楊晨穎

自上個(gè)世紀(jì)80年代起，中國(guó)購(gòu)物中心行業(yè)從香港興起，其后進(jìn)入大陸擴(kuò)張，并逐步在各大城市落地生根。截至目前，根據(jù)仲量聯(lián)行最新報(bào)告數(shù)據(jù)，2015年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資創(chuàng)下新紀(jì)錄，共完成交易資產(chǎn)總值約1500億元人民幣。估計(jì)截至2015年末中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總規(guī)模位居全球第二，達(dá)8060億美元，僅次于美國(guó)。

雖然，相比前幾年的高歌猛進(jìn)、加速擴(kuò)張，中國(guó)購(gòu)物中心行業(yè)在受到電商沖擊、商業(yè)項(xiàng)目過(guò)剩等綜合因素影響下，從2015年開(kāi)始頻頻出現(xiàn)延期開(kāi)業(yè)、倒閉等令人揪心的現(xiàn)象，不少商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)也開(kāi)始謹(jǐn)慎擴(kuò)張或者縮減投資計(jì)劃，但這并不妨礙中國(guó)購(gòu)物中心的發(fā)展，全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)存量市場(chǎng)依然龐大。

第九屆中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展高峰論壇上最新發(fā)布的《全國(guó)已開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心數(shù)據(jù)盤點(diǎn)（不含港澳臺(tái)）》顯示，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2016年第一季度，全國(guó)一二三線城市已有3547個(gè)建筑面積在2萬(wàn)平方米以上的購(gòu)物中心項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，總計(jì)建筑面積達(dá)35284.5萬(wàn)平方米，總計(jì)經(jīng)營(yíng)面積達(dá)23040.3萬(wàn)平方米。

其中，僅在2015年一年，全國(guó)就有408個(gè)大中型購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)（不包含3萬(wàn)平方米以下的小型購(gòu)物中心和專業(yè)市場(chǎng)，否則開(kāi)業(yè)項(xiàng)目總數(shù)將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)500家）。

龐大數(shù)據(jù)

截至2016年一季度，開(kāi)發(fā)總量具體如下：

北上廣深四大一線城市，已開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心數(shù)量達(dá)到575家，總計(jì)建筑面積達(dá)5469.74萬(wàn)平方米，總計(jì)經(jīng)營(yíng)面積達(dá)3401.76萬(wàn)平方米，平均單個(gè)購(gòu)物中心的體量達(dá)9.51萬(wàn)平方米。

其中上海以207個(gè)已開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心、總計(jì)經(jīng)營(yíng)面積1384萬(wàn)平方米位列第一，北京（136個(gè)、總584萬(wàn)平方米）、廣州（127個(gè)、592萬(wàn)平方米）、深圳（105個(gè)， 842萬(wàn)平方米）緊隨其后，位居二三四位。

成都、武漢、重慶、蘇州等32個(gè)二線城市擁有已開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心1505家，總計(jì)建筑面積達(dá)16070.8萬(wàn)平方米，總計(jì)經(jīng)營(yíng)面積達(dá)10258萬(wàn)平方米，平均單個(gè)購(gòu)物中心的體量達(dá)10.6萬(wàn)平方米。

雖然成都在購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)數(shù)量方面不及重慶、西安、蘇州、武漢等城市，但其已開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心總建筑面積卻已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其他城市，各大零售品牌對(duì)該市場(chǎng)的判斷也呈現(xiàn)出分化態(tài)勢(shì)。

一方面，部分大型零售品牌對(duì)成都消費(fèi)市場(chǎng)增長(zhǎng)及新興社區(qū)消費(fèi)潛力持較為樂(lè)觀的態(tài)度，并積極進(jìn)駐成都市場(chǎng)以尋求市場(chǎng)份額的進(jìn)一步增長(zhǎng)，諸如沃爾瑪旗下山姆會(huì)員店就進(jìn)駐開(kāi)出成都首批門店。另一方面，受市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇以及租金、人力成本上漲等因素影響，部分國(guó)際品牌仍在優(yōu)化現(xiàn)有店鋪，如百佳超市關(guān)閉了包括成都百佳超市、特色匯及Great在內(nèi)的三家店鋪，快時(shí)尚品牌GAP關(guān)閉了其位于春熙路的門店。

