李祈安

（山東工商學(xué)院 經(jīng)濟(jì)學(xué)院，山東 煙臺(tái) 264000）

高房價(jià)與人力資本積累探究
——由“人才住房”制度引發(fā)的思考

李祈安

（山東工商學(xué)院 經(jīng)濟(jì)學(xué)院，山東 煙臺(tái) 264000）

近些年，人才作為資本積累和創(chuàng)新核心要素，越來越受到各大城市的重視，成為大城市之間的主要競爭，而飆升的房價(jià)成為各大城市吸引人才的普遍焦慮。顯然，由于高房價(jià)帶來的生活成本過高，對(duì)人才產(chǎn)生擠出效應(yīng)，不利于一個(gè)區(qū)域的人力資本積累，為此，深圳等多個(gè)城市在近期紛紛改善人才安居政策，將優(yōu)惠范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，以達(dá)到吸引外來人才，增加人力資源流動(dòng)性的目的。

房價(jià)；人才流動(dòng)；人力資源

［DOI］10.13939／j.cnki.zgsc.2016.46.029

我國各地持續(xù)高速增長的房價(jià)一直是社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)，因?yàn)榉績r(jià)不僅與人們個(gè)人生活息息相關(guān)，而且對(duì)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著深遠(yuǎn)的影響。過去兩年，全國一、二線城市漲聲一片，尤其是一線城市房價(jià)持續(xù)暴漲。按照統(tǒng)計(jì)局的官方數(shù)據(jù)，與2014年年末相比，深圳二手房價(jià)累計(jì)漲幅為66%，北京二手房價(jià)漲幅為48%，上海二手房價(jià)漲幅為39%。不斷上升的房價(jià)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成了各個(gè)方面的影響：抑制居民消費(fèi)，擴(kuò)大了國民收入分配差距，加劇了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不平衡，“炒房熱”形成了資產(chǎn)泡沫等。本文將主要以當(dāng)下的住房現(xiàn)狀為基礎(chǔ)，分析膨脹的房價(jià)對(duì)人力資本積累帶來的影響，以及如何消除這種負(fù)面影響。

1 高房價(jià)引發(fā)住房難題

節(jié)節(jié)攀升的房價(jià)直接提高了人才在大城市中安家置業(yè)的門檻，給各行業(yè)的人才帶來了不小的困擾。2016年以來，深圳樓市產(chǎn)生了史無前例的“大分化”，高價(jià)區(qū)域仍然在不斷上漲，而低價(jià)區(qū)域卻在回調(diào)，貌似不合常理的現(xiàn)實(shí)背后其實(shí)隱藏著簡單的道理：高凈值人群繼續(xù)把深圳樓市作為資金的“避難地”，只要存在“資金追逐”，房價(jià)的上漲就不可能停止；而同時(shí)，中低收入人群仍然為“上車”而苦苦掙扎，雖然處在價(jià)值的相對(duì)洼地，但大多數(shù)人依然無法承擔(dān)。

例如，目前深圳的房價(jià)水平，不僅是普通人，即便是人才也被房價(jià)拋棄了。目前聚集在深圳的人才中，蝸居族不在少數(shù)，這部分人主要是年輕的一代，自身工作資歷不足，過高的房價(jià)迫使他們?nèi)壕釉诜孔獾土?、交通便利的地方，默默為生活打拼。?jù)相關(guān)調(diào)查報(bào)告顯示，近半數(shù)青年對(duì)住房現(xiàn)狀不滿，因房價(jià)過高而不得不打消購房的想法；90%多青年認(rèn)為住房支出給自己帶來了生活和精神等各方面的負(fù)擔(dān)。當(dāng)然這種情況也不僅僅體現(xiàn)在年輕人身上，很多人都因?yàn)樯畛杀咎叨械角巴久烀＃绻持叻績r(jià)成為“房奴”，可能在經(jīng)濟(jì)上幾十年都難以翻身，更別提何時(shí)能過上安穩(wěn)舒適的生活。

