文/鄭心瞳

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房地產(chǎn)市場的供求與價(jià)格分析

文/鄭心瞳

摘要：本文從房地產(chǎn)供給和需求的定義入手，介紹了房地產(chǎn)供給的價(jià)格彈性和房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性、收入彈性、交叉彈性，房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，使得彈性系數(shù)在不同的研究周期內(nèi)表現(xiàn)出不同的彈性特征。接著闡述了房地產(chǎn)達(dá)到供求平衡的理論過程，以及房產(chǎn)稅的開征對市場供需雙方的影響，和對房價(jià)波動(dòng)的控制。得出短期內(nèi)政府對需求者實(shí)行稅收政策調(diào)控，可以使市場需求量下降，解決房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求和房價(jià)上漲的問題；但是長期不變的稅收政策，對房價(jià)的調(diào)控作用很有限，長期內(nèi)對供給者征稅還有可能會(huì)引起房價(jià)的進(jìn)一步上漲，不利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，所以政府應(yīng)該對我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收體系進(jìn)行改革，才能有利于稅收政策對房地產(chǎn)市場的調(diào)控等結(jié)論。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；房產(chǎn)稅；供求平衡

一、房地產(chǎn)的供給

（一）房地產(chǎn)供給的定義

房地產(chǎn)供給是指一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)所有者，以買賣雙方共同約定的價(jià)格提供的房地產(chǎn)商品量。從宏觀經(jīng)濟(jì)角度來看，房地產(chǎn)供給是指某段時(shí)間內(nèi)，特定地區(qū)內(nèi)的供給總量，包括增量房地產(chǎn)商品，即新開發(fā)的房地產(chǎn)商品，和存量房地產(chǎn)商品，即房地產(chǎn)商過去開發(fā)尚未出售的存貨。在其他條件不變的情況下，根據(jù)供給法則（Law of supply），房地產(chǎn)的價(jià)格和房地產(chǎn)建造者的供給量正相關(guān)，供給量越多，房地產(chǎn)的價(jià)格越高。

（二）房地產(chǎn)供給價(jià)格彈性

房地產(chǎn)供給價(jià)格彈性，即房價(jià)變化比率所導(dǎo)致的房地產(chǎn)供應(yīng)量變化比率，衡量了供應(yīng)量變動(dòng)對房價(jià)變動(dòng)的敏感程度。房地產(chǎn)的供給彈性公式為：。其中：Es為房地產(chǎn)商品的供給彈性系數(shù)；?Q為房地產(chǎn)商品供給的變動(dòng)量；Q為房地產(chǎn)商品的供給量；?P為房地產(chǎn)商品的價(jià)格；P為房地產(chǎn)商品的價(jià)格。?Q/Q表示供應(yīng)量變化比率，?P/P表示價(jià)格變化比率。

由于房地產(chǎn)行業(yè)建造時(shí)間較長的特性，其供給彈性表現(xiàn)出明顯的時(shí)期性。受施工周期和生產(chǎn)要素的限制，特短期內(nèi)，房地產(chǎn)的供給不會(huì)發(fā)生顯著的變化，故Es為0，房地產(chǎn)的供給無彈性。

而在短期內(nèi)，由于土地供給基本固定，房地產(chǎn)市場只能通過其他要素小幅控制供給，故0＜Es＜1，房地產(chǎn)供給彈性較小。

長期來看，土地供應(yīng)量符合供需平衡，具有一定彈性，房地產(chǎn)供給量的變化較為明顯，因而房地產(chǎn)的供給彈性較大。

二、房地產(chǎn)的需求

（一）房地產(chǎn)需求的定義

房地產(chǎn)需求指一段時(shí)間內(nèi)消費(fèi)者有意愿且能夠購買的房地產(chǎn)商品量，從宏觀的角度看，總需求包括事物總量和價(jià)值總量。房地產(chǎn)的需求分為有效需求和潛在需求兩種，前者指消費(fèi)者有意愿且有能力購買的房地產(chǎn)數(shù)量，后者指未來有可能轉(zhuǎn)化為前者的需求。房地產(chǎn)的需求量主要取決于其價(jià)格，根據(jù)需求法則（Law of demand），在其他條件不變的情況下，房地產(chǎn)價(jià)格與消費(fèi)者需求負(fù)相關(guān)。

