許瑩

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淺析房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)在存量房交易稅收征管中的應(yīng)用

許瑩

房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)與存量房交易稅收征管工作有著十分緊密的聯(lián)系。目前，存量房交易環(huán)節(jié)“陰陽(yáng)合同”的現(xiàn)象十分常見，導(dǎo)致了國(guó)家稅收的流失，要應(yīng)用房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作是新常態(tài)下稅務(wù)部門強(qiáng)化稅收征管的必然需求。本文從存量房評(píng)估征稅的基本情況出發(fā)，對(duì)內(nèi)蒙古自治區(qū)存量房評(píng)估征稅工作進(jìn)行了簡(jiǎn)要介紹，并結(jié)合國(guó)內(nèi)外實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)對(duì)收益法在存量房評(píng)估征稅工作中的應(yīng)用進(jìn)行了探討，以期對(duì)內(nèi)蒙古自治區(qū)存量房評(píng)估征稅工作提供一定的借鑒。

一、存量房評(píng)估征稅概述

存量房是指已被投入使用，并已獲得產(chǎn)權(quán)證書的房屋。這是一個(gè)與增量房相對(duì)應(yīng)的概念，增量房是指房地產(chǎn)開發(fā)商投資新建造的商品房，即新建商品房。因此，可以將存量房理解為俗稱的“二手房”。受前些年房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱的影響，大量的存量房處于閑置囤積狀態(tài)，盤活這些存量房是增加住房供給最直接的辦法。正確引導(dǎo)、規(guī)范存量房市場(chǎng)的發(fā)展對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、抑制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)具有重要意義。

存量房交易是指已辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記、取得房屋所有權(quán)證的房屋的再次買賣。存量房交易涉及營(yíng)業(yè)稅、契稅、印花稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅、企業(yè)所得稅、城鎮(zhèn)維護(hù)建設(shè)稅等諸多稅種，因此在稅收征管中難度大、重要性高，迫切需要采取一定的技術(shù)手段來加強(qiáng)征管。

存量房評(píng)估征稅是指應(yīng)用房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)對(duì)存量房交易申報(bào)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，其實(shí)質(zhì)是稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)納稅人申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)是否合理的一種核定。

開展存量房評(píng)估征稅工作，將科學(xué)的估價(jià)技術(shù)引入到稅收征管之中，一方面能防范“陰陽(yáng)合同”帶來的稅收風(fēng)險(xiǎn)，堵塞稅收征管漏洞，有效維護(hù)國(guó)家稅收權(quán)益；另一方面能降低稅款核定工作中的主觀性和隨意性，提高稅收征管的科學(xué)性和公允性，減少納稅爭(zhēng)議，有效地防范和降低執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)，營(yíng)造公平的稅收環(huán)境。更為重要的是，開展存量房評(píng)估征稅工作，能為推進(jìn)房地產(chǎn)稅制改革做好思想、技術(shù)和人才方面的儲(chǔ)備，具有長(zhǎng)遠(yuǎn)意義。

二、內(nèi)蒙古自治區(qū)存量房評(píng)估征稅工作開展情況

內(nèi)蒙古自治區(qū)存量房評(píng)估征稅由房地產(chǎn)稅收一體化管理工作演變而來，工作起點(diǎn)較高。早在2006年，就已經(jīng)在部分盟市開展試點(diǎn)工作，研發(fā)應(yīng)用了房地產(chǎn)一體化綜合征稅軟件。2012年，內(nèi)蒙古地稅局頒發(fā)了《關(guān)于印發(fā)應(yīng)用房地產(chǎn)評(píng)稅技術(shù)開展存量房交易稅收征管工作實(shí)施方案的通知》（內(nèi)地稅字〔2012〕76號(hào)），進(jìn)一步擴(kuò)大了試點(diǎn)地域范圍。2014年，結(jié)合內(nèi)蒙古自治區(qū)“金稅三期”試點(diǎn)工作，為增強(qiáng)存量房評(píng)稅系統(tǒng)的使用功能，內(nèi)蒙古地稅局頒發(fā)了《關(guān)于應(yīng)用房地產(chǎn)評(píng)稅技術(shù)及集中版軟件開展存量房交易稅收征管工作的通知》（內(nèi)地稅字〔2014〕182號(hào)），要求各盟市局在做好數(shù)據(jù)遷移、模型更新、基準(zhǔn)調(diào)整的基礎(chǔ)上，全面開展此項(xiàng)工作，進(jìn)一步強(qiáng)化存量房的稅收征管。

