顏全接廈門禹洲海景城房地產(chǎn)有限公司（361022）

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房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目精裝修管理及相關(guān)問(wèn)題闡述

顏全接
廈門禹洲海景城房地產(chǎn)有限公司（361022）

摘要：住宅的精裝修是一個(gè)較為復(fù)雜的工程，所以對(duì)它的要求也就極為苛刻，除了要從美學(xué)的角度來(lái)考慮外，對(duì)其質(zhì)量的考量亦是一個(gè)重點(diǎn)。這里便是對(duì)其質(zhì)量進(jìn)行分析，分析了精裝修施工過(guò)程質(zhì)量控制所涉及的方面，但這里所提均是較為常見的方面。另一方面對(duì)精裝修與其他工種的配合進(jìn)行了分析，精裝修人員要與其他工種的人員進(jìn)行交流溝通，使得其合作優(yōu)化，既實(shí)現(xiàn)裝修與其他方面的完美契合，又能夠確保其經(jīng)濟(jì)效益。

關(guān)鍵詞：精裝修房；毛坯房；責(zé)任；質(zhì)量監(jiān)督

0　前言

隨著人們對(duì)住宅需求的不斷提升，國(guó)家通過(guò)各種法規(guī)細(xì)則的頒布所大力倡導(dǎo)的精裝修商品房，越來(lái)越受到消費(fèi)者青睞。業(yè)主購(gòu)入精裝修商品房，僅需置入家具、家電等即可正常生活，省卻了自行裝修的麻煩，可以避免因裝修造成的結(jié)構(gòu)破壞、資源浪費(fèi)和擾民等現(xiàn)象。但精裝修商品房的設(shè)計(jì)、法律保障等問(wèn)題，又制約著其進(jìn)一步發(fā)展。

1　精裝修住宅定義及優(yōu)點(diǎn)

1.1精裝修住宅定義

精裝修住宅主要是指商品住宅為新建城鎮(zhèn)商品住宅中的集合式住宅，能夠一次性的完成全部的裝修工作。但是需要注意的是，一次性裝修主要是指集合住宅形式，而不是別墅等具有個(gè)性化的住宅形式。在向業(yè)主交鑰匙時(shí)，對(duì)住宅內(nèi)的墻面、地板、衛(wèi)生間和廚房等進(jìn)行了一次性的裝修工作，裝修的材料會(huì)依據(jù)樓盤還有地理位置等因素來(lái)決定。

1.2精裝修住宅優(yōu)點(diǎn)

1）節(jié)約資源

精裝修住宅是當(dāng)前一種熱門的裝修形式，是運(yùn)用土建和裝修為一體的裝修形式。住宅內(nèi)整體的布局都是成套的，保障了住宅設(shè)計(jì)風(fēng)格的連貫性，并且能夠滿足業(yè)務(wù)的日常需要，實(shí)現(xiàn)了人性化的裝修手法，避免了在裝修設(shè)計(jì)過(guò)程中出現(xiàn)的不周全和不成熟等裝修弊端，能夠節(jié)約裝修的成本。

2）提高住宅建造效率

傳統(tǒng)的住宅裝修形式比較煩瑣，需要找裝修公司、水電工和木工等，裝修環(huán)節(jié)相對(duì)較多，導(dǎo)致裝修時(shí)間較長(zhǎng)。精裝修住宅裝修形式，有效的避免了裝修時(shí)間長(zhǎng)和裝修煩瑣問(wèn)題的出現(xiàn)，優(yōu)化了裝修的流程，縮短了裝修的工期。

3）有利于推廣環(huán)保新材料

裝修工作主要是由開發(fā)商統(tǒng)一來(lái)完成，有利于改善傳統(tǒng)住宅的室內(nèi)污染，提高了人們的居住質(zhì)量，推動(dòng)了商品房的發(fā)展［1］。

2　常見問(wèn)題

商品房的質(zhì)量問(wèn)題一直以來(lái)是各方關(guān)注的重點(diǎn)，購(gòu)房不僅要求美觀，最重要的是要有好的質(zhì)量，這也正是購(gòu)房的目的所在，但很多房地產(chǎn)商家為了推銷商品房而報(bào)出虛假信息或是為了更快的修建出商品房而無(wú)視施工質(zhì)量，從而也就導(dǎo)致質(zhì)量問(wèn)題層出不窮，而這里將例舉其中最為常見的幾點(diǎn)。

