煞俊卑l(fā)行的住房抵押貸款債券，同國債一樣擁有最高的債券風險評級，被認為是無風險債券，其利益回報高于國債，受到國內(nèi)外投資者熱捧。①鄭聯(lián)盛，何帆.美國政府接管“兩房”：原因、計劃及影響［J］.中國金融，2008（19）：25-27.所以說，在住房保障問題上，美國政府存在“缺位”，市場出現(xiàn)“越位”，政府與市場的邊界界定不清楚，危機發(fā)生后，政府財政不得不承擔最后的社會“托底責任”。

第二，美國政府以往利用財政公共資金對處于危機中的大公司進行救助，對大公司產(chǎn)生一種“大而不倒”（toobig tofail）效應，大公司會放松對自身風險的關(guān)注和不能長期堅持穩(wěn)健運營的原則。為保持公眾對金融機構(gòu)的信心，防止大銀行等金融機構(gòu)破產(chǎn)倒閉對整個金融系統(tǒng)的沖擊，美國政府1984年利用公共財政資金救助因經(jīng)營不善陷入危機中的大陸伊利諾斯銀行（Continental Illinois Bank）時，正式確立“大而不倒”救助原則。美國政府的這種做法實際上給國內(nèi)大公司未來的經(jīng)營危機損失提供某種隱性承諾，會增加政府長期或有債務規(guī)模。“兩房”危機與“大而不倒”的社會效應有密切關(guān)系，政府的隱性“托底”激勵其過度使用金融杠桿，擴大業(yè)務規(guī)模。在美國住房抵押貸款市場12萬億美元的規(guī)模中，“兩房”持有5.3萬億美元，占市場份額高達44%，但核心資本僅有800多億美元，債務與擔保杠桿比率超過60倍，承受很大的杠桿風險。②同上美國財政部部長亨利·保爾森（Henry Paulson）曾表示，“兩房”的規(guī)模如此龐大，它們與金融系統(tǒng)的關(guān)系又如此緊密和錯綜復雜，以致于其中任何一家一旦失敗，都將導致美國以及全球金融市場的大騷動和混亂，挽救“兩房”是為了穩(wěn)定金融市場、保證提供房屋貸款和保護納稅人。③中國新聞網(wǎng)，保爾森：若聽任兩房倒閉金融市場將付出大代價［N］，http：//www.chinanews.com/cj/gjcj/news/2008/09-08/1374044.shtml。

第三，美國政府財政機會主義行為助長了房地產(chǎn)金融市場次貸危機的發(fā)生和蔓延。房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)，對拉動美國經(jīng)濟增長、增加執(zhí)政黨的政績、贏得選民的政治支持具有重要作用。住房不僅是“生產(chǎn)量”和“交易量”最大的經(jīng)濟物品，更是民生所系，美國經(jīng)濟是以消費主導為主，個人消費支出占GDP的70%左右，私人投資占GDP的18%左右，而住房投資占國內(nèi)私人投資的34%和個人消費支出的15%左右。④汪利娜.“兩房”與美國的住宅金融市場——兼論中國保障房融資機制創(chuàng)新［J］.金融評論，2011（5）：99-111.政府通過對“兩房”提供風險擔保，以最小的財政支出吸引私營資本，撬動社會巨額房地產(chǎn)投資，實現(xiàn)拉動經(jīng)濟增長，增加就業(yè)和政府財政收入，改善民生，贏得選民支持等經(jīng)濟、社會和政治等多個目標。所以即使房地產(chǎn)市場存在投資泡沫，執(zhí)政黨控制的政府很難冒著犧牲政治風險，積極調(diào)控房地產(chǎn)市場投資，降低對“兩房”等政府贊助企業(yè)的擔保，給社會經(jīng)濟主動降杠桿。

