文‖《上海國資》記者 王錚

?

地產集團傾力打造城市更新平臺

文‖《上海國資》記者 王錚

上海地產集團最早是和上海市土地儲備中心“兩塊牌子一套班子 ”， 對動遷具有豐富經(jīng)驗和實踐。這項能力在“城中村” 改造時是不可或缺的

憑借上海市政府功能性平臺定位，上海地產集團正迅速擔當城市更新改造重任。

浦東新區(qū)三林鎮(zhèn)改造項目是其經(jīng)典之作。這是上海市規(guī)模最大的“城中村”改造項目，規(guī)劃面積4.2平方公里，上海地產集團于2014年啟動。

目前，三林鎮(zhèn)動遷完成85%，今年目標是達到95%—100%。該項目規(guī)劃面積西至黃浦江，東至濟陽路，北至中環(huán)線，南至外環(huán)線，是上海市在2014年認定的35個“城中村”改造項目之一。

三林鎮(zhèn)整體開發(fā)的運作模式及成效目前已深得市區(qū)兩級政府及市場認可?！案脑焱瓿珊?，三林地區(qū)將成為融于生態(tài)綠地之中的大型綜合商貿區(qū)和生活社區(qū)，周邊商業(yè)、生活服務配套全面完善，提升區(qū)域生活品質?！鄙虾５禺a集團戰(zhàn)略投資部經(jīng)理楊勇對《上海國資》表示。

事實上，“城中村”改造并不容易。“與單純的土地二級開發(fā)后出售相比，‘城中村’改造動遷成本巨大，所需時間漫長，工作亦需要相當扎實周詳，持平已算難得?！毕嚓P市場專家表示。因此，區(qū)縣財力往往難以承擔，市場化地產企業(yè)亦不愿意參與。但“城中村”改造卻顯得越來越急迫。

目前，上海全市建成區(qū)面積超過市域面積的45%，已逼近規(guī)劃規(guī)模的“天花板”，上海未來新增建設用地全部規(guī)模已不到150平方公里。并且，2020年以后，上海市將實現(xiàn)規(guī)劃建設用地總規(guī)?！柏撛鲩L”。2015年，上海市政府頒布實施《上海市城市更新實施辦法》，明確上海實施動態(tài)、可持續(xù)的有機更新。如何從存量土地釋放空間成為城市建設的重要任務。

在各地方區(qū)縣政府對“城中村”難有作為時，上海地產集團作為上海市政府城市更新重要平臺之一，與各區(qū)縣合作，改造當?shù)亍俺侵写濉?，模式日益成熟精進。

啟動

早在2014年，上海市政府批轉《關于本市開展“城中村”地塊改造的實施意見》（以下簡稱《意見》），《意見》指出，按照“先試點、后推開”的原則，上海力爭在2015年前，啟動35個“城中村”地塊改造。2014年決定啟動11個“城中村”地塊改造試點。

事實上，“城中村”之所以形成，是早期城市高速對外擴張所遺留的后患。“中國的城市擴張幾乎都采取高速度攤大餅方式進行，在規(guī)劃上亦相當粗放，加上后期一些區(qū)縣受限于財力，舊城改造難以推行到底，所以幾乎每個區(qū)縣都留有‘城中村’，這些項目改造都是難啃的硬骨頭?！睏钣陆榻B。

所謂“硬骨頭”，以浦東三林為例，“其一，人口密度高，將近10萬人，包括當?shù)剞r民、船民、居民和外來人口。其二，從事職業(yè)大多處于灰色地帶，治安混亂。其三，污染嚴重，違章建筑密集，監(jiān)管不能到位。”市場人士表示。

因此，各區(qū)縣對“城中村”的管理幾乎是“運動式”，效果并不理想。“比如三林地塊，原來違章建筑大概有100萬平方米，經(jīng)常是被拆了之后再重建，而且范圍往往越來越大?！?/p>

但違章建筑林立有其客觀原因。“當?shù)剞r民將名下不耕種的土地利用各種手段向外出租，這類出租收入要遠大于其耕種的回報?！笔袌鋈耸勘硎?。

換句話說，承接“城中村”改造的企業(yè)必須要想辦法建立當?shù)剞r民受益的長效機制，共享改造成果。“這是市場客觀需求，不能無視?！睏钣陆榻B，這亦是解決上一輪高速開發(fā)中的遺留問題。

