■/閆翠蘋

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投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式變更對企業(yè)會計(jì)實(shí)務(wù)的影響初探
——基于世茂股份的案例分析

■/閆翠蘋

摘要：會計(jì)準(zhǔn)則以成本模式作為投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的基準(zhǔn)模式，并適當(dāng)引入了公允價值計(jì)量模式。那么對于一些企業(yè)，達(dá)到了公允價值計(jì)量的條件，對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量，如果從成本模式變更為公允價值計(jì)量模式，將會對企業(yè)產(chǎn)生怎樣的影響呢？本文站在會計(jì)實(shí)務(wù)的角度，結(jié)合上海世茂股份有限公司投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式變更實(shí)例，探究了投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式變更后對企業(yè)產(chǎn)生的影響，旨在為企業(yè)選擇投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式時，能夠權(quán)衡利弊，作出有利的選擇。

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)成本價值模式公允價值模式

一、問題的提出

隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，企業(yè)理財(cái)觀念意識逐漸增強(qiáng)，房地產(chǎn)作為一種投資手段已是非常普遍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，甚至已成為一些企業(yè)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。以往，人們習(xí)慣地將企業(yè)投資性房地產(chǎn)作為一般的無形資產(chǎn)或者是固定資產(chǎn)核算，按期估計(jì)使用年限計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷。但是這種核算方法下，無形資產(chǎn)或是固定資產(chǎn)的賬面凈值往往不能反映其真實(shí)價值，經(jīng)過數(shù)年之后，其市場價值不僅可能高于其賬面凈值，而且還經(jīng)常出現(xiàn)高于其賬面原值的數(shù)倍、數(shù)十倍、甚至更高的情形，在這種情況下，將投資性房地產(chǎn)作為一般的固定資產(chǎn)或是無形資產(chǎn)去核算顯然是不合適的。于是，會計(jì)實(shí)務(wù)中將投資性房地產(chǎn)從原有固定資產(chǎn)中劃分出來單獨(dú)作為一類資產(chǎn)——投資性房地產(chǎn)予以反映。對于企業(yè)來說，如果企業(yè)達(dá)到公允價值計(jì)量條件的，是否應(yīng)該采用公允價值進(jìn)行計(jì)量呢？本文站在投資性房地產(chǎn)實(shí)務(wù)的角度，以上海世茂股份有限公司為例，結(jié)合近十多年來房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)價格飛速上漲的大背景，對企業(yè)的投資性房地產(chǎn)從成本計(jì)量模式轉(zhuǎn)為公允價值計(jì)量模式后，對企業(yè)產(chǎn)生的影響進(jìn)行了深入剖析。通過本文的研究，旨在為企業(yè)在選擇投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式時，能夠權(quán)衡利弊，作出有利的選擇。

二、投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式變更對企業(yè)會計(jì)實(shí)務(wù)的影響

上海世茂股份有限公司（以下簡稱世茂股份）于2009年6月30日臨時股東大會表決，同意公司從2009年起，公司對投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量由成本法模式變更為公允價值模式。結(jié)合世茂股份投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式變更闡述投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式變更對企業(yè)會計(jì)實(shí)務(wù)的影響。

（一）對期初留存收益的影響

企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式由成本模式變更為公允價值模式的，應(yīng)當(dāng)按會計(jì)政策變更，采用追溯調(diào)整法進(jìn)行處理，計(jì)量模式變更時公允價值與賬面價值的差額調(diào)整期初留存收益。所以在房地產(chǎn)價格迅速增長的今天，計(jì)量模式變更的當(dāng)期，會對當(dāng)期期初留存收益產(chǎn)生較大影響。世茂股份由于投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式變更，公司對2009年財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行追溯調(diào)整，調(diào)增期初留存收益988萬元，其中盈余公積調(diào)增98.8萬元，未分配利潤調(diào)增889.2萬元。

