李陸一

摘 要 房地產(chǎn)行業(yè)，是一個(gè)國(guó)家實(shí)體經(jīng)濟(jì)中的支柱行業(yè)。銀行信貸支持，是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展最重要的因素。金融支持的松緊，聯(lián)結(jié)著供給和需求兩方，在信貸寬松時(shí)，既降低了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本，提高了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給，又降低了消費(fèi)者購(gòu)房的利息支出，增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。因此，房地產(chǎn)問(wèn)題和銀行信貸問(wèn)題緊密相連。本文主要從商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)與管理進(jìn)行了分析，并提出了使其合理發(fā)展的相應(yīng)的對(duì)策建議。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)信貸 風(fēng)險(xiǎn)形成 風(fēng)險(xiǎn)控制

一、我國(guó)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)控制存在的問(wèn)題

（一）信貸風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄

舉例而言，很多商業(yè)銀行發(fā)放貸款，看重的不是該企業(yè)或者個(gè)人的資信如何，而是看重對(duì)方與自己是否有交情，這不可避免地導(dǎo)致了一些資信不足以獲得貸款的企業(yè)或者個(gè)人獲得了貸款的情況。在資信缺失的背景下發(fā)放貸款，必然會(huì)導(dǎo)致信貸風(fēng)險(xiǎn)的劇增。

（二）信貸風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系不健全

在經(jīng)營(yíng)壓力的推動(dòng)下，眾多商業(yè)銀行盲目地追求業(yè)績(jī)的高速增長(zhǎng)，忽視了對(duì)信貸風(fēng)險(xiǎn)的控制。例如，目前我國(guó)很多的商業(yè)銀行存貸比例，都已接近了75%的存貸比紅線，同時(shí)，在不良貸款的撥備上面也普遍不足。目前，我國(guó)信貸風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系的基本機(jī)制還不完善，商業(yè)銀行數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)分析機(jī)制還未建立，信貸業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)信息基本上依靠的是層層地統(tǒng)計(jì)加總。在數(shù)據(jù)的上報(bào)過(guò)程中，難以杜絕數(shù)據(jù)的失真現(xiàn)象，這就給信貸風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)正確性的設(shè)置帶來(lái)了一定的負(fù)面影響。因此，必須通過(guò)一定的指標(biāo)體系的設(shè)置，來(lái)反映信貸風(fēng)險(xiǎn)。

（三）信貸人員流動(dòng)頻繁

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的沖擊下，商業(yè)銀行員工的流動(dòng)異常頻繁。主要就是信貸人員不斷地從國(guó)有商業(yè)銀行流向股份制商業(yè)銀行，以及一些外資銀行。尤其是外資銀行高額的薪酬福利，不斷地吸引著本土高素質(zhì)的銀行從業(yè)者的加入。人員的頻繁流動(dòng)，導(dǎo)致了國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行的客戶關(guān)系管理形同虛設(shè)。信貸人員的流動(dòng)，一方面會(huì)使客戶流失，另一方面還會(huì)導(dǎo)致現(xiàn)有客戶資信的連續(xù)性受到阻礙，不利于信貸風(fēng)險(xiǎn)工作的開(kāi)展。

二、我國(guó)商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策

（一）加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商的貸前調(diào)查和信貸審查

1.對(duì)開(kāi)發(fā)商資質(zhì)的審查。首先，要選擇資金實(shí)力強(qiáng)、開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富、社會(huì)信譽(yù)良好的知名開(kāi)發(fā)商，作為合作對(duì)象。畢竟知名開(kāi)發(fā)商已經(jīng)形成了一定的品牌優(yōu)勢(shì)。其次，應(yīng)選擇具有較高開(kāi)發(fā)資質(zhì)的開(kāi)發(fā)商。目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)共分為5級(jí)，原則上應(yīng)選擇3級(jí)以上的開(kāi)發(fā)商，再次選擇以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)、從業(yè)時(shí)間5年以上的開(kāi)發(fā)商。另外，還要調(diào)查開(kāi)發(fā)商以往開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷售情況。

2.對(duì)開(kāi)發(fā)商股東背景的調(diào)查。目前，開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)具體項(xiàng)目時(shí)，往往通過(guò)成立專門的項(xiàng)目公司來(lái)進(jìn)行運(yùn)作。對(duì)這些項(xiàng)目公司，必須看到其背后的股東的背景。因?yàn)槠浔澈蟮墓蓶|不僅將為其提供資金支持，同時(shí)還會(huì)參與到整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作，對(duì)于一些純粹民營(yíng)的股東背景（如自然人出資）且其股東缺乏房地產(chǎn)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的，則應(yīng)慎審介入。

3.對(duì)開(kāi)發(fā)商財(cái)務(wù)狀況的調(diào)查。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)特點(diǎn)，是缺乏穩(wěn)定性（這主要是受其所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的周期性的影響），對(duì)于判斷房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，其意義不是很大。銀行應(yīng)分析房地產(chǎn)企業(yè)的報(bào)表，來(lái)判斷其以往所開(kāi)發(fā)的樓盤銷售情況是否良好，以及判斷開(kāi)發(fā)商的債務(wù)負(fù)擔(dān)是否合理。

（二）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)查和審查

1.項(xiàng)目要符合政策要求。主要是指監(jiān)管部門的政策要求，其中特別關(guān)注的是，資本金比例是否達(dá)到35%和《國(guó)有土地使用證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》（“四證”）是否齊備。關(guān)于自有資金是否達(dá)到35%，則應(yīng)審查其相關(guān)付費(fèi)憑證。

