胡萬蓉　洪紹明

(1.馬鞍山市委黨校　網教部，安徽廣播電視大學馬鞍山分校，安徽　馬鞍山243000；2.馬鞍山市經濟學會，安徽　馬鞍山243000)

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馬鞍山市房地產業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及對策探討

胡萬蓉1洪紹明2

(1.馬鞍山市委黨校網教部，安徽廣播電視大學馬鞍山分校，安徽馬鞍山243000；2.馬鞍山市經濟學會，安徽馬鞍山243000)

摘要：馬鞍山市“因鋼立市”，是一個經濟增長很快的工業(yè)化城市，為房地產業(yè)的發(fā)展提供了堅實的經濟基礎和良好的環(huán)境.通過數(shù)據(jù)分析馬鞍山市房地產業(yè)發(fā)展概況,將其歸納為四個發(fā)展階段,并分析產業(yè)發(fā)展形勢,對房企經營困難,區(qū)域發(fā)展不均衡,投資建設分散等問題,從宏觀角度給出了相應的對策建議.

關鍵詞：房地產業(yè)；發(fā)展階段；現(xiàn)狀；馬鞍山

引言

房地產業(yè)是產業(yè)體系的重要組成部分，它在社會主義市場經濟產業(yè)體系中占有重要地位[1].中國的房地產市場相對國外起步較晚，但發(fā)展迅猛，目前已日趨完善，逐步向企業(yè)集團化、產品高端化、投資國際化方向發(fā)展.房地產業(yè)在我國國民經濟建設中已發(fā)揮了巨大的支撐作用，將來對保持國民經濟的持續(xù)健康發(fā)展也具有重要意義.

本文通過對馬鞍山市房地產市場情況進行調查，解讀《馬鞍山市統(tǒng)計年鑒》、《馬鞍山房地產市場信息專報》和《馬鞍山住房需求狀況調查報告》中相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)，解析馬鞍山房地產業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀、發(fā)展的形勢和存在的問題，并提出相關的解決對策建議.

1馬鞍山市房地產業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

上世紀90年代初，隨著馬鞍山市城市化建設步伐的加快和住房制度改革的率先推行，馬鞍山市房地產業(yè)從無到有，從小到大，從弱到強，目前已形成了一定的規(guī)模和實力，為地方經濟發(fā)展、城市建設做出了杰出貢獻.

1.1房地產業(yè)發(fā)展的階段情況

依據(jù)相關數(shù)據(jù)分析，馬鞍山市房地產業(yè)發(fā)展經歷了起步期、擴張期、繁榮期到目前的調整期四個階段.第一階段起步期(1990～1995年)：這一時期,馬鞍山市陸續(xù)成立了幾家小型房地產開發(fā)公司，這些小規(guī)模開發(fā)企業(yè)或是受使用單位委托，或是承包，或是通過合作開發(fā)來經營房地產項目；第二階段擴張期(1996～2003年)：在此階段，國家采取了積極財政政策，加上城市化進程的加快，尤其是2000年以后，馬鞍山市房地產業(yè)進入快速發(fā)展階段，房地產投資額快速擴張；第三階段是繁榮期(2004～2013年)：馬鞍山市房地產業(yè)在全國擴大內需的宏觀政策下，順應形勢進入繁榮發(fā)展的黃金階段，初步形成了競相發(fā)展的完整的房地產開發(fā)產業(yè)鏈；第四階段調整期(2014年至今)：進入2014年，隨著國家總體經濟調整放緩，房地產局部地區(qū)供求矛盾嚴重失調，馬鞍山市房地產業(yè)進入了調整期，房地產開發(fā)企業(yè)投資額、土地購置面積、商品房銷售面積、銷售額均全線下降(表1).房地產開發(fā)企業(yè)被資金等要素倒逼進入自身調整階段，產業(yè)也被市場機制倒逼進入整合調整階段.

