張曦文西南政法大學(xué)經(jīng)濟法學(xué)院

論建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有權(quán)

張曦文
西南政法大學(xué)經(jīng)濟法學(xué)院

引言

我國作為人口大國，住房緊張的現(xiàn)象尤為突出，建立一套完善的區(qū)分所有權(quán)機制則顯得更為重要。建筑物區(qū)分所有權(quán)制度是徹底解決與之相關(guān)的物業(yè)糾紛的有效途徑。在建筑物區(qū)分所有的形態(tài)下，共有權(quán)雖處于附屬地位，但其影響至關(guān)重大。其共用部分性質(zhì)的特殊性使我們不能按傳統(tǒng)的共有理論進(jìn)行分析。在現(xiàn)實的生活及司法實踐中，絕大多數(shù)的糾紛都是由共有部分的權(quán)利義務(wù)不夠明確所引起。現(xiàn)以建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有權(quán)為研究對象，通過學(xué)理分析和法律應(yīng)用，對法律關(guān)系進(jìn)行探討。

一、建筑物區(qū)分所有權(quán)及其共有權(quán)概述

（一）建筑物區(qū)分所有權(quán)概述

1.建筑物區(qū)分所有權(quán)的歷史沿革

建筑物區(qū)分所有權(quán)早在奴隸社會時期形成萌芽，工商業(yè)的發(fā)展和城市的形成使人口集中于城市，進(jìn)而產(chǎn)生了這種不動產(chǎn)形態(tài)。在立法上率先建立起建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的是1804年的法國民法典，該法第664條系直接關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)之規(guī)定。受到《法國民法典》的影響，意大利、葡萄牙、日本等國家均對這形態(tài)制度作了規(guī)定，此時的立法模式稱作“民法典模式”，標(biāo)志著建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的正式形成。

在20世紀(jì)，建筑物區(qū)分所有權(quán)得到了更大的發(fā)展。比利時最先制定了特別規(guī)定建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律，對相應(yīng)的法律關(guān)系予以調(diào)整和規(guī)制。隨之出臺的一系列單行法規(guī)完善了區(qū)分所有權(quán)制度。在二戰(zhàn)之后，各國的建筑物的發(fā)展、人口密度的增加引起了很多權(quán)屬糾紛。已經(jīng)立法的國家需重新修改以完善法律、未立法的國家則亟待一部法律予以規(guī)制。在這個時候，瑞士、英國、美國等紛紛制定修正了區(qū)分所有權(quán)法律制度。

2.建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念

在建筑物區(qū)分所有權(quán)的界定上，學(xué)界看法不一，各國也因各自經(jīng)濟發(fā)展不同采取不同的觀點。關(guān)于其界定主流學(xué)說有三種觀點：一元論、二元論、新一元論、三元論。

“一元論說”認(rèn)為建筑物區(qū)分所有權(quán)專指由專有部分構(gòu)成的所有權(quán)，日本和法國及一些臺灣學(xué)者認(rèn)同這種觀點?！岸撜f”將建筑物區(qū)分所有權(quán)定義為專有部分與共同部分相組合的物權(quán)形式。法國1938年法律和于1965年制定的《住宅分層所有權(quán)法》都持有二元論的觀點。

“三元論說”的提出者為德國法學(xué)家貝爾曼，后被德國法律所采用。該學(xué)說認(rèn)為，建筑物區(qū)分所有權(quán)由專有部分所有權(quán)、共有部分持份權(quán)以及因共同關(guān)系所生的成員權(quán)要素所構(gòu)成。結(jié)合我國《物權(quán)法》的立法模式及以上三種觀點，筆者認(rèn)為“三元論說”較為適宜，它既可以突出不動產(chǎn)的私有財產(chǎn)專屬性，同樣可以彰顯這種特殊共有關(guān)系的必然性、進(jìn)而引申出對物業(yè)管理的業(yè)主所具有的成員權(quán)，更利于民事物業(yè)糾紛的解決。

