戴斯婉

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房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)質(zhì)量分析

戴斯婉

摘要：2013年我國(guó)上市公司利潤(rùn)總額約為31036億元，但是其中主營(yíng)利潤(rùn)所占比重卻較低。利潤(rùn)構(gòu)成不合理，主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)對(duì)對(duì)業(yè)績(jī)的貢獻(xiàn)度很小，其他收益對(duì)利潤(rùn)的貢獻(xiàn)度較大。本文依據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)上市公司2006年-2013年利潤(rùn)表，通過(guò)四個(gè)指標(biāo)：核心利潤(rùn)率、營(yíng)業(yè)外收支凈額占利潤(rùn)總額比重、所得稅占利潤(rùn)總額比重、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈收益占利潤(rùn)總額比重來(lái)研究房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)構(gòu)成及質(zhì)量，并分析原因，最后得出研究結(jié)論。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)、利潤(rùn)質(zhì)量、利潤(rùn)總額

一、引言

對(duì)于上市公司的利潤(rùn)質(zhì)量進(jìn)行分析，可以幫助企業(yè)不同的利益相關(guān)者對(duì)企業(yè)現(xiàn)在的狀況和未來(lái)的發(fā)展做出正確的判斷，這是利潤(rùn)質(zhì)量分析的一般意義。借助利潤(rùn)質(zhì)量分析的結(jié)果，我們可以據(jù)此得出企業(yè)利潤(rùn)是如何構(gòu)成的以及利潤(rùn)質(zhì)量變化的原因，判斷企業(yè)價(jià)值的大小。

由于不同的利益相關(guān)者對(duì)利潤(rùn)質(zhì)量分析的使用角度不同，有著不同的目標(biāo)導(dǎo)向，因而利潤(rùn)構(gòu)成分有著特殊意義。主要有以下幾個(gè)方面：對(duì)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)者而言，它是找出利潤(rùn)變動(dòng)原因，維持利潤(rùn)穩(wěn)定增長(zhǎng)的必要工具。企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的根本目的是獲得收益，并維持企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。企業(yè)經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行利潤(rùn)分析可以充分了解是什么原因?qū)е铝似髽I(yè)利潤(rùn)變動(dòng)，并就此提出基本的解決對(duì)策。對(duì)于企業(yè)所有者而言，它是判斷和決定是否繼續(xù)投資或擴(kuò)大投資的重要因素。企業(yè)所有者最為關(guān)注的是所投資企業(yè)的資產(chǎn)增值程度和投資回報(bào)率的高低，并以此來(lái)判斷和決定是否繼續(xù)投資或擴(kuò)大投資，利潤(rùn)質(zhì)量分析中的盈利能力持久性和穩(wěn)定性分析可以幫助投資者做出決策。對(duì)于企業(yè)債權(quán)人而言，它是債權(quán)人是否借債或是否提前收回的重要參考。債權(quán)人最為關(guān)注的是企業(yè)償債能力的強(qiáng)弱，短期債權(quán)人關(guān)注的是企業(yè)在短期內(nèi)對(duì)短期債務(wù)的還本付息的能力，對(duì)企業(yè)短期盈利狀況和現(xiàn)金流量狀況的分析會(huì)對(duì)其有很大幫助；長(zhǎng)期債權(quán)人的直接利益是企業(yè)持續(xù)獲利的能力，對(duì)企業(yè)長(zhǎng)期盈利能力的高低、穩(wěn)定性、持久性的分析可以預(yù)測(cè)未來(lái)較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)能否足額收回本息。

影響利潤(rùn)質(zhì)量好壞的因素不僅有公司內(nèi)部原因，還包括外部環(huán)境的影響。其中公司內(nèi)部對(duì)利潤(rùn)質(zhì)量的影響主要包含以下幾個(gè)方面：利潤(rùn)結(jié)構(gòu)、利潤(rùn)操縱和公司內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)。本文主要從利潤(rùn)結(jié)構(gòu)方面展開(kāi)。營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、投資收益和營(yíng)業(yè)外收支凈額是利潤(rùn)的三個(gè)主要組成部分，利潤(rùn)結(jié)構(gòu)就是指這三部分的構(gòu)成比例。決定企業(yè)利潤(rùn)是否穩(wěn)定的基礎(chǔ)是營(yíng)業(yè)利潤(rùn)中主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)及其所占比重的大小。在其他條件不變時(shí)，這一比重越大，利潤(rùn)質(zhì)量越高。所以本文主要從主營(yíng)業(yè)務(wù)核心性方面選取研究指標(biāo)具體分析上市公司利潤(rùn)質(zhì)量情況。

