□本刊記者趙新政李盛

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維權(quán)

拒交物業(yè)費(fèi)是維權(quán)法寶嗎？

□本刊記者趙新政李盛

小區(qū)業(yè)主日常生活中總免不了跟物業(yè)打交道。隨著業(yè)主維權(quán)意識的不斷增強(qiáng)，其對物業(yè)服務(wù)水平要求也不斷提高，物業(yè)糾紛因此變得愈發(fā)普遍。樓道不干凈、燈管壞了、電梯頻出故障、物業(yè)費(fèi)過高，類似物業(yè)糾紛在現(xiàn)實(shí)中層出不窮，而一旦上升為訴訟案件，看起來“有理”的業(yè)主卻屢遭敗訴，這讓很多業(yè)主在情理上都難以接受。這到底是怎么回事呢？本刊記者特請中國政法大學(xué)法律碩士學(xué)院兼職教授、北京市盈科律師事務(wù)所葛磊律師來給大家說道說道，談?wù)剺I(yè)主為何“有理”卻總敗訴？業(yè)主又該如何有效維權(quán)？

業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)敗訴的原因

案例一：因不滿物業(yè)服務(wù)水平而拒交物業(yè)費(fèi)——業(yè)主敗訴

2015年5月，家住美麗新世界小區(qū)的陳師傅，拿著一紙法院判決書，在小區(qū)里與鄰居們訴苦，“服務(wù)太糟糕，憑什么還要交物業(yè)費(fèi)？為啥法院判我敗訴??？”

陳師傅說，從2006年開始，他家陽臺一直漏水，向物業(yè)反映后，物業(yè)派員來修理卻并未見效。因此，他從2008年開始拒交物業(yè)費(fèi)，截至2013年，累計(jì)拖欠物業(yè)費(fèi)1萬余元。此外，陳師傅所在小區(qū)另有5戶業(yè)主和陳師傅一樣，因?qū)ξ飿I(yè)服務(wù)不滿意，以拒交物業(yè)費(fèi)的方式“維權(quán)”：凌女士基于“物業(yè)管理混亂”、“保安形同虛設(shè)”等理由，從2010年開始拖欠物業(yè)費(fèi)；鄭先生的房屋從2009年開始出現(xiàn)漏水，一直沒有得到物業(yè)方面的有效處理，因此拒交物業(yè)費(fèi)，累計(jì)拖欠8800余元。物業(yè)方將陳師傅等六戶欠費(fèi)業(yè)主“批量”起訴至五華法院。2015年5月21日，五華法院作出終審判決：6戶業(yè)主敗訴，要求限期繳清拖欠物業(yè)費(fèi)。

無獨(dú)有偶，某小區(qū)曲先生因不滿物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量，自2011年7月以來一直拒絕交物業(yè)費(fèi)。在多次催交無效的情況下，2014年9月，小區(qū)物業(yè)公司一紙?jiān)V狀將其告上法庭，索要拖欠的物業(yè)費(fèi)共計(jì)1942元。庭審過程中，曲先生表示，沒交物業(yè)費(fèi)的原因是物業(yè)服務(wù)中存在諸多問題：樓道沒人打掃，小廣告到處是，樓道聲控?zé)舨涣?，商販隨意進(jìn)出小區(qū)，小區(qū)監(jiān)控不好用等等。曲先生表示，他曾經(jīng)就上述問題向物業(yè)公司反映多次，但是都沒有得到妥善解決。他認(rèn)為，物業(yè)公司沒有履行其義務(wù)，就不應(yīng)該交物業(yè)費(fèi)。法院審理認(rèn)為，2011年7月1日，曲先生所在的居委會作為委托方與物業(yè)公司簽訂了前期《物業(yè)服務(wù)委托合同》，并約定物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)。法院認(rèn)為，該合同合法有效，并判決曲先生支付其所拖欠的全部物業(yè)費(fèi)。對于曲先生所主張的物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量問題，法院認(rèn)為，由于其沒有提交相關(guān)證據(jù)，予以駁回。

律師分析：上述兩例都是業(yè)主不滿物業(yè)服務(wù)而拒交物業(yè)費(fèi)的情況，最后都以物業(yè)公司勝訴結(jié)束。為什么物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)不到位，業(yè)主不交納物業(yè)費(fèi)，法院依然判決物業(yè)公司勝訴呢？

