徐迪

摘要：人口老齡化已經(jīng)成為中國(guó)社會(huì)面臨的一個(gè)重要問題。為更好地滿足老年人的養(yǎng)老需求，應(yīng)不斷創(chuàng)新養(yǎng)老思路，而“以房養(yǎng)老”不失為我國(guó)應(yīng)對(duì)人口老齡化的一種有益嘗試。本文結(jié)合中國(guó)的具體國(guó)情，對(duì)中國(guó)實(shí)行“以房養(yǎng)老”方式的面臨的困境及具體措施進(jìn)行了粗淺的探討。

關(guān)鍵詞：人口老齡化；以房養(yǎng)老

一、以房養(yǎng)老的內(nèi)涵

我國(guó)新型社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)制度經(jīng)歷了長(zhǎng)時(shí)間的建立、發(fā)展和完善之后，逐步形成了全方位、多層次、寬領(lǐng)域的新型社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)體系。但是，越來(lái)越嚴(yán)峻的人口老齡化形勢(shì)，養(yǎng)老保險(xiǎn)制度本身的“碎片化”，使我國(guó)養(yǎng)老保險(xiǎn)制度面臨前所未有的挑戰(zhàn)。

國(guó)務(wù)院日前批轉(zhuǎn)國(guó)家發(fā)展改革委《關(guān)于2016年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》中指出將加快完善保險(xiǎn)制度體系，研究建立住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)①，再次引發(fā)社會(huì)各界的廣泛關(guān)注?！耙苑筐B(yǎng)老”是指申請(qǐng)人將自有的產(chǎn)權(quán)房抵押給銀行或保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)后，按月從金融機(jī)構(gòu)領(lǐng)取現(xiàn)金用來(lái)充當(dāng)養(yǎng)老費(fèi)用，在申請(qǐng)人去世之后，銀行或保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)收回其房屋產(chǎn)權(quán)。這種養(yǎng)老方式是對(duì)現(xiàn)行養(yǎng)老方式的一項(xiàng)重要補(bǔ)充。

二、我國(guó)推行以房養(yǎng)老的障礙

（一）“以房養(yǎng)老”面臨的困境。觀念之困：多數(shù)老人選擇留房給子女?！耙苑筐B(yǎng)老”作為舶來(lái)品，在英法等國(guó)家之所以流行，與高遺產(chǎn)稅有關(guān)。在“以房養(yǎng)老”和“房產(chǎn)留給子女之后要繳納大筆稅款”之間，人們比較容易作出選擇。但在我國(guó)現(xiàn)行稅制下，人們沒有動(dòng)力，而且 “將遺產(chǎn)留給子孫后代”這是在我國(guó)人民心中根深蒂固的傳統(tǒng)觀念。

保障之困：養(yǎng)老機(jī)構(gòu)“一床難求”。民政部的數(shù)據(jù)顯示我國(guó)養(yǎng)老床位嚴(yán)重不足，平均每50個(gè)老人不到一張床。養(yǎng)老從業(yè)人員更是不足百萬(wàn)。從這種狀況并不能看出來(lái)我國(guó)的養(yǎng)老前景有多么樂觀，對(duì)于以謹(jǐn)慎為特點(diǎn)的中國(guó)人來(lái)說(shuō)，拿養(yǎng)老的錢冒險(xiǎn)絕對(duì)不會(huì)是首選。

現(xiàn)實(shí)之困：中國(guó)樓市陰晴難測(cè)。城市中的老年人增長(zhǎng)迅速，年輕人增長(zhǎng)緩慢，許多獨(dú)生子女家庭二合一之后，年輕人不需要再買更多的房子。②當(dāng)這些房子和老人的房子一起推向市場(chǎng)，將明顯出現(xiàn)供大于求的情況，房?jī)r(jià)將很難長(zhǎng)期維持 “上行”，隱現(xiàn)的樓市泡沫也讓“以房養(yǎng)老”充滿風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致銀行、保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)對(duì)此項(xiàng)業(yè)務(wù)積極性并不高。

（二）“以房養(yǎng)老”面臨的制度障礙

1、法律制度。法律法規(guī)沒有明確規(guī)定，“以房養(yǎng)老”就很難實(shí)施?！耙苑筐B(yǎng)老”牽涉到房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、社會(huì)保障、保險(xiǎn)以及相關(guān)政府部門，這就需要法律規(guī)范來(lái)協(xié)調(diào)各方。如何保證各個(gè)行業(yè)各個(gè)部門公平公正地經(jīng)營(yíng)和管理，在當(dāng)前我國(guó)法治環(huán)境如此松懈的情況下并不容易。

