袁秀麗

進(jìn)入2016年，萬科在美國的聲音不斷傳來。不僅接二連三有新項(xiàng)目簽約，更是從房地產(chǎn)開發(fā)，擴(kuò)展到了房地產(chǎn)投資管理。目前，萬科在美國的房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到9個(gè)，這距離萬科進(jìn)入美國僅三年的時(shí)間。按照萬科董事會主席王石的說法：“萬科在美國發(fā)展出奇順暢?！?/p>

美國項(xiàng)目頻落地

6月1日下午，萬科和美國Brightstone Capital Partners聯(lián)合宣布在紐約建立一個(gè)全球地產(chǎn)投資管理平臺“Brightstone”。該平臺由美國地產(chǎn)資深人士鄧洱文、李德和江悅瀚作為共同合伙人管理。

據(jù)該公司的新聞發(fā)言人法?。˙ill Fallon）公開表示，“該公司將專注于現(xiàn)有房產(chǎn)?！边@和萬科以往主要投資房地產(chǎn)開發(fā)不同。

萬科和三位共同合伙人的承諾資金將會用于購置全球主要市場的高品質(zhì)物業(yè)。此舉意味著萬科在美國已經(jīng)從房地產(chǎn)開發(fā)，擴(kuò)展到房地產(chǎn)的投資管理。

在5月11日的“西雅圖日”活動上，萬科與美國房地產(chǎn)投資和開發(fā)公司Laconia Development簽約，雙方將共同在美國西雅圖市核心地段開發(fā)建設(shè)一棟43層的出租公寓項(xiàng)目。該項(xiàng)目也是萬科在美國落地的第九個(gè)項(xiàng)目。

同樣是在今年3月2日，萬科（美國）控股聯(lián)同Slate地產(chǎn)集團(tuán)及Adam America，以1.16億美元（約7.6億元人民幣）收購了曼哈頓中城的一幢大樓，這是萬科在紐約開展的第四筆交易。此次萬科收購的大樓建于1898年，計(jì)劃將該大樓改造城現(xiàn)代化公寓。

此前不久，萬科聯(lián)合Slate地產(chǎn)集團(tuán)及Adam America地產(chǎn)公司斥資近5000萬美元，收購了紐約布魯克林內(nèi)文斯街10號項(xiàng)目，還共同投資了Park Slope neighborhood第一大街251號項(xiàng)目。

以上不難看出，2016年是萬科在美國的發(fā)力之年。進(jìn)入美國的前兩年，萬科只在美國舊金山和紐約與美國開發(fā)商合作投資了兩個(gè)項(xiàng)目。直到2015年后，萬科在美國的投資項(xiàng)目數(shù)量才開始快速提升。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，萬科在美國的九個(gè)項(xiàng)中，有八個(gè)為住宅項(xiàng)目，一個(gè)為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。從項(xiàng)目來看，萬科在美國新增地產(chǎn)項(xiàng)目，主要是在美國核心城市，比如紐約和舊金山。其在美國紐約的“東53街100號”項(xiàng)目于去年10月底正式開售?！皷|53街100號”項(xiàng)目獲得了來自中國工商銀行美國公司的開發(fā)貸款，這也是工商銀行在紐約發(fā)放的第一筆房地產(chǎn)開發(fā)貸款。

牽手美國大房企

至今為止，距離萬科首次進(jìn)軍美國樓市僅3年時(shí)間。按照萬科董事會主席王石的說法：“萬科在美國發(fā)展出奇順暢?！?/p>

2013年2月，萬科首次進(jìn)軍美國市場，簽約參與鐵獅門地產(chǎn)公司（Tishman Speyer Properties） 發(fā)起的一個(gè)在舊金山的高檔住宅項(xiàng)目。

也就是在同一年，萬科美國公司成立，總部位于紐約，通過統(tǒng)計(jì)不難發(fā)現(xiàn)，萬科在美國主要以股權(quán)投資合作的方式和美國知名開發(fā)商合作。

對此萬科（美國）董事總經(jīng)理李凱彥就曾表示，萬科在美國的策略是與當(dāng)?shù)亻_發(fā)商合作，重視當(dāng)?shù)亻_發(fā)商的價(jià)值，未來將繼續(xù)在當(dāng)?shù)赝顿Y，尋找機(jī)會及合作伙伴。

不僅選擇與當(dāng)?shù)亻_發(fā)商合作，萬科美國團(tuán)隊(duì)也是完全本地化，“人員配置精干完整，包括了投融資、財(cái)務(wù)稅務(wù)等人才。”萬科美國公司總經(jīng)理李凱彥介紹說，萬科美國公司至今也僅有十幾名員工。

鐵獅門地產(chǎn)公司是萬科進(jìn)入美國的第一位盟友，它是全美最大的商業(yè)地產(chǎn)公司，在全球管理著325個(gè)項(xiàng)目，旗下物業(yè)總值542億美元。

“鐵獅門是一家全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)企業(yè)，同時(shí)也是一個(gè)非常值得信賴的合作伙伴。”王石曾這樣評價(jià)鐵獅門。