2.1消費(fèi)者居住理念應(yīng)摒棄奢華、回歸理性

時(shí)下有的房地產(chǎn)公司或部分家裝公司，為圖房屋賣個(gè)好價(jià)錢，在打造精裝修商品房過(guò)程中，以奢華為設(shè)計(jì)的出發(fā)點(diǎn)，如：地面鋪裝以高檔石材拼花或高檔實(shí)木地板為主材；客廳、中庭吊頂以復(fù)雜造型和多光源為主題，以此營(yíng)造超大穹頂，追求富麗堂皇的人造藝術(shù)環(huán)境；拆除原有墻體，改變建筑套內(nèi)空間；改變或增加原有電氣線路、給水排水設(shè)施等。

2.2精裝修商品房裝修質(zhì)量保障不到位

客戶對(duì)于精裝修的抗拒性，多來(lái)源于對(duì)裝修質(zhì)量的擔(dān)憂，如所展示的材料與未來(lái)交房時(shí)是否一致、一些隱蔽工程是否施工到位、裝修隊(duì)伍的專業(yè)程度等。一方面，由于客戶無(wú)法全程了解裝修，裝修的質(zhì)量多由開發(fā)商監(jiān)督和把關(guān)，在遭遇誠(chéng)信危機(jī)的今天，對(duì)于開發(fā)商的不信任往往導(dǎo)致對(duì)裝修質(zhì)量的懷疑，尤其是個(gè)別項(xiàng)目出現(xiàn)的裝修質(zhì)量問(wèn)題，更是讓購(gòu)房者不敢輕易下單。另一方面，由于裝修牽扯到開發(fā)商、施工方、裝修隊(duì)伍等多家單位，內(nèi)部關(guān)系復(fù)雜，主體并不明晰，一旦出現(xiàn)了裝修質(zhì)量問(wèn)題，容易出現(xiàn)各單位推諉扯皮現(xiàn)象，令消費(fèi)者叫苦不迭。后續(xù)維修服務(wù)水平落后也是客戶擔(dān)心裝修質(zhì)量的原因之一。

2.3精裝修商品房缺乏法律保障

根據(jù)建設(shè)部2002年頒發(fā)的《商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，“精裝修房屋”是指房屋交鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)施全部安裝完成的房屋。這里的“房屋”是指新建城鎮(zhèn)商品住宅中的集合式住宅。作為行業(yè)規(guī)范性文件，十多年來(lái)，《商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則》指導(dǎo)行業(yè)發(fā)展發(fā)揮了積極的作用。但在今天，精裝修商品房發(fā)展已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出該細(xì)則范疇，《商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則》的指導(dǎo)性已與市場(chǎng)發(fā)展嚴(yán)重脫軌。

2.4精裝修商品房裝修風(fēng)格單一

精裝修商品房項(xiàng)目所提供的裝修是統(tǒng)一的，設(shè)計(jì)師不與客戶溝通，無(wú)法體現(xiàn)個(gè)性化。對(duì)于追求個(gè)性化的現(xiàn)代人來(lái)說(shuō)，很難實(shí)現(xiàn)自己想要的裝修風(fēng)格，也是目前抗拒精裝修的主要原因。精裝修商品房的室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)，風(fēng)格一致，缺乏個(gè)性，住在同一樓盤的業(yè)主相互串門如同回到自家一樣，未考慮不同業(yè)主群體對(duì)自居裝修風(fēng)格需求。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)以客戶需求為立足點(diǎn)，精裝修商品房同樣應(yīng)以業(yè)主需求為出發(fā)點(diǎn)。由于未考慮購(gòu)房人自居需求，精裝房在交付后，部分業(yè)主會(huì)對(duì)自居室內(nèi)局部進(jìn)行拆除，按照自己意圖再裝修。

3　解決精裝修住宅工程管理的措施

3.1對(duì)材料的質(zhì)量控制

精裝修工程之中比較重要的就是材料，材料直接影響到了精裝修的質(zhì)量與裝修結(jié)果，所以材料在精裝修過(guò)程中有著無(wú)比重要的作用，因此這里也才將對(duì)材料的質(zhì)量控制放在了第一位。對(duì)于材料的質(zhì)量控制主要是從兩個(gè)方面來(lái)考慮：