2、金融制度。銀行對(duì)“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)門檻設(shè)置高。中信銀行在國(guó)內(nèi)率先公布實(shí)施“以房養(yǎng)老”方案，考慮到防控風(fēng)險(xiǎn)，要求老年人或者老年人的法定贍養(yǎng)人必須有多套房屋，貸款期限也必須在10年以內(nèi)。這樣的高門檻很容易讓人望而卻步。而其他以房養(yǎng)老方案，適用范圍也是比較狹窄。

3、產(chǎn)權(quán)制度。住宅70年使用權(quán)的限制，使年限將到期的房屋難以賣出好價(jià)格。《物權(quán)法》雖然規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”，但目前并沒有任何規(guī)定明確70年產(chǎn)權(quán)到期后，抵押房屋自動(dòng)續(xù)期是否有償。如果存在續(xù)期費(fèi)，對(duì)金融機(jī)構(gòu)而言將是一個(gè)巨大的未知風(fēng)險(xiǎn)。

三、我國(guó)推行以房養(yǎng)老方式的對(duì)策

（一）加強(qiáng)以房養(yǎng)老的宣傳。養(yǎng)兒防老的思想觀念在國(guó)民心中根深蒂固。現(xiàn)如今，應(yīng)讓國(guó)民了解，我國(guó)傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老功能大為減弱，自我養(yǎng)老十分必要且具有可行性。國(guó)家應(yīng)當(dāng)通過(guò)各種平臺(tái)來(lái)宣傳現(xiàn)代新型的養(yǎng)老觀念，使中國(guó)老人也能夠有“活在當(dāng)下”的意識(shí)。另外，以房養(yǎng)老是新型的金融產(chǎn)品，要讓民眾順利接受，還必須將以房養(yǎng)老相關(guān)的專業(yè)金融理財(cái)知識(shí)簡(jiǎn)化、通俗化。以便讓民眾了解以房養(yǎng)老的本質(zhì)和具體操作過(guò)程。

（二）規(guī)范金融和房地產(chǎn)市場(chǎng)

1、規(guī)范金融市場(chǎng)，完善金融市場(chǎng)體系。以房養(yǎng)老作為一種新型金融工具，面臨多項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)。由于以房養(yǎng)老參與主體較多，相互間利益難協(xié)調(diào)；其申請(qǐng)者大部分是老年人，維權(quán)意識(shí)和抗風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)比較弱。如缺乏一個(gè)規(guī)范有序的金融市場(chǎng)，就很有可能會(huì)被個(gè)別投機(jī)商所利用。這不僅會(huì)損害老年人的利益，而且會(huì)對(duì)以房養(yǎng)老產(chǎn)生負(fù)面影響。

現(xiàn)今參與“以房養(yǎng)老” 的金融機(jī)構(gòu)數(shù)量不多，實(shí)施方式也很單一。加上長(zhǎng)期的銀行信貸，給商業(yè)銀行帶來(lái)巨大的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。為此改革金融市場(chǎng)的資金管理；積極引進(jìn)先進(jìn)并符合國(guó)情的融資模式十分必要。

2、調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，發(fā)展房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)。在一個(gè)拋棄了商品性質(zhì)的房地產(chǎn)市場(chǎng)里，“以房養(yǎng)老”施行的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)相當(dāng)大，因此需要建立一個(gè)理性和穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)。政府在建立健全房地產(chǎn)金融體制時(shí)，要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)行適當(dāng)?shù)母深A(yù)與調(diào)控，營(yíng)造一種良好的發(fā)展環(huán)境。房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)也是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不穩(wěn)定的因素?！耙苑筐B(yǎng)老”在實(shí)施過(guò)程中，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的不規(guī)范操作會(huì)使加大了金融機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。因此，規(guī)范房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)；改善房屋交易環(huán)境等措施也亟需跟進(jìn)。

“以房養(yǎng)老”涉及的房產(chǎn)主要是二手房，這就表示它的順利實(shí)施離不開房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展。我國(guó)的二手房交易市場(chǎng)日趨完善，但仍有相當(dāng)大的進(jìn)步空間，比如說(shuō)住房二級(jí)市場(chǎng)準(zhǔn)入規(guī)則的建立；居民住房數(shù)據(jù)庫(kù)的建立；還有相應(yīng)的房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)絡(luò)的建立。

（三）完善相關(guān)制度的設(shè)計(jì)?！耙苑筐B(yǎng)老”關(guān)乎民生中最基本問題——養(yǎng)老問題。這決定了它不僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問題，也是一個(gè)社會(huì)難題。以房養(yǎng)老的成熟，需要國(guó)家從宏觀層面出發(fā)，進(jìn)行系統(tǒng)的制度設(shè)計(jì)。