2013年，鐵獅門總裁兼聯(lián)合首席執(zhí)行長斯派爾曾透露，萬科在美國尋找合作伙伴時(shí)一直采取小心和審慎的策略，兩家公司經(jīng)過了兩年的談判才達(dá)成協(xié)議。

可見，萬科對于合作伙伴的挑剔。而此后與萬科合作的美國房企實(shí)力，也均不可小看。其中與萬科合作開發(fā)西雅圖項(xiàng)目的美國房地產(chǎn)投資和開發(fā)公司Laconia Development，是美國西海岸提供全方位服務(wù)的房地產(chǎn)投資和開發(fā)公司，在美國各地有四十多年的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。

“很多企業(yè)在美國都交了一些學(xué)費(fèi)。美國體系比較復(fù)雜，法律健全分工明細(xì)，專人做專業(yè)的事，國內(nèi)地產(chǎn)商有國內(nèi)成功的慣性思維，經(jīng)常遇到延誤、阻力。到美國做地產(chǎn)開發(fā)，最好要結(jié)合當(dāng)?shù)氐囊恍┖献骰锇?，避免走過大的彎路?！焙嗳鸺瘓F(tuán)總裁鄒亨瑞如此提醒出海的房企。

另有當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士表示，美國商業(yè)地產(chǎn)對于中資資本而言，介入有一定難度，合作也需要充分的溝通與時(shí)間成本。

國際化是長遠(yuǎn)方向

除萬科之外，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，萬達(dá)、保利、綠地等在大批中國房企也均登陸美國市場。事實(shí)上，今年以來，中國企業(yè)在美國的收購行為引人注目。

今年5月底，中國人壽聯(lián)合美國不動產(chǎn)投資管理機(jī)構(gòu)RXR收購了紐約曼哈頓美國大道1285標(biāo)志性寫字樓項(xiàng)目，總價(jià)為16.5億美元。

今年2月，中國安邦保險(xiǎn)同意斥資 65億美元收購美國奢侈酒店集團(tuán)，該交易也將創(chuàng)造史上中國內(nèi)地買家收購美國房地產(chǎn)的金額之最。

RealCapitalAnalytics是當(dāng)?shù)匾患医灰鬃粉櫃C(jī)構(gòu)，其數(shù)據(jù)顯示，今年以來，中資企業(yè)已經(jīng)完成和正在進(jìn)行的美國商業(yè)房地產(chǎn)收購交易達(dá)47筆，交易總額為93億美元（約合人民幣612億元），中國投資者儼然成為了美國房地產(chǎn)最活躍的國際買手。

與此同時(shí)，中國客戶已經(jīng)成為了美國地產(chǎn)市場不可忽視的力量。作為中國最大的房地產(chǎn)開發(fā)商，萬科擁有的中國客戶也成為美國地產(chǎn)公司所需要的資源。

不過，鄒亨瑞表示，有些國內(nèi)企業(yè)開始的想法是賣給國內(nèi)投資人。實(shí)際上可能每個(gè)地方最多三分之一房子賣給國內(nèi)。根據(jù)美國市場來設(shè)計(jì)房型和市場更合理。綠地現(xiàn)在銷售大部分都是本土化，萬科在舊金山項(xiàng)目大部分是當(dāng)?shù)劁N售，這樣能更好地適應(yīng)市場變化。

但另一個(gè)事實(shí)是，自從2009年開始，美國房地產(chǎn)市場一直處在上升周期，而今美國當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境似乎已經(jīng)開始退潮。

RealCapitalAnalytics數(shù)據(jù)顯示，2016年前4個(gè)月，投資者購買了總值1359億美元的商業(yè)房地產(chǎn)，低于去年同期的1714億美元，同比下跌26%。

灼識咨詢執(zhí)行董事趙曉馬表示，美國的土地資源相對豐富，買土地和當(dāng)開發(fā)商都沒有特權(quán)，因此，想在美國尋求暴利不太可能。

2013年萬科首次進(jìn)入美國市場，與鐵獅門合作時(shí)，王石曾表示：“進(jìn)入美國市場，我們也是帶著學(xué)習(xí)的目的，希望通過具體項(xiàng)目的合作，學(xué)習(xí)成熟市場的商業(yè)模式和管理經(jīng)驗(yàn)?！?/p>

在李凱彥眼里，萬科進(jìn)入美國市場應(yīng)該包括以下目的，一是協(xié)助萬科學(xué)習(xí)，比如業(yè)務(wù)多元化的能力，新興的商業(yè)模式、先進(jìn)的技術(shù)和工作方法；另外則幫助萬科獲得全球商機(jī)，以及利用美國市場幫助萬科實(shí)現(xiàn)均衡資產(chǎn)配置的作用。

“萬科正在進(jìn)行積極轉(zhuǎn)型。國際化是萬科的長期發(fā)展方向之一。” 萬科總裁郁亮如此表示，在紐約建立的全球地產(chǎn)投資管理平臺“Brightstone”將增強(qiáng)萬科在海外的投資布局能力，有助于公司整合全球資源。

似乎可以預(yù)見，當(dāng)初抱著學(xué)習(xí)目的而來的萬科美國之行，2016年在眾多項(xiàng)目的助推下，似乎開始真正啟航了。