南通、常州、泉州等62個(gè)三線城市已開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心1469家，總計(jì)建筑面積達(dá)13744萬(wàn)平方米，總計(jì)經(jīng)營(yíng)面積達(dá)9380.6萬(wàn)平方米，平均單個(gè)購(gòu)物中心的體量達(dá)9.35萬(wàn)平方米。

其中，泉州、徐州、惠州、常州、南通則分別以63、61、60、59、54個(gè)已開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心位列前五。

區(qū)域王者

從區(qū)域分布來(lái)看，華東地區(qū)依舊是當(dāng)之無(wú)愧的王者。

究其原因，一方面，上海、蘇州、南京等一二線城市區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，對(duì)商業(yè)項(xiàng)目、各種資本具有吸引力。另一方面，隨著一二線城市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨于飽和，位于華東區(qū)域的諸多三四線城市雖然經(jīng)濟(jì)條件略遜于一二線城市，但卻擁有廣闊的市場(chǎng)空間，龐大的消費(fèi)潛力，以及相對(duì)寬松的競(jìng)爭(zhēng)格局，所以也吸引了越來(lái)越多的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商關(guān)注。

2015年購(gòu)物中心業(yè)績(jī)前三強(qiáng)均被南方成員包攬，分別是：南京德基廣場(chǎng)、深圳萬(wàn)象城、廣州正佳廣場(chǎng)。事實(shí)上，在2015年TOP30購(gòu)物中心中除了7家位于北京的購(gòu)物中心之外，全部是南方項(xiàng)目，占比高達(dá)77%，即便是將條件放寬到購(gòu)物中心50強(qiáng)俱樂(lè)部，除了北京10家購(gòu)物中心之外，仍然只有沈陽(yáng)萬(wàn)象城、長(zhǎng)春歐亞賣場(chǎng)、西安賽格、鄭州國(guó)貿(mào)綜合體（含主力店新瑪特及家樂(lè)福）、沈陽(yáng)龍之夢(mèng)5家企業(yè)入圍，南方購(gòu)物中心仍然呈現(xiàn)出占比70%的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，其中，華東、華南的購(gòu)物中心優(yōu)勢(shì)尤其顯著。

背靠大樹(shù)

從開(kāi)發(fā)企業(yè)背景來(lái)看，2013—2015年全國(guó)新開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心整體呈現(xiàn)出商業(yè)零售商、購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)商、住宅開(kāi)發(fā)商三分天下的趨勢(shì)。

其中，專業(yè)購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)商主要還是央企（如華潤(rùn)置地、大悅城地產(chǎn)）和外資企業(yè)（如凱德、太古、新鴻基、恒隆、瑞安、嘉里）以及民營(yíng)巨頭（如萬(wàn)達(dá)、印力等）的天下，而以住宅為主業(yè)的萬(wàn)科、世茂、中海等集團(tuán)也均加大了購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)，使得住宅開(kāi)發(fā)商和購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)商的邊界越來(lái)越難區(qū)分。

與此同時(shí)，隨著商業(yè)零售商加速轉(zhuǎn)型，擁有品牌資源優(yōu)勢(shì)的百貨集團(tuán)已占據(jù)了商業(yè)零售商開(kāi)發(fā)購(gòu)物中心的大半壁江山（諸如韓國(guó)的樂(lè)天新世界、日本的高島屋永旺華堂、美國(guó)西爾斯等百貨企業(yè)均開(kāi)發(fā)有眾多大型購(gòu)物中心），甚至在我國(guó)近三年來(lái)開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心最多的20大集團(tuán)中，百貨集團(tuán)也足足占了一半名額。

另就各大集團(tuán)旗下新增購(gòu)物中心項(xiàng)目來(lái)看，雖然四大一線城市持續(xù)增長(zhǎng)，但由于其增速遠(yuǎn)不及三四線城市新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目的快速增加，這導(dǎo)致一線城市項(xiàng)目占比正在逐漸下降。

而奢侈品銷售持續(xù)不景氣、奢侈品牌開(kāi)始實(shí)行謹(jǐn)慎開(kāi)店策略，也間接導(dǎo)致了新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目中，高端項(xiàng)目較往年有所縮減，中高端輕奢定位及中端大眾定位購(gòu)物中心項(xiàng)目數(shù)量大幅增加。