第一是對(duì)于材料的檢驗(yàn)必須要有嚴(yán)格的制度，檢驗(yàn)材料的主要方面應(yīng)該包括其品種、規(guī)格、大小即尺寸等方面的內(nèi)容。除此之外，還應(yīng)該包括其外觀，對(duì)于住宅的精裝修，雖然質(zhì)量是其關(guān)鍵，但外觀也絲毫不可懈怠，買家選擇一處住宅的首要因素就是其外觀，第一眼看上去的直觀感受主要由材料的外觀所決定，所以對(duì)于外觀的選擇和檢驗(yàn)也極其關(guān)鍵。

第二是材料的使用必須要按照一定的制度進(jìn)行，材料要進(jìn)行使用，首先是要看其檢驗(yàn)是否合格，其次是看其是否經(jīng)過(guò)相關(guān)人員的簽字。

3.2加強(qiáng)對(duì)建筑裝修環(huán)節(jié)監(jiān)督

建筑的裝修工作是當(dāng)前人們密切關(guān)注的問(wèn)題，裝修工作關(guān)系到百姓生活環(huán)境和生活質(zhì)量，對(duì)人們生活的各個(gè)方面造成較大的影響，促進(jìn)建筑施工工作的順利開展。

為了保障施工的質(zhì)量，應(yīng)該對(duì)建筑行業(yè)的各項(xiàng)施工環(huán)節(jié)進(jìn)行有效的監(jiān)督工作，實(shí)現(xiàn)對(duì)各項(xiàng)監(jiān)督環(huán)節(jié)的有效管理，成為當(dāng)前建筑施工過(guò)程中的重要問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)了對(duì)監(jiān)管部門的有效管理。加強(qiáng)對(duì)企業(yè)各項(xiàng)環(huán)節(jié)的有效監(jiān)督，是當(dāng)前精裝修工作施工的重要步驟，成為當(dāng)前建筑施工的關(guān)鍵內(nèi)容。

對(duì)精裝修施工工作進(jìn)行監(jiān)督的過(guò)程中，可以采用觀察外觀和手測(cè)等方式進(jìn)行施工工作，以便能夠?qū)ㄖ┕ぶ械母黜?xiàng)環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)控，并結(jié)合相關(guān)的數(shù)據(jù)信息，來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)各項(xiàng)工作的監(jiān)督活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)對(duì)各項(xiàng)工作的考評(píng)，展現(xiàn)出了對(duì)裝修環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)督的重要性［2］。

3.3完善精裝修管理機(jī)制

在對(duì)住房的精裝修工作進(jìn)行管理的過(guò)程中，管理人員是管理工作的主要核心，在監(jiān)督過(guò)程中，對(duì)整個(gè)裝修工作起到了重要的作用。房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該充分認(rèn)識(shí)到這一問(wèn)題，加強(qiáng)對(duì)各項(xiàng)裝修工作的監(jiān)督，在各個(gè)環(huán)節(jié)安全專業(yè)的監(jiān)督人員，強(qiáng)化監(jiān)督人員的責(zé)任心。為了強(qiáng)化監(jiān)督人員的工作質(zhì)量，應(yīng)該進(jìn)行定期的培訓(xùn)工作，提高監(jiān)督人員的專業(yè)素質(zhì)，促進(jìn)監(jiān)督人員的使用效益的最大化，實(shí)現(xiàn)監(jiān)督管理隊(duì)伍的優(yōu)化，促進(jìn)施工質(zhì)量的提高。

4　結(jié)語(yǔ)

對(duì)于住宅的精裝修是一個(gè)較為復(fù)雜的工程，所以對(duì)它的要求也就極為苛刻，除了要從美學(xué)的角度來(lái)考慮外，對(duì)其質(zhì)量的考量亦是一個(gè)重點(diǎn)。這里便是對(duì)其質(zhì)量進(jìn)行分析，分析了精裝修施工過(guò)程質(zhì)量控制所涉及的方面，但這里所提均是較為常見的方面。另一方面對(duì)精裝修與其他工種的配合進(jìn)行了分析，精裝修人員要與其他工種的人員進(jìn)行交流溝通，使得其合作優(yōu)化，既實(shí)現(xiàn)裝修與其他方面的完美契合，又能夠確保其經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn)：

［1］王志永.精裝修住宅的特點(diǎn)及施工質(zhì)量控制淺析［J］.科技資訊，2009（15）.

［1］苗國(guó).住宅精裝修工程項(xiàng)目管理與質(zhì)量控制［J］.中國(guó)科技投資，2012，（21）：174.