美國2008年金融危機是20世紀三十年代大蕭條以來最嚴重的一次經(jīng)濟危機，其影響還在全球繼續(xù)。這場危機帶給人們很多思考，如政府對“兩房”轟轟烈烈的救助是否達到預期效果，前美聯(lián)儲主席格林斯潘認為美國政府救助“兩房”的抵押貸款融資機構(gòu)方案是一個“糟糕”的決定。①新華網(wǎng)，格林斯潘批評美政府對房貸融資機構(gòu)的救助方案［N］.http：//news.xinhuanet.com/world/2008-08/15/content_9329562.htm。美國政府救市，接管“兩房”，使用納稅人的錢為企業(yè)的道德風險買單，使美國政府和納稅人成為金融危機的承擔者，而造成危機的銀行、企業(yè)等大型機構(gòu)卻避免破產(chǎn)的厄運，這也對同處于危機中的中小企業(yè)和小微金融機構(gòu)來說是不公平的，政府的救助行為扭曲了市場的資源配置功能，破壞了市場優(yōu)勝劣汰的競爭機制。

美國聯(lián)邦政府為救助此次金融危機，財政支出大幅度增加，2008年到2013年聯(lián)邦政府財政赤字累計超過6萬億美元，創(chuàng)歷史新高，其中2009年至2011年財政赤字每年突破1萬億美元，財政赤字率達到10%左右。龐大的財政赤字直接導致財政風險劇增，進而影響國家機器正常運轉(zhuǎn)和為社會提供公共服務，如2013年發(fā)生的政府關(guān)門事件，可以說是財政風險積累引發(fā)的政治后果。這場金融危機告訴我們，一定要認清財政風險問題，明確政府和市場的邊界，由于民生需求缺乏彈性和市場信息的不對稱，政府不能將事關(guān)民生福祉的事業(yè)過度交予市場，而要積極承擔民生事業(yè)的支出責任和建立完善的財政保障制度。

四、對當前中國房地產(chǎn)市場發(fā)展問題分析

（一）中國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀

2015年，我國房地產(chǎn)市場各項經(jīng)濟指標不容樂觀，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資約9.6萬億元，比上年名義增長1%；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金約1.25萬億元，比上年增長2.6%，其中國內(nèi)貸款下降4.8%，自籌資金下降2.7%；商品房銷售面積128495萬平方米，比上年增長6.5%，商品房銷售額增速回落1.2個百分點。

房地產(chǎn)整體發(fā)展情況，可以用全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）來衡量。通常情況下，國房景氣指數(shù)100點是最合適的水平，95至105點之間為適度水平，95以下為較低水平，105以上為偏高水平。從圖3可以看出，從2014年6月份以來我國國房景氣指數(shù)呈現(xiàn)出V型變化，2015年5月份指數(shù)達到最低點為92.43，在此以前呈下降趨勢，之后呈緩慢增加趨勢，但國房景氣指數(shù)整體上位于95以下較低水平區(qū)間，這說明我國房地產(chǎn)市場在2015年5月觸底后，開始在國家一系列利好政策激勵下，有所好轉(zhuǎn)，但房地產(chǎn)市場整體上仍處于疲軟狀態(tài)，前景不容樂觀。

圖3　全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（國房景氣指數(shù)）（月度）②數(shù)據(jù)來源：中國金融信息網(wǎng)。

當前，我國房地產(chǎn)市場面臨的最大問題是房地產(chǎn)市場庫存問題。從圖4看出，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房累計待售面積從2012年3月到2016年2月份由3.01億平方米增加到7.39億平方米，不到四年時間增長了1.45倍，年均增長36%，遠快于市場需求的增長和同期國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房累計待售面積月份增速看，盡管我國經(jīng)濟進入新常態(tài)，經(jīng)濟增速放緩，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房累計待售面積月份增速基本維持在正的增長速度，只有2014年3月份和2015年5月份出現(xiàn)負增長，這說明我國房地產(chǎn)庫存量還處于上升階段，要消化市場的庫存量還需要很長時間。

圖4　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房待售面積和增速情況①數(shù)據(jù)來源：中經(jīng)網(wǎng)宏觀月度數(shù)據(jù)。

