王廣乾

【摘 要】近年來(lái)，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)的進(jìn)程加快和房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，以高層住宅為主的住宅小區(qū)數(shù)量越來(lái)越多。物業(yè)管理作為與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)相配套的綜合管理體系，已經(jīng)成為城市社會(huì)的重要組成部分。經(jīng)過(guò)多年的實(shí)踐摸索，物業(yè)發(fā)展取得了一定成績(jī)，但是在消防安全管理方面還存在不容忽視問(wèn)題，如堵塞消防車(chē)通道、擅自停用消防設(shè)施、私搭亂建等問(wèn)題。本文，筆者將針對(duì)物業(yè)消防安全管理現(xiàn)狀進(jìn)行分析，對(duì)物業(yè)消防管理提出建議和對(duì)策。

【關(guān)鍵詞】高層住宅；物業(yè)管理；消防安全

1 高層住宅樓典型火災(zāi)事故案例

案例一、2011年2月3日零時(shí)13分，沈陽(yáng)皇朝萬(wàn)鑫國(guó)際大廈b座公寓樓發(fā)生火災(zāi)?；馂?zāi)是業(yè)主燃放煙花引燃b座11層1109房間南側(cè)室外平臺(tái)地面塑料草坪，致使建筑外窗破碎，引燃室內(nèi)可燃物，形成大面積立體燃燒。

案例二、2010年11月15日14時(shí)15分發(fā)生的位于上海靜安區(qū)膠州路728號(hào)的一棟28層高層公寓樓火災(zāi)共造成58人死亡，70余人受傷。

由以上兩起案件可以看出，由于消防設(shè)施未能及時(shí)發(fā)揮作用，以及群眾未能掌握正確的火災(zāi)逃生等因素，導(dǎo)致了嚴(yán)重人員傷亡。所以，做好高層住宅小區(qū)建筑消防安全管理工作十分重要。

2 物業(yè)消防安全管理職責(zé)

《消防法》第16條對(duì)單位應(yīng)當(dāng)履行的消防安全職責(zé)進(jìn)行了規(guī)定 企業(yè)等單位應(yīng)當(dāng)履行下列消防安全職責(zé)：定期對(duì)消防設(shè)施進(jìn)行檢驗(yàn)、維修，確保完好有效；對(duì)建筑消防設(shè)施每年至少進(jìn)行一次全面檢測(cè)，確保完好有效，檢測(cè)記錄應(yīng)當(dāng)完整準(zhǔn)確，存檔備查；消防控制室應(yīng)當(dāng)24小時(shí)有操作人員值守，及時(shí)處理報(bào)警信號(hào)。保障疏散通道、安全出口、消防車(chē)通道暢通，保證防火間距符合消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；組織防火檢查，及時(shí)消除火災(zāi)隱患。

3 當(dāng)前物業(yè)消防安全管理中存在的問(wèn)題

3.1 消防管理經(jīng)費(fèi)的不落實(shí)，造成物業(yè)管理及消防管理不落實(shí)

消防安全管理經(jīng)費(fèi)涉及消防設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)和日常消防安全管理費(fèi)，管理經(jīng)費(fèi)主要來(lái)自?xún)蓚€(gè)渠道：一是，開(kāi)發(fā)商提供的一定比例的物業(yè)管理維修資金；二是，物業(yè)管理公司向業(yè)主或物業(yè)使用者收取的物業(yè)管理費(fèi)。而物業(yè)管理公司與業(yè)主之間僅靠契約，物業(yè)管理資金使用、管理的不規(guī)范，使繳納者產(chǎn)生誤解，因而消防管理費(fèi)用難以收取。

3.2 物業(yè)管理的職業(yè)隊(duì)伍未形成，消防管理不規(guī)范

物業(yè)管理作為城市社區(qū)管理中一個(gè)重要的基層管理體系，在我國(guó)起步較晚，目前物業(yè)管理的職業(yè)隊(duì)伍尚未形成，作為專(zhuān)業(yè)技術(shù)性較強(qiáng)的消防安全管理人員更是嚴(yán)重缺乏，面對(duì)物業(yè)管理中設(shè)置的現(xiàn)代消防設(shè)施，物業(yè)管理人員往往知之甚少。