（二）對資產(chǎn)規(guī)模的影響

成本計(jì)量模式下，投資性房地產(chǎn)每期要計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，使得其價值低于其賬面價值并呈逐年遞減的趨勢。當(dāng)轉(zhuǎn)為公允價值計(jì)量模式時，投資性房地產(chǎn)按公允價值計(jì)量，在我國房地產(chǎn)市場經(jīng)過十多年的高增長的情況下，會使投資性房地產(chǎn)的賬面價值迅速增大，從而使得企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模迅猛增加。尤其是對于房地產(chǎn)企業(yè)，原來的資產(chǎn)規(guī)?？赡苁菐讉€億，計(jì)量模式變更后，可能成為幾十個億甚至更高。世茂股份2009年計(jì)量模式變更后，原賬面成本為16.7億元的投資性房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)和存貨，轉(zhuǎn)為公允價值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)后，賬面價值增加到23.5億元。即使在不考慮折舊影響下，資產(chǎn)規(guī)模增加高達(dá)6.8億，如果考慮折舊的影響，對資產(chǎn)規(guī)模的影響將超過7億。表1列示了近年來世茂股份投資性房地產(chǎn)、總資產(chǎn)以及投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)比重，可以看出，自2009年投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式變更后，世茂股份的資產(chǎn)規(guī)模迅猛增長，并且投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)比重最高達(dá)33%。而在投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式變更前即2009年之前投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)比重很小，僅0.5%左右?？梢姡顿Y性房地產(chǎn)計(jì)量模式變更對資產(chǎn)規(guī)模的增加起著舉足輕重的作用。

（三）對當(dāng)期損益的影響

企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式由成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式后，投資性房地產(chǎn)公允價值的變動計(jì)入當(dāng)期損益，此時會對企業(yè)的利潤產(chǎn)生影響。在房地產(chǎn)價格一直呈現(xiàn)上漲的勢頭下，投資性房地產(chǎn)公允價值上升，計(jì)量模式的變更會提高當(dāng)期利潤。另外，以投資性房地產(chǎn)的公允價值作為入賬價值，企業(yè)不需要對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行折舊或攤銷，從而減少了當(dāng)期費(fèi)用，更進(jìn)一步增加了企業(yè)的利潤。表2列示了世茂股份自2009年投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式變更后，公允價值變動收益對當(dāng)期損益的影響?？梢钥闯觯顿Y性房地產(chǎn)公允價值變動收益對利潤有很大的影響，尤其是2009年投資性房地產(chǎn)公允價值變動收益占利潤總額的比重高達(dá)51%。（見表2）

（四）對償債能力指標(biāo)的影響

當(dāng)投資性房地產(chǎn)的公允價值上升時，由于企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模增加，會影響企業(yè)的償債能力指標(biāo)，比如資產(chǎn)負(fù)債率、產(chǎn)權(quán)比率、權(quán)益乘數(shù)等指標(biāo)都會下降；利息保障倍數(shù)為息稅前利潤除以利息，息稅前利潤增加，利息保障倍數(shù)會提高。所以，當(dāng)投資性房地產(chǎn)的公允價值上升時，會提高企業(yè)的長期償債能力。對于擬負(fù)債籌資的企業(yè)，投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式由成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式后，投資性房地產(chǎn)公允價值的上升使得償債能力提高，會吸引更多的投資者進(jìn)行投資。表3列示了世茂股份2009年投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式變更后與假設(shè)世茂股份投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式未發(fā)生變更的資產(chǎn)負(fù)債率、產(chǎn)權(quán)比率、權(quán)益乘數(shù)，可以發(fā)現(xiàn)，計(jì)量模式變更后資產(chǎn)負(fù)債率、產(chǎn)權(quán)比率、權(quán)益乘數(shù)三項(xiàng)指標(biāo)均下降。

表1 　　投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式變更對資產(chǎn)規(guī)模的影響

表2 　　投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式變更對當(dāng)期損益的影響

表3 投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式變更對償債能力指標(biāo)的影響

（五）對盈利能力指標(biāo)的影響

計(jì)量模式變更使得企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模與當(dāng)期收益增加的同時，會對盈利能力等一些相關(guān)指標(biāo)產(chǎn)生影響，比如銷售凈利率，凈資產(chǎn)收益率等。表4列示了世茂股份自2009年投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式變更后，對銷售凈利率的影響，沒有考慮投資性房地未變更計(jì)量模式折舊計(jì)提對凈利潤的影響，事實(shí)上，由于折舊對凈利潤的影響，投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式變更對凈利潤的影響要大于表4計(jì)算的數(shù)值。表4可以看出，投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式變更后對銷售凈利率的影響較大，尤其是會計(jì)政策變更當(dāng)年使得即使在不考慮折舊影響下，銷售凈利潤仍然由9.5%提高到20.5%，漲幅高達(dá)120%。

