文‖《上海國資》記者 孫玉敏

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萬科：踐行“城市配套服務(wù)商”

文‖《上海國資》記者 孫玉敏

有能力做到更好的收益

國內(nèi)最大的房地產(chǎn)開發(fā)商萬科，正借助城市更新，實現(xiàn)從單純的住宅建設(shè)開發(fā)商向“城市配套服務(wù)商”的轉(zhuǎn)型。

“萬科將隨著城市的轉(zhuǎn)型升級共同發(fā)展，服務(wù)城市功能增強、產(chǎn)業(yè)升級，民生改善，并希望助力上海科技創(chuàng)新中心建設(shè)?！鄙虾Ｈf科副總經(jīng)理兼產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)管理公司總經(jīng)理鄭華對《上海國資》表示。

首次試水

作為上海萬科提供城市配套服務(wù)的首次試水，徐匯萬科中心頗具標志性。

“徐匯萬科中心屬于再造的產(chǎn)城融合的城市新城。”鄭華表示，“城市新城是城市功能的全面開發(fā)，一般規(guī)模較大，有幾十公頃，是大片區(qū)的更新改造。”

徐匯萬科中心位于徐匯區(qū)上海南站東側(cè)，屬于徐匯區(qū)政府傾力打造的“徐匯中城”的核心地塊。

該地塊位于地鐵1號線軌道和站點附近，地鐵軌道上方的覆土層最薄處只有3米，別說蓋樓，在其上種植較大喬木，如果不小心也會干擾地鐵運行。加上此前，這附近曾是垃圾場。于是，這處位于市中心的本該熱門的地塊，長期被開發(fā)商冷落。軌道正上方的長線形區(qū)域，作為臨時綠化帶已有十多年歷史，植物種類少，覆蓋面積小，整體綠化質(zhì)量不高。

2012年，徐匯區(qū)政府修改此地相關(guān)規(guī)劃，希望這個徐匯區(qū)的幾何中心成為真正的“徐匯中城”。在相關(guān)規(guī)劃中，整個徐匯中城建筑面積200萬平方米，東西連橫漕河涇和徐匯濱江，定位為“融合發(fā)展實踐區(qū)”。

2012年萬科地產(chǎn)、香港九龍倉、綠地集團三家巨頭聯(lián)手，以54.3億元的價格競得該區(qū)域規(guī)劃以商辦為主的約10萬平方米地塊，總建筑面積約70萬平方米。

該地塊附近，軌道正上方的長線形區(qū)域，規(guī)劃為徐匯中城CBD中央綠地，面積約7萬平方米，性質(zhì)屬于公共綠地，也確定一并從設(shè)計到施工由萬科全程承擔。徐匯區(qū)政府網(wǎng)站這樣描述：徐匯中城CBD中央綠地屬于徐匯萬科中心地塊的一部分，將以“嵌入式”“融合式”與周邊商務(wù)樓宇共生。公園在政府“標配”的基礎(chǔ)上，企業(yè)追加投入，實現(xiàn)了升級。

據(jù)悉，該綠地規(guī)劃有一條長約1000米的楓葉大道，引進樹種為名貴的北美楓香；同時配備塑膠跑道、散步道；還與辰山植物園合作，以喬木、灌木為主，打造四個植物園；園區(qū)內(nèi)設(shè)有兒童公園、滑板公園、互動式噴泉園、水杉濕地等景觀。后期還會建設(shè)戶外劇場、水幕影院、文化藝術(shù)中心等設(shè)施。

顯然，這樣的設(shè)計標準，僅靠政府提供的每平方米400元的基建費用遠遠不夠。并且在地鐵上蓋這些植物和建筑，必需加固地基，而這里加固地基的難度很大，支出更遠超普通地塊。

據(jù)上海萬科產(chǎn)業(yè)介紹，CBD中央綠地約7萬平方米的面積，是以80平方米為單位，進行挖掘、加固、填土的，由于在正在運營中的地鐵隧道正上方施工，只能等每晚12點地鐵停運至第二天凌晨4點首班車發(fā)車這一時間段抓緊作業(yè)。

