文/程麗芳

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對(duì)土地增值稅納稅籌劃的探討

文/程麗芳

摘要：隨著國(guó)務(wù)院加大房地產(chǎn)調(diào)控力度，明確土地增值稅清算的若干計(jì)稅問題，大部分城市實(shí)施預(yù)征土地增值稅，增加企業(yè)流動(dòng)資金的壓力。因此，籌劃房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅具有重要意義。房地產(chǎn)企業(yè)可以充分發(fā)揮自身土地增值稅的優(yōu)惠政策以及優(yōu)勢(shì)，在按照現(xiàn)行法律法規(guī)的條件下，通過調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資、利益分配以及開發(fā)等項(xiàng)目，以確保稅后利益最大化。本文將對(duì)土地增值稅納稅籌劃的問題進(jìn)行探討，分別從：房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的問題分析、促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的有效策略，兩個(gè)部分進(jìn)行闡述，房地產(chǎn)企業(yè)全面發(fā)展指明方向。

關(guān)鍵詞：土地增值納稅；籌劃問題；相關(guān)探討

所謂土地增值稅，實(shí)際上是指一種以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦。目前，在房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作中還存在諸多問題，如：納稅籌劃研究理論研究力度不夠、企業(yè)管理水平參差不齊、稅務(wù)征管部門的稅務(wù)征收管理水平局限性等問題，據(jù)此，房地產(chǎn)企業(yè)須制定一套行之有效的解決對(duì)策，合理確定扣除利息的方式、選擇適合的建房項(xiàng)目方式、充分發(fā)揮優(yōu)惠政策的有效性、提前策劃企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)節(jié)稅目標(biāo)，從這些方面來促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的有效發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的問題分析

（一）納稅籌劃理論研究不徹底

據(jù)筆者研究，部分企業(yè)對(duì)于納稅籌劃的認(rèn)識(shí)程度不深，各個(gè)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)于納稅籌劃這一措施擁有不同看法，一些企業(yè)認(rèn)為納稅籌劃實(shí)際上是一種偷稅行為，他們認(rèn)為這種行為十分不可取，還有部分企業(yè)將經(jīng)濟(jì)利益看得過重，經(jīng)常采用不正當(dāng)手段來開展。企業(yè)對(duì)納稅籌劃理論研究的局限性充分限制了企業(yè)土地增值納稅籌劃的實(shí)施效果。之所以會(huì)導(dǎo)致這些狀況的產(chǎn)生主要還是因?yàn)槠髽I(yè)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)于納稅籌劃的不了解，對(duì)于納稅籌劃理論的研究程度不夠深。因此為了緩解該現(xiàn)狀，企業(yè)必須加強(qiáng)對(duì)納稅籌劃理論的研究力度，采取正確的態(tài)度看待納稅籌劃工作，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的有序發(fā)展，為房地產(chǎn)企業(yè)今后的可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造現(xiàn)實(shí)條件。

（二）企業(yè)管理水平參差不齊

另外，許多房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)人員專業(yè)水平不夠，缺乏專業(yè)技能及經(jīng)驗(yàn)，這些問題在一定程度上影響了企業(yè)財(cái)務(wù)核算效率，除此之外，企業(yè)會(huì)計(jì)制度的不完善也為其納稅籌劃工作的有效開展帶來了阻礙作用。據(jù)此企業(yè)部分應(yīng)定期組織會(huì)計(jì)人員參加培訓(xùn)，一方面對(duì)會(huì)計(jì)理論知識(shí)加強(qiáng)鞏固，另一方面使會(huì)計(jì)人員的管理理念與時(shí)俱進(jìn)，不被社會(huì)淘汰。

（三）稅務(wù)征管部門的稅務(wù)征收管理水平局限性

此外，稅務(wù)征收管理水平的局限性也是導(dǎo)致納稅籌劃工作難以開展的主要原因，經(jīng)研究調(diào)查，部分稅務(wù)執(zhí)法人員專業(yè)水平不高，對(duì)其自身責(zé)任及義務(wù)的了解程度相對(duì)偏低，其次，稅務(wù)征收部門對(duì)于納稅的宣傳力度也不夠，導(dǎo)致納稅人納稅積極性不高，嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作的有效開展。據(jù)此國(guó)家必須及時(shí)采取措施，加強(qiáng)對(duì)稅務(wù)執(zhí)法人員的專業(yè)培訓(xùn)，讓他們了解到納稅的意義所在。

二、促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的有效策略

綜上，筆者對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的問題進(jìn)行了分析，為了促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)更好地發(fā)展，我們必須采取一系列行之有效的措施。筆者分別從：合理確定扣除利息的方式、選擇適合的建房項(xiàng)目方式、充分利用國(guó)家優(yōu)惠政策、明確籌劃目標(biāo)，強(qiáng)化籌劃工作、加強(qiáng)內(nèi)部管理等方面進(jìn)行分析。