（二）建筑物區(qū)分所有權(quán)中共有權(quán)概述

1.建筑物區(qū)分所有權(quán)中共有權(quán)的概念

建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有權(quán)（以下簡稱共有權(quán)），又被稱為“共有所有權(quán)”、“共用部分持份權(quán)”或“持份共有所有權(quán)部分”。其內(nèi)涵在學(xué)理上并無爭議，即共有權(quán)是業(yè)主依照法律、規(guī)約或業(yè)主大會，對區(qū)分所有建筑物內(nèi)的共有部分所享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

2.建筑物區(qū)分所有權(quán)中共有權(quán)的特征

傳統(tǒng)的民法領(lǐng)域中共有理論所包含的共同共有、按份共有兩種模式并不適用于這種新的共有形態(tài)。其具有如下特征：

（1）身份復(fù)合性

隨著建筑物的高層化趨勢，業(yè)主人數(shù)的增多使得權(quán)利主體增多。傳統(tǒng)的共有權(quán)人身份單一，而建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有權(quán)人則在共有權(quán)利人的基礎(chǔ)上，身份增加了專有部分專屬權(quán)人及成員權(quán)人。

（2）客體廣泛性

建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有權(quán)的客體除包括建筑物的共有部分如外墻、屋頂?shù)?，還包括了附屬建筑物中如綠地等部分。其客體范圍又拓寬至約定范圍，權(quán)利客體不同于傳統(tǒng)共有的單一性。

（3）權(quán)利從屬性

對共有權(quán)的享有是建立在享有專有權(quán)的基礎(chǔ)之上，二者不可分割，不能單獨轉(zhuǎn)讓或使用權(quán)利等。缺少了專有權(quán)，共有權(quán)亦將不復(fù)存在。

（4）內(nèi)容廣泛性

相對于一般共有的權(quán)利義務(wù)而言，建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有權(quán)權(quán)利義務(wù)較為廣泛，如包括了地基使用權(quán)、建筑物的整體或部分權(quán)利等。

（5）種類多樣性

建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有權(quán)因劃分標(biāo)準(zhǔn)的不同可以有很多的分類。其中包括了法定共有權(quán)、約定共有權(quán)；全體共有權(quán)、部分共有權(quán)；有負(fù)擔(dān)共有權(quán)、無負(fù)擔(dān)共有權(quán)等。

二、建筑物區(qū)分所有權(quán)中共有權(quán)的法律性質(zhì)和地位

（一）共有權(quán)法律性質(zhì)理論

各國的法律規(guī)范均將共用部分推定為相關(guān)權(quán)利人共有，但共有又有不同的性質(zhì)。

1.總有

日耳曼在中古世紀(jì)將村落與其村民調(diào)和為綜合體，但村民同樣享有其個人地位。村民可依其身份享有相關(guān)的占有、使用、收益權(quán)利。綜合體可對財產(chǎn)處分和管理。這種團體通知色彩極為濃厚。這種共有形式可體現(xiàn)在日本古代農(nóng)村社會里的“入會制度”，我國固有習(xí)慣法上之宗族財產(chǎn)、祠堂等。

2.共同共有

共同共有，亦成為“合有”，即共有權(quán)是依法律或契約的規(guī)定而結(jié)成共同關(guān)系的數(shù)人基于共同關(guān)系而享有一物之所有權(quán)。這種權(quán)利的制度來源于日耳曼家族共合體。共同共有在總有的占有、使用、收益基礎(chǔ)上，還包括了管理、處分權(quán)。當(dāng)然，這種成員管理權(quán)并不是隨意而缺少限制的。

3.按份共有

按份共有在共有的基礎(chǔ)上添加了關(guān)于份額的表述，各權(quán)利人依其所占有的份額享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)，該制度起源于古羅馬法。這種共有成員主體之間聯(lián)系相對薄弱，各按份共有人可享有對自己權(quán)屬部分的自由處分權(quán)。當(dāng)終止這種共有關(guān)系時，各共有人又可自由請求分割。