2 高房價(jià)對(duì)人力資本積累的負(fù)面影響

21世紀(jì)，最重要的就是人才，人才是一個(gè)城市未來發(fā)展的關(guān)鍵所在，人力資本的積累決定著城市發(fā)展的未來走向。然而，當(dāng)下深圳的人才工作正面臨新的形勢(shì)和挑戰(zhàn)，尤其是飆升的房價(jià)，嚴(yán)重削弱了人才吸引力，一些企業(yè)公司出現(xiàn)了“引人難”“留人難”的現(xiàn)象，人才的流動(dòng)性越來越高，相對(duì)應(yīng)的企業(yè)人力成本也逐年增加。城市生活的成本對(duì)企業(yè)吸引人才的能力有著直接影響，最終將影響城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的整體發(fā)展。

首先，高房價(jià)使企業(yè)的薪酬福利成本增加。在高房價(jià)的影響下，人們?yōu)榱烁鼉?yōu)質(zhì)地生活，更偏好于房價(jià)較低，生活成本較低的城市，而企業(yè)為了吸引更多的優(yōu)秀人才，不得不考慮通過增加薪酬的方式來消除房價(jià)的增長對(duì)人才的擠出效應(yīng)。還不僅僅如此，高房價(jià)還會(huì)使現(xiàn)有的人力資源規(guī)模、質(zhì)量受到影響，房價(jià)過高，企業(yè)員工或?yàn)榱烁叩男匠昊驗(yàn)榱烁p松的生活跳槽、離開的概率大大增加，為了避免損失優(yōu)質(zhì)的人力資本，企業(yè)只能增加更多在人力資源上的開銷。高房價(jià)效應(yīng)部分過渡到企業(yè)，由企業(yè)承擔(dān)，這將大大影響企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營，削弱企業(yè)的市場(chǎng)競爭力。

其次，就個(gè)人而言，自身的發(fā)展空間大大受限。政府為了解決房價(jià)過高帶來的一系列問題，出臺(tái)了各種優(yōu)惠政策，加大力度建設(shè)保障性住房，但是，大部分的保障性住房的承租，認(rèn)購需要具備當(dāng)?shù)貞艨冢@將許多符合條件的新市民“拒之門外”。而大城市具有豐富的資源，本可以培養(yǎng)出一批批前沿性專業(yè)人才，高房價(jià)使很多有潛力的人失去了這樣的機(jī)會(huì)。房價(jià)高漲也會(huì)使專業(yè)型人才難以發(fā)揮自己的特長，他們?cè)诰蜆I(yè)時(shí)不得不將薪酬放在第一位，而不在乎專業(yè)、自身價(jià)值的體現(xiàn)等問題。這使得他們?cè)陂L期發(fā)展中，很難發(fā)揮出他們真正的實(shí)力，特別是對(duì)于國家一些緊缺型專業(yè)人才，在國家投入了大量的財(cái)力物力培養(yǎng)的情況下，他們最后卻在房價(jià)的壓力下從事與自己專業(yè)不相關(guān)的職業(yè)，這不但無法體現(xiàn)人才的自身價(jià)值，對(duì)國家來說也是一種損失。