通過多年的努力，內(nèi)蒙古自治區(qū)存量房評(píng)估征稅工作得到了極大地完善：一是將評(píng)估征稅地域覆蓋面不斷擴(kuò)大；二是將評(píng)估征稅房屋類型覆蓋面由住宅拓展到商業(yè)用房；三是將評(píng)估征稅依據(jù)由簡(jiǎn)單的政府指導(dǎo)價(jià)逐步升級(jí)為更精準(zhǔn)的中介評(píng)估價(jià)；四是拓展軟件功能應(yīng)用，將房地產(chǎn)一體化綜合征稅軟件應(yīng)用領(lǐng)域由存量房交易征管拓展到增量房交易征管，以便為房地產(chǎn)稅的開征積攢更多地?cái)?shù)據(jù)儲(chǔ)備。

目前，相對(duì)于其他先進(jìn)省市而言，內(nèi)蒙古自治區(qū)存量房評(píng)估征稅工作仍略顯滯后，主要的問題表現(xiàn)為：一是評(píng)估征稅尚未實(shí)現(xiàn)地域全覆蓋；二是評(píng)估技術(shù)過于單一，僅僅局限于市場(chǎng)比較法，尤其是對(duì)于商業(yè)用房，尚未采用更適用的收益法；三是評(píng)估數(shù)據(jù)較為滯后，無法實(shí)現(xiàn)自動(dòng)更新；四是尚未與住建部門實(shí)現(xiàn)完全聯(lián)網(wǎng)。

三、收益法評(píng)估征稅的國(guó)內(nèi)外實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)

目前，內(nèi)蒙古自治區(qū)存量房評(píng)估征稅雖然已將商業(yè)用房涵蓋在內(nèi)，但依舊采用市場(chǎng)比較法。由于商業(yè)用房具有明顯的收益性，利用收益法進(jìn)行評(píng)估是國(guó)內(nèi)外普遍認(rèn)同的做法。與其他方法相比，收益法理論成熟、適用性強(qiáng)，也符合購(gòu)買者的投資心理。

（一）美國(guó)

美國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估中采用的收益法主要為資本化法。資本化法是將評(píng)估對(duì)象未來的收益利用適當(dāng)?shù)馁Y本化率進(jìn)行折現(xiàn)，從而獲取評(píng)估價(jià)值的方法。應(yīng)用資本化法，估價(jià)師要科學(xué)合理地研判被評(píng)估房地產(chǎn)未來收益、持有期間和資本化率，以確保評(píng)估價(jià)能有效地反映被評(píng)估房地產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值。

資本化法主要適用條件為：被評(píng)估房地產(chǎn)已處于穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)狀態(tài)；市場(chǎng)上存在大量包括市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、收益、費(fèi)用、物業(yè)性質(zhì)和區(qū)位條件等特征都相似的可比案例。

近年來，由于計(jì)算機(jī)技術(shù)的發(fā)展，收益法在未來收益分析和貼現(xiàn)現(xiàn)金流量分析等方面發(fā)展了一些先進(jìn)技術(shù)，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)產(chǎn)生了重大影響。

（二）中國(guó)香港

與其他國(guó)家和地區(qū)不同，香港的房地產(chǎn)稅有一個(gè)非常本地化的名字——“差餉”。香港的差餉具有相當(dāng)大的特色，其計(jì)稅依據(jù)并不是課稅對(duì)象的評(píng)估價(jià)值，而是應(yīng)課差餉租值，即假設(shè)房地產(chǎn)在一個(gè)統(tǒng)一估價(jià)日期空置出租時(shí)，估計(jì)可得的年租金。香港差餉的評(píng)稅方法有三種：租金比較法、收支法（溢利法）、成本法（建筑成本法）。其中具有收益法色彩的方法是收支法。具體計(jì)算方法有兩種：