葛磊律師說，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第2條規(guī)定“物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動”。最高法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第3條規(guī)定“物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持”?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第七條規(guī)定“業(yè)主在物業(yè)管理活動中應(yīng)履行按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)”。結(jié)合這三條法律規(guī)定可以看出物業(yè)公司確實(shí)有維護(hù)、養(yǎng)護(hù)、管理等義務(wù)而且如果不履行或不完成履行義務(wù)時(shí)，業(yè)主有請求物業(yè)公司承擔(dān)違約責(zé)任，但是這并不意味著業(yè)主可以因此不履行按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)。即業(yè)主的確有權(quán)追究物業(yè)公司的違約責(zé)任，但基于業(yè)主履行繳費(fèi)義務(wù)與向物業(yè)公司追究違約責(zé)任屬不同法律關(guān)系，決定了業(yè)主不能因?yàn)槲飿I(yè)公司違約而拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)。

案例二：因家中被盜而拒交物業(yè)費(fèi)——業(yè)主敗訴

業(yè)主李先生下班回家后，發(fā)現(xiàn)家中一片狼藉，經(jīng)盤點(diǎn)發(fā)現(xiàn)價(jià)值三萬多元的財(cái)物被盜，李先生隨即向當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)報(bào)案，并對物業(yè)服務(wù)中心進(jìn)行了投訴和索賠，被服務(wù)中心回絕。而后，當(dāng)物業(yè)公司向李先生收取物業(yè)管理等費(fèi)用時(shí)，李先生以雙方簽訂了物業(yè)管理服務(wù)合同，物業(yè)公司單方違約，未履行好治安管理職責(zé)為由，拒絕交納水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)。

服務(wù)中心認(rèn)為，物業(yè)公司是小區(qū)的合法的物業(yè)服務(wù)者，向小區(qū)業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)合理合法，業(yè)主李先生以自己的財(cái)物被盜為由，拒付物業(yè)管理等費(fèi)用并沒有法律依據(jù)。而李先生則認(rèn)為，物業(yè)公司管理嚴(yán)重失職以及小區(qū)治安狀況混亂是造成業(yè)主被盜的直接原因，由于物業(yè)公司沒有健全和履行好治安管理制度而致使自己財(cái)物被盜，其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。雙方調(diào)解不成，最終訴諸法律。

法院審理認(rèn)為：物業(yè)公司與李先生簽訂的《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》合法有效，雙方均應(yīng)依照合同積極履行各自義務(wù)。根據(jù)《物業(yè)服務(wù)合同》規(guī)定，物業(yè)公司負(fù)有公共秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理義務(wù)，所以從“外來人員管理、秩序巡邏”等角度看，業(yè)主家中被盜與物業(yè)公司工作疏忽確有關(guān)。但最終，法院仍判定李先生向物業(yè)公司全額支付物業(yè)費(fèi)。

律師分析：本案中，物業(yè)公司對進(jìn)入小區(qū)的人員沒有嚴(yán)格排查，使竊賊有機(jī)可乘、進(jìn)入小區(qū)，致使李先生財(cái)產(chǎn)被盜，二者之間一定關(guān)系。葛磊律師說，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條的規(guī)定，“物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持”。但是，本案并不是業(yè)主提出的違約補(bǔ)償訴請，而是物業(yè)公司提出的給付物業(yè)費(fèi)的訴請。同樣根據(jù)本司法解釋第六條第一款規(guī)定：“經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持”。如果業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司沒有按照《物業(yè)服務(wù)合同》約定提供服務(wù)，可以另案要求物業(yè)公司承擔(dān)違約責(zé)任和相關(guān)損失。