最后，高房價(jià)對(duì)社會(huì)人才流動(dòng)也有很大的影響。第一，高房價(jià)將會(huì)造成社會(huì)人才流失。這主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一方面是國內(nèi)優(yōu)秀人才的流失，巨大的房價(jià)壓力意味著更沉重的生存壓力，為了追求更好的生活條件，人才流向外地；另一方面是原本準(zhǔn)備回國發(fā)展的海歸一族，懾于高房價(jià)嚴(yán)重推高的生活成本和拉低的生活水平而放棄回國，這不僅是一個(gè)城市的損失，更會(huì)損害整個(gè)國家的競爭力。第二，高房價(jià)影響人才流動(dòng)。高高在上的房價(jià)阻礙了許多優(yōu)秀的人才進(jìn)入更適合他們發(fā)展的空間，高房價(jià)給他們帶來了對(duì)城市生活的不安感，進(jìn)而遠(yuǎn)離這個(gè)更適合他們發(fā)展的地方。第三，高房價(jià)將增加就業(yè)難度。首先，高房價(jià)增加購房支出，而減少其他消費(fèi)，社會(huì)總需求不足，造成就業(yè)困難；其次，高房價(jià)給房地產(chǎn)業(yè)帶來高利潤，形成“炒房熱”，使得投資結(jié)構(gòu)扭曲，從而降低投資效率，經(jīng)濟(jì)增長受到影響，造成就業(yè)難。第四，高房價(jià)將降低社會(huì)人力資源配置效率。一方面人力資源流動(dòng)受到阻滯；另一方面人力資源使用效率低，最終將損害整個(gè)國家的資源配置效率。

3 消除高房價(jià)對(duì)人力資本積累負(fù)面影響的相關(guān)對(duì)策

由以上的分析可以看到房價(jià)的快速上漲對(duì)人力資本積累確實(shí)存在一定的阻滯效應(yīng)。城市高昂的住宅成本令一些專業(yè)型人才，特別是剛剛畢業(yè)的應(yīng)屆生們望而卻步。只有在價(jià)格正確反映其價(jià)值的基礎(chǔ)上，資源的利用才不會(huì)被扭曲，人力資源才會(huì)得到高效配置。

首先，要提高認(rèn)識(shí)，妥善處理好擴(kuò)大就業(yè)與穩(wěn)定房價(jià)的關(guān)系。由以上的分析可知，過高的房價(jià)并不利于城市就業(yè)，自然也不利于城市人力資本積累，政府應(yīng)做好房價(jià)調(diào)控的工作。但是就房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀而言，存在著大量資產(chǎn)泡沫，一旦處理不當(dāng)造成泡沫破裂可能會(huì)造成更嚴(yán)重的后果，所以政府在房價(jià)調(diào)控上最理想的目標(biāo)應(yīng)該是穩(wěn)定房價(jià)而不是使房價(jià)下降。考慮到房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的巨大影響通過收斂性的上漲，對(duì)價(jià)格的吸收、盤整甚至回調(diào)，需要通過時(shí)間來緩慢消化，對(duì)矛盾結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化。對(duì)此國家需要制定相關(guān)政策來維護(hù)。一方面要穩(wěn)步調(diào)整金融政策，房地產(chǎn)行業(yè)與金融息息相關(guān)，目前我國房地產(chǎn)直接融資體系仍然不夠健全，開發(fā)商的巨額投資和居民的預(yù)期收入向需求的轉(zhuǎn)換都離不開銀行的支持。從金融機(jī)構(gòu)的角度來看，房地產(chǎn)價(jià)格上漲的過程中，房地產(chǎn)抵押貸款屬于風(fēng)險(xiǎn)較低的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，而且與其他資產(chǎn)相比，房地產(chǎn)價(jià)格具有較長的價(jià)格波動(dòng)時(shí)間，而且房地產(chǎn)價(jià)格在長期上呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，所以金融機(jī)構(gòu)有增加房地產(chǎn)信貸的動(dòng)力。另一方面則要完善房地產(chǎn)稅收政策，一是可以開征房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的物業(yè)稅和空地稅，物業(yè)稅可以通過增加養(yǎng)房的成本來抑制房地產(chǎn)投機(jī)，空地稅則可以以法律形式對(duì)土地閑置等問題予以解決，使有限的土地資源得到有效利用；二是可以開征房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的交易所得稅，這不僅不會(huì)傷害到消費(fèi)者真實(shí)的需求，而且又對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)有一定的抑制作用。