據(jù)了解，該綠地含配套的游客中心等設(shè)施綜合投資超過1.5億元，綠化單方造價超過1600元/平方米，遠超當初對政府匯報時單方造價不低于800元/平方米的承諾，因此除政府財政支持外，企業(yè)對這塊公共綠地的投資約占總投資的85%。

資本的用心

資本逐利，對于一個公益綠地項目，企業(yè)為何會承擔3/4的建設(shè)費用？

從萬科對城市更新的理解中，或許可以找到答案。

“倫敦、芝加哥等世界著名城市，普遍將打造城中城作為城市發(fā)展新的增長極。顯而易見，未來城市將更加強調(diào)產(chǎn)城結(jié)合，強調(diào)資源配置與利用能力，重視人文氛圍與綠色空間營造。這是城市更新最重要的意義?！?/p>

他們相信，當代的公園綠地作為媒介，能有效整合城市肌理，構(gòu)成城市空間的基本單元，推動區(qū)域發(fā)展，企業(yè)可從周邊地塊增值，以及人聚效應(yīng)中獲得豐厚回報。徐匯中城CBD中央綠地項目即是如此。

至2015年12月，這個曾經(jīng)屬于徐匯區(qū)發(fā)展滯后的非核心地帶的區(qū)域，已有三幢20層的甲級高效型辦公樓交付；三幢獨立型總部經(jīng)濟辦公樓即將完工；四幢超甲級辦公樓在建。

徐匯萬科中心，亦突出了產(chǎn)城結(jié)合的定位。

“徐匯萬科中心包含三個開發(fā)地塊，涵蓋商務(wù)辦公、商業(yè)零售、文化設(shè)施、開放空間等多種功能。不僅重塑了上海南部商業(yè)與生活中心區(qū)，更將成為繼外灘步道、新天地步行街后的下一個充滿活力的城市公共目的地，以及融合可持續(xù)性設(shè)計和21世紀工作場所規(guī)劃的最佳實踐區(qū)?！?/p>

2.5產(chǎn)業(yè)園

2.5產(chǎn)業(yè)園是萬科城市更新的第二類產(chǎn)品。

位于北蔡的御河企業(yè)公館項目是其中的典型。御河企業(yè)公館項目定位于依托陸家嘴的中國金融小鎮(zhèn)，擁有40000平方米的自持產(chǎn)業(yè)，引進超過50家金融公司，還將與上海創(chuàng)業(yè)基金會聯(lián)合打造5000平方米的金融眾創(chuàng)空間。

在2.5產(chǎn)業(yè)園，除了產(chǎn)業(yè)園區(qū)的基礎(chǔ)服務(wù)外，萬科還提供更多增值服務(wù)。

“在產(chǎn)業(yè)園區(qū)，管委會做的事是招商、收稅，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商做的事是基礎(chǔ)服務(wù)，萬科則將政府和市場結(jié)合起來，提供2.5服務(wù)，服務(wù)對象不但是企業(yè)，還有企業(yè)里的人以及企業(yè)與企業(yè)之間互動?！?/p>

傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商大多停留于基礎(chǔ)的園區(qū)服務(wù)，行業(yè)對增值服務(wù)的需求尚沒有得到滿足，但這正是萬科的機會，也是萬科有底氣嘗試的。

萬科30多年專業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的運營經(jīng)驗，使他們能夠提供更好服務(wù)。

“和國內(nèi)其他產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商相比，我們在增值服務(wù)上更偏重，我們的后端是一個運營機構(gòu)，利潤核心來源不在于提供園區(qū)的基礎(chǔ)服務(wù)，而在于線上化的增值服務(wù)?！编嵢A認為，這是萬科2.5產(chǎn)業(yè)園的競爭力所在。