表1馬鞍山市房地產業(yè)2011～2014年相關數(shù)據(jù)表

數(shù)據(jù)項目2011年2012年2013年2014年開發(fā)企業(yè)投資額/億元135.17211.49255.75245.58購置土地面積/萬平方米264.01176.38191.18175.14商品房銷售面積/萬平方米245.57260.22312.14245.89商品房銷售額/億元94.48113.14147.96111.77

注：本表數(shù)據(jù)來源于《馬鞍山市統(tǒng)計年鑒》

1.2房地產業(yè)發(fā)展的經濟基礎

據(jù)馬鞍山市統(tǒng)計局發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2014年馬鞍山市實現(xiàn)地區(qū)生產總值(GDP)1 357.41億元，比上年增長9.7%；城市建成區(qū)面積92平方公里，城鎮(zhèn)化率達63.9%；2014年末馬鞍山市戶籍人口227.7萬人；當年城鄉(xiāng)居民人均可支配收入25 648元，比上年增長10.3%.[2]當前，馬鞍山市社會經濟穩(wěn)定的發(fā)展情況，為房地產業(yè)健康發(fā)展提供了良好的產業(yè)基礎.同時，國家及地方政府紛紛出臺土地、建設、財稅、金融等產業(yè)鼓勵政策，促進房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展.通過政策調控，目前房地產下行壓力得到抑制.2015年，馬鞍山市區(qū)商品房成交面積164.4萬平方米，超去年同期31%，創(chuàng)歷史最好水平.

1.3房地產業(yè)發(fā)展的區(qū)域優(yōu)勢

馬鞍山市地處長三角接壤地，與南京市、合肥市、蕪湖市相毗鄰.根據(jù)中國房地產指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)全樣本調查數(shù)據(jù)，2015年11月新建住宅的平均售價顯示：南京市為14 661元/平方米、合肥市為7 825元/平方米、蕪湖市為5 549元/平方米、馬鞍山市為4 918元/平方米.隨著寧安高鐵的運行貫通，“同城效應”逐步顯現(xiàn)，馬鞍山市房地產投資的價格“洼地”優(yōu)勢較大.

1.4房地產業(yè)發(fā)展的理性回歸

前幾年，馬鞍山房地產業(yè)緊隨全國發(fā)展大勢，投資建設過度膨脹，經歷短期繁榮后，2015年開始出現(xiàn)了明顯的調整回歸，尤其是房產交易價格，也是經歷“一哄而漲”到回歸理性的過程.2014年市區(qū)商品房銷售均價同比基本持平，銷售面積同比銳減，2015年銷售價格同比銳減，銷售面積同比巨增，由此可見，銷售形勢通過價格調整回歸正常狀態(tài)(表2).同時，2015年馬鞍山市區(qū)和市轄縣城商品房及商品住房交易均價差距不大(圖1)，也逐步回歸理性局面.

表2馬鞍山2011～2015年市區(qū)商品房交易情況表

項目2011年2012年2013年2014年2015年成交均價(元/平方米)60915701605960465475同比(%)17.52-7.66.84-0.21-9.4成交面積(萬平方米)83.68127.83154125.42164.4同比(%)-4.760.8217.45-18.5631

注：本表數(shù)據(jù)根據(jù)《馬鞍山房地產市場信息專報》整理，不含市屬當涂、和縣、含山縣數(shù)據(jù)

圖1　2015年馬鞍山市區(qū)及各縣城區(qū)商品房及住房交易均價圖

注：本圖根據(jù)《馬鞍山房地產市場信息專報》數(shù)據(jù)整理

2馬鞍山市房地產業(yè)發(fā)展存在問題

馬鞍山市“因鋼立市”，是一個經濟增長、城市擴張很快的工業(yè)化城市，為房地產業(yè)的發(fā)展提供了堅實的經濟基礎和良好的投資環(huán)境.但與經濟發(fā)達的南京市和省內合肥市、蕪湖市等近鄰城市相比，尚有不少差距，并且房地產業(yè)在發(fā)展過程中還存在著一些不容忽視的問題.

一是房企經營困難.房地產業(yè)是投資資本密集型行業(yè)，馬鞍山市規(guī)模大、實力強的房地產企業(yè)鳳毛麟角，而外埠地產集團企業(yè)隨著項目的竣工交付后也就銷聲匿跡，落地生根的企業(yè)屈指可數(shù).房地產開發(fā)企業(yè)規(guī)模小，開發(fā)資質較低且企業(yè)綜合素質不高，致使房企融資能力有限，導致產業(yè)投資資金不足，這必然制約本地房地產業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展[3].2014年馬鞍山市商品房投資額高達170億元，而銷售金額僅為120億元，資金缺口達50億元，2015年商品房投資157億元，而銷售金額為130億元，兩者相比仍有近27億元的缺口，近兩年房地產開發(fā)企業(yè)需自籌77億元用于投資建設，企業(yè)資金投入難以為繼，形勢非常嚴峻.

