于偉

DOI：10.16661/j.cnki.1672-3791.2015.36.035

摘 要：隨著市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，各種類型工程項目如雨后春筍般的逐漸增加。而這些工程項目活動開展中，涉及極多不動產(chǎn)測量內容，要求將相關的測量技術引入其中，確保不動產(chǎn)測量順利開展，避免對相關利益群體造成損害。該文主要對不動產(chǎn)測量的相關概述、不動產(chǎn)測量中的常見問題以及不動產(chǎn)測量領域中測量技術的具體應用進行探析。

關鍵詞：不動產(chǎn)測量 測量技術 應用

中圖分類號：TB22 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2015）12（c）-0035-02

不動產(chǎn)測量作為現(xiàn)行土地管理活動與房地產(chǎn)測量的重要內容，其能夠將測量的結果提供給現(xiàn)代土地管理以及房地產(chǎn)開發(fā)利用活動中。然而較多不動產(chǎn)測量工作中，存在的弊病仍較為明顯，極大程度上影響測量的準確性，無法將測量結果具體運用到地籍測繪、房產(chǎn)測量中。通過實踐研究發(fā)現(xiàn)，將較多現(xiàn)代測量技術如GPS技術以及數(shù)字化測圖技術等融入其中，可取得明顯的效果。因此，該文對不動產(chǎn)測量領域中測量技術的應用研究，具有十分重要的意義。

1 不動產(chǎn)測量的相關概述

關于不動產(chǎn)測量，其主要將現(xiàn)代地籍測量、房產(chǎn)測量等融入其中，是用于土地管理以及房地產(chǎn)管理的重要依據(jù)。以其中地籍測量為主，實際開展測量工作中主要涉及到地籍變更測量、地籍圖測繪、地籍控制測量等，這一測量在特點上主要表現(xiàn)為：（1）具有政府行為性質的測繪工作；（2）將可靠、精確的測量信息提供給土地管理；（3）以地籍調查為基礎開展測量活動；（4）地籍測量技術較多。在實際測量中還需對地籍圖、界址點以及宗地等進行考慮。另外，在房產(chǎn)測量方面，其強調測量調查房屋及其相關構筑物，并在此基礎上進行繪圖，最終明確房地產(chǎn)利用情況、數(shù)量、權屬以及位置等信息。這些信息將成為房地產(chǎn)開發(fā)利用、產(chǎn)籍管理、房產(chǎn)產(chǎn)權明確的重要依據(jù)，且是當前城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃的重要參考。具體開展測繪工作中，涉及的內容集中表現(xiàn)在房屋及其附屬設施、行政境界、等級控制點、地形要素以及其他房屋圍護物等。只有保證這些測量信息較為準確，才可使這些信息被用于較多領域中，如土地管理或規(guī)劃設計等[1]。

2 不動產(chǎn)測量中的常見問題分析

盡管近年來不動產(chǎn)測量工作逐漸被政府與社會各界重視起來，但具體開展不動產(chǎn)測量活動中，仍有較多弊病存在，這些問題成為影響不動產(chǎn)測量有效性的關鍵性因素。從當前不動產(chǎn)測量工作開展現(xiàn)狀看，其中存在的問題集中表現(xiàn)在：

2.1 凈高、層高等劃分過于模糊

事實上，較多不動產(chǎn)測量標準中，都對層高的概念進行具體界定，其主要指地面與樓面間的垂直距離、樓面與屋頂間距離以及上下兩層樓面距離等，這些層高距離在實際測量中本身有一定誤差存在，但一般規(guī)范標準中并未對誤差范圍進行具體界定。而關于凈高，其主要表示為上層樓板下表面、地面二者的間距。通常不動產(chǎn)測量工作開展中，往往對這兩個概念進行混淆，甚至可能完全以凈高為標準完成所有的測量計算活動。需注意的是，在不動產(chǎn)測量中，若有層高存在，要求以層高為標準進行計算，而在層高不存在的情況下則需按照凈高進行測量。

2.2 不動產(chǎn)測量中有邊長度丈量誤差存在

通常不動產(chǎn)測量情況下，可能面臨較多誤差問題，如因房屋建造不合理而使左側墻體與右側墻體、前墻與后墻等有不相等問題，這樣在實際測量中將難以保證測量結果較為精確。對于這種現(xiàn)狀，要求從數(shù)據(jù)測量方面著手，對獲取的數(shù)據(jù)進行處理，并結合測量結果完成繪圖以及面積推算工作。