（二）區(qū)分共有權(quán)是一種新型共有

在上述的理論中，我們可以發(fā)現(xiàn)其相對于建筑物區(qū)分所有權(quán)模式而言均有一定的缺陷。區(qū)分所有建筑物之共有確有總有、共同共有、按份共有的某些特征，但這些特征并非是將其定性為此類共有的有力證據(jù)，否則便會以偏概全。在總有制度中，區(qū)分所有權(quán)人在將其專有部門進(jìn)行處分的同時也就處分了共有部分。且業(yè)主委員會與區(qū)分所有人之間并非依共有體而產(chǎn)生，基礎(chǔ)不同。傳統(tǒng)的共同共有一般是基于一定的人身關(guān)系，且不存在份額，這與共有權(quán)并不一致。對于按份共有而言，其通常是通過約定，但這種建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有是由法律所規(guī)定。在傳統(tǒng)的按份共有中，權(quán)利人是可以要求單獨分割共有部分，而區(qū)分所有權(quán)中共有權(quán)利人是無法分割也不能分割的。與此同時，區(qū)分所有權(quán)中的共有權(quán)又有很多相近的地方，如依照面積判斷份額、共同使用財產(chǎn)等。因此，筆者認(rèn)為建筑物區(qū)分所有權(quán)是一種新型的共有形態(tài)。

這種性質(zhì)上的界分可以使區(qū)分所有權(quán)中的共有保持獨立狀態(tài)，高層區(qū)分所有的建筑模式將越來越多的出現(xiàn)，為了更好的解決這種情形下出現(xiàn)的區(qū)分所有權(quán)糾紛，不能模糊的將其定義為傳統(tǒng)民法共有理論中的某項，而應(yīng)單獨研究其性質(zhì)。

（三）建筑物區(qū)分所有權(quán)中共有部分的地位

在概述中提到建筑物區(qū)分所有權(quán)由專有權(quán)、共有權(quán)、成員權(quán)組成，研究共有權(quán)在其中的地位有助于更好地理解。共有部分相對于專有部分而言具有從屬性，后者處于主導(dǎo)地位。這種從屬性體現(xiàn)在共有部分不可脫離專有部分而單獨存在。一般共有權(quán)的設(shè)定、轉(zhuǎn)移和消滅并不具有主從關(guān)系。但共有權(quán)是建筑物區(qū)分所有法律關(guān)系復(fù)雜之所在，其在司法實務(wù)中具有核心地位。共有部分的邊界則是適用法律關(guān)系的前提，而共有權(quán)又是成員權(quán)產(chǎn)生的前提和基礎(chǔ)，因此共有權(quán)應(yīng)是區(qū)分所有權(quán)的實務(wù)重點和難點。

三、建筑物區(qū)分所有權(quán)中共有權(quán)的客體

（一）確定客體的一般規(guī)則

共有權(quán)的客體即為共有部分的范圍，共有部分和專有部分共同構(gòu)成整體并不相重合。法律規(guī)范中亦以此規(guī)定①。因此，在實踐中，確定共有部分的前提是明確專有部分的范圍。

專有部分的一般界定依據(jù)為實質(zhì)上的構(gòu)造上獨立性和利用獨立性，以及形式上的登記注冊標(biāo)準(zhǔn)，滿足以上條件則視為屬于專有部分。而關(guān)于專有部分的界定標(biāo)準(zhǔn)有幾種不同的理論主張，包括“壁心說”、“空間說”、“墻面說”、“折中說”等等。

（二）我國法律關(guān)于共有部分的具體規(guī)定

《物權(quán)法》在業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)一章中對共有部分通過列舉、排除這樣的形式做了具體的規(guī)定。在七十三條中對道路、綠地等做了規(guī)定，明確了不屬于城鎮(zhèn)公共道路的區(qū)劃內(nèi)道路、不屬于公共和個人的綠地、以及公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主所有。在七十四條中說明了占用共有道路等場地的停車位屬于業(yè)主共有，其本質(zhì)則是原來屬于共有部分無論現(xiàn)在用途做何更改都不影響其性質(zhì)。在資金方面，建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金屬于業(yè)主共有。業(yè)主同時享有關(guān)于管理的成員權(quán)。

