文/張志強 楊愛義

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淺析“營改增”對于房地產(chǎn)企業(yè)的稅負影響

文/張志強 楊愛義

摘要：2016年5月，“營改增”正式在全國范圍內(nèi)實施。作為一項重要的稅制改革。其對于避免企業(yè)重復納稅現(xiàn)象及規(guī)范社會主義市場秩序具有積極的促進作用。而對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，在進行營改增之后，企業(yè)的稅負是如何變化，還具有多方面不確定的因素。本文根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)目前的實際情況，結(jié)合"營改增”的具體政策，對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負擔進行了探討，并提出了相應(yīng)的措施。

關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；稅收影響；措施

5月1日起，“營改增”已經(jīng)全面實施，而房地產(chǎn)行業(yè)作為這次“營改增”實施的重點和難點，吸引了社會各界的廣泛關(guān)注。在此“營改增”改革之際，企業(yè)應(yīng)當采取相應(yīng)的措施來應(yīng)對營改增稅收征收政策并作出相應(yīng)的調(diào)整，來保證企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

一、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

（一）上游企業(yè)稅負轉(zhuǎn)嫁的影響

談到"營改增”實施對房地產(chǎn)企業(yè)造成的影響，首先應(yīng)看其上游行業(yè)，比如建筑業(yè)、服務(wù)業(yè)、金融業(yè)，營改增到底能給他們帶來怎樣的沖擊。當然這其中受“營改增”沖擊最大且與房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)系最密切的就是建筑業(yè)。在5月1日“營改增”實施前后，建筑業(yè)會有新老項目之分，對于老項目而言，由于其可以采取簡易計稅方法，所以稅負確實會下降。但從中長期來看，建筑業(yè)營業(yè)額適用11%的增值稅稅率計算銷項額，再減去可抵扣的進項額，即為需要繳納的增值稅。但建筑行業(yè)中包括人工費、期間費用、稅費等很難進行進項稅額的抵扣。從多方面分析，建筑業(yè)的稅負增加的可能性是比較大的。如果建筑業(yè)維持原有利潤，其稅負增加的負擔勢必會向其下游的房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)嫁。

（二）對房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)材料采購造成的影響

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，建安費用及其其他基礎(chǔ)設(shè)施費用在房地產(chǎn)建設(shè)中也占據(jù)著相當大的比重。在材料采購中不僅要采購數(shù)量巨大的建筑材料，比如鋼筋、水泥等。同時也要采購一些小型的材料如機電五金等。大型的建筑材料可能會選擇規(guī)模較大的供應(yīng)商，能夠根據(jù)自己的需求在采購中獲得增值稅專用發(fā)票。但是部分小型供應(yīng)商為個體工商戶、私營業(yè)主和其他小規(guī)模納稅人，其材料的銷售過程無法開具增值稅專用發(fā)票，這就導致房地產(chǎn)企業(yè)購買材料時無法進行進項稅額抵扣，導致稅負增加。而這部分供應(yīng)商通常材料銷售價格相對低廉，如果放棄，又將會導致房屋開發(fā)成本上升。

（三）對建筑勞務(wù)成本的影響

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的另一個重要組成部分就是勞務(wù)成本。勞務(wù)成本通常占據(jù)總成本的30%左右。而企業(yè)的勞動力主要來源于勞務(wù)公司和農(nóng)村的農(nóng)民工。勞務(wù)公司的建筑勞務(wù)產(chǎn)生銷項稅額卻沒有進項稅額可以抵扣，必然將稅負負擔向房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。而農(nóng)民工完成的建筑質(zhì)量雖較好，但是沒有正規(guī)的勞務(wù)公司進行管理，農(nóng)民工則不可能提供進項稅額。

（四）對其它費用抵扣的影響

政府行政性事業(yè)收費是否可以抵扣增值稅以及抵扣幅度都直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的稅負，而管理費用、銷售費用中間有一部分可抵扣，但是交際應(yīng)酬費、差旅費這部分是抵扣不了的。另外我們支付的各種各樣的規(guī)費是不能抵扣的，資金利息、拆遷補償費不能抵扣，因此在房地產(chǎn)企業(yè)中可以抵扣的增值稅進項稅額占銷售收入的比例就不會太大。尤其是在一二線城市，由于房價較高，能抵扣的進項稅額占比重較小，所以稅負甚至可能存在上升的趨勢。

