張強(qiáng)

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)是從事與房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、管理等活動(dòng)的營(yíng)利性組織，眾所周知，房地產(chǎn)是推動(dòng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主力軍，近年來，房地產(chǎn)開發(fā)工作開展得如火如荼，已逐漸引起全社會(huì)的廣泛關(guān)注?？紤]到房地企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，資金投入金額可觀，運(yùn)作方法復(fù)雜，投資回報(bào)周期長(zhǎng)，所以，為確保房地產(chǎn)開發(fā)工作的順利進(jìn)行，加強(qiáng)資金管理力度很有必要。本文圍繞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金管理展開論述，表達(dá)個(gè)人觀點(diǎn)，以供業(yè)內(nèi)同行參考借鑒。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 企業(yè) 資金管理

一、房地產(chǎn)資金管理概述

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理的概念

資金管理是以資金為主體，圍繞該主體展開的籌集、分配、運(yùn)用等一系列行為，從而確保資金的正常運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)投資收益最大化。企業(yè)在籌集到一筆數(shù)目可觀的資金后，往往會(huì)通過合理運(yùn)用，為自身獲取更高的利潤(rùn)，為企業(yè)的順利運(yùn)營(yíng)和擴(kuò)大規(guī)模夯實(shí)基礎(chǔ)。作為經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目較為特殊的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其資金管理涉及到房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)等多項(xiàng)活動(dòng)中，是房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的核心，加強(qiáng)對(duì)這一運(yùn)作流程的資金管理，是保障經(jīng)營(yíng)活動(dòng)獲得預(yù)期收益的關(guān)鍵。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理的特點(diǎn)

（1）管理的復(fù)雜性。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)投資回報(bào)周期長(zhǎng)，在這一過程中，國(guó)家政策以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)的一點(diǎn)小變動(dòng)，均極有可能對(duì)其造成巨大影響，基于這一特殊性，其資金運(yùn)作方式較其他行業(yè)也會(huì)更為繁瑣復(fù)雜。

（2）資金運(yùn)作的互補(bǔ)性。房地產(chǎn)的開發(fā)與投資活動(dòng)均具有階段性特點(diǎn)，隨著投資周期的延長(zhǎng)，前期投入也開始逐漸回收，這一點(diǎn)在期房交易中尤為突出。也正因?yàn)槿绱?，資金在運(yùn)轉(zhuǎn)方面存在極大的互補(bǔ)性，回收的資金可以再次投入新的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，并再次獲得資金回收，以提高資金的有效利用率。

（3）資金管理的重難點(diǎn)。眾所周知，房地產(chǎn)的開發(fā)往往需要巨額投資，項(xiàng)目對(duì)于資金的需求是十分可觀的，同時(shí)，基于資金的一次性支付往往金額較高，所以也增加了資金管理的難度系數(shù)。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)的商品房，其投資回報(bào)周期較長(zhǎng)，因此在這一方面的資金管理更是舉步維艱。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理存在的問題

切實(shí)落實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理，將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降到最低，是確保資金有效利用的主要方法。但是，就現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作的落實(shí)情況來看，仍然還存在諸多不足有待改進(jìn)，其中包括：①財(cái)務(wù)預(yù)算管理形同虛設(shè)，管理手段落后，成效不顯著，無法很好地防控企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；②企業(yè)運(yùn)作資金來源較單一，主要依靠銀行貸款，很大程度上增加了運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)悉，2016年第一個(gè)季度，我國(guó)房地產(chǎn)投資就超過了15000億，較2013年同期增長(zhǎng)了300%。然而即便如此，資金結(jié)構(gòu)并無明顯改變，銀行貸款、期房預(yù)售等依舊是資金的主要來源；③房地產(chǎn)企業(yè)成本控制水平低下，雖然我國(guó)已上市的房地產(chǎn)企業(yè)中，擁有完善的成本管理系統(tǒng)并長(zhǎng)期持續(xù)落實(shí)成本控制工作的的企業(yè)還不到一成。其中，以萬科一類的房地產(chǎn)企業(yè)中的佼佼者，其成本管理水平還算理想，但多數(shù)企業(yè)的成本管理質(zhì)量仍有巨大的改良空間。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理的措施

1.科學(xué)安排資金的收入和支出

前文中提到，房地產(chǎn)業(yè)的各項(xiàng)運(yùn)營(yíng)活動(dòng)均離不開資金的支持，在這一過程中，一旦資金管理使用不當(dāng)，就極有可能造成無法挽回的后果，較為常見的就是資金耗損增加、資金占用周期長(zhǎng)等。科學(xué)地配置投資成本，強(qiáng)化資金供應(yīng)方和適用方的協(xié)同性，優(yōu)化資金管理結(jié)構(gòu)很有必要。在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)期間，其隸屬企業(yè)往往會(huì)投入相當(dāng)可觀的資金支撐起一切運(yùn)營(yíng)活動(dòng)。而這部分投資的利益回報(bào)則要等到工程竣工出售后逐步收回。也真因?yàn)槿绱耍康禺a(chǎn)開發(fā)的資金獲取，很大程度上取決于債務(wù)安排。為其提供資金支持的銀行或其他組織首先會(huì)對(duì)該企業(yè)債務(wù)償還能力進(jìn)行評(píng)估，調(diào)查其信用才能給予撥款。而資金供應(yīng)的及時(shí)性和有效性是確保房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)流程按部就班的關(guān)鍵，所以企業(yè)的財(cái)務(wù)部門更要加強(qiáng)對(duì)支出成本的監(jiān)督和審核，盡可能減少非必要的成本耗損，提高資金有效利用率。另外，財(cái)務(wù)管理人員還應(yīng)通過各類途徑，避免資金的長(zhǎng)時(shí)間占用，通過制定、推行、落實(shí)相關(guān)管理制度，科學(xué)安排資金的收入與支出，不斷優(yōu)化資金成本管理質(zhì)量。