（二）房地產(chǎn)的需求彈性

房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性房地產(chǎn)需求的收入彈性房地產(chǎn)需求的交叉彈性Ed=?Q/Q ?P/P Em=?Q/Q ?M/M Exy=?Qy/Qy ?Px/Px

1.房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性

公式反映房地產(chǎn)價(jià)格變化引起房地產(chǎn)需求量變化的程度，Ed代表需求的價(jià)格彈性系數(shù)，?Q代表需求的變動(dòng)量，Q代表需求量，?P代表價(jià)格變動(dòng)量，P代表價(jià)格。Ed的大小取決于是否有替代品及其數(shù)量、房地產(chǎn)的購買目的、房價(jià)占消費(fèi)者可支配收入的比例、選擇房地產(chǎn)時(shí)期的長短等因素。根據(jù)近年來國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)學(xué)家的研究顯示，Ed的大小雖然受到研究樣本地域和時(shí)間的影響，但總體而言住房的需求缺乏彈性，即| Ed |＜1。

2.房地產(chǎn)需求的收入彈性

公式反映消費(fèi)者收入變化引起房地產(chǎn)需求量變化的程度，Em代表需求的收入彈性系數(shù)，M代表消費(fèi)者的收入，?M代表消費(fèi)者的收入變動(dòng)。研究表明，Em在0.26～0.87之間，因?yàn)橄M(fèi)者的收入水平和房地產(chǎn)的需求息息相關(guān)，收入的大幅增長直接刺激房地產(chǎn)的需求市場。

3.房地產(chǎn)需求的交叉彈性

公式反映相關(guān)的房地產(chǎn)之間一種房地產(chǎn)需求量變化對另一種房地產(chǎn)的價(jià)格變化的敏感度。Exy代表房地產(chǎn)的需求交叉彈性系數(shù)，?Qy為另一種房地產(chǎn)的需求變動(dòng)量，Qy為另一種房地產(chǎn)的需求量，?Px為這種房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)量，Px為一種房地產(chǎn)的價(jià)格。大部分情況下，房地產(chǎn)在需求方面存在互補(bǔ)關(guān)系，即交叉彈性為負(fù)。

三、房地產(chǎn)的供求平衡

房地產(chǎn)市場交易雙方價(jià)格和數(shù)量相等時(shí)就達(dá)到了房地產(chǎn)市場的供求均衡。下圖描述了平衡狀態(tài)，供給曲線S和需求曲線D在交叉點(diǎn)E處達(dá)到均衡，買方的需求數(shù)量和支付價(jià)格等于賣方的供給數(shù)量和出售價(jià)格。

當(dāng)供給或需求曲線發(fā)生移動(dòng)時(shí)，供給雙方相互變化、相互作用，S曲線和D曲線在新的交點(diǎn)形成新的均衡狀態(tài)，即均衡價(jià)格和均衡數(shù)量。然而以上分析僅存在于理論中，在實(shí)際的房地產(chǎn)交易市場里，情況要復(fù)雜的多。影響房地產(chǎn)供給量和需求量的因素因宏觀環(huán)境和微觀環(huán)境而異，而且影響供給和需求因素之間并非完全不相關(guān)，甚至很難清晰地把某一因素歸類為供給影響因素或需求影響因素，其波動(dòng)會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)。然而，供給更多地是受宏觀因素的影響，需求則更多地受微觀因素的影響。同時(shí)，某一因素可能影響不同的變量，也就是說影響供給與需求的因素同時(shí)會(huì)影響房地產(chǎn)價(jià)格，反過來，影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素同時(shí)也影響供給與需求。

因此可得出房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲的基礎(chǔ)性供求原因在于以下兩方面：第一，房地產(chǎn)需求的不斷增加。在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，居民可支配收入增長的刺激下，不論是作為剛性需求的自用住房還是作為投資手段的房產(chǎn)，均有增長的趨勢。在房地產(chǎn)供給相對穩(wěn)定的情況下，需求不斷增加的結(jié)果必然也會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。第二，土地供給的有限性。作為房地產(chǎn)供給的最重要的生產(chǎn)要素，中國特有的土地管理制度使得土地資源始終處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，政府作為土地資源的調(diào)控者自然不會(huì)向房地產(chǎn)市場投放過多的土地。房地產(chǎn)的供給因而受到直接影響，即使可以通過調(diào)整容積率來緩和供給狀況，供給也有上限。短期內(nèi)，當(dāng)房地產(chǎn)市場需求量遠(yuǎn)超供給量時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格一定會(huì)上漲。

