王雪 隋娜娜 王春智 魯笑男

摘 要：房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康快速的發(fā)展為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和民生建設(shè)起到重要作用。目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)增高且增長(zhǎng)速度較快，但是房地產(chǎn)繁榮背后存在著諸多問(wèn)題。利率作為經(jīng)融貨幣的一個(gè)工具，是國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控經(jīng)濟(jì)的方式，本文在總結(jié)國(guó)內(nèi)外相關(guān)研究的基礎(chǔ)上，結(jié)合近期中國(guó)人民銀行的利率調(diào)整，探討利率調(diào)整對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)雙方的影響，以及對(duì)房?jī)r(jià)的影響和房地產(chǎn)投資規(guī)模的影響，提供出我國(guó)利率調(diào)整和房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題并且提出相應(yīng)對(duì)策。

關(guān)鍵詞：利率調(diào)整；房地產(chǎn)市場(chǎng)；影響；問(wèn)題；對(duì)策

一、利率變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

（一）利率調(diào)整對(duì)購(gòu)房者的影響

房地產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)房者主要分為兩類(lèi)：一是為了改善生活條件的自住購(gòu)房；二是購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)進(jìn)行投資以實(shí)現(xiàn)財(cái)富的保值增值。利率調(diào)整對(duì)購(gòu)房具有直接影響，首先，對(duì)于自住購(gòu)房者，他們的目的是為了改善自己的居住環(huán)境，利率上升后，這類(lèi)購(gòu)房者的還貸數(shù)額將提高。雖然銀行可以對(duì)首次購(gòu)房者在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上降低10%，但每月多支出的還款數(shù)額對(duì)于中低收入的家庭來(lái)說(shuō)是不小的壓力。而對(duì)于投資需要的這類(lèi)購(gòu)房者，如果他們持有的房地產(chǎn)資金是自有資金，利率調(diào)整會(huì)加大機(jī)會(huì)成本，如果，購(gòu)房資金是從銀行借貸的，就會(huì)加大購(gòu)房者的實(shí)際成本。因此，利率的上調(diào)會(huì)在一定程度上抑制購(gòu)房需求。但對(duì)于房地產(chǎn)的投資者和投機(jī)者來(lái)說(shuō)，影響他們需求的主要是持有房地產(chǎn)的預(yù)期收益和其他資產(chǎn)收益。如果房?jī)r(jià)上漲速度得不到控制，或者一直處于上漲的趨勢(shì)中，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資需求不僅不會(huì)減少， 反而會(huì)增加。

（二）利率調(diào)整對(duì)供房者的影響

房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道多數(shù)是通過(guò)向商業(yè)銀行貸款獲得的，資產(chǎn)負(fù)債率高。當(dāng)貸款利率連續(xù)大幅度升高時(shí)，開(kāi)發(fā)商獲取資金的財(cái)務(wù)成本也相繼增高，而在房?jī)r(jià)沒(méi)有上漲的情況下，資金的利息成本又不能通過(guò)合理的方式轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)價(jià)格上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的收益就會(huì)大大降低，開(kāi)發(fā)商可能會(huì)減少房地產(chǎn)的投資，房地產(chǎn)的供給量就會(huì)下降。但是從另外一方面看，利率的提高會(huì)使開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本增加，收益減少，但是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)中實(shí)力較強(qiáng)規(guī)模較大的開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)不會(huì)有重大的影響。因?yàn)殡m然目前房地產(chǎn)企業(yè)的平均負(fù)債率在60%左右的水平，但真正對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響只有 20%左右的企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款和流動(dòng)資金的貸款，而其余的40%左右的負(fù)債實(shí)際上是發(fā)商銷(xiāo)售的預(yù)收款。這部分錢(qián)是不需要付利息的，而且如果放在銀行還是要收取利息的，并且這部分利息歸開(kāi)發(fā)商所有。另外，開(kāi)發(fā)商還可以有他的融資渠道，如吸收基金公司的投資，上市融資等。由于資金來(lái)源的多元化和資本的雄厚，對(duì)于20%的貸款的利息的影響對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是不大的。但是對(duì)于一些規(guī)模較小、實(shí)力較弱、信用較差、開(kāi)發(fā)資金來(lái)源渠道單一的小開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，由于開(kāi)發(fā)資金主要來(lái)源依靠銀行的貸款，融資渠道較為狹窄，利率調(diào)整后由于資金使用費(fèi)用的融資成本和財(cái)務(wù)成本的增加，其項(xiàng)目資金的運(yùn)作會(huì)受到較大的影響，面臨較大的經(jīng)營(yíng)壓力，所以一些小的開(kāi)發(fā)公司就會(huì)遭到淘汰。這又將有利于房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)優(yōu)化和調(diào)整。