1、法律制度。以房養(yǎng)老模式即使有廣闊的市場(chǎng)前景和足夠大的社會(huì)需求，如果沒有可操作性的法律作為支撐，也只會(huì)是曇花一現(xiàn)。構(gòu)建法律支撐體系，具體到住房保險(xiǎn)的環(huán)節(jié)上，可以研究制定出涵蓋房主的人壽保險(xiǎn)、房屋的價(jià)值保險(xiǎn)等內(nèi)容的《住房抵押貸款保險(xiǎn)法》。在資產(chǎn)評(píng)估環(huán)節(jié)，應(yīng)根據(jù)我國(guó)己有的《城市房地產(chǎn)管理法》等法律，結(jié)合實(shí)際情況，制定出《房地產(chǎn)評(píng)估管理?xiàng)l例》。為了對(duì)住房反向抵押貸款的申請(qǐng)人的權(quán)利、義務(wù)和資格，業(yè)務(wù)開辦機(jī)構(gòu)的權(quán)利與責(zé)任以及操作程序等內(nèi)容予以規(guī)定，還需要盡快制定出《住房反向抵押貸款條例》。

2、金融制度。以房養(yǎng)老在某種意義上來(lái)說(shuō)也是一種金融產(chǎn)品的創(chuàng)新，因此，金融體制對(duì)其具有相當(dāng)大的影響。到目前為止，我國(guó)基本上形成了一個(gè)以商業(yè)銀行為主體，其他金融機(jī)構(gòu)為補(bǔ)充的房地產(chǎn)金融體制，但其仍未成熟。我國(guó)目前市場(chǎng)容量狹小，融資工具缺乏；住房抵押貸款占貸款總額的比例較?。毁J款的利率、期限、首期付款數(shù)額方面有明顯的差異。因此，應(yīng)積極引進(jìn)先進(jìn)并符合國(guó)情的融資模式；將競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制進(jìn)入金融機(jī)構(gòu)，倒逼其提升專業(yè)技能。

3、產(chǎn)權(quán)制度。以房養(yǎng)老必須以完全擁有土地產(chǎn)權(quán)為前提。2007年修改后的《物權(quán)法》規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期?！雹鄣詣?dòng)續(xù)期是否無(wú)償，《物權(quán)法》并未明確規(guī)定。而續(xù)期的費(fèi)用，無(wú)疑將增加金融機(jī)構(gòu)的成本。

具體說(shuō)來(lái)，解決70年土地使用權(quán)的政策難題，可采用明確司法解釋的方式。對(duì)于住宅可以進(jìn)行分類，規(guī)定自動(dòng)續(xù)期的方式。對(duì)于那些用于以房養(yǎng)老的房產(chǎn)，可采用較低費(fèi)用或者免費(fèi)續(xù)期的續(xù)期方式，消除借貸雙方存在的政策風(fēng)險(xiǎn)。

“銀發(fā)危機(jī)”席卷而來(lái)，我國(guó)的社會(huì)養(yǎng)老方式的探索將是一個(gè)長(zhǎng)期的任務(wù)，“以房養(yǎng)老”是養(yǎng)老方式的一種可貴創(chuàng)新。必須明確，以房養(yǎng)老只是一種補(bǔ)充性養(yǎng)老方式，并不是對(duì)社會(huì)養(yǎng)老的替代，而是對(duì)怎樣讓“老有所養(yǎng)”更好地實(shí)現(xiàn)的一種解答。今后，我國(guó)應(yīng)針對(duì)社會(huì)不同層面的養(yǎng)老需求，多一些不同的探索。（作者單位：湘潭大學(xué)公共管理學(xué)院）

注解：

①《關(guān)于2016年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》。

②李文：《中國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè)——中長(zhǎng)期向下》，《中國(guó)房地產(chǎn)金融》，2012年。

③《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》，第一百四十九條，2007年3月16日。

參考文獻(xiàn)：

[1]楊俊.中國(guó)公共養(yǎng)老保險(xiǎn)制度宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)分析[M].北京：中國(guó)勞動(dòng)社會(huì)保障出版社，2009.

[2]韓思.以房養(yǎng)老今年有望破題[N].中國(guó)勞動(dòng)保障報(bào)，2007-01-11.

[3]連江.對(duì)我國(guó)推行以房養(yǎng)老的探討及建議[J].時(shí)代經(jīng)貿(mào)，2012.

[4]張字強(qiáng).我國(guó)住房反向抵押制度法律問題研究[D].天津：天津工業(yè)大學(xué)，2011-03-15.

[5]牛立華.反向抵押貸款在我國(guó)的模式研究[D].四川：西南財(cái)經(jīng)大學(xué)，2011.