應(yīng)課差餉租值=總收入×a%

應(yīng)課差餉租值=純利×a%=（總收入-總開支）×a%

其中a%由市場(chǎng)研究及分析確定。

收支法只適用于以贏利為目的的物業(yè)，其實(shí)質(zhì)是根據(jù)物業(yè)實(shí)際營(yíng)運(yùn)者提供的損益表評(píng)估租戶在估價(jià)依據(jù)日期起一年內(nèi)的營(yíng)運(yùn)收入及支出，從而評(píng)估出租戶在合理的情況下可得的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，再?gòu)睦麧?rùn)中扣除租客的回報(bào)，余數(shù)是租戶可支付的租金（即應(yīng)課差餉租值）和差餉。租客的回報(bào)包括資本的利息、租戶的報(bào)酬和風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。

隨著CAMA系統(tǒng)和GIS系統(tǒng)在批量評(píng)估中的應(yīng)用，香港差餉物業(yè)估價(jià)署提出了標(biāo)準(zhǔn)店鋪估價(jià)方式，建立了地理信息估價(jià)模組，通過在分區(qū)內(nèi)設(shè)立標(biāo)準(zhǔn)店鋪樣本，大大減少了收益法評(píng)估的大量重復(fù)工作。

（三）國(guó)內(nèi)部分先進(jìn)省市

雖然收益法引入中國(guó)的時(shí)間較短，但由于研究起點(diǎn)高，我國(guó)理論體系較為成熟完善，并不比國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家落后。但是在收益法的實(shí)踐方面，由于受房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變化以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)各方面因素的影響，純收益及資本化率的確定相當(dāng)困難，我國(guó)收益法實(shí)踐落后于國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家。在存量房評(píng)估征稅方面，南京市地稅局和北京市地稅局在收益法批量評(píng)稅方面的做法比較出色。

南京市地稅局在收益法批量評(píng)稅工作中堅(jiān)持以簡(jiǎn)馭繁的原則，運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)的思路改造收益法，采用“分區(qū)+基準(zhǔn)價(jià)格”的模式，基準(zhǔn)價(jià)格的求取方法是：通過在分區(qū)中設(shè)定某一類收益類房地產(chǎn)作為原始樣本商業(yè)用房，根據(jù)掌握的商業(yè)用房客觀的收益數(shù)據(jù)，按收益法的一般估價(jià)方法求取分區(qū)的基準(zhǔn)價(jià)格。這種在每一個(gè)分區(qū)內(nèi)設(shè)定房地產(chǎn)樣本的方法，實(shí)質(zhì)上是在忽略影響房地產(chǎn)價(jià)值的個(gè)別因素的基礎(chǔ)上，為每個(gè)分區(qū)的某類商業(yè)房地產(chǎn)求取出一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格，這樣就減少了大量的重復(fù)工作，為批量評(píng)稅處理提供了可能。

北京市地稅局在收益法批量評(píng)稅試點(diǎn)過程中，在求取分區(qū)分類房地產(chǎn)基準(zhǔn)收益價(jià)值時(shí)，充分考慮了個(gè)案收益影響因素和綜合運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率標(biāo)準(zhǔn)的確定。一方面，通過統(tǒng)計(jì)技術(shù)對(duì)影響案例的個(gè)性因素與交易價(jià)格進(jìn)行相關(guān)性分析，確定影響收益的主要因素及各因素的影響程度。在進(jìn)行準(zhǔn)確性與可行性的認(rèn)定后，形成個(gè)案收益影響因素修正系數(shù)表。另一方面，進(jìn)行廣泛的市場(chǎng)調(diào)查，結(jié)合專家經(jīng)驗(yàn)，確定不同用途的房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率標(biāo)準(zhǔn)。在批量評(píng)稅分區(qū)內(nèi)，針對(duì)不同的具有代表性的商業(yè)房地產(chǎn)構(gòu)筑了相應(yīng)的收益法批量評(píng)稅模型。