從2014年2月份到2016年2月份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際到位資金來源同比增速看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要來源資金中銀行貸款和自籌資金增速呈下降趨勢，分別由24.2%、12.6%下降到-11.5%、-7.6%，說明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從銀行貸款正變得越來越困難，銀行等金融機構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款收緊，其自有資金因庫存高企出現(xiàn)周轉(zhuǎn)困難；而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際到位資金中購房者的個人按揭貸款在2015年后出現(xiàn)增加趨勢，個人按揭貸款由2.9%增長到30.4%，增長較快，定金及預收款呈現(xiàn)先下降后增加趨勢，尤其2015年12月份和2016年2月份增長較快，達到8.3%；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)其他資金來源也呈現(xiàn)較快增長趨勢。2016年2月達到13.3%。結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的庫存量和開發(fā)資金來源情況，我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷增加的庫存量已經(jīng)影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)資金周轉(zhuǎn)，制約房地產(chǎn)企業(yè)進一步健康發(fā)展（見圖5）。

圖5　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際到位資金來源同比增速②同上。

（二）房地產(chǎn)去庫存對于化解金融風險財政化的重要意義

房地產(chǎn)“去庫存”已上升到國家層面。同美國房地產(chǎn)市場在國家經(jīng)濟中所處的重要地位一樣，房地產(chǎn)市場也是我國重要的行業(yè)市場，與上下游產(chǎn)業(yè)具有很強的關(guān)聯(lián)性，其興衰關(guān)系到全社會固定資產(chǎn)投資和經(jīng)濟增長的局面能否改觀。首先，當前巨大的房地產(chǎn)庫存不能順利銷售出去，會造成房地產(chǎn)企業(yè)收入和利潤的雙減少以及開發(fā)投資規(guī)模的下降，直接導致以土地財政和房地產(chǎn)經(jīng)濟為依賴的政府財政收入大規(guī)模減收，拖累經(jīng)濟增長。其次，巨大的房地產(chǎn)庫存容易誘發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)資金流動性危機，出現(xiàn)融資困難，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)又大都通過直接或間接向銀行融資來籌集住房開發(fā)資金，不去庫存則銀行的貸款無法按時償還，若不能及時償還銀行等金融機構(gòu)的貸款，會導致銀行壞賬增加和不良貸款率上升，加劇金融系統(tǒng)風險。根據(jù)銀監(jiān)會公布的數(shù)據(jù)，截至2015年底，全國商業(yè)銀行不良貸款突破萬億元大關(guān)，達到1.27萬億元，不良貸款率達到1.67%，面臨較大的金融風險。房地產(chǎn)庫存量潛伏著巨大的金融風險，一旦風險爆發(fā)，政府為保持市場資金流動性和金融市場穩(wěn)定，不得不要求財政部門注資救助金融機構(gòu)，導致政府預算赤字和債務增加，財政風險急劇上升。最后，龐大的房地產(chǎn)庫存使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開工不足，房地產(chǎn)市場競爭更加激烈，地方中小房地產(chǎn)企業(yè)融資能力有限，資金鏈緊張，破產(chǎn)倒閉可能誘發(fā)區(qū)域性房地產(chǎn)市場風險和金融風險，社會失業(yè)人數(shù)增加，市場風險的損失轉(zhuǎn)化為政府財政風險，政府利用財政公共資金承擔社會“托底”責任，導致政府財政稅收減少，而失業(yè)救濟支出等社會福利保障支出大規(guī)模增加。