2.對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)目審查。包括對(duì)項(xiàng)目類型（主要是用于判斷銷售風(fēng)險(xiǎn)）、戶型（用于判斷銷售風(fēng)險(xiǎn)）、項(xiàng)目所處地段以及周邊配套設(shè)施是否完善（用以判斷銷售風(fēng)險(xiǎn)）、項(xiàng)目周邊同類房屋的供應(yīng)總量及銷售情況（用于判斷銷售風(fēng)險(xiǎn)）、開(kāi)發(fā)成本及價(jià)格定位（決定銷售風(fēng)險(xiǎn)）、投資預(yù)算和資金組合結(jié)構(gòu)的合理性、貸款期限與工程建設(shè)期限的匹配性（決定還款風(fēng)險(xiǎn)）等項(xiàng)目的審查。

（三）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信貸系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的控制

1.密切注意宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。宏觀經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著非常顯著的影響。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，經(jīng)濟(jì)的周期性波動(dòng)必然會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)，房地產(chǎn)業(yè)的周期性波動(dòng)便會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)信貸的周期性波動(dòng)。在宏觀經(jīng)濟(jì)這個(gè)大環(huán)境之中，銀行房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)受其影響顯著，所以，銀行要想控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，需要關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣指數(shù)、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)等指標(biāo)，建立與這些宏觀經(jīng)濟(jì)變量有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，以降低宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

2.關(guān)注房?jī)r(jià)走勢(shì)，做好抵押物風(fēng)險(xiǎn)管理。當(dāng)房地產(chǎn)抵押物的價(jià)值發(fā)生變化時(shí)，抵押物的變現(xiàn)能力就顯得尤為重要。銀行在與借款人簽訂貸款合同時(shí)，可以明確地規(guī)定關(guān)于抵押物價(jià)值有較大變動(dòng)時(shí)的處理辦法。一旦房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)下滑時(shí)，銀行可以提前收回貸款或者按照規(guī)定處理抵押物，以減少房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的損失。對(duì)于抵押物價(jià)值的評(píng)估，銀行內(nèi)部應(yīng)嚴(yán)格管理，避免虛假抬高抵押物的價(jià)值。

（四）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信貸非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的控制

1.從制度角度完善操作風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別。以假按揭的出現(xiàn)為例，銀行在審核貸款時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按程序執(zhí)行，不能因?yàn)槎唐诘睦婧涂?jī)效考核而縱容假按揭的發(fā)生。更應(yīng)該關(guān)注的是，房地產(chǎn)貸款在以后還款過(guò)程中的信貸風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。銀行要控制好操作的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該在讓短期目標(biāo)趨向長(zhǎng)期目標(biāo)，采取對(duì)長(zhǎng)期發(fā)展有利的績(jī)效考核機(jī)制，完善考核制度，使得在完成短期經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的同時(shí)，不會(huì)增加操作的風(fēng)險(xiǎn)。

2.從管理層面來(lái)控制操作風(fēng)險(xiǎn)。從管理層面來(lái)看，管理操作風(fēng)險(xiǎn)的主要做法，主要有以下幾個(gè)方面：第一，要完善房地產(chǎn)貸款的審批步驟，彌補(bǔ)程序上的漏洞。第二，要加強(qiáng)銀行員工的風(fēng)險(xiǎn)防范能力，提高銀行員工的業(yè)務(wù)能力。對(duì)于房地產(chǎn)貸款這種特殊信貸，應(yīng)該培養(yǎng)熟悉房地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)員工，從而降低房地產(chǎn)信貸操作風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性。第三，要加強(qiáng)銀行的內(nèi)部監(jiān)管，尤其是對(duì)房地產(chǎn)貸款審批的監(jiān)督，消除內(nèi)外勾結(jié)騙取貸款的行為，減少假按揭等欺詐行為帶來(lái)的房地產(chǎn)信貸操作風(fēng)險(xiǎn)。內(nèi)部監(jiān)管，則是控制操作風(fēng)險(xiǎn)的主要方法。第四，要完善操作風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后，銀行的應(yīng)對(duì)措施，雖然操作風(fēng)險(xiǎn)的防范能減少其發(fā)生，但卻很難完全消除，所以，平時(shí)應(yīng)注重對(duì)操作風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生情況的總結(jié)和事后對(duì)漏洞的彌補(bǔ)。

3.控制房地產(chǎn)貸款集中度。從上面的分析可以看出，房地產(chǎn)貸款的集中程度，會(huì)在一定程度上影響房地產(chǎn)的不良貸款率。所以，把房地產(chǎn)貸款控制在合適的范圍內(nèi)很有必要，這樣在將來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)是會(huì)有利于銀行控制風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，要控制好操作風(fēng)險(xiǎn)，不光要從制度和管理上做好防范措施，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，銀行也應(yīng)建立風(fēng)險(xiǎn)度量模型以管理操作風(fēng)險(xiǎn)。

三、結(jié)語(yǔ)

如果房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的事件發(fā)生，會(huì)嚴(yán)重影響到銀行信貸資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)情況，甚至擴(kuò)大到整個(gè)金融體系的危機(jī)。而對(duì)銀行金融業(yè)產(chǎn)生巨大打擊的同時(shí)，也會(huì)嚴(yán)重危害國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)。因此，銀行需要科學(xué)合理地管理房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，建立完善的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制、提高自身抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，在遇到來(lái)自房地產(chǎn)市場(chǎng)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候，能及時(shí)采取相應(yīng)的措施，把損失減少到最小。

（作者單位為平度市政務(wù)服務(wù)和公共資源交易中心）

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