其次，要為人才流入初期提供良好的過渡性安居保障，從長遠(yuǎn)看來，人才流入后，在正常發(fā)展下，通過若干年的積累，是可以實(shí)現(xiàn)購房安居的。但是，在初期，沒有經(jīng)濟(jì)積累，沒有購房經(jīng)驗(yàn)，也沒有足夠的精力，這時(shí)候就需要政府和社會(huì)共同發(fā)揮宏觀調(diào)控的作用，通過制定相關(guān)政策，引導(dǎo)低成本開發(fā)等途徑，為新人才提供良好的過渡性安居保障，不僅起到安定人心的作用，對(duì)外來人才的吸引力也有提升。例如近日發(fā)布的深圳市“十三五”住房保障規(guī)劃顯示：未來五年，即2016～2020年，深圳將投資建設(shè)保障房40萬套，供應(yīng)保障房35萬套，其中的70%面向人才分配，到“十三五”末，力爭實(shí)現(xiàn)保障房與商品房套數(shù)比提高至40%，這是史無前例的保障房建設(shè)潮流，深圳市住房保障的供應(yīng)效率大幅提升，而且建立了免疫高房價(jià)和資產(chǎn)泡沫軟著陸的“安全墊”。

再次，要用相關(guān)優(yōu)惠政策激勵(lì)人才集聚區(qū)周邊房地產(chǎn)的開發(fā)。福利保障制度可能會(huì)給政府帶來較大的財(cái)政壓力，政府可以通過制度激勵(lì)還有政策導(dǎo)向，來激勵(lì)人才集聚區(qū)周圍的房地產(chǎn)開發(fā)，從而讓人才的大優(yōu)惠，例如優(yōu)惠出售，土地劃撥，稅收減免，公共建設(shè)配套跟進(jìn)，政府補(bǔ)貼，降低貸款利率等政策來吸引開發(fā)商建設(shè)住宅區(qū)。政府的投入減少，同時(shí)還降低了住房成本，房屋的價(jià)格也可以相應(yīng)降低，讓人才能夠承擔(dān)。

最后，從人才個(gè)人的角度出發(fā)，政府要引導(dǎo)人才樹立正確的住房消費(fèi)觀，建立住房消費(fèi)市場(chǎng)化的基本理念，逐步改變依賴單位和政府解決專訪全部問題的觀念。組織引導(dǎo)人才結(jié)合自身的實(shí)力水平與精力條件，建立起“梯級(jí)消費(fèi)”的消費(fèi)理念，即類似“過渡房—小房—大房—好房”的消費(fèi)線。針對(duì)具有不同購房意愿的人才，為他們提供區(qū)域經(jīng)濟(jì)、地理、人文等房地產(chǎn)信息，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的公開透明，政府要加強(qiáng)監(jiān)管，多方調(diào)控。一方面要加強(qiáng)房地產(chǎn)信息平臺(tái)建設(shè)，當(dāng)下我國房地產(chǎn)市場(chǎng)信息嚴(yán)重不對(duì)稱不完全，不僅僅是消費(fèi)者與開發(fā)商之間掌握的信息，政府部門的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也存在著口徑不一，信息失真的問題。我國要有一個(gè)統(tǒng)一規(guī)范且完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息交流平臺(tái)來保證信息的透明公開，還應(yīng)該制定相應(yīng)的信息披露制度，降低交易過程中的信息不對(duì)稱，這也是房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的前提和基礎(chǔ)。讓人才把握好住房消費(fèi)的決策時(shí)機(jī)，幫助他們盡早地完成購房決策。

4 結(jié) 論

實(shí)現(xiàn)人才的最高價(jià)值，提高人力資源的效率，維持城市的活力，首要面臨的問題就是人才的安居問題，降低人才的生活成本，提高人才的生活質(zhì)量才是增加城市對(duì)人才吸引力的本質(zhì)。在科學(xué)的調(diào)控下，使房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格理性回歸，是解決人才的安居問題，降低城市人才競爭力成本，加速人力資本積累，提升競爭實(shí)力的“終結(jié)者”。通過對(duì)政治、經(jīng)濟(jì)、文化等各方面的調(diào)控，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的扭曲形態(tài)才可能日趨正常。這不僅有利于促進(jìn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，也是整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的助推器。

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