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        工三易主,世茂今后怎么玩“商戰(zhàn)”

        2016-07-08 17:59:35張佳竹
        房地產(chǎn)世界 2016年6期

        張佳竹

        世茂工三項目是世茂百貨進軍北京的首家商業(yè)門店,一度雄心勃勃,想成為世茂旗下商業(yè)項目的代言,卻在幾年后“慘遭拋棄”。

        5月16日晚間,世茂股份發(fā)布公告稱,向樂視控股轉(zhuǎn)讓世茂工三項目。業(yè)內(nèi)分析認為,由于規(guī)劃業(yè)態(tài)過于零散,導(dǎo)致項目品牌印象模糊,經(jīng)營不盡如人意或是其成為“棄子”的原因之一。更深層次的,則是劉賽飛上任世茂股份總裁后,跨界整合優(yōu)質(zhì)資源,領(lǐng)導(dǎo)世茂股份轉(zhuǎn)型的體現(xiàn)。

        工三易主后,世茂要怎么玩商業(yè)地產(chǎn)?記者就相關(guān)問題致電世茂集團,但截至發(fā)稿仍未得到回應(yīng)。

        經(jīng)營不善遭拋棄?

        據(jù)記者了解,涉及此次交易的財富時代公司和新世紀公司的注冊地均位于北京。財富時代公司主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)等,其截至2015年末的總資產(chǎn)為40.68億元,凈資產(chǎn)25.65億元。后者主營業(yè)務(wù)為銷售食品、園林綠化服務(wù)、投資管理等,其截至2015年末的總資產(chǎn)為2.60億元,凈資產(chǎn)為4597.51萬元。這兩家項目公司旗下的資產(chǎn)包括位于北京商業(yè)地產(chǎn)項目——世茂工三。

        公告里注明,此次交易價格分別為29.20億元和0.52億元,合計為29.72億元。而并非此前有消息稱的26.5億元。

        對于此次出售北京繁華地段商業(yè)資產(chǎn)的原因,世茂股份公告稱,此次股權(quán)交易充分體現(xiàn)了公司商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的戰(zhàn)略思維,通過出售部分培育成熟的商業(yè)地產(chǎn),進一步優(yōu)化公司商業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu),實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的資本增值。

        顯然,世茂方面十分看好此次交易的前景。

        世茂工三是世茂集團斥資30億元打造的集世界頂級品牌商業(yè)、甲級寫字樓于一體的市中心高端綜合體。位于北京三里屯核心區(qū),緊鄰使館區(qū)、朝外商務(wù)區(qū)、朝陽公園和CBD等黃金區(qū)域,位置絕佳。

        然而,與一街之隔的三里屯太古里比起來,世茂廣場(工三項目中的商業(yè)部分)可謂門庭冷落。即使是周末,整個商場的人流依然少得“可憐”。

        該廣場分為地上四層及地下一層,其中地上由旗艦店/主力店、零售店鋪、中高檔餐飲等商業(yè)業(yè)態(tài)組成,地下一層由超市、零售店鋪及食街組成,實際建筑面積為5萬平方米。

        “為了保證用戶體驗,商鋪面積不能超過60%,最終實際租賃面積僅有2.6萬平方米,導(dǎo)致商業(yè)可發(fā)揮空間狹小”,中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平告訴記者,商業(yè)部分最初被定位為傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài),2013年又轉(zhuǎn)型購物中心,陸續(xù)引入無印良品、UR、MR.X(真人密室逃脫)、艾米電影街、愛慕旗艦店等時尚品牌。

        經(jīng)過改造,走精準路線的世茂廣場雖然有明顯起色,但迷你的體量與傳統(tǒng)百貨式的內(nèi)部構(gòu)造讓世茂廣場難有太大發(fā)揮。即使品牌大量換血,仍未成功吸引客流,與三里屯太古里、僑福芳草地等地標性商業(yè)相比差距明顯。

        作為一家發(fā)展近10年的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營商,世茂股份2013年的租金收入僅為3億多元,在其超百億的總營業(yè)收入中占比僅為4%;2014年租金收入4.3億元,2015年租金收入同比微漲,僅為4.78億元,各占當年總營業(yè)收入的3.4%和3.2%。