2.加強(qiáng)資金計(jì)劃分析和預(yù)算管理

資金的計(jì)劃分析指的是資金計(jì)劃執(zhí)行過程中，定期跟蹤計(jì)劃執(zhí)行情況，并將其與預(yù)期目標(biāo)相較，尋找其中影響達(dá)成預(yù)期目標(biāo)的主要原因，并提出相應(yīng)的解決對(duì)策，以確保后期資金計(jì)劃的制定與執(zhí)行均能達(dá)到理想效果。作為促使資金形成良性循環(huán)的重要部分，優(yōu)質(zhì)的資金預(yù)算制度能夠有效促進(jìn)企業(yè)資金使用有效率的提升，為資金的高效流動(dòng)奠定良好基石。一般情況下，資金預(yù)算可分為年度預(yù)算和季度預(yù)算，嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算管理制度，是確保資金成本的最優(yōu)化的關(guān)鍵。年度預(yù)算強(qiáng)調(diào)的是全年度資金收支的均衡性；季度預(yù)算則側(cè)重于對(duì)資金管理的調(diào)整和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制。企業(yè)現(xiàn)金流及開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模、進(jìn)展情況等，均是預(yù)算管理中務(wù)必要參考的重要因素。采用各類資金預(yù)算方法，將各階段資金流同企業(yè)非項(xiàng)目資金流進(jìn)行整合與規(guī)劃，以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)有資金的合理應(yīng)用是資金計(jì)劃分析及預(yù)算管理的最終目的。

3.開展開發(fā)資金的多元化融資

房地產(chǎn)行業(yè)屬于極具代表性的資金密集型行業(yè)，雄厚的資金是確保項(xiàng)目正常運(yùn)作的支撐。而關(guān)于融資問題和開辟新的融資渠道問題長(zhǎng)久以來一直困擾著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，融資方式的優(yōu)劣也直接影響到融資成果和開發(fā)效益。就現(xiàn)階段情況來看，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金的融資渠道日趨多元化，但資本市場(chǎng)的其他融資途徑仍然存在極大的挖掘空間，包括上市、房地產(chǎn)私募基金等?；诖耍斜匾⒔∪?、完善的多元化房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系，通過不同途徑，招募資金用于支撐項(xiàng)目的運(yùn)作。在兼容性更強(qiáng)的市場(chǎng)中，投資者會(huì)有更多的選擇機(jī)會(huì)，去購(gòu)買房地產(chǎn)系列金融產(chǎn)品，并非是通過購(gòu)買房屋進(jìn)行投資。這種方式，很大程度上緩解了企業(yè)融資難的情況，并滿足了經(jīng)濟(jì)條件有限的投資者的理財(cái)需求。房地產(chǎn)融資渠道的開辟，使民間資金流大力引進(jìn)房地產(chǎn)，不但緩解了樓市投機(jī)壓力，還在一定程度上，推動(dòng)了業(yè)內(nèi)的優(yōu)勝劣汰，畢竟，只有品牌形象優(yōu)質(zhì)、信譽(yù)佳的企業(yè)才能獲得投資者青睞。

4.加強(qiáng)資金管理信息化平臺(tái)建設(shè)

信息化時(shí)代的悄然而至，使各行各業(yè)迎來了新的發(fā)展機(jī)遇，房地產(chǎn)業(yè)也不例外。新時(shí)期，務(wù)必要加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理信息化平臺(tái)的建設(shè)，以便隨時(shí)了解各房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)展情況，幫助企業(yè)內(nèi)部管理人員實(shí)時(shí)掌握資金收支情況，并利用計(jì)算機(jī)技術(shù)對(duì)資金管理情況進(jìn)行階段性的反饋。在統(tǒng)一的資金管理平臺(tái)上，各類資金的收支申請(qǐng)均能隨時(shí)隨地提交，資金管理工作的開展也變得更為集中。在信息平臺(tái)中，資金的管理效率勢(shì)必會(huì)有所提升，并很大程度上減少了失誤的發(fā)生。從這一點(diǎn)上來看，資金管理信息化平臺(tái)的主要功能，就是以項(xiàng)目為主體，成本控制為核心，對(duì)企業(yè)現(xiàn)階段的資金運(yùn)轉(zhuǎn)情況進(jìn)行集中、一體化管理，通過事前的資金規(guī)劃、事中的跟蹤與控制、事后的分析與反省，實(shí)現(xiàn)資金管理水平及其使用有效率的不斷提升。

四、結(jié)語

綜上，近幾年，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)工作進(jìn)入穩(wěn)定階段，各項(xiàng)管理機(jī)制也發(fā)展得相對(duì)成熟，但仍需注意的是，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中仍然潛藏著諸多不可控因素，影響著房地產(chǎn)項(xiàng)目的正產(chǎn)運(yùn)作。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高，投資金額大、投資回報(bào)周期長(zhǎng)等問題不容忽視，基于此，只有不斷提高資金管理水平，全面實(shí)施多元化投資，強(qiáng)化資金計(jì)劃管理，提高資金有效利用率，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)活動(dòng)的順利開展。