（六）對營運(yùn)能力指標(biāo)的影響

營運(yùn)能力是指企業(yè)的經(jīng)營運(yùn)行能力，即企業(yè)運(yùn)用各項(xiàng)資產(chǎn)賺取利潤的能力，是衡量公司資產(chǎn)管理效率的財(cái)務(wù)指標(biāo)。企業(yè)營運(yùn)能力的財(cái)務(wù)分析比率有：存貨周轉(zhuǎn)率、非流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等。這些比率揭示了企業(yè)資金運(yùn)營周轉(zhuǎn)的情況，反映了企業(yè)對經(jīng)濟(jì)資源管理、運(yùn)用的效率高低。當(dāng)投資性房地產(chǎn)的公允價值上升時，由于企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模增加，會影響到相關(guān)的營運(yùn)能力指標(biāo)，比如總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、非流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等指標(biāo)下降。表5列示了世茂股份2005年—2014年的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、非流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，可以清晰的看出，從2009年計(jì)量模式變更后，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、非流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率逐年下降。

（七）對市凈率指標(biāo)的影響

投資性房地產(chǎn)的公允價值變動會影響到當(dāng)期利潤，從而會影響到每股凈利潤，市凈率等于每股市價與每股凈利潤的比率，因此會對市凈率指標(biāo)產(chǎn)生影響。當(dāng)投資性房地產(chǎn)的公允價值上升時，其他條件不變時，會降低市凈率。

（八）企業(yè)評估費(fèi)用的增加

根據(jù)我國企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，如果企業(yè)選擇公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，企業(yè)必須在每個會計(jì)期末對其全部的投資性房地產(chǎn)采用公允價值計(jì)量模式來進(jìn)行計(jì)量，而且在以后的會計(jì)期間不得再將投資性房地產(chǎn)從公允價值計(jì)量模式變更為成本計(jì)量模式來進(jìn)行計(jì)量。會計(jì)準(zhǔn)則的制定者可能是為了防止人為操縱利潤的現(xiàn)象，對公允價值的計(jì)量條件比較苛刻，公允價值的確定需要有“確鑿的證據(jù)”，這就使得企業(yè)必須在會計(jì)期末（至少每年一次）聘請注冊會計(jì)師、資產(chǎn)評估師等專業(yè)機(jī)構(gòu)對投資性房地產(chǎn)的公允價值進(jìn)行評估，出具評估報(bào)告，這些都會增加企業(yè)的成本。

（九）企業(yè)利潤的波動

企業(yè)采用公允價值計(jì)量模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量就意味著企業(yè)的期末投資性房地產(chǎn)賬面價值總是處于變動狀態(tài)，而且準(zhǔn)則規(guī)定因公允價值變動產(chǎn)生的價值調(diào)整計(jì)入當(dāng)期損益，這就使得企業(yè)當(dāng)期的利潤會受到投資性房地產(chǎn)公允價值波動的影響。目前我國的現(xiàn)狀是房地產(chǎn)價格不斷上漲，公允價值每年在上升，公允價值的上升使得企業(yè)的利潤在其他條件不變的情況下會增加，造成利潤的虛增。反之，如果一旦房地產(chǎn)市場泡沫破裂之后，投資性房地產(chǎn)公允價值急劇下跌將會使企業(yè)的利潤受到重挫。這就極易造成公司不穩(wěn)定的感覺，對樹立公司形象不利。

三、結(jié)論

由以上分析可知，企業(yè)由成本模式變更公允價值計(jì)量模式對企業(yè)的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量時，會使企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模增加、利潤增加的同時，也會對其相關(guān)的財(cái)務(wù)指標(biāo)產(chǎn)生影響；每年聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)對投資性房地產(chǎn)的公允價值進(jìn)行評估將會增加企業(yè)的評估費(fèi)用等成本；公允價值的波動計(jì)入當(dāng)期損益，影響企業(yè)利潤的波動?？傊?jì)量模式的變更，對企業(yè)實(shí)務(wù)有利也有弊，企業(yè)要在結(jié)合本企業(yè)具體情況的基礎(chǔ)上，權(quán)衡利弊，作出有利的選擇。

表4 　　投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式變更對盈利能力指標(biāo)的影響

表5 　　投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式變更對營運(yùn)能力指標(biāo)的影響

參考文獻(xiàn)：

［1］賀志東.新會計(jì)準(zhǔn)則釋疑〔M〕.北京：機(jī)械工業(yè)出版社，2010.

［2］注冊會計(jì)師協(xié)會. 2015年度注冊會計(jì)師全國統(tǒng)一考試輔導(dǎo)教材.會計(jì)〔M〕.北京：中國財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，2015.

◇作者信息：山西財(cái)貿(mào)職業(yè)技術(shù)學(xué)院

◇責(zé)任編輯：李昕諾

◇責(zé)任校對：李昕諾

中圖分類號：F235.91

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1004-6070（2016）03-0034-03