        下滑的租金收入占比以及對世茂股份微弱的業(yè)績貢獻,不能使大股東滿意。這或許正是世茂急于“擺脫”工三項目的原因。

        公開資料顯示,世茂工三項目整體于2011年9月交付使用,至今運營不到5年時間。

        未來發(fā)力社區(qū)商業(yè)

        “對于世茂來說,此次交易也許僅是一個開端。未來,世茂方面對資產(chǎn)結(jié)構(gòu)有可能還會繼續(xù)進行調(diào)整?!碧m德咨詢總裁宋延慶表示,工三易主可以看做是劉賽飛上任后世茂轉(zhuǎn)型的一步棋,未來,世茂股份或許將轉(zhuǎn)變?yōu)橐钥蛻粜枨鬄楹诵牡拈_發(fā)模式,而不僅局限于以土地資源為主的盈利模式,最大程度挖掘客戶的需求,使之成為源源不斷的利潤來源。

        “世茂股份現(xiàn)在更多地將重心放在打造社區(qū)商業(yè)——Mini mall上,這是劉賽飛上任之前,世茂股份為其商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃的新的發(fā)展模式?!?億翰中國分析師魏峰表示。

        按照世茂股份對外透露的說法,其定位的Mini mall和其他的購物中心有極大不同,最為明顯的就是面積只有1萬平方米,對企業(yè)的資金占用量非常少。這樣的產(chǎn)品模式將有利于其以輕資產(chǎn)模式占有一二線城市的消費市場。

        世茂集團商業(yè)管理公司一名高管曾在接受媒體采訪時透露,開發(fā)Mini mall,不僅因為開發(fā)和運營成本都比普通的Mall要低,更是因為Mini mall的近身服務(wù)很容易獲得客戶數(shù)據(jù),如果有大數(shù)據(jù)的話,就可以分析出客戶的很多種消費行為,迅速調(diào)整商業(yè)業(yè)態(tài)。

        對該公司來說,它還是社區(qū)O2O的最好線下入口。社區(qū)O2O的內(nèi)涵里,線上是最簡單的,難的是線下驅(qū)動。而線下驅(qū)動,恰恰是Mini mall將具備的能力。它的空間帶來的體驗和很多很強的隱性服務(wù),驅(qū)動業(yè)主,進而發(fā)生線上消費的可能。

        世茂商管公司常務(wù)副總經(jīng)理吳艷芬透露,力爭在2018年內(nèi)建成30-40個52+Mini mall項目,涉及上海、南京、武漢、深圳、大連、西安等15個城市。

        悄然轉(zhuǎn)型?

        2015年,在劉賽飛上任之初,世茂股份就曾公開表示要進一步探索“多元協(xié)同”發(fā)展路徑,跨界整合優(yōu)質(zhì)資源,聯(lián)合集團內(nèi)多元業(yè)態(tài)及外部多領(lǐng)域合作伙伴,包括集團內(nèi)的星級酒店、高端醫(yī)療、高端商業(yè)等。

        世茂股份也的確自2015年起開始積極調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu),加快商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的優(yōu)化步伐,去年成功轉(zhuǎn)讓院線業(yè)務(wù)。此次與樂視的交易也被看做是它整合資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的進一步動作。

        世茂集團品牌部相關(guān)人士在接受媒體采訪時亦表示,世茂的資產(chǎn)整合尚未結(jié)束,對于一些非核心項目,公司都會考慮以出售形式來進行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。而非核心項目不僅是商業(yè)地產(chǎn)項目,也有可能是住宅項目。

        “雙方后續(xù)在影視娛樂、酒店休閑服務(wù)等方面,都有合作的可能性?!币拙又菐煅芯靠偙O(jiān)嚴躍進認為,在激烈的市場競爭環(huán)境下,部分房企與其他行業(yè)公司進行跨界合作,有利于實現(xiàn)復(fù)合型發(fā)展,提升企業(yè)盈利水平。

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