本文選取127家房地產(chǎn)企業(yè)，依據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)上市公司2006年-2013年度利潤(rùn)表，通過(guò)四個(gè)指標(biāo)：核心利潤(rùn)率、營(yíng)業(yè)外收支凈額占利潤(rùn)總額比重、所得稅占利潤(rùn)總額比重、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈收益占利潤(rùn)總額比重來(lái)研究房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)構(gòu)成及質(zhì)量，并分析原因，最后得出研究結(jié)論。目的在于完善房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)評(píng)價(jià)體系，為房地產(chǎn)企業(yè)更好的發(fā)展提供理論指導(dǎo)。數(shù)據(jù)來(lái)源萬(wàn)德、CSMAR數(shù)據(jù)庫(kù)。

二、房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)質(zhì)量分析

房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)具有以下顯著特點(diǎn)：

1.高投入，高負(fù)債，對(duì)現(xiàn)金流需求大

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)放經(jīng)營(yíng)的對(duì)象是房屋土地、大型工程等。巨額的地價(jià)和房屋工程造價(jià)，加上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中同時(shí)進(jìn)行多個(gè)項(xiàng)目，籌資任務(wù)更加繁重。如果房地產(chǎn)企業(yè)一旦現(xiàn)金流出現(xiàn)問(wèn)題，很可能導(dǎo)致項(xiàng)目的中止，帶來(lái)巨大的損失，甚至?xí)?dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。

2.開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，對(duì)利潤(rùn)持續(xù)性要求高

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，且需要源源不斷地資金投入。這些資金主要來(lái)源于兩大方面，首先是通過(guò)籌資渠道獲得，其次是來(lái)自于上一年度的利潤(rùn)獲得。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)每年從其主營(yíng)業(yè)務(wù)中獲得源源不斷地利潤(rùn)收入。因此，房地產(chǎn)上市公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入及其所占比重，是評(píng)價(jià)房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)狀況和未來(lái)發(fā)展?jié)摿Φ闹匾蛩亍?/p>

3.行業(yè)整合加速，成長(zhǎng)潛力巨大

金融危機(jī)后，房地產(chǎn)企業(yè)兩極分化日趨明顯，加之融資渠道日益受限，一些企業(yè)的銷(xiāo)售額持續(xù)下降，內(nèi)部融資能力減弱。目前房地產(chǎn)行業(yè)整合將加速，以實(shí)現(xiàn)資源集中和規(guī)模效應(yīng)。但從房地產(chǎn)的發(fā)展前景來(lái)看，該行業(yè)仍有巨大的發(fā)展?jié)摿Γ何覈?guó)GDP依舊保持快速增長(zhǎng)，加之住房需求旺盛、城市化進(jìn)程加速。

表1是127家房地產(chǎn)上市公司營(yíng)業(yè)利潤(rùn)/利潤(rùn)總額、營(yíng)業(yè)外收支凈額/利潤(rùn)總額、所得稅/利潤(rùn)總額和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈收益/利潤(rùn)總額2006--2013年各年的平均值。

由表1的數(shù)據(jù)可以得出，房地產(chǎn)上市公司2007年的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)僅占利潤(rùn)總額的50.44%，而營(yíng)業(yè)外收支凈額占利潤(rùn)總額的60.04%，明顯高于營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的比重，這說(shuō)明本年度的利潤(rùn)大部分來(lái)自于非正常的營(yíng)業(yè)外收入；從經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈收益/利潤(rùn)總額來(lái)看，該指標(biāo)為-37.85%，這可能是各公司采取擴(kuò)張策略，大量購(gòu)入土地等固定資產(chǎn)，使得各公司的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流量均較低或者出現(xiàn)負(fù)值的情況，由上可以看出房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)金流可靠性較差。這些進(jìn)一步說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)2007年的利潤(rùn)主要依靠非經(jīng)營(yíng)性收益，利潤(rùn)質(zhì)量較差。2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)的爆發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的沖擊較大，雖然總體情況與2007年相似，2008年房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈收益/利潤(rùn)總額的比率為-6.81%，比去年明顯上升，盈利質(zhì)量有所好轉(zhuǎn)，但是總體盈利質(zhì)量還是較差。結(jié)合宏觀經(jīng)濟(jì)情況分析，2008年的全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)嚴(yán)重的泡沫，房地產(chǎn)上市公司整體不景氣，盈利質(zhì)量差，2007年是經(jīng)濟(jì)危機(jī)的前一年，其利潤(rùn)質(zhì)量差實(shí)為經(jīng)濟(jì)危機(jī)的前兆。