另外，就物業(yè)費(fèi)的構(gòu)成來說，一方面，物業(yè)費(fèi)用包括很多部分，實(shí)行安全秩序維護(hù)的費(fèi)用只是其中的一部分，假設(shè)物業(yè)公司沒有按照約定履行安全秩序維護(hù)的義務(wù)，業(yè)主只能拒絕交付物業(yè)公司實(shí)行安全秩序維護(hù)的費(fèi)用，而拒絕交付全部物業(yè)費(fèi)是不能得到支持的；另一方面，物業(yè)公司在物業(yè)服務(wù)過程中承擔(dān)的并非是安保責(zé)任，并不是發(fā)生被盜，物業(yè)就要承擔(dān)責(zé)任?！段飿I(yè)管理合同》是一種服務(wù)合同，而不是保管合同，因此，物管公司是否應(yīng)對小區(qū)內(nèi)的失竊進(jìn)行賠償，并不能一概而論。如果小區(qū)的保安執(zhí)勤和巡邏工作、對外來人員的管理、監(jiān)控錄像服務(wù)、防盜設(shè)施等方面達(dá)到服務(wù)合同的要求，則無需承擔(dān)責(zé)任。而是否履行了《物業(yè)服務(wù)合同》的約定，很大程度上取決于是否有書面材料證明物業(yè)公司認(rèn)真履行了職責(zé)，如出入登記、維修記錄，同時(shí)物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)注意保留日常工作記錄，作為正確、全面履行合同義務(wù)的證據(jù)。總而言之，物業(yè)公司應(yīng)加強(qiáng)自身管理，按照合同及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的要求嚴(yán)格執(zhí)行出入登記制度，對陌生來訪進(jìn)行適度訪問，對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行定期檢查，履行好各項(xiàng)服務(wù)職責(zé)?！笆杖隋X財(cái)，與人消災(zāi)”，這是中國人樸素的商業(yè)邏輯，在服務(wù)中留存好過程記錄，能夠證明你認(rèn)真履行了職責(zé)，方能合理規(guī)避管理風(fēng)險(xiǎn)。

發(fā)生物業(yè)糾紛時(shí)業(yè)主該如何維權(quán)

葛磊律師說，上述兩類情況屬于最為常見的物業(yè)糾紛問題，從中可以看出業(yè)主因不滿物業(yè)服務(wù)時(shí)，往往選擇拒交物業(yè)管理費(fèi)的方式來維權(quán)。法院受理此類物業(yè)服務(wù)糾紛案件，物業(yè)方的主要訴求也即催交物業(yè)管理費(fèi)，并往往以業(yè)主補(bǔ)交物業(yè)費(fèi)、物業(yè)公司勝訴而結(jié)束。

業(yè)主與物業(yè)方因物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問題圍繞物業(yè)費(fèi)用的交納與否發(fā)生爭議，一般而言，業(yè)主的欠費(fèi)難以得到法律的支持，因?yàn)椤半p方簽了合同，業(yè)主接受了服務(wù)，按時(shí)交物業(yè)費(fèi)是義務(wù)和責(zé)任”。但如果業(yè)主遇到以下幾種情況，則可以不交物業(yè)管理費(fèi)：1、因房屋質(zhì)量問題還未交房，物業(yè)費(fèi)是由開發(fā)商繳納。2、將房屋出租，租賃合同中注明了物業(yè)費(fèi)由租住戶繳納的。3、物業(yè)公司未履行合同的服務(wù)責(zé)任的，全體業(yè)主可以拒交，但要有有力的證據(jù)。4、物業(yè)公司沒有和業(yè)主簽合同。5、物業(yè)公司提供的服務(wù)質(zhì)量達(dá)不到合同約定的標(biāo)準(zhǔn)。6、物業(yè)公司沒有物價(jià)管理部門各項(xiàng)審批文件原件。7、物業(yè)公司擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的。8、物業(yè)公司不經(jīng)業(yè)主許可自行增加的收費(fèi)項(xiàng)目。9、物業(yè)公司提供不在業(yè)主繳納范圍內(nèi)的物業(yè)服務(wù)。10、物業(yè)公司提供未約定或未經(jīng)業(yè)主同意的物業(yè)服務(wù)的。

除了以上業(yè)主可不交物業(yè)管理費(fèi)的情形外，業(yè)主若不住可不必全交物業(yè)費(fèi)，這種情況下正常的物業(yè)費(fèi)用繳納從交鑰匙的第二個(gè)月開始。收房后從未入住的，經(jīng)確認(rèn)，可以按照70%繳費(fèi)；入住后（含房屋裝修），但不使用住房，經(jīng)確認(rèn)，連續(xù)使用不超過六個(gè)月的房屋，從第七個(gè)月開始，物業(yè)費(fèi)按照70%繳費(fèi)。