四、在內(nèi)蒙古自治區(qū)存量房評(píng)估征稅工作中應(yīng)用收益法的建議

應(yīng)用收益法評(píng)估商業(yè)用房是存量房評(píng)估征稅工作發(fā)展的必然趨勢(shì)。如何更好地借鑒國(guó)內(nèi)外評(píng)估征稅經(jīng)驗(yàn)，推動(dòng)內(nèi)蒙古自治區(qū)存量房評(píng)估征稅工作進(jìn)一步發(fā)展，是一個(gè)極具現(xiàn)實(shí)意義的課題。筆者認(rèn)為，在內(nèi)蒙古自治區(qū)存量房評(píng)估征稅工作中應(yīng)用收益法，應(yīng)當(dāng)注意以下幾個(gè)問題：

第一，應(yīng)用收益法評(píng)估征稅要融合市場(chǎng)比較法的思路。批量評(píng)估是評(píng)估征稅工作與社會(huì)化房地產(chǎn)評(píng)估的重要區(qū)別點(diǎn)，建議參照香港差餉評(píng)估的做法，借鑒市場(chǎng)比較法的思路，將類似收益房地產(chǎn)劃分為一類，建立標(biāo)準(zhǔn)化樣本，可以大大減少評(píng)估中的大量重復(fù)工作，降低評(píng)估成本。

第二，折現(xiàn)率的選擇必須充分考慮各種實(shí)際情況。目前國(guó)內(nèi)其他省區(qū)在收益法選取折現(xiàn)率時(shí)，往往將銀行利率（認(rèn)定為安全利率）加一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為折現(xiàn)率，做法過于簡(jiǎn)單，沒有考慮不同類型、不同地區(qū)、不同時(shí)期、不同抵押貸款模式的房產(chǎn)有不同的折現(xiàn)率。建議參照美國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估中的做法，從多方位、多角度考慮，計(jì)算出合理的綜合資本化率作為折現(xiàn)率。

第三，對(duì)純收益的計(jì)算應(yīng)當(dāng)盡量精確。目前國(guó)內(nèi)其他省區(qū)對(duì)房地產(chǎn)收益額的確定往往是直接計(jì)算，這種做法不夠科學(xué)。筆者建議，在確定某房地產(chǎn)收益時(shí)，不僅要以類似房地產(chǎn)的收益作參考，同時(shí)也要充分研判市場(chǎng)走勢(shì)，充分結(jié)合房地產(chǎn)交易市場(chǎng)大背景，以便更精確的確定純收益，減少誤差。此外，要盡量剔除參考案例特殊因素的影響，進(jìn)而取得正常市場(chǎng)條件下的房地產(chǎn)用于法律上允許的最佳利用方向上的純收益值。利用這種純收益值評(píng)估的結(jié)果才夠精確，才能更好地維護(hù)征納雙方的利益。

總之，存量房評(píng)估征稅工作是一項(xiàng)極具特殊性的稅務(wù)工作，它在工作思路、工作方法和工作難度等方面與以往的稅務(wù)工作有著明顯的區(qū)別。它是一項(xiàng)長(zhǎng)期性、復(fù)雜性、探索性的重要工作，需要各級(jí)稅務(wù)人員數(shù)年如一日地艱辛付出。在房地產(chǎn)稅制改革日益深化和房地產(chǎn)稅即將立法開征的今天，如何更妥當(dāng)?shù)乩煤梅康禺a(chǎn)估價(jià)技術(shù)，進(jìn)一步做好內(nèi)蒙古自治區(qū)存量房評(píng)估征稅工作，需要各級(jí)稅務(wù)干部在工作中結(jié)合實(shí)踐作進(jìn)一步思考。

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作者單位：（內(nèi)蒙古日?qǐng)?bào)社）