“重服務(wù)，偏運營”，確立了方向后，2012年前后，上海萬科開始搭建“星商匯”這一服務(wù)生態(tài)系統(tǒng)。

這些服務(wù)內(nèi)容五花八門，大致包括：“可靠的錢”，指的是投融資服務(wù)；“給力的人”，為園區(qū)企業(yè)提供穩(wěn)定的人力招聘服務(wù)；“更好的經(jīng)營”，指園區(qū)內(nèi)將有很多國際教育機構(gòu)進駐，為企業(yè)提供在職培訓等；“省錢而有面子的空間”，有了服務(wù)中心以后，企業(yè)不需要再設(shè)置會議室、接待用房和展示空間；“多渠道的交易”，園區(qū)內(nèi)的企業(yè)都成為星商匯的會員，打造經(jīng)濟生態(tài)圈，會員既是服務(wù)的提供商，也是服務(wù)的享有方，相互之間形成相對良好的互換關(guān)系。

“星商匯”是萬科轉(zhuǎn)型“中國城市配套服務(wù)商”后，在城市更新領(lǐng)域的嘗試，也是萬科城市配套服務(wù)在上海的落地品牌。

為把2.5產(chǎn)業(yè)園做成集團范本，并在全國推廣，上海萬科逐漸形成了一套產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式：成立全國化的產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)管理公司，輕重結(jié)合。重資產(chǎn)部分包括園區(qū)的銷售和出租，輕資產(chǎn)主打“星商匯”產(chǎn)業(yè)服務(wù)品牌，面向萬科內(nèi)部以及外部的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，快速復制，輸出品牌和管理盈利。

高能更新

產(chǎn)城結(jié)合的新城開發(fā)多以新建為主，2.5產(chǎn)業(yè)園注重新建與改造相結(jié)合，高能更新則主要是改造。

上海萬科高能更新的代表作是浦東張江國創(chuàng)中心。

該項目原是一家液晶顯示屏廠房，后被售予張江集團，萬科從后者手中買下50%股權(quán)，與張江文控共同開發(fā)建設(shè)。建設(shè)運營以萬科為主。

“該廠房單體面積10萬平方米，挑高極高。我們將外墻和頂棚全部敲掉，保留結(jié)構(gòu)，重新做了改造?！睋?jù)鄭華介紹，該項目是全球單體改造面積最大的項目，定位全球科創(chuàng)中心。目前50%的招商工作已完成。上海空服、哈爾濱工業(yè)大學機器人研究中心、亞馬遜服務(wù)中心等已簽約入駐。

據(jù)測算，在上海存量工業(yè)用地的利用中，拆掉重建的成本約3000元/平方米，改造則要4000-5000元/平方米，并且，改造項目因工業(yè)用地性質(zhì)的限制，只能持有出租，企業(yè)的資金壓力會較大，萬科為何做這種看似“出力不討好”的項目？

萬科有能力做到更好的收益。

“我們專門做過研究，在城市核心區(qū)域，新建寫字樓如果品質(zhì)不是像環(huán)球金融中心那樣特別高端，租金回報會比有歷史文脈內(nèi)涵的寫字樓低。而萬科30多年專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商累積的經(jīng)驗和能力，也使得我們在控制成本和回收回報方面，具有更多優(yōu)勢?！?/p>

據(jù)上海萬科產(chǎn)業(yè)介紹，張江國創(chuàng)中心2016年進入完整租賃年份，至2018年，息稅折舊攤銷前利潤可達6%以上?！澳壳笆忻嫔峡杀冗\營項目的投資回報率，出租住宅約為1%-3%，銀行理財產(chǎn)品約為3%-4%，其他老廠房改造類城市更新項目平均約4%-5%。萬科的收益率算高的?！?/p>

雖然萬科擁有諸多提供增值服務(wù)的平臺，但就目前而言，銷售仍是萬科城市更新項目的重要收入來源。

據(jù)悉，萬科目前已在上海實踐了萬科徐匯中心、萬科·虹橋云、御河企業(yè)公館、張江國創(chuàng)中心、萬科VMO、復地萬科活力城六個城市更新項目，約有70%用于銷售，剩余部分持有出租。

“城市更新和業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型讓萬科對城市的改變加速?！编嵢A強調(diào)。