四、房產(chǎn)稅下的市場供需模型

（一）對買方征稅對房價(jià)的影響

房產(chǎn)稅的開征會(huì)直接抑制房產(chǎn)投資者的投機(jī)欲望，投資性需求降低，而剛性住房需求不會(huì)發(fā)生較大變化。總的來說，買方市場需求會(huì)降低。在賣方市場供給不變的前提下形成新的均衡點(diǎn)，和原來的均衡狀態(tài)相比，價(jià)格和交易量有所降低。所以，短期內(nèi)房產(chǎn)稅的開征從一定程度上遏制了炒房行為。

但是房地產(chǎn)作為一種固定資產(chǎn)與其他商品相比有其特殊性，當(dāng)市場價(jià)格下降到一定程度時(shí)，房屋持有者可能由于市場無法滿足其心理預(yù)期價(jià)位（P0）而選擇不出售房屋。

從長期看，固定的土地?cái)?shù)量導(dǎo)致房地產(chǎn)供給數(shù)量是一定的，即Q0。當(dāng)房價(jià)高于P0時(shí)，供給數(shù)量不變，供給曲線為LS1。當(dāng)房價(jià)等于P0時(shí)，供給者愿意提供的數(shù)量小于等于Q0，供給曲線為LS2。

當(dāng)買方的需求由于房產(chǎn)稅的征收逐漸下降時(shí)，需求曲線左移，即D2、D3，形成新的均衡點(diǎn)E2、E3。在這個(gè)過程中，一開始供給量不變，房價(jià)下降；當(dāng)房價(jià)下降到一定程度時(shí)，供給量下降，房價(jià)不變。

（二）對賣方征稅對房價(jià)的影響

短期內(nèi)，房地產(chǎn)商承擔(dān)的稅賦會(huì)是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本上升，假設(shè)賣方希望獲得不變的收益，則其對市場的供給會(huì)減少。形成的新均衡點(diǎn)與之前相比，房價(jià)上升，成交量減少。

而對我國的房地產(chǎn)市場而言，現(xiàn)有政策導(dǎo)向使得買方需求缺乏彈性，房地產(chǎn)商很容易就將房產(chǎn)稅的成本轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上，導(dǎo)致需求量減少。如下圖所示，需求曲線右移，買方購買相同數(shù)量的商品要承擔(dān)更高的價(jià)格。也就是說，從長期來看，對賣方征稅會(huì)使房價(jià)進(jìn)一步上漲，而市場供給量Q1不變。

根據(jù)市場供求理論的分析，我們可以得到，如果房地產(chǎn)市場是一個(gè)完全競爭市場，那么在實(shí)行房產(chǎn)稅政策的短期內(nèi)會(huì)同時(shí)引起供給和需求數(shù)量的減少。對供給者征稅，短期內(nèi)會(huì)使房價(jià)進(jìn)一步上升，長期內(nèi)會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上漲，同時(shí)市場需求量不變。對需求者征稅，短期內(nèi)會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格降低，長期內(nèi)會(huì)使房價(jià)短暫下降，當(dāng)價(jià)格降低到某一值時(shí)，這種影響就會(huì)不存在。

因此，由以上分析可以得出在其他因素不變的情況下，政府短期內(nèi)的稅收調(diào)控政策，會(huì)打擊房地產(chǎn)需求者，能夠暫時(shí)解決供不應(yīng)求和房價(jià)猛增的現(xiàn)狀；然而，長期實(shí)施同一種稅收政策，對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用是有限的，長期內(nèi)對供給者征稅還有可能會(huì)引起房價(jià)的進(jìn)一步上漲，不利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。所以，為了房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展，房產(chǎn)稅的改革勢在必行。

在中國特色社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的大前提下，需要對房地產(chǎn)市場進(jìn)行的嚴(yán)密和適度的調(diào)整，控制房價(jià)上漲速度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。政府的房產(chǎn)稅改革可以從調(diào)節(jié)供給和需求兩方面著手。短期內(nèi)，可以通過緊縮銀行信貸政策抑制住房需求和房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道。長期內(nèi)，控制貨幣供給量，完善土地改革政策，保證保障房的供給，使房地產(chǎn)市場達(dá)到供求平衡狀態(tài)。

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（作者單位：中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院）