（一）合理確定扣除利息的方式

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，可能會(huì)因?yàn)榻杩畹年P(guān)系產(chǎn)生許多利息費(fèi)用，土地增值稅計(jì)算時(shí)，扣除利息費(fèi)用的方法不同也會(huì)對(duì)土地增值稅帶來不同影響。據(jù)此要使企業(yè)納稅籌劃有效開展就必須對(duì)利息扣除方式進(jìn)行合理確定，企業(yè)在具體實(shí)施時(shí)可參照《土地增值稅暫行條例》的相關(guān)規(guī)定扣除5%以內(nèi)的計(jì)算金額之和。但是若不能根據(jù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)傄约安荒芴岢鼋鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定扣除10%以內(nèi)的計(jì)算金額之和。利息扣除方式的確定是實(shí)施納稅籌劃工作的主要前提，據(jù)此企業(yè)應(yīng)加以重視，及早將其合理化，同時(shí)還能為房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作的開展打好基礎(chǔ)。

（二）選擇適合的建房項(xiàng)目方式

選擇代建方的方式對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)，代建房屋方式指的是房地產(chǎn)企業(yè)主要代替客戶開發(fā)房地產(chǎn)，完成開發(fā)后向客戶收取所得的房屋報(bào)酬。如果開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)方屬于客戶，那么客戶就獲得最終的土地使用權(quán)，其權(quán)屬?zèng)]有發(fā)生轉(zhuǎn)移。其代建行為屬于勞務(wù)收入，不在土地增值說征收的范圍之內(nèi)。

例如：某企業(yè)在代建過程中，資金通常由客戶提供，開發(fā)商在資金方面的壓力不大，同時(shí)也節(jié)省了銷售費(fèi)用，增加較多的利潤(rùn)。按照相關(guān)的財(cái)稅規(guī)定，一方出資金。另一方出土地，雙方進(jìn)行合作，完成建房后根據(jù)比例分房自用，暫時(shí)免收土地增值稅，完成建房后將其轉(zhuǎn)讓的，必須征收土地增值稅。

（三）充分利用國(guó)家優(yōu)惠政策

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在法律法規(guī)發(fā)生變更時(shí)，須及時(shí)調(diào)整籌劃方案，以確保最大程度的收益，而籌劃土地增值稅亦是如此。我國(guó)現(xiàn)階段正在對(duì)產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，每天都有可能頒布出新政策，而政策的改變對(duì)于房地產(chǎn)的發(fā)展具有顯著影響，所以房地產(chǎn)相關(guān)管理人員應(yīng)時(shí)刻注意政策的動(dòng)態(tài)，并及時(shí)掌握政策動(dòng)態(tài)，同時(shí)在這個(gè)基礎(chǔ)上和本企業(yè)的實(shí)際情況相結(jié)合，對(duì)已頒布施行的政策要有效的利用，對(duì)未頒布的政策則具有一定預(yù)見性，特別是對(duì)土地增值稅方面的內(nèi)容，必須要足夠的重視，從而變被動(dòng)接受政策為主動(dòng)迎合政策，主動(dòng)尋求政策的支持，從而促進(jìn)企業(yè)順應(yīng)政府的宏觀政策動(dòng)態(tài)而發(fā)展，進(jìn)而進(jìn)一步更好的去利用政策。

（四）明確籌劃目標(biāo)，強(qiáng)化籌劃工作

土地增值稅對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言具有十分重大的意義，據(jù)此，為了促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)有效發(fā)展，必須對(duì)土地增值稅籌劃目標(biāo)進(jìn)行明確，并加大籌劃力度，并為籌劃工作指明方向。經(jīng)筆者分析，目前有許多房地產(chǎn)企業(yè)習(xí)慣于項(xiàng)目實(shí)施之后才考慮土地增值稅的籌劃問題，這種做法便很難對(duì)籌劃目標(biāo)進(jìn)行明確，并且，在這個(gè)時(shí)期，最佳籌劃期也會(huì)錯(cuò)過，不利于土地增值稅籌劃工作的全面開展。在這個(gè)發(fā)展局勢(shì)下，企業(yè)必須堅(jiān)持“三個(gè)籌劃”的原則，也就是事前籌劃、事中籌劃和事后籌劃，只有遵循這個(gè)原則，才能夠在籌劃工作當(dāng)中確保全面性與系統(tǒng)性，從而促進(jìn)房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)的籌劃工作目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。