表1房地產(chǎn)行業(yè)2006-2013年四大指標(biāo)計(jì)算結(jié)果

從2009年開(kāi)始，由于我國(guó)政府及時(shí)出臺(tái)應(yīng)對(duì)危機(jī)的政策，我國(guó)經(jīng)濟(jì)回暖，房地產(chǎn)企業(yè)也在慢慢復(fù)蘇。從表1中數(shù)據(jù)可以看出，2009-2012年?duì)I業(yè)利潤(rùn)在利潤(rùn)總額中的比重較大，2012年高達(dá)92.72%，2011年和2013年該指標(biāo)稍有回落，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)/利潤(rùn)總額分別為85.33%、86.06%，也處于較高水平。2010-2013年房地產(chǎn)行業(yè)的營(yíng)業(yè)外收支凈額比重均低于20%，進(jìn)一步說(shuō)明這些年房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)大部分來(lái)源于經(jīng)常性營(yíng)業(yè)活動(dòng)。經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈收益的比重也維持在較高水平，這些證據(jù)都表明近五年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)質(zhì)量較高。

從上表觀察可以看出所得稅比重的變化趨勢(shì)，所得稅所占比重基本在30%左右，比較穩(wěn)定，這與稅法規(guī)定的所得稅率25%相差不大，加之遞延所得稅的影響，這部分?jǐn)?shù)據(jù)是合理的。該指標(biāo)在2011年出現(xiàn)異常值，所得稅的比重高達(dá)51.52%。這可能與遞延所得稅負(fù)債的急劇增加有關(guān)，2011年，房地產(chǎn)企業(yè)蓬勃發(fā)展，加之居民購(gòu)房需求不斷擴(kuò)大，導(dǎo)致房?jī)r(jià)不斷上漲，房屋的市場(chǎng)價(jià)值遠(yuǎn)大于房屋的成本，房地產(chǎn)企業(yè)以公允價(jià)值作為賬面價(jià)值，這會(huì)產(chǎn)生應(yīng)納稅暫時(shí)性差異，稅法要求確認(rèn)遞延所得稅負(fù)債，這會(huì)導(dǎo)致所得稅費(fèi)用的增加。

三、結(jié)論和建議

1.結(jié)論

主營(yíng)業(yè)務(wù)在上市公司的長(zhǎng)期的可持續(xù)的發(fā)展中發(fā)揮著決定性的作用，它不僅僅保障著公司的穩(wěn)定長(zhǎng)足發(fā)展，還是影響企業(yè)盈利質(zhì)量的重要因素，并且能夠左右著上市公司的核心盈利能力和市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)能力。核心利潤(rùn)率的高低及其穩(wěn)定性還將影響著公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和穩(wěn)定性，從而最終影響著公司未來(lái)和后續(xù)的發(fā)展。

本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)上述四個(gè)指標(biāo)的研究說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)的核心利潤(rùn)率普遍較高，除2007年和2008年受經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，核心利潤(rùn)率較低外，這說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤(rùn)質(zhì)量較好，為房地產(chǎn)行業(yè)的后續(xù)發(fā)展提供了資金保障。但我們也應(yīng)注意到個(gè)別利潤(rùn)質(zhì)量不高的企業(yè)，如200160南江B連續(xù)六年（2008-2013年）核心利潤(rùn)率為負(fù)值，卻沒(méi)有被退市，這說(shuō)明營(yíng)業(yè)外收入在利潤(rùn)總額中起到了很大作用，南江B的利潤(rùn)質(zhì)量很差。

2.建議

減少利潤(rùn)操控的客觀條件。我國(guó)應(yīng)該完善會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、會(huì)計(jì)制度和相關(guān)的法律法規(guī)，讓會(huì)計(jì)人員有章可循，有法可依，加強(qiáng)審計(jì)的監(jiān)督作用，強(qiáng)化社會(huì)監(jiān)督，是的會(huì)計(jì)工作者在陽(yáng)光下工作。

減少利潤(rùn)操控的主觀條件。由于利潤(rùn)決定上市公司的新股發(fā)行、配股、股票發(fā)行價(jià)格以及摘牌退市，致使上市公司虛報(bào)利潤(rùn)的愿望強(qiáng)烈，我們應(yīng)該完善相關(guān)制度，淡化利潤(rùn)操縱的動(dòng)因；完善公司治理結(jié)構(gòu)，要制定公司治理制度，明確治理結(jié)構(gòu)相關(guān)各方的責(zé)任及建立與其相適應(yīng)的責(zé)任追究和業(yè)績(jī)考核制度。

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作者單位：（中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)）