在司法解釋《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》中，對共有部分進(jìn)行了附加式的說明。建筑物的基本結(jié)構(gòu)部分、消防等附屬設(shè)施，設(shè)備等結(jié)構(gòu)部分以及不屬于業(yè)主、市政或其他權(quán)利人的均屬于共有部分。

（三）司法實踐中共有權(quán)客體的認(rèn)定

在實務(wù)操作中，對共有權(quán)的認(rèn)定較為復(fù)雜，而認(rèn)定亦是解決共有權(quán)糾紛的關(guān)鍵。在共有權(quán)的體系中，又存在了小棟的共有以及大社區(qū)的共有兩種模式，通過對案件的分析可以更好地理解共有部分的內(nèi)涵。

原告為劉麗明等人、被告為謝雄鷹等人。華盛園是被告等人所購買的房屋，其一棟一單元底層靠三單元結(jié)合部原本建設(shè)規(guī)劃為商品房，后因采光問題將商品房改為雜物間出售。該棟三單元的住戶均可購買，故該雜物留有過道供三個單元的住戶出入，房產(chǎn)部門發(fā)證將一單元樓梯間面積確認(rèn)為一單元用戶共有。被告因考慮到安全問題，在該單元樓梯間安裝防盜門，致使三單元用戶即原告等人無法通過。原告提起訴訟請求確認(rèn)該國道為該棟的公共通道及拆除防盜門。本案是關(guān)于業(yè)主共有權(quán)糾紛的案子，爭議焦點為該底層過道的權(quán)利歸屬。該過道的是否必要性及其修建用途成為判斷該共有權(quán)屬的關(guān)鍵。

法院根據(jù)相關(guān)事實認(rèn)為：該過道只是在出售雜屋時所為方便而開放，且該過道并非是三單元業(yè)主的必經(jīng)道路，同時，原告并未證明該過道為公共過道。因此，法院依據(jù)《民法通則》、《物權(quán)法》的規(guī)定駁回了原告的請求。原告不服庭審結(jié)果，提出上訴，并主張：購買房屋時圖紙顯示為開放過道、該過道亦成為歷史過道，但并無相關(guān)證據(jù)予以證明，故湖南省邵陽市中級人民法院維持原判。

在本案的法律關(guān)系中，存在著被告之間共有關(guān)系，而原告則主張該棟三個單元間的大共有關(guān)系。這種共有關(guān)系的判定則依是否為專有權(quán)利所享有，在本案中，這種大共有關(guān)系受到了該單元共有的專屬權(quán)利限制。同時，建筑規(guī)劃、購房合同是對樓道房屋的用途最為明確的規(guī)定，進(jìn)而可判斷其權(quán)利歸屬。本案中的雜屋其本質(zhì)為商品房，該雜屋在經(jīng)過出售之后同樣為權(quán)利人所擁有，并無需再為方便購房而創(chuàng)設(shè)通道，故原告的主張已失去了意義。而在本案涉及的相鄰權(quán)中，是否為必要的底層過道成為關(guān)鍵，該通道既不是為三單元所設(shè)、也不是必行通道。綜上，法院駁回了原告的請求。

四、建筑物區(qū)分所有權(quán)中共有權(quán)的內(nèi)容

（一）建筑物區(qū)分所有權(quán)中共有權(quán)的權(quán)利

1.使用權(quán)

正常而合理的使用是業(yè)主所享有的基本共有權(quán)利。這種共有使用因使用對象不同而有所差異，性質(zhì)為共同使用或輪流使用。如電梯、消防通道等可以共同使用，而小區(qū)的健身器材等則需輪流使用。

2.收益權(quán)

收益權(quán)是指權(quán)利人獲得其共有部分利益及孳息的權(quán)利，這種權(quán)利雖簡單易懂但實踐中業(yè)主經(jīng)常會忽略自己的該項權(quán)利。如樓房的外圍廣告、樓頂?shù)某鲎狻㈦娞堇锏碾娨晱V告等等，這往往是廣告公司通常與物業(yè)公司進(jìn)行協(xié)商，業(yè)主又不主張其所擁有的知情權(quán)所造成的。