但是，整體來說，“營改增”之后還是對整個房地產(chǎn)行業(yè)起到了許多積極的影響?！盃I改增”后促使企業(yè)稅收制度進一步完善，使增值稅鏈條環(huán)環(huán)相扣，減少了企業(yè)重復征稅、漏稅的情況；增強了房地產(chǎn)企業(yè)市場行為的規(guī)范化。各環(huán)節(jié)的企業(yè)為了獲得進項稅額的抵扣，在日常的經(jīng)營管理中更加規(guī)范，降低了企業(yè)的稅負風險也促進了市場經(jīng)濟的規(guī)范化；減輕了社會稅負，提高了社會整體經(jīng)濟效益。

二、“營改增”下的稅務(wù)籌劃建議

“營改增”對于房地產(chǎn)企業(yè)來說既有弊也有利。在一定程度上對房地產(chǎn)企業(yè)帶來了沖擊，但也為企業(yè)帶來了降低稅負的可能性。企業(yè)應(yīng)趨利避害，做出合理的對策。

（一）積極開展稅收籌劃工作，提高財務(wù)人員的工作能力

企業(yè)要及時獲取“營改增”之后的相關(guān)具體信息，掌握納稅工作中的相關(guān)事項；合理選擇計稅方法，對4月30日之前的老項目進行認真的測算，與上游的建筑商、供應(yīng)商、服務(wù)商不斷地進行溝通，合理地選擇采用簡易計稅方法還是一般計稅方法；梳理自身業(yè)務(wù)流程，在各項環(huán)節(jié)重視增值稅抵扣，選擇合適時機把部分業(yè)務(wù)進行服務(wù)外包，進行稅負轉(zhuǎn)移；加強內(nèi)部控制，完善財務(wù)崗位管理制度，對財務(wù)人員進行培訓學習，提高對增值稅相關(guān)法律法規(guī)的認識。

（二）完善對進項稅額抵扣的管理，加大進項稅額的抵扣

從長期來看，就是要加大進項稅額的抵扣?？墒俏覀兊倪M項稅額是很有限的，因此就要努力爭取上游企業(yè)盡量提供可抵扣的增值稅專用發(fā)票，問題是當提出這樣要求的時候，上游企業(yè)的稅負必然會上升，在這個時候如何使上游企業(yè)的稅收負擔和開發(fā)商的利益之間保持平衡，就需要雙方進行博弈和協(xié)商了。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，材料的采購在項目建設(shè)中占據(jù)著很大的比重，不僅要采購數(shù)量巨大的建筑材料，還要采購各種五金電器等輔助材料。因此在原材料的招標采購過程中，要盡量選擇能開具增值稅專用發(fā)票的材料供應(yīng)商；當然，一般小規(guī)模納稅人不能開具增值稅專用發(fā)票，但是其服務(wù)及材料售價相對較低，從成本節(jié)約原則出發(fā)，企業(yè)要合理比較選擇有利于自己的采購方案；同時又由于房地產(chǎn)開發(fā)過程相對漫長，如果能在這段時間內(nèi)能對房地產(chǎn)的工程建設(shè)成本進行合理的分攤處理，就能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)建設(shè)工程中的增值稅進行分攤處理，從而為企業(yè)項目開發(fā)減少相關(guān)支；最后企業(yè)還要對勞務(wù)支出進行合理的籌劃。勞務(wù)支出的稅款如果由正規(guī)的勞務(wù)企業(yè)進行繳納，則房地產(chǎn)企業(yè)可進行增值稅的進項稅額抵扣，降低建設(shè)支出。因此，在建設(shè)過程中，要在考錄勞務(wù)成本的基礎(chǔ)之上盡量選擇正規(guī)的勞務(wù)公司。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強對“營改增”的重視程度

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強對“營改增”的重視程度，提高財務(wù)部門對“營改增”的認識，對增值稅發(fā)票進行專門管理，使進項稅額抵扣更加全面完善。合理選擇供應(yīng)商，在進行采購之前，應(yīng)確定供應(yīng)商為一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，盡可能選擇正規(guī)的能開具增值稅專用發(fā)票的企業(yè)進行合作，加大增值稅的抵扣力度。房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該建立專門的稅務(wù)籌劃崗位，進行稅收籌劃，將房地產(chǎn)企業(yè)運營中的各個環(huán)節(jié)的稅收支出進行確認和分析，制定合理的稅收籌劃對策。同時“營改增”的實施不僅僅是對企業(yè)增值稅的變革，其更深層次的影響到企業(yè)的所得稅等其它稅種。因此需要企業(yè)上下對增值稅的流程加強認識，強化培訓，提高工作人員的