（五）加強(qiáng)內(nèi)部管理

基于營(yíng)改增下，房地產(chǎn)企業(yè)必須與時(shí)俱進(jìn)，對(duì)自身管理制度不斷完善，構(gòu)建一個(gè)健全的財(cái)務(wù)管理體系，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)的監(jiān)督力度。另外將監(jiān)督機(jī)制應(yīng)用其中，對(duì)于企業(yè)內(nèi)部違反制度的行為進(jìn)行嚴(yán)格管理，對(duì)于舉報(bào)違法行為的員工給于豐厚獎(jiǎng)勵(lì)，以此來營(yíng)造良好的企業(yè)環(huán)境。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自身情況將制定的獎(jiǎng)懲制度更具科學(xué)化與合理化，積極引入國(guó)內(nèi)或者世界先進(jìn)的管理思想與方法，改革現(xiàn)階段的管理制度，強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理人員的責(zé)任心和崗位意識(shí)，并保障財(cái)務(wù)人員的相關(guān)經(jīng)濟(jì)利益，以此來提高財(cái)務(wù)人員對(duì)財(cái)務(wù)管理工作的積極性與重視度，進(jìn)一步阻止財(cái)務(wù)管理違法及違規(guī)情況的出現(xiàn)。

三、結(jié)束語

綜上，筆者對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃工作中的問題進(jìn)行了研究分析，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，為了使房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力充分提高，我們必須加大納稅籌劃力度，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理，對(duì)納稅目標(biāo)充分明確，以此促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

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上接（第147頁）管理也提出來更高的要求。企業(yè)也應(yīng)在各方面加強(qiáng)管理，具體可以從以下幾個(gè)方面著手。

（一）制定增值稅專用發(fā)票管理制度，加強(qiáng)內(nèi)部進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票歸集和管理。增值稅專用發(fā)票企業(yè)應(yīng)制定規(guī)定專人妥善保管，專人開票，認(rèn)清增值稅專用發(fā)票的重要性及法律責(zé)任，劃分職責(zé)，分清責(zé)任，對(duì)丟失、虛開、重開增值稅專用發(fā)票的行為要負(fù)起一定的法律責(zé)任。“營(yíng)改增”試點(diǎn)開始之后，涉稅職責(zé)不僅在公司財(cái)務(wù)部，更向市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)、企業(yè)管理部門擴(kuò)散，對(duì)企業(yè)稅收事物的多部門協(xié)調(diào)及專業(yè)性提出了更高要求。由于進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票的認(rèn)證時(shí)間為180天，應(yīng)避免因內(nèi)部流通不暢，發(fā)票傳遞延誤或人為拖延報(bào)賬造成的損失。

（二）加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算體系的籌劃?！盃I(yíng)改增”實(shí)施后，企業(yè)的會(huì)計(jì)核算體系應(yīng)加強(qiáng)對(duì)增值稅的稅務(wù)管理和籌劃。為根本解決進(jìn)項(xiàng)稅不能完全抵扣，區(qū)域稅負(fù)不均，部分稅負(fù)增加的問題，企業(yè)應(yīng)逐步集中財(cái)務(wù)管理，把分支機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)逐步集中到法人機(jī)構(gòu)統(tǒng)一財(cái)務(wù)核算，集中抵扣納稅的會(huì)計(jì)核算體系。

（三）對(duì)現(xiàn)金流的籌劃。進(jìn)銷稅額不匹配問題會(huì)導(dǎo)致納稅義務(wù)提前，增大企業(yè)現(xiàn)金流出的壓力。

（四）對(duì)開票時(shí)間的籌劃。合理規(guī)劃開票時(shí)間，能在一定程度緩解企業(yè)的資金壓力，保證企業(yè)的經(jīng)營(yíng)命脈。

（五）對(duì)人工費(fèi)的籌劃。企業(yè)應(yīng)選擇已實(shí)施“營(yíng)改增”的勞務(wù)公司進(jìn)行勞務(wù)分包，這樣支付勞務(wù)工資時(shí)，可要求勞務(wù)公司開具勞務(wù)費(fèi)增值稅專業(yè)發(fā)票，來抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)。

此外，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)自身業(yè)務(wù)流程、供應(yīng)商名冊(cè)的梳理，與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)做好各方面溝通協(xié)調(diào)工作，爭(zhēng)取更多的稅收優(yōu)惠政策，減輕過渡期的稅負(fù)增長(zhǎng)帶來的壓力。同時(shí)與上下游企業(yè)保持良好的合作伙伴關(guān)系，積極應(yīng)對(duì)并化解一些困難和難題?！盃I(yíng)改增”對(duì)企業(yè)來說是一項(xiàng)系統(tǒng)性的工程，既是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)，它對(duì)企業(yè)的組織架構(gòu)、經(jīng)營(yíng)管理能力、信息化管理水平都提出了更高的要求，企業(yè)應(yīng)以更積極的態(tài)度借此規(guī)范內(nèi)部管理，整合各項(xiàng)資源，進(jìn)一步提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。

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作者單位：（九坤房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司） （日照港集團(tuán)物業(yè)公司）