二是投資建設分散.前幾年，為根據(jù)規(guī)劃擴大城區(qū)、推行“產城一體化”進程，同期秀山新區(qū)、濱江新區(qū)、鄭蒲港新區(qū)、博望新區(qū)、南部新區(qū)房地產項目開發(fā)遍地開花，在城區(qū)人口有限、流動人口不多、城鎮(zhèn)化率不高等因素制約下，產業(yè)投資分散，產業(yè)發(fā)展區(qū)域間不均衡現(xiàn)象較為明顯.從投資角度來看，中心城區(qū)如花山、雨山區(qū)投資比較密集，周邊縣區(qū)如和縣、博望區(qū)投資較為薄弱；從市場銷售角度來看，主城區(qū)中心地段房價較高，而當涂縣、含山縣等地區(qū)較低；從庫存面積角度來看，和縣和當涂縣較多.城區(qū)面積有限，項目投資不能相對集約，區(qū)域間不能均衡發(fā)展，制約了全市房地產業(yè)穩(wěn)定有序發(fā)展.

三是去庫存壓力大.同全國三四線城市房地產業(yè)面臨的投資發(fā)展難題一樣，馬鞍山市同樣面臨商品房庫存消化的難題.截止2015年底，全市已取得預售許可的在售商品房59 941套，共577.73萬平方米，與2014年底庫存相比庫存量增加了12.3%.按照當前銷售速度，在不增加新房供應的情況下，消化全部庫存大概需要30個月時間.商業(yè)庫存問題尤為突出，目前馬鞍山市市區(qū)可售商業(yè)庫存17 925套(間)，共152.53萬平方米，按照當前銷售速度，消化全部商業(yè)庫存預計需要87個月時間.同時，2015年1-9月出讓居住用地26宗，合計1317.55畝，與去年同比增長20.3%，后期新建住宅上市率也將增加，房地產去庫存壓力很大，局部地區(qū)去庫存壓力尤為明顯.

四是產業(yè)機制不活.目前馬鞍山市房地產開發(fā)產業(yè)的市場培育機制不夠健全，資質認定程序不夠嚴格，投資導向體系不夠明確，行業(yè)競爭機制不夠規(guī)范.具體表現(xiàn)為：房地產一級市場發(fā)展較為活躍，二級和三級市場發(fā)展較為滯緩；中介機構實力不強，服務部門綜合素質過低；引進產業(yè)高端企業(yè)的政策較為缺失，整合地方產業(yè)集團、企業(yè)的規(guī)范還是空白；商業(yè)配套不夠完善，商業(yè)用房交易慘淡；土地開發(fā)時限、投資額度考核監(jiān)管未執(zhí)行到位等等，擾亂了產業(yè)的競爭秩序，影響了產業(yè)的發(fā)展環(huán)境.

3促進馬鞍山市房地產業(yè)健康發(fā)展的建議

房地產業(yè)是國民經濟發(fā)展的晴雨表，[4]是地方經濟建設的關鍵產業(yè).為促進馬鞍山市房地產業(yè)健康持續(xù)發(fā)展，根據(jù)目前存在的問題和不足，建議如下：

3.1整合房企提檔升級，解決房企資金瓶頸

利用目前我市房地產業(yè)處在調整期的時機，有效進行房地產業(yè)企業(yè)的整合.利用行政管理機制，清理一批一無資金二無開發(fā)能力的“空殼”公司；利用市場機制，淘汰一批資金實力較弱，開發(fā)能力不強的“皮包”公司.同時，注重質量不求數(shù)量，通過政策引導、資金扶持等手段，整合培育三至五家本地企業(yè)，提升檔次、打造品牌，并鼓勵有條件的企業(yè)走出去，進行全國性、規(guī)模化擴張.引進一批國內知名企業(yè)，利用他們先進的開發(fā)理念、強大的管理實力，培育一批產業(yè)發(fā)展的生力軍，提升產業(yè)發(fā)展載體的綜合素質和整體實力.同時，利用政策調控和金融創(chuàng)新手段，協(xié)調解決好項目資金投入瓶頸問題，幫助房企渡過產業(yè)發(fā)展低谷.