三、結(jié)束語

在“營改增”已經(jīng)實施的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的挑戰(zhàn)，同時也擁有著多重機遇。因此，我國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該抓住這次改革的時機，選擇合理的稅收籌劃方案，做好自身的完善工作，進行自我調(diào)節(jié)。利用好這次改革，減少企業(yè)的稅收，降低成本，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟價值，爭取在這段時間內(nèi)完成對自身企業(yè)的改革轉(zhuǎn)型，促進整體房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻：

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上接（第156頁）劃，必須要在進項稅額方面進行充分的控制。以固定資產(chǎn)和原材料的采購為例，根據(jù)我國稅法的規(guī)定，企業(yè)購進生產(chǎn)經(jīng)營用固定資產(chǎn)，其產(chǎn)生的進項稅額可以在企業(yè)的應(yīng)納稅額中抵扣，企業(yè)可以通過合理計劃固定資產(chǎn)額采購時間，將進項稅額的發(fā)生時間與銷項稅額的發(fā)生時間進行合理匹配，使進項稅額分攤到不同的納稅期間，以達到均衡稅負的目的；另外企業(yè)的原材料采購也是一樣，通過增減當期原材料的采購量控制進項稅額的高低，也可以達到穩(wěn)定稅負的作用。以上兩種方式只是納稅籌劃工作最淺顯的操作方式，真正做好企業(yè)的納稅籌劃工作，不僅要依據(jù)企業(yè)的具體情況制定出最適合企業(yè)的納稅籌劃制度，還要有一個良好的執(zhí)行體系，保障納稅籌劃工作的有序進行，最終才能達到穩(wěn)定稅負，緩解企業(yè)經(jīng)營壓力，促進企業(yè)發(fā)展的目的。

（二）企業(yè)管理制度化、精細化

施工行業(yè)是我國生產(chǎn)經(jīng)營活動最混亂、最難控制的行業(yè)之一，雖然幾經(jīng)整頓，但是因為其生產(chǎn)經(jīng)營活動的特殊性，仍然很難得到徹底的控制。作為施工企業(yè)之一，水利施工行業(yè)中很多企業(yè)受行業(yè)影響較大，因為行業(yè)規(guī)范層次不齊，所以企業(yè)的管理也就不是特別規(guī)范，使得企業(yè)成本得不到有效控制，造成水利施工企業(yè)資本結(jié)構(gòu)失衡，影響企業(yè)未來的生存發(fā)展。因為營改增是稅制改革，而稅制改革涉及到企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的各個方面，所以抓住時機，對企業(yè)管理進行合理的整頓才是一個有動態(tài)發(fā)展眼光的企業(yè)應(yīng)采取的措施。以企業(yè)的資金活動內(nèi)部控制管理為例，生產(chǎn)經(jīng)營超過一定額度的支出，必須要取得增值稅專用發(fā)票以證明該項支出的真實性，并利用該部分支出產(chǎn)生進項稅控制企業(yè)因為營改增帶來的稅負，精細化的內(nèi)控手段是一個企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。另外在各個項目部的生產(chǎn)經(jīng)營中，將項目經(jīng)理對施工項目的絕對話語權(quán)削弱，將企業(yè)的管理制度作為生產(chǎn)經(jīng)營活動的最高指導標準，防止絕對權(quán)力下的腐敗等問題的滋生。通過精細化管理不僅可以控制企業(yè)正常的生產(chǎn)經(jīng)營成本，提升企業(yè)的利潤空間；還可以規(guī)范企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動，增加企業(yè)綜合競爭力，一舉數(shù)得。

四、結(jié)語

綜上文所述，營改增政策雖然是我國結(jié)構(gòu)性減稅的一項重要舉措，也確實在實際操作中起到了降低行業(yè)整體稅負的效果，但是對于水利施工企業(yè)而言，營改增在給企業(yè)帶來稅收優(yōu)惠的同時，也給企業(yè)帶來很大的生產(chǎn)經(jīng)營壓力，各個企業(yè)要根據(jù)企業(yè)自身實際的生產(chǎn)經(jīng)營狀況，通過精細化管理、進行有效的資金籌劃等方式制定更適合企業(yè)特性的應(yīng)對策略，控制企業(yè)成本費用支出，提升企業(yè)利潤空間以輔助企業(yè)在市場的競爭中生存發(fā)展。

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作者單位：（青島理工大學） （徐州市銅山區(qū)水利工程處）