此外，上海地產集團希望達到“產城融合”目標。“有的新城鎮(zhèn)開發(fā)僅解決居住需求，有的開發(fā)區(qū)則僅僅解決產業(yè)問題，居住商貿配套不能跟進，這樣形成潮汐效應，這樣土地利用、公共運輸能力都是低效的?！睏钣卤硎?。

幀間一致性的八叉樹可視外殼三維重建……………………………………………………………………………李 霞（1.24）

上海地產集團作為功能類企業(yè)的定位，其工作必須緊緊圍繞市委、市政府的工作大局，同時結合企業(yè)實際情況和優(yōu)勢所在，地產集團將企業(yè)發(fā)展目標定位為：打造“生產、生態(tài)、生活高度融合的城市更新平臺”，在每個“城中村”改造項目中，他們都在努力實踐。

“三林”項目

浦東三林改造規(guī)劃已有很長時間。早在1990年代，當時上海市是希望將三林鎮(zhèn)地塊規(guī)劃為楔形綠地。但因為種種原因，規(guī)劃并未落實。當2014年三林鎮(zhèn)被上海市住建委認定為“城中村”改造項目后，相關部門下定決心推行整體改造。

上海地產集團作為功能性平臺，承接了該項目?！暗谝唬覀冏鳛槠脚_完成政府任務，這也是必須承擔的社會責任；第二，地產集團相比其他市場化地產開發(fā)企業(yè)，有自身很大的優(yōu)勢?！睏钣卤硎尽?/p>

地產集團的優(yōu)勢在于，地區(qū)整體開發(fā)的規(guī)劃設計理念意識更為領先，其與上海市相關規(guī)劃部門保持有良好互動；此外其下屬企業(yè)200余家，產業(yè)鏈條長，能更便利地為不同特點的發(fā)展地區(qū)合理地配置資源。更重要的是，上海地產集團最早是和上海市土地儲備中心“兩塊牌子一套班子”，對動遷具有豐富經(jīng)驗和實踐。這項能力在“城中村”改造時是不可或缺的。

當上海地產集團重啟三林項目時，規(guī)劃已先行啟動，更有利于推進。2014年9月至2015年1月，通過面向全球的城市設計國際方案征集，確定了優(yōu)化了區(qū)域功能布局、楔形綠地生態(tài)效應和城市空間結構。具體來說，是將三林濱江南片地區(qū)規(guī)劃成為以生態(tài)休閑、文化展示、綠色宜居為主導的多元、復合濱江生態(tài)區(qū)；西區(qū)為海派文化風貌區(qū)，延續(xù)黃浦江兩岸濱江生態(tài)、多元、開放、活力的特點，凸顯海派文化和生活方式；中區(qū)為濱江生態(tài)楔形綠地，體現(xiàn)“伴城伴綠”的生態(tài)理念和體育休閑的生態(tài)空間；東區(qū)為宜居綠色社區(qū)，主要為滿足該區(qū)域回搬安置房和配套需求，同時配以少量商品房、辦公開發(fā)建設，實現(xiàn)居住社區(qū)的多元混合，確保楔形綠地順利實施。整片區(qū)生態(tài)綠地占65%，大約2.6平方公里，其余35%用于建設回遷保障房、相關配套服務設施以及部分商貿設施和普通住宅等。

“建成后的三林楔形綠地將成為生態(tài)、多元、融合的濱江生態(tài)功能集聚區(qū)、城市轉型發(fā)展示范區(qū)、海派文化集中展示區(qū)。以生態(tài)、生產、生活高度融合，構筑城市更新平臺，實現(xiàn)區(qū)域能及提升、重塑生態(tài)環(huán)境，塑造上海新的城市名片?！睏钣陆榻B。

據(jù)了解，在商品住宅建設中，上海地產規(guī)劃大約210萬平方米的面積，但留出1/3的面積大約70萬平方米作為動遷安置房，動遷居民可就地回搬。據(jù)了解，首發(fā)區(qū)的回搬安置房已于2014年年底正式開工，上海地產集團擬用兩年時間實現(xiàn)拆遷騰地和征收安置房開工建設。

更有一層原因是，上海地產與當?shù)卣谠O計拆遷方案時較為精巧。與以往城中村動遷不同，要求做到：公開征收口徑、公開征收人口面積認定辦法、公開安置房源、公開工作推進、公開簽約進展。同時，這五項公開的內容會及時上網(wǎng)，當?shù)鼐用裢ㄟ^設在基地的“觸摸屏公開查詢系統(tǒng)”，或手機下載“左鄰右舍App”，就能隨時查詢其他人的簽約結果，并且無法做更改。每戶公開拆遷成本的策略相當程度上助推了拆遷進度。拆遷進度在很多程度上決定了企業(yè)開發(fā)成本的高低?！伴_發(fā)改造最重要的其實是時間，大規(guī)模資金沉淀會大幅度增加企業(yè)成本?！笔袌鋈耸勘硎尽?/p>