五、對化解我國房地產(chǎn)庫存問題的思考

（一）供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的提出及認識

2015年11月10日，習近平在中央財經(jīng)領導小組第十一次會議上首次提出“供給側(cè)改革”，強調(diào)“在適度擴大總需求的同時，著力加強供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，著力提高供給體系質(zhì)量和效率，增強經(jīng)濟持續(xù)增長動力?！雹傩氯A網(wǎng)，習近平主持召開中央財經(jīng)領導小組第十一次會議［N］.http：//news.xinhuanet.com/ttgg/2015-11/10/c_1117099915.htm.“供給側(cè)改革”的提出被外界解讀為中央經(jīng)濟治理思想的重大變革，暗示我國以需求為導向的經(jīng)濟治理轉(zhuǎn)向需求與供給并舉，更加注重完善經(jīng)濟體供給端的不足。2015年12月，中央在召開的中央經(jīng)濟工作會議上明確提出，面對當前錯綜復雜的經(jīng)濟形勢“穩(wěn)定經(jīng)濟增長，要更加注重供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”，并強調(diào)“推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，是適應和引領經(jīng)濟發(fā)展新常態(tài)的重大創(chuàng)新，是適應國際金融危機發(fā)生后綜合國力競爭新形勢的主動選擇，是適應我國經(jīng)濟發(fā)展新常態(tài)的必然要求。”

結(jié)合我國當前經(jīng)濟發(fā)展實際情況，習近平總書記用“加減乘除”四則運算通俗易懂地解釋了供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，“加法”要補齊經(jīng)濟發(fā)展短板，“減法”要降低企業(yè)稅負，讓市場在資源配置中發(fā)揮決定性作用，“乘法”要創(chuàng)新發(fā)展理念，挖掘經(jīng)濟發(fā)展的新動力、新空間、新產(chǎn)業(yè)，“除法”要去掉經(jīng)濟的杠桿風險，掃清經(jīng)濟前行障礙。供給側(cè)改革提出對解決我國當前進發(fā)展遇到的難題和瓶頸具有重要意義，它要求我們要能“破舊立新”，從供給端激發(fā)經(jīng)濟的活力，使我國經(jīng)濟發(fā)展更均衡、更高效、更具有可持續(xù)性。

（二）化解我國房地產(chǎn)庫存的對策思路

第一，淘汰“僵尸房企”，促進房地產(chǎn)市場競爭的優(yōu)勝劣汰，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度，增強抵御市場風險的能力。供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革特別強調(diào)淘汰過剩產(chǎn)能，經(jīng)濟發(fā)展要擺脫依靠資本形成和簡單要素投入驅(qū)動的經(jīng)濟高速增長，形成以全要素生產(chǎn)率的提升驅(qū)動經(jīng)濟增長質(zhì)量提高的“新常態(tài)”。當前房地產(chǎn)市場分化嚴重，一二線城市庫存壓力相對較小，而三四線城市的庫存壓力偏大。從供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革考慮，政府要調(diào)整政府與市場的關(guān)系，總量上嚴格控制三、四線城市住宅用地供應規(guī)模，對庫存去化周期大于20個月的地區(qū)，要暫停供地，而對于一線和少數(shù)庫存規(guī)模小、去化周期短（低于12個月），應該增加住宅用地供應。對于建設用地特別緊張的一線城市，可以加大城市舊改力度，提高地塊容積率，增加住房供應。政府結(jié)構(gòu)上應著力加大一線城市中小套型住宅供應量，適度控制大戶型與低密度住宅產(chǎn)品，政府出資收購少量商品住宅用作保障房、安置房，滿足中低收入群體的住房需求，放松或解除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的限制，引導開發(fā)企業(yè)優(yōu)勝劣汰，加大對優(yōu)質(zhì)企業(yè)在融資等方面的支持力度，鼓勵這些企業(yè)擴大生產(chǎn)力、創(chuàng)新產(chǎn)品、提升質(zhì)量，更好地滿足人們對于優(yōu)質(zhì)住宅、創(chuàng)新型住宅的需求。同時，政府加快產(chǎn)權(quán)交易市場基礎制度建設，健全和完善相關(guān)的管理機構(gòu)和服務體系，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理涉及并購重組的各種手續(xù)提供便利。