在收益部分的分配原則上，則是有約定從約定，無約定依專有部分的面積比例所確定。在這一方面，無論是收益、還是費用的支出，均采用該原則。

3.修繕改良權(quán)

共有權(quán)人可以在不影響固有性質(zhì)的基礎(chǔ)上進(jìn)行修繕改良，屬于對共有部分的處分。這種修繕改良有一定的限制就是需通過相應(yīng)的表決程序才可以進(jìn)行處分。這種表決程序因?qū)ο蟮牟煌兴町悺?/p>

（二）建筑物區(qū)分所有權(quán)中共有權(quán)的義務(wù)

1.依照用途進(jìn)行使用的義務(wù)

共有權(quán)人有義務(wù)維護(hù)共有部分，不能進(jìn)行破壞，而且這種用途應(yīng)限制在原有范圍內(nèi)，如不得將消防通道當(dāng)做儲物室來使用，這樣會妨礙到其他業(yè)主的權(quán)利。這種義務(wù)也體現(xiàn)為不得獨占、多占，如獨自將共有空間占為自己擁有等。對于用途的理解可從種類、位置、構(gòu)造、性質(zhì)、功能等幾方面綜合衡量。

對共有部分使用的限制不僅由法律法規(guī)所約束，還受管理規(guī)約的限制。這種義務(wù)不僅適用于業(yè)主，還適用于建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)等。

2.費用負(fù)擔(dān)的義務(wù)

在對共有部分進(jìn)行管理、維護(hù)、修繕等時，必然存在費用的支出。若為全體共有人所使用，則為全體共有人承擔(dān)該筆費用。

這部分費用主要包括：（1）日常維修及更新設(shè)施的費用（2）對小區(qū)管理人員的管理費用，現(xiàn)在絕大多數(shù)小區(qū)都采取聘請物業(yè)管理的模式，因此，相應(yīng)的管理人員的酬金等需由業(yè)主共同負(fù)擔(dān)。（3）業(yè)主共同負(fù)擔(dān)的稅收（4）不動產(chǎn)或區(qū)分所有權(quán)人連帶負(fù)責(zé)的擔(dān)保債權(quán)人的利息及分期償還義務(wù)。

3.維護(hù)與保存的義務(wù)

各共有人負(fù)有維持建筑物共有部分忽有現(xiàn)狀的義務(wù)，任何區(qū)分所有權(quán)人永遠(yuǎn)不得請求分割共有部分。正如前文所述，不得請求分割共有部分也是該共有制度的特點所在。

4.征得同意的義務(wù)

共有部分的處分一方面不能脫離專有部分單獨處分，這會妨礙到其他業(yè)主權(quán)利的行使；另一方面，共有部分不能自行處分，需通過相應(yīng)的業(yè)主大會或業(yè)主委員會做出是否處分、如何處分的決定。

（三）二者間的關(guān)系

在區(qū)分所有狀態(tài)下，權(quán)利義務(wù)相互聯(lián)系、相互制約，使共有人的權(quán)利義務(wù)形成完整的體系結(jié)構(gòu)?！段餀?quán)法》中對此明確規(guī)定②。據(jù)此可以看出，業(yè)主對共有部分的權(quán)利放棄并不導(dǎo)致義務(wù)的不必履行，這是對其他共有權(quán)利人的保障，也是維持良好的共有秩序所要求的基本。

（四）司法實踐中的相關(guān)處理

1.案件事實

雙方當(dāng)事人原告為（被上訴人）馬文新。被告（上訴人）為洪文勝。被告（上訴人）李瓊。原告系某樓26樓A房權(quán)屬人，兩被告系某27樓B房權(quán)屬人。A、B相鄰，A單元有26層B單元有32層。原告所有的26樓A房系頂樓，上為屋頂天臺。兩被告所有的27樓B房外有一走廊與天臺相通，“房地產(chǎn)權(quán)證”中載明，該走廊為公用走道。合同附件注明天臺為“27B單位專用平臺”。該單元的共有建筑面積是由住戶大堂、電梯、樓梯、走廊等組成；根據(jù)規(guī)定，天臺不計算建筑面積。

