安尼

淺議房地產(chǎn)業(yè)營改增面對的問題與對策

安尼

盡管在2015年房地產(chǎn)業(yè)營改增沒有最終落地，但始終是經(jīng)濟改革的最終方向。筆者結(jié)合自身工作對房地產(chǎn)營改增過程中將面對的一些問題進行探討。

房地產(chǎn)；營業(yè)稅改征增值稅

一、房地產(chǎn)增值稅的概念

增值稅是以商品（含應(yīng)稅勞務(wù)）在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。它的優(yōu)點是在最終消費環(huán)節(jié)以前，稅收環(huán)環(huán)相扣，消除重復(fù)征稅，提高資源的配置效率。房地產(chǎn)增值稅的含義就是銷售的建筑物中所包含的增值部分征收的稅額。

二、房地產(chǎn)行業(yè)營改增的作用與意義

1.完善行業(yè)稅收鏈條，增加稅收

中國稅制改革的過程，可以看作是增值稅鏈條不斷完善的過程。1994年推行的生產(chǎn)型增值稅，機器、設(shè)備等資產(chǎn)不允許扣減所含增值稅，導(dǎo)致增值稅鏈條的重要一環(huán)斷裂。2009年起增值稅由生產(chǎn)型向消費型轉(zhuǎn)變，允許納稅人抵扣設(shè)備資產(chǎn)的增值稅。營改增后，最終購買房產(chǎn)的企業(yè)如果作為固定資產(chǎn)，并可以抵扣其增值稅銷項稅，使得消費型的增值稅鏈條達到基本完整。最理想的狀態(tài)是房地產(chǎn)、建筑業(yè)、金融業(yè)同時營改增，上下游鏈條的抵扣徹底完整。目前看，實行的11%的增值稅率可能性更大。

從靜態(tài)角度看，稅率5%變?yōu)?1%，將會帶來增值稅收入的增長。

2.促使未來房價能回歸合理

房地產(chǎn)業(yè)一直采用的是營業(yè)稅和土地增值稅雙重征收的流轉(zhuǎn)稅制度。房地產(chǎn)、建筑公司購買原材料時的增值稅不能抵扣，房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)了此部分增值稅，同時還要交營業(yè)稅、土地增值稅這兩個價內(nèi)稅，造成重復(fù)征稅，最終轉(zhuǎn)嫁給購買者。只有建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)同時營

改增，發(fā)揮增值稅的優(yōu)點，重復(fù)征稅的問題有望得以解決。不動產(chǎn)可以抵扣，將極大有利于商業(yè)地產(chǎn)銷售。房地產(chǎn)企業(yè)也可以通過降低房價擴大銷售，獲取規(guī)模經(jīng)濟效益，利于房價理性回歸。

3.促使地方政府進行地方稅制改革

國家稅務(wù)總局數(shù)據(jù)顯示，2014年稅收收入達10.38億元，其中營業(yè)稅收入為17782億元，在18個稅種中，營業(yè)稅收入占比達17.78%，僅次于所得稅和增值稅。房地產(chǎn)行業(yè)是地方財政收入主力，隨著營改增的完成，如果允許抵扣不動產(chǎn)，稅基會縮小很多，地方財政的減收壓力會很大，長遠的角度看財政收入將受影響。地方政府應(yīng)改變只顧眼前利益的土地財政，推動針對房產(chǎn)稅和消費的改革。還可以對現(xiàn)有的增值稅的中央地方共享分配比例(75%：25%)，進行調(diào)整，提高地方分配比例，彌補地方稅源的巨大缺口。

4.促使房產(chǎn)的規(guī)范化，保證行業(yè)良性發(fā)展

營改增將推進企業(yè)對自身的經(jīng)營管理重新進行設(shè)計，轉(zhuǎn)向規(guī)范化、精細化。企業(yè)應(yīng)做好稅務(wù)上的風(fēng)險內(nèi)控，平穩(wěn)過渡達到降低稅負、促進企業(yè)發(fā)展的目的。

三、營改增后房地產(chǎn)面臨的問題

1.確認營業(yè)收入的問題

首先，預(yù)售商品房過程中收取的認購金、誠意金、VIP定金等預(yù)收款項的處理。從稅收征管角度本著應(yīng)收盡收的原則，視同預(yù)收收入征收營業(yè)稅。營改增后，在簽訂銷售合同前，預(yù)收客戶的認購金、誠意金等，只是一種商業(yè)促銷手段，沒有約定交付房屋時間和義務(wù)，沒有發(fā)生增值稅納稅義務(wù)，不應(yīng)該確認收入不應(yīng)征收增值稅。未來企業(yè)可以利用控制簽約認購進度來推遲增值稅交納時間。其次，根據(jù)實際的測繪面積，銷售收入要進行調(diào)整。收入增加、退款的確認時點和發(fā)票處理，這些問題需要予以重視和明確。