第二，優(yōu)化政策頂層設計，加快城市戶籍制度改革，加大對農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在中小城市、城鎮(zhèn)購買住房給予財政補貼、稅收減免、利息補貼等政策的支持力度，推動農(nóng)民工市民化，激發(fā)農(nóng)民工市民化的住房需求。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的《2014年全國農(nóng)民工監(jiān)測調(diào)查報告》中數(shù)據(jù)顯示，2014年全國農(nóng)民工總量為27395萬人，占總?cè)丝诒戎爻^20%，其中，外出農(nóng)民工16821萬人，本地農(nóng)民工10574萬人。①國家統(tǒng)計局，《2014年全國農(nóng)民工監(jiān)測調(diào)查報》，http：//www.stats.gov. cn/tjsj/zxfb/201504/t20150429_797821.html.國家應加快推進戶籍制度改革和落實相關(guān)保障農(nóng)民工城市生活的制度，取消限購政策，激發(fā)這一群體的住房購買力，既能有力地消化房地產(chǎn)庫存，又能加快我國城市化進程，解決城市勞動力短缺問題。

第三，完善我國住房公積金制度，加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理，采取嚴格的措施限制房地產(chǎn)市場投機，加大財政對社會中低收入群體住房保障力度，去除房地產(chǎn)賺錢功能，讓房價回歸理性。改革住房公積金制度，將公積金制度從普通商品房貸款中脫離出來，將這部分職能交給市場的金融機構(gòu)，將住房公積金專注于解決社會中低收入群體住房問題。由于中低收入群體人數(shù)多，購買力有限，商業(yè)貸款購房風險大，為防止不斷擴大的金融杠桿助長房地產(chǎn)市場泡沫，當前政府可以用財政公共資金購買符合廉租房條件的庫存商品房，將其用于解決中低收入群體的住房需求，吸取美國次貸危機的教訓，減少低收入群體進入房地產(chǎn)金融市場，降低市場的不穩(wěn)定性。2015年，政府多次采取降息降準政策，積極鼓勵銀行等金融機構(gòu)向符合條件的購房者提供貸款，降低購房者房貸成本，取得良好效果。為刺激住房消費，2016年，政府要繼續(xù)調(diào)整完善房地產(chǎn)業(yè)營改增等稅收政策，降低房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)成本，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)積極降價銷售，同時也減輕購房者的交易成本和稅費負擔。

第四，政府加大財政支持力度，鼓勵發(fā)展住房租賃市場，加強保障房建設，形成我國多層次的房地產(chǎn)市場。政府要取消過時的限購政策，完善租房市場的管理制度建設，鼓勵自然人和各類機構(gòu)投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，大力發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務的專業(yè)化企業(yè)。政府在加強保障房建設時，要注意地區(qū)的財力負擔能力，積極控制政府債務規(guī)模，力求用財政一般公共預算收入滿足保障房建設資金需求，避免增加住房保障力度帶來的債務負擔，從而使政府不致在未來面臨住房保障與財政風險的兩難選擇。

第五，加強對包括房地產(chǎn)在內(nèi)的金融創(chuàng)新的過程稅收征管，既有助于規(guī)范金融創(chuàng)新交易、保證不同行業(yè)之間的稅收公平，又可以為未來或有的金融危機治理進行“財政撥備”。2016年起，國家規(guī)定②《國務院關(guān)于調(diào)整證券交易印花稅中央與地方分享比例的通知（國發(fā)明電〔2015〕3號）》。將證券交易印花稅由現(xiàn)行按中央97%、地方3%比例分享全部調(diào)整為中央收入。證券交易印花稅中央與地方分配關(guān)系的調(diào)整，從稅制改革入手，既有助于政府間財政分配關(guān)系完善、縮小東西部之間的發(fā)展差距，同時也為金融波動的財政治理設立“資金池”。

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【責任編輯陸成林】

F812.4

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1672-9544（2016）07-0024-08

2016-05-12

白彥鋒，財政學院黨總支副書記，財稅研究所副所長，教授，博士生導師，研究方向為財稅理論與政策；王建保，財政學院碩士研究生，研究方向為財稅理論與政策。

國家社科基金重大項目《深化稅收制度改革與完善地方稅體系研究（14ZDA028）》階段性成果。