3.3 各責(zé)任主體消防管理職責(zé)落實(shí)不到位

物業(yè)管理單位承擔(dān)著公共部位的消防設(shè)施管理、維護(hù)，對(duì)于安裝在居民家庭內(nèi)的消防設(shè)施（火災(zāi)探測(cè)器、噴頭等）由于工作時(shí)間錯(cuò)時(shí)、人戶(hù)困難等原因，很難按時(shí)進(jìn)行有效維護(hù)；街道、社區(qū)居委會(huì)由于缺乏消防專(zhuān)業(yè)人員，較少開(kāi)展防火檢查、檢查時(shí)也很難發(fā)現(xiàn)火災(zāi)隱患；作為居住小區(qū)消防監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)的公安派出所，從職責(zé)、警力等方面很難對(duì)涉及改變消防設(shè)施使用功能的室內(nèi)裝修進(jìn)行監(jiān)管。

3.4 業(yè)王消防安全意識(shí)及維權(quán)意識(shí)低

由于消防安全意識(shí)薄弱，許多業(yè)主使用大量可燃材料進(jìn)行室內(nèi)裝修，裝修過(guò)程中，普遍存在電氣線(xiàn)路及設(shè)備安裝不規(guī)范；私自改裝燃?xì)夤芫€(xiàn)及設(shè)備等不安全行為；隨意拆除、封堵、遮蔽消防設(shè)施。大部分業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的訴求停留在環(huán)境衛(wèi)生打掃、公共照明保障、電梯服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)等方面，而對(duì)消防設(shè)施的管理很少關(guān)注，不關(guān)心自身消防安全方面的權(quán)益。

3.5 承建商建管脫節(jié)，留下火災(zāi)隱患

目前一些開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目與物業(yè)管理存在明顯的脫節(jié)，未從物業(yè)的生產(chǎn)、流通與消費(fèi)的全過(guò)程出發(fā)來(lái)設(shè)計(jì)、施工和監(jiān)督。這種建與用、建與管脫節(jié)的現(xiàn)象，造成物業(yè)投入使用和消費(fèi)過(guò)程中建筑消防安全分區(qū)、分隔、疏散不合理，消防設(shè)施設(shè)備不齊全不配套，留下先天隱患。

4 解決物業(yè)消防管理問(wèn)題的對(duì)策

4.1 規(guī)范物業(yè)管理單位消防管理行為

物業(yè)管理單位的行政管理部門(mén)在市場(chǎng)準(zhǔn)入、等級(jí)評(píng)比時(shí)應(yīng)增加消防設(shè)施維護(hù)管理人員職業(yè)資格要求和人員數(shù)量要求，明確物業(yè)服務(wù)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任：制定消防安全制度，落實(shí)消防安全措施，提供消防安全防范服務(wù)；開(kāi)展消防安全宣傳和防火檢查，消除火災(zāi)隱患；對(duì)共用消防設(shè)施、器材、疏散通道、安全出口、消防車(chē)通道進(jìn)行維護(hù)管理。

4.2 加強(qiáng)消防監(jiān)督管理

公安派出所對(duì)物業(yè)服務(wù)單位履行消防管理的職責(zé)應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)督。依法定期督促物業(yè)服務(wù)單位履行消防安全管理職責(zé)；對(duì)設(shè)有自動(dòng)消防設(shè)施的小區(qū)，在房產(chǎn)交付時(shí)，督促房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、物業(yè)服務(wù)單位向業(yè)主發(fā)放裝修消防安全須知；幫助居民成立多種形式的互助組織，幫助制定滅火及應(yīng)急疏散預(yù)案并組織社區(qū)居民開(kāi)展逃生自救演練等。

4.3 建立高素質(zhì)的物業(yè)消防安全管理隊(duì)伍

物業(yè)服務(wù)單位的專(zhuān)（兼）職消防管理人員應(yīng)具備一定的防災(zāi)滅火知識(shí)，熟悉《中華人民共和國(guó)消防法》和相應(yīng)法律法規(guī)。消防控制室的操作人員則必須經(jīng)消防部門(mén)的教育培訓(xùn)后持證上崗，具有現(xiàn)代消防技術(shù)方面的知識(shí)、熟練掌握消防設(shè)施的運(yùn)行情況和操作方法。

4.4 通過(guò)立法落實(shí)建筑消防設(shè)施維護(hù)、改造費(fèi)用

在地方性法規(guī)、規(guī)章中明確建筑消防設(shè)施正常運(yùn)行、維護(hù)以及因中修、大修、改造、更新等經(jīng)費(fèi)的收取、管理、使用、審計(jì)，做到高層居住建筑消防設(shè)施的維護(hù)、改造經(jīng)費(fèi)有章可循、有法可依。

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