二、存在的不足

（一）利率市場(chǎng)化改革不完善

首先，我國(guó)利率政策的制定存在諸多問(wèn)題。我國(guó)利率政策的頒布具有一定的滯后性，難以滿(mǎn)足迅速發(fā)展的經(jīng)融市場(chǎng)。長(zhǎng)短期利率之間缺乏有效的聯(lián)動(dòng)，有些受管制的利率調(diào)整后根本無(wú)法將經(jīng)濟(jì)信號(hào)傳遞到其他利率當(dāng)中去，錯(cuò)誤的利率信號(hào)容易導(dǎo)致某些商品例如房地產(chǎn)商品價(jià)格的扭曲，起不到利率的杠桿性作用。其次，我國(guó)缺乏高效的利率監(jiān)管體系。我國(guó)的監(jiān)管部門(mén)對(duì)利率風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管極小，給市場(chǎng)帶來(lái)了激烈的競(jìng)爭(zhēng)。再次，我國(guó)的金融環(huán)境缺乏穩(wěn)定性我國(guó)的資本市場(chǎng)、貨幣市場(chǎng)發(fā)展都還不夠成熟，二者并沒(méi)有形成一個(gè)充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)體系。

（二）房地產(chǎn)場(chǎng)的運(yùn)行存在問(wèn)題

首先，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求總量發(fā)展不平衡。房?jī)r(jià)的居高不下使得人們只能將購(gòu)買(mǎi)的類(lèi)型鎖定在小戶(hù)型商品房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房上面，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商卻將開(kāi)發(fā)重點(diǎn)放在高檔別墅、社區(qū)以及大戶(hù)型商品房，供求總量出現(xiàn)嚴(yán)重的非均衡性，住房的結(jié)構(gòu)供需也不平衡。我國(guó)的高檔戶(hù)型與小戶(hù)型供給比例嚴(yán)重不合理，中低價(jià)位的小戶(hù)型住宅供給量非常低。其次，政府的監(jiān)管不到位。再次，我國(guó)的土地政策有待健全。國(guó)的土地價(jià)格形成機(jī)制仍不明確，許多地方政府將土地出讓給開(kāi)發(fā)商而獲得財(cái)政收入，開(kāi)發(fā)商對(duì)土地資源的壟斷是導(dǎo)致房?jī)r(jià)居高不下的重要導(dǎo)火索，助長(zhǎng)了房地產(chǎn)泡沫的膨脹。

三、對(duì)策和建議

（一）促進(jìn)利率市場(chǎng)化改革

首先，我國(guó)要培養(yǎng)穩(wěn)定的宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境。我國(guó)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境基本保持穩(wěn)定，銀行和企業(yè)間保持著協(xié)調(diào)的關(guān)系，為利率市場(chǎng)化改革提供強(qiáng)有力的保證；其次，強(qiáng)化我國(guó)的利率監(jiān)管體系職能。建立一個(gè)健全高效的利率監(jiān)管體系，既要保證監(jiān)管的高效性，又不能違背市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的規(guī)律，使各個(gè)資產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)央行的監(jiān)管信號(hào)有反饋?zhàn)饔?。央行?yīng)該進(jìn)一步放開(kāi)利率管制，轉(zhuǎn)變智能，增強(qiáng)利率的監(jiān)管和調(diào)控能力的前提是提高市場(chǎng)利率的透明度，保證金融機(jī)構(gòu)信息披露的真實(shí)性，還要保證通過(guò)合理的利率來(lái)提高我國(guó)貨幣政策操作的靈敏度，保證各金融市場(chǎng)的參與者對(duì)央行利率調(diào)控信息和調(diào)控意圖有著高敏感度。

（二）調(diào)整我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行

首先，推進(jìn)房地產(chǎn)供給多層次化，完善住房保障制度。我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該以需求為主導(dǎo)，建立為我國(guó)住房需求服務(wù)的房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)才是解決供矛盾的唯一方式。其次，加強(qiáng)政府監(jiān)管。政府應(yīng)該引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)主體將宏觀(guān)的、理性的眼光投放到房地產(chǎn)市場(chǎng)中來(lái)。一定要采取必要的政策手段限制開(kāi)發(fā)商不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)行為，建立房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)預(yù)警體系，實(shí)時(shí)監(jiān)控國(guó)際國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)走勢(shì)。再次，健全我國(guó)的土地政策，提高土地的利用率。

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