兩被告收樓后，將自有房屋門口北移并安裝防盜門，將部分走廊面積及訴爭天臺封閉，獨自占有、使用。同時，兩被告進(jìn)行了大規(guī)模的裝修。原告認(rèn)為，天臺的裝修產(chǎn)生對原告睡眠和生活均造成了影響。

2.法院審判及依據(jù)

法院認(rèn)為，根據(jù)《物權(quán)法》第七十條規(guī)定，訴訟中兩被告亦未能舉證證明該屋頂平臺規(guī)劃上即專屬于27樓B房或兩被告專有使用已經(jīng)過全體共有權(quán)人同意；且屋頂平臺從其物理屬性上屬于建筑物的基本結(jié)構(gòu)，功能用途上具有公共性、非排他使用性。兩被告與開發(fā)商間關(guān)于兩被告專有使用訴爭天臺的約定違法，因此訴爭天臺屬于建筑物共用部分。27樓B房前走廊在兩被告產(chǎn)權(quán)證上明確載明為公用走廊，故其亦屬于建筑物共用部分。一審法院判決，被告停上占用該樓26樓A房屋頂天臺及27樓B房前公用走廊行為并且恢復(fù)原狀。二審駁回上訴，維持原判。

3.案例的思考

通過本案，我們了解到天臺、走廊設(shè)計的主要功能是作為整幢樓宇的消防使用，這種特殊功能決定了它是整幢樓宇的全體業(yè)主共同共有、共同使用，除非在房屋規(guī)劃時經(jīng)有關(guān)部門審批，或者是經(jīng)全體業(yè)主同意，由部分業(yè)主專有。同時，被告所提出的其享有共有權(quán)并可因此而可以使用陽臺則超出了其合理使用的權(quán)限，破壞了公共結(jié)構(gòu)，影響了其他業(yè)主的使用。因此，權(quán)利義務(wù)的理解對解決建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛尤為重要。

五、難點問題停車位的法律分析

（一）停車位概述

隨著私家車的不斷增多，停車場所的使用價值、商業(yè)價值不斷顯現(xiàn)，供不應(yīng)求的矛盾變得愈發(fā)突出。區(qū)分所有建筑物的停車場問題，是現(xiàn)今各國建筑物區(qū)分所有權(quán)立法、司法及學(xué)說中頗有爭論的問題，即使于一國之內(nèi)，學(xué)說與實務(wù)見解亦不一致。

停車位可體現(xiàn)為幾種形態(tài)：地面停車位、臨時停車位、樓房首層架空停車位、車庫、地下停車場中停車位等等。小區(qū)地上停車位又可依建筑規(guī)劃分為原本設(shè)計為停車位和占用公共小區(qū)道路的停車位，其歸屬與處分具有一定的復(fù)雜性。

（二）停車位的歸屬問題

停車位的歸屬是產(chǎn)生爭議的主要原因，目前理論界歸于其歸屬有四種觀點，分別是業(yè)主所有說、面積分?jǐn)傉f、合同約定說、投資收益說。各種觀點均有優(yōu)點，也有弱處，如業(yè)主所有說容易打消房地產(chǎn)商的積極性，合同約定說雙方地位不平等。而對其權(quán)利的歸屬問題，不應(yīng)一概而論，應(yīng)根據(jù)停車位的不同性質(zhì)予以分別對待。

1.地面停車位

根據(jù)《物權(quán)法》第七十四條③的規(guī)定，地面停車位可以分為兩種：建筑區(qū)劃內(nèi)和占用業(yè)主共有部分的，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條④規(guī)定，車位屬于專有權(quán)部分。