2.3 面積分攤問題在不動產(chǎn)測量中較為突出

以住宅樓為例，若分攤過程中需進行總面積的計算，要求以房屋總面積、建筑總面積等為依據(jù)進行推測，在此基礎上完成總面積推測。若計算的分攤系數(shù)較為合理，需以其為依據(jù)對各戶分攤面積進行具體計算。需注意的是較多建筑涉及多種功能，這樣在分攤方面還需考慮到二級或多級分攤等問題，要求根據(jù)具體的受益情況完成分攤。由此可見，現(xiàn)行不動產(chǎn)測量中，面積分攤問題較為明顯，若未做好分攤面積的有效測算，將難以保證整個不動產(chǎn)測量結果的精確性[2]。

3 不動產(chǎn)測量領域中測量技術的具體運用

3.1 不動產(chǎn)測量領域中數(shù)字化測圖技術的應用

針對現(xiàn)行不動產(chǎn)測量中存在的問題，實際操作中可考慮將較多現(xiàn)代化技術引入其中。以數(shù)字化測圖技術為例，其是當前房產(chǎn)測量領域中的重要技術之一，且對于地籍測量也可起到明顯的作用。從其優(yōu)勢上看，除表現(xiàn)為具有較高的成圖質量外，在測量時在不耗費過多人力資源的情況下，便能快速完成信息資料的收集。在此基礎上利用計算機系統(tǒng)對收集到的數(shù)據(jù)信息進行處理，并根據(jù)處理結果完成圖像編輯工作。最終繪制后的數(shù)字化測圖，便可用于不動產(chǎn)測量分析。需注意的是在具體繪制房產(chǎn)圖中，要求將數(shù)控繪圖儀引入其中，可保證不動產(chǎn)測量目標得以實現(xiàn)[3]。

3.2 不動產(chǎn)測量領域中坐標解析法的應用

不動產(chǎn)測量工作中，由于涉及到較多內容如房屋整體面積、用地類型等，并有其他如實際使用面積、公攤面積、房屋產(chǎn)權等問題存在，所以測量過程極為復雜。以其中用地面積測量為例，要求將測算重點集中在封閉地塊面積上，但實際測算時仍會有糾紛問題存在，如關于商品房界址選擇、房產(chǎn)面積等。這就要求在實際測量過程中引入相應的估算方法，盡可能保證面積測量結果較為準確。通過實踐研究發(fā)現(xiàn)，將坐標解析法引入方差測量中，可取得良好的測量效果，但需注意整個方法應用下涉及的操作流程應保證規(guī)范。另外，對于當前不動產(chǎn)測量中邊長丈量問題，也要求應用坐標解析法，其主要將界址點坐標作為依據(jù)，完成邊長丈量的計算。而針對相關標準中面積誤差限差的缺失，也可利用估算的形式使其中存在的誤差得以控制，進而滿足測量精度提高的要求。

3.3 不動產(chǎn)測量領域中GPS技術的應用

GPS技術本身作為現(xiàn)代測繪技術的重要標志之一，將其引入不動產(chǎn)測量領域中，將發(fā)揮不可替代的作用。當前較多不動產(chǎn)測量中都會充分利用GPS技術優(yōu)勢，同時在計算定義圖形過程中可直接利用其中的CASS，在此基礎上對各層平面圖自動繪制，可使以往不動產(chǎn)測量中層高計算問題得以解決。同時，GPS技術應用下對于GIS信息源的選擇，往往以數(shù)字化測圖為主，其對于數(shù)據(jù)的實施更新以及CASS應用范圍的擴大都能起到推動作用。另外，實際開展不動產(chǎn)測量工作中，往往也需充分利用RTK技術，該技術在優(yōu)勢上主要表現(xiàn)為測量數(shù)據(jù)安全可靠、精度較高，不會出現(xiàn)過多誤差問題。應注意無論哪種技術的應用，都要求測量人員對技術的原理與相關軟件熟練掌握，否則將會影響技術與相關軟件的應用效果[4]。

4 結語

測量技術的應用是提升現(xiàn)代不動產(chǎn)測量水平的重要途徑。具體進行不動產(chǎn)測量中，應正確認識不動產(chǎn)測量的基本內涵，立足于現(xiàn)行不動產(chǎn)測量中存在的問題，將現(xiàn)代測量技術如GPS技術、坐標解析法以及數(shù)字化測圖技術等引入其中，對于不動產(chǎn)測量結果的保證可發(fā)揮重要作用。

參考文獻

[1] 王力偉，李曉剛，杜翠薇，等.微區(qū)電化學測量技術進展及在腐蝕領域的應用[J].中國腐蝕與防護學報，2010（6）：498-503，512.

[2] 王慶華.淺析機械制造領域中對測量技術的應用[J].科技資訊，2013（33）：62.

[3] 謝媛媛.三維激光掃描技術及其在測量領域的應用[J].價值工程，2012（15）：209.

[4] 海瑞.淺談現(xiàn)代測繪技術在城市規(guī)劃測量領域的應用[J].民營科技，2015（11）：15.