3.2優(yōu)化規(guī)劃集約供地，促進均衡有序發(fā)展

城市建設規(guī)劃與房地產開發(fā)建設息息相關.現(xiàn)階段，因處于馬鞍山市城區(qū)建設規(guī)劃與產業(yè)園區(qū)發(fā)展實際之間的過渡期，引發(fā)了投資分散、資金積壓，進而打破了市場暫時性供求平衡，形成對產業(yè)發(fā)展不利的市場環(huán)境.目前政府相關職能部門的當務之急是要因地制宜、實事求是地完善城市建設規(guī)劃，科學安排好土地供應的布局，統(tǒng)籌好土地供應的集約，提高土地供給和使用效能，同時有序引導消費市場的集中度.

3.3制定政策調控存量，控制節(jié)奏維持平衡

市場的供求平衡是產業(yè)健康發(fā)展的必要條件.[5]目前馬鞍山市房地產總體存量過大，嚴重打破了供求平衡關系，而且根據(jù)目前的市場情況，將會經歷很長的消化期才能達到平衡.因此，急需政府部門利用政策調節(jié)機制，千方百計降低存量.一要打通保障房和商品房通道，積極推行貨幣化安置或收購存量住房安置措施；二要依托“寧安高鐵”，提升城市承載能力，協(xié)調異地信貸政策，積極開發(fā)外地居民購房需求；三要利用政策引導優(yōu)勢，大力開發(fā)社區(qū)商業(yè)用房需求，努力消化商業(yè)庫存用房；四要控制好商業(yè)開發(fā)土地的供給節(jié)奏，盡快恢復房地產業(yè)科學合理的供求平衡關系.

3.4行政約束規(guī)范運營，政策引導健康發(fā)展

因房地產業(yè)的重要性和行業(yè)的特殊性，必須以發(fā)揮市場機制的調節(jié)作用為主，以行政干預手段為輔，打造公平、公正、公開的運營環(huán)境，促進產業(yè)規(guī)范科學地發(fā)展.政府應出臺系列配套的引導和約束政策，包括出臺有針對性的開發(fā)資質、土地供應、質量監(jiān)管、開發(fā)稅費、價格控制等文件，為產業(yè)健康發(fā)展打造健全完善的政策平臺；充分發(fā)揮職能部門的管理效能，使用科學方法，精準掌握產業(yè)建設和市場動態(tài)信息，減免相關稅費，簡化交易手續(xù)，為促進產業(yè)良性發(fā)展打造便捷高效的市場平臺.

參考文獻:

[1]寧波市工商業(yè)聯(lián)合會.關于加快中小企業(yè)公共服務平臺建設建議[J]．經濟叢刊,2011,(2)：45-46．

[2]馬鞍山市統(tǒng)計局.馬鞍山市統(tǒng)計年鑒2014[M]．北京：中國統(tǒng)計出版社，2015．

[3]虞巍青.我國中小房地產企業(yè)財務管理問題研究[J]．中國管理信息化,2015,(16)：53-54．

[4]曹寧等.房地產業(yè)與經濟增長的研究[J]．黑龍江科技信息,2014,(21):295-295．

[5]黃哲玲等.廣元市房地產市場現(xiàn)狀及其發(fā)展對策研究[J]．西昌學院學報,2014(4):96-98．

(責任編輯魯越青)

Status Quo of Real Estate Industry Development inMa’anshan City and Its Countermeasures

Hu Wanrong1Hong Shaoming2

(Party School of Ma’anshan Municipal Party Committee, Ma’anshan, Anhui 243000;Anhui Radio and TV University, Ma’anshan, Anhui 243000)

Abstract：Ma’anshan, a famous steel city, is an industrialized city with a quick economic growth providing a solid economic foundation and a good environment for the development of the real estate industry. Based on the data analysis of the development situation of Ma’anshan city’s real estate industry, the paper divides it into four stages of development and further analyzes the situation of industrial development, and finally presents the corresponding countermeasures from the macroscopic angle to solve the enterprise management difficulties, uneven regional development and dispersion of investment and construction.

Key words：real estate industry; phase of development; current situation; Ma’anshan

收稿日期：2016-03-11基金項目：2015年安徽省社會科學創(chuàng)新發(fā)展研究課題資助項目(項目編號:A2015008).

作者簡介：胡萬蓉(1973-)，女，安徽馬鞍山人，講師,碩士，主要研究方向:經濟管理.

doi：10.16169/j.issn.1008-293x.k.2016.07.17

中圖分類號：F426

文獻標志碼：A

文章編號：1008-293X(2016)07-0082-04