那么，若業(yè)主認(rèn)為小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量有問題而與物業(yè)產(chǎn)生糾紛，但又不符合上述“業(yè)主可不交物業(yè)管理費(fèi)或少交物業(yè)管理費(fèi)”的幾種情形，業(yè)主又該如何維權(quán)呢？

葛磊律師認(rèn)為，首先，業(yè)主需舉證物業(yè)公司違約在先，并且要有針對性的記錄違約事件發(fā)生的時(shí)間、地點(diǎn)、情況，保留好相應(yīng)的證據(jù)。證據(jù)的采集可以采取拍照、攝像或文字記錄對方簽字的方式，切忌口頭說對服務(wù)不滿意、服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)。一旦法院認(rèn)為物業(yè)服務(wù)存在瑕疵，業(yè)主則可能被判不用全額交納物業(yè)費(fèi)。

其次，采取談判的方式，即在應(yīng)當(dāng)繳納物業(yè)費(fèi)時(shí)化被動為主動，去和物業(yè)公司交涉，業(yè)主可以對照當(dāng)初物業(yè)公司在合同中承諾的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，告訴物業(yè)公司哪里的服務(wù)不到位，建議不應(yīng)當(dāng)收取物業(yè)費(fèi)或是少收物業(yè)費(fèi)，并保留好交涉記錄。一旦物業(yè)公司起訴業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)，業(yè)主可以有理有據(jù)地辯駁并非惡意拖欠。

最后，鑒于享有物業(yè)服務(wù)合同解除權(quán)的是業(yè)主委員會而不是單個(gè)業(yè)主，業(yè)主遇到物業(yè)問題糾紛，要及時(shí)向業(yè)主委員會反應(yīng)訴求；未成立業(yè)主委員會的小區(qū)，業(yè)務(wù)要積極與當(dāng)?shù)氐慕值擂k、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府溝通，早日成立業(yè)主委員會以便日后更好地維權(quán)。

發(fā)生物業(yè)糾紛，業(yè)主維權(quán)勢必會對雙方都造成損害，若想要避免發(fā)生物業(yè)糾紛，減少雙方不必要的麻煩，業(yè)主、物業(yè)公司雙方應(yīng)多些契約精神、遵守雙方共同制定的規(guī)則，加強(qiáng)對彼此權(quán)利與義務(wù)的認(rèn)識。按照《物業(yè)管理委托合同》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》以及相關(guān)法律規(guī)定為業(yè)主提供服務(wù)是物業(yè)公司的根本職責(zé)，按時(shí)足額交納物業(yè)管理費(fèi)是業(yè)主應(yīng)履行的合同義務(wù)，不交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)必將承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。同時(shí)，業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)將導(dǎo)致物業(yè)公司無法正常完成物業(yè)管理和服務(wù)，最終損害的是業(yè)主自身的利益。業(yè)主、物業(yè)公司都應(yīng)從自身做起，首先，物業(yè)公司作為服務(wù)性企業(yè)，在享受收費(fèi)權(quán)利的同時(shí)，應(yīng)該提高服務(wù)水平；其次，業(yè)主應(yīng)對物業(yè)公司的“義務(wù)邊界”加以準(zhǔn)確理解，即物業(yè)公司并不具備強(qiáng)制執(zhí)法權(quán)利，因此，遇到問題時(shí)雙方要依據(jù)協(xié)議規(guī)定分清責(zé)任，業(yè)主方不能一味將責(zé)任強(qiáng)加給物業(yè)公司；最后，即使業(yè)主確信物業(yè)方對物業(yè)服務(wù)水平不到位負(fù)有責(zé)任，也不應(yīng)選擇拒交物業(yè)費(fèi)這一激烈方式來維權(quán)，因?yàn)椤段飿I(yè)管理?xiàng)l例》中對業(yè)主以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利、義務(wù)都作出了明確的規(guī)定，即業(yè)主應(yīng)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)公司未能履行《物業(yè)服務(wù)合同》中的約定導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

小區(qū)是業(yè)主共同的家園，創(chuàng)建美好家園要廣大業(yè)主和物業(yè)公司的共同努力。