筆者認(rèn)為建筑區(qū)劃內(nèi)的停車位歸屬于開發(fā)商所有。在具體的使用方式上則由開發(fā)商與業(yè)主約定，實務(wù)中存在業(yè)主認(rèn)為開發(fā)商應(yīng)無償提供車位的觀點法院不予認(rèn)可。當(dāng)然，這種開發(fā)商的專有權(quán)不同于市場經(jīng)濟體系，其應(yīng)在滿足業(yè)主需要的基礎(chǔ)之上。對這種業(yè)主權(quán)利的理解更不能界定為簡單的因傳統(tǒng)共有而產(chǎn)生的優(yōu)先權(quán)。若理解為優(yōu)先權(quán)，業(yè)主需在與非業(yè)主價格一樣時才享有先行購買的權(quán)利，但該條規(guī)定的用意并非如此，即使價格不一致，也存在應(yīng)先滿足業(yè)主需要的情況。而占用共有道路或其他場所的則依規(guī)定明顯得知歸業(yè)主所有。

2.地下停車位

地下停車位包括兩種形態(tài)：人防工程改造和普通地下停車位。人防工程地下停車位是為了應(yīng)對戰(zhàn)爭所建設(shè)，在和平時期用作地下停車位?！吨腥A人民共和國人民防空法》規(guī)定：“國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有?！痹谶@其中，關(guān)于所有權(quán)的歸屬并沒有規(guī)定。王利明教授認(rèn)為，由于投資者和受益者均非國家，且國家享有征用權(quán)并不會對國家安全造成影響，因此不應(yīng)歸屬于國家所有。非人防工程的地下停車位因其面積并不計入建筑面積，筆者認(rèn)為應(yīng)視為約定所有。

3.首層架空停車位

首次架空停車位是指將建筑物地面上的第一層以墻、柱等架空依附于樓房形成的停車位。關(guān)于其權(quán)屬界定，則依其是否單獨計算建筑面積與容積率。若不計算容積率，架空層停車位視為建筑物共有部分，歸該棟全體業(yè)主所有。

結(jié)語

建筑物區(qū)分所有制度是目前城市里最通常的制度形式，其突破傳統(tǒng)理念的一物一權(quán)，而共有物權(quán)更是創(chuàng)造了新型的共有模式。無論是其客體還是內(nèi)容，都是新型物權(quán)的思考。本文以理論為基礎(chǔ)，通過經(jīng)典案例了解法律的價值取向、立法用意，對共有制度進(jìn)一步的思考和研究，以期完善建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有權(quán)制度、徹底解決新型物權(quán)形態(tài)下的糾紛。

注釋：

①《物權(quán)法》第七十條：業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

②《物權(quán)法》第七十二條：業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)，不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。

③《物權(quán)法》第七十四條：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

④《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分。

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On the co-ownership part of condominium

Zhang Xiwen
Economic Law School

建筑物區(qū)分所有權(quán)是現(xiàn)代民法中一項重要的不動產(chǎn)制度。我國《物權(quán)法》以單獨一章對其予以規(guī)定，并通過司法解釋做出指導(dǎo)。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進(jìn)程的推進(jìn)，傳統(tǒng)的獨門獨戶居住模式在有限的土地資源條件下無法滿足居民居住的需要。為了解決城鎮(zhèn)人口的集中和地價上漲所造成的住宅缺乏問題，住宅公寓化的區(qū)分所有制應(yīng)運而生。在現(xiàn)代建筑技術(shù)的保障下，越來越多的國家產(chǎn)生了建筑物區(qū)分所有權(quán)這種特殊的不動產(chǎn)復(fù)合所有權(quán)形態(tài)。

建筑物區(qū)分所有權(quán)；共有權(quán)；共有部分

Condominium right is an important system in the mod?ern civil law of real estate.The China’s Property law and judicial in?terpretation made provisions for it.The paper is classified into five parts.This thesis studies the co-ownership both theoretically and practically in an attempt to optimize the regulations on this matter. The first part is an overview which is a basic knowledge of theory. The second part is about the legal nature and status of research.The third part is about the object of the co-ownership which aims to clar?ify the boundary from rules,regulations and practice.The fourth part is the content,that is,rights and obligations.The last part discusses the difficulties in practice and focuses on the solution to the issue of parking.

Condominium right；Co-ownership；Common parts