按照上海地產集團的設計，除了滿足回搬房外，他們增加了約50萬平方米的公共服務設施，需在剩余的90萬平方米范圍內建設商貿設施和商品住宅以覆蓋成本。在上述范圍內，上海地產集團將打造住宅、辦公、商業(yè)綜合社區(qū)和特色風貌小鎮(zhèn)。

不過，據(jù)《上海國資》了解，其三林項目4.2平方公里土地是上級部門一次性批復，而且，政府政策對“城中村”改造項目開具口子，允許土地進行一二級聯(lián)動開發(fā)。所謂一二級聯(lián)動，其核心在于，地產企業(yè)可通過與政府的協(xié)商，在一級開發(fā)后以較低的價格獲得對該地塊進行二級開發(fā)的權利。土地一次性批復讓企業(yè)可以一次完成規(guī)劃，且大量節(jié)約時間，而從事“城中村”開發(fā)的企業(yè)，承擔較多政府公共職能，比如建設大量綠地和其他公共配套設施。一二級土地聯(lián)動政策能增強其利潤回報。地產集團產業(yè)鏈足夠長，在一級土地整理后，引進各業(yè)態(tài)中行業(yè)領先企業(yè)參與開發(fā)經(jīng)營。

三林的改造將成為其兼具社會效益和經(jīng)濟效益的經(jīng)典項目。

三林項目讓地產集團見證自身實力，其“城中村”項目改造模式不一，亦各具地方特色。

各類模式

寶山區(qū)顧村改造雖然同屬大面積整體開發(fā)，但其開發(fā)模式與三林并不一樣。顧村大型居住社區(qū)拓展基地規(guī)劃總用地面積829.77公頃，規(guī)劃人口約14萬人。上海地產集團對其規(guī)劃的戰(zhàn)略定位是，打造生態(tài)、生產、生活全面聯(lián)動、產城高度融合的“北上海之心”。其創(chuàng)新之處是改造“城中村”時積極探索了“產城融合”模式。上海地產集團規(guī)劃其南北兩塊產業(yè)用地近23公頃，產業(yè)面積約60萬平方米，南北兩片分別打造特色產業(yè)，上海地產集團特為當?shù)匾M了新加坡騰飛集團開發(fā)1平方公里產業(yè)園區(qū)，以吸引當?shù)剞r民就業(yè)。

4月9日，上海地產集團與金山區(qū)政府簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方的合作模式是采取全新的PPP方式，推動新型城鎮(zhèn)化發(fā)展。上海地產集團是啟動朱平公路以東、萬楓公路以南、金南街（延伸段）以北、五人港以西，占地面積約2.28平方公里的落照灣集建區(qū)一級開發(fā)，并對7.4平方公里的原朱涇工業(yè)園區(qū)升級改造，建設遺址公園，規(guī)劃生態(tài)綠地，設立公共配套服務區(qū)域，打造“特色小鎮(zhèn)”。引入“城市更新”理念，優(yōu)化城鎮(zhèn)功能布局，共同推進轉型發(fā)展是其目標。上海地產集團希望借此項目，幫助地方引入特色產業(yè)，擴大產城結合的開發(fā)模式?！爸鞗苕?zhèn)地理位置地處上海郊區(qū)，商貿發(fā)展前景很難判斷，但如果引進合適的產業(yè)，就能讓當?shù)鼐用裣硎馨l(fā)展紅利。”市場人士表示。朱涇鎮(zhèn)亦是上海市認定的環(huán)境整治重點區(qū)塊之一。

除“城中村”改造外，上海地產亦涉足存量工業(yè)土地再開發(fā)?！按蟛糠质桥c上海市屬國有企業(yè)合作，激活土地，提高利用率?！睏钣陆榻B。主要的方式是，上海地產集團利用其產業(yè)鏈優(yōu)勢，將原有廠房改造成人才公寓或創(chuàng)新空間。其目前的代表作是“零號灣”，“零號灣”是為創(chuàng)業(yè)者提供創(chuàng)業(yè)起步的生態(tài)園區(qū)，以及相應的創(chuàng)業(yè)加速器和接力園。著眼初創(chuàng)業(yè)，主要培育和孵化科技型創(chuàng)業(yè)企業(yè)。