2.增值稅抵扣問題

營改增后，企業(yè)稅負輕重主要取決于增值稅進項的抵扣。一個房地產(chǎn)項目的開發(fā)流程包括購置土地、融資貸款、房屋拆遷、前期測量勘察等環(huán)節(jié)，涉及多種行業(yè)的經(jīng)濟行為。上下游企業(yè)改革的不同步會造成抵扣鏈條不完整，企業(yè)進項發(fā)票不足，造成稅負暫時性增加的問題。

房地產(chǎn)項目土地成本占總成本的50%以上。土地出讓金的抵扣問題，成為降低稅負的關(guān)鍵。保障性住房項目、自用房銷售的土地出讓金抵扣等問題也應(yīng)予以考慮。

城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等政府性收費、土地契稅、貸款利息等構(gòu)成開發(fā)成本但沒有增值稅發(fā)票。因政府的票據(jù)可信度很高，金融機構(gòu)也納入營改增范圍，應(yīng)按一定比率抵扣。

目前市場存量房占比很高，如果期初的存貨不能抵扣，稅率將從5%變?yōu)?1%(或17%)，企業(yè)稅負將會增加。

3.增值稅與土地增值稅關(guān)系問題

增值稅和土地增值稅二者的增值額部分有部分是重復(fù)的。土地增值稅除了稅金扣除和加計20%扣除外，開發(fā)成本類的扣除項目基本和增值稅進項扣除對應(yīng)的成本類別一樣，只是其他房地產(chǎn)開發(fā)費用的計算是按地價與開發(fā)成本之和的5%或10%比例計算扣除。如果兩個稅種的重疊部分繼續(xù)存在，會增加稅負削弱營改增的目的。應(yīng)調(diào)整土地增值稅計算方法，降低現(xiàn)有的四級超率累進稅率，即能達到土地增值稅本身的目的，也能減少重復(fù)征稅給房企帶來的負擔(dān)。

4.營改增給企業(yè)帶來內(nèi)部風(fēng)險問題

增值稅發(fā)票是發(fā)票管理的重點，也是發(fā)生經(jīng)濟案件較多的票種之一。房地產(chǎn)建筑合同金額大，付款節(jié)點多。需要防范增值稅發(fā)票取得、認證不及時的問題，防范虛假、偽造發(fā)票、虛開發(fā)票等問題。

四、對房地產(chǎn)企業(yè)的幾點建議

1.針對企業(yè)自身特點，提前做好稅收籌劃

企業(yè)決策管理層從全局出發(fā)，結(jié)合本企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃、項目產(chǎn)品銷售特點、上下游合作企業(yè)的資質(zhì)、融資能力等，測算出在營改增后潛在的稅務(wù)風(fēng)險與利潤影響。

2.學(xué)習(xí)營改增政策，加強財務(wù)人員培訓(xùn)

營改增對財務(wù)人員提出更高要求，需要學(xué)習(xí)理解營改增的政策要點與內(nèi)涵，掌握具體的賬戶設(shè)置、賬務(wù)處理、發(fā)票管理、稅款申報等風(fēng)險管控關(guān)鍵點。建議參加專業(yè)稅務(wù)機構(gòu)的培訓(xùn)課程。

3.提高企業(yè)內(nèi)部控制的水平

對現(xiàn)有企業(yè)內(nèi)控制度重新評價，對營改增后內(nèi)控制可能存在的缺陷進行整改。比如，合同管理控制中合同訂立環(huán)節(jié)、合同付款環(huán)節(jié)、發(fā)票管理。

4.調(diào)整銷售策略，進行業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型

根據(jù)增值稅可抵扣的特點，轉(zhuǎn)變銷售策略，加大商業(yè)地產(chǎn)的銷售和開發(fā)。還可以提高精裝商品房的產(chǎn)品比例。相對于毛坯房，精裝房的電器、燈具、潔具、裝飾材料可以取得進項發(fā)票抵扣，降低稅負。

自身業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型升級，從傳統(tǒng)單一的住宅地產(chǎn)，向相關(guān)行業(yè)擴張，可以同時投資物業(yè)、園林、裝修、裝飾材料、技術(shù)咨詢服務(wù)業(yè)、廣告服務(wù)等，使之成為新的業(yè)務(wù)增長點。縱向一體化戰(zhàn)略、多元化的企業(yè)戰(zhàn)略，同時比單一的房地產(chǎn)開發(fā)更能夠抵御市場風(fēng)險。

[1]楊全社.增值稅和營業(yè)稅的變化趨勢及改革路徑.研究與探索，2010(6).

[2]攀劍英.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅實務(wù)與風(fēng)險防范.大連出版社，2011年版.

（作者單位：唐山中駿房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）