崔書(shū)文　黃曉芳　夏先清　林火燦

去年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，2016年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展要抓好去產(chǎn)能、去庫(kù)存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板五大任務(wù)。其中，突出強(qiáng)調(diào)要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，提出加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求；建立購(gòu)租并舉的住房制度、發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。那么目前房地產(chǎn)庫(kù)存壓力大在哪兒？農(nóng)民購(gòu)買(mǎi)商品房的意愿和能力如何？回購(gòu)商品房做保障房是否可行？現(xiàn)以河南省為研究樣本，深入進(jìn)行調(diào)研。

近來(lái)，農(nóng)民工進(jìn)城買(mǎi)房成為熱門(mén)話題，議論者眾。其中一個(gè)疑問(wèn)就是：農(nóng)民工進(jìn)城買(mǎi)房潛力有多大？

之所以選擇河南，主要因?yàn)楹幽鲜俏覈?guó)人口第一大省和勞務(wù)輸出大省，加上河南出臺(tái)政策早，在鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城買(mǎi)房方面已經(jīng)有一些積極探索。城里人買(mǎi)不了這么多房

調(diào)研組先到鄭州，再到漯河、濮陽(yáng)兩個(gè)省轄市，還到了縣級(jí)市禹州市和臨潁縣。每到一個(gè)城市，直撲眼簾的無(wú)一例外都是高聳的新樓。

這些樓房時(shí)髦、洋氣，大多高30層左右，頗有點(diǎn)直掛云霄的感覺(jué)。多、密、新，構(gòu)成了我們對(duì)河南中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的最初印象。

“河南房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分化很明顯，縣級(jí)城市庫(kù)存壓力最大，其次是省轄市，鄭州壓力相對(duì)要小很多?！焙幽鲜∽》亢统青l(xiāng)建設(shè)廳總工程師李學(xué)軍說(shuō)。

據(jù)河南省房管部門(mén)統(tǒng)計(jì)，截至2015年11月底，河南省商品房庫(kù)存面積11165萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.6%，去化周期17個(gè)月。這其中，有7個(gè)縣市去化周期超過(guò)36個(gè)月，有32個(gè)縣市去化周期在18個(gè)至36個(gè)月之間。

按地產(chǎn)界通常的說(shuō)法，去化周期12個(gè)月左右說(shuō)明供需相對(duì)平衡，超過(guò)這個(gè)點(diǎn)，就會(huì)有去庫(kù)存的壓力。

在鄭州新區(qū)，高樓林立，現(xiàn)代化都市已具規(guī)模。

河南正商置業(yè)有限公司副總裁郭偉說(shuō)，鄭州市近年住宅供應(yīng)在整體商品房供應(yīng)中占比不大，作為省會(huì)城市剛性需求很旺盛，所以房?jī)r(jià)一直穩(wěn)步上漲，庫(kù)存壓力不大。相比之下，商業(yè)用房供應(yīng)量大，去化速度比較慢，去化周期大約有80個(gè)月。

省轄市住宅庫(kù)存的壓力則大了許多?！?014年年中是最難熬的時(shí)候，全市有7個(gè)月銷(xiāo)量負(fù)增長(zhǎng)。為啥？房子降價(jià)，退房的比買(mǎi)房的還多！”濮陽(yáng)市房地產(chǎn)管理中心主任宋洪斌說(shuō)。

數(shù)據(jù)顯示，濮陽(yáng)市商品房庫(kù)存量260萬(wàn)平方米，其中市城區(qū)庫(kù)存162萬(wàn)平方米。同時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金短缺，投資意愿不強(qiáng)，固定資產(chǎn)投資下降。

在漯河，2015年前三季度商品房預(yù)售面積168萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)近14%，實(shí)際銷(xiāo)售78萬(wàn)平方米，同比降低28%。同時(shí)還有大量已經(jīng)形成投資的在建和待建項(xiàng)目。2013年和2014年該市共批準(zhǔn)99個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積1867萬(wàn)平方米，這些項(xiàng)目雖未全部開(kāi)工，但已實(shí)際形成投資?！斑@么算的話，這些投資已經(jīng)可以滿足全市近10年的需求了?！变鸷邮凶》勘Ｕ虾头课莨芾砭志珠L(zhǎng)陳興和說(shuō)。

對(duì)于縣級(jí)城市來(lái)說(shuō)，去庫(kù)存的壓力更為嚴(yán)峻。2015年上半年，禹州市商品房銷(xiāo)售面積同比下降了35.3%，低谷時(shí)全市一個(gè)月僅賣(mài)出40多套房子。目前在售商品房112萬(wàn)平方米，即使按2015年政策推動(dòng)下銷(xiāo)售30萬(wàn)平方米計(jì)算，也需要將近4年才能消化。

“房地產(chǎn)牽一發(fā)動(dòng)全身，這么大的庫(kù)存量靠城里人根本沒(méi)有辦法消化?！崩顚W(xué)軍說(shuō)，在這個(gè)背景下，河南各地開(kāi)始探索加快農(nóng)民工市民化，推動(dòng)以滿足新市民住房需求為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革和政策激勵(lì)。

農(nóng)民工為啥愿意進(jìn)城買(mǎi)房

房令江在濮陽(yáng)市打工已有20多個(gè)年頭了。他給飯店配菜，每天騎著三輪車(chē)穿梭于大街小巷，常常夢(mèng)想在城里擁有一個(gè)屬于自己的房子。

當(dāng)房令江在位于濮陽(yáng)繁華地段的海斯頓公園和我們談起這些時(shí)，禁不住開(kāi)心地大笑起來(lái)。2015年7月他剛剛在這里買(mǎi)了一套三居室。

“我們這些外出打工的農(nóng)民，沒(méi)有不想在城里安家的。都想讓孩子得到更好的教育，讓父母享享城里的福。”房令江說(shuō)，“這是我們的動(dòng)力！”

2015年4月開(kāi)始，濮陽(yáng)市出臺(tái)了一系列政策鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房，要求開(kāi)發(fā)商合理降價(jià)，讓利于民。購(gòu)買(mǎi)首套住房的，每平方米政府補(bǔ)貼150元，還減免交易服務(wù)費(fèi)。

在臨潁縣天成逸家售樓處外面，偌大的廣告牌上打出了樓盤(pán)最大的賣(mài)點(diǎn)：小區(qū)配套了幼兒園，小學(xué)明年交付使用，以后還會(huì)有初中。公司副總經(jīng)理邵永宏說(shuō)，這里的房子70%是附近的農(nóng)民購(gòu)買(mǎi)。

河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳調(diào)查發(fā)現(xiàn)，縣級(jí)城市里農(nóng)民的購(gòu)房意愿很高，比例高達(dá)60%至80%，對(duì)他們來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房的最大動(dòng)力是子女教育和農(nóng)村青年結(jié)婚。

“農(nóng)民給自個(gè)兒花錢(qián)可能不舍得，但為了孩子的教育，他們的購(gòu)房意愿很高。而且，現(xiàn)在農(nóng)村結(jié)婚已經(jīng)不是過(guò)去的老三件了，要是在城里有房，這媒都好說(shuō)得很！”濮陽(yáng)市房地產(chǎn)管理中心主任宋洪斌說(shuō)。

2015年10月份，在各地探索的基礎(chǔ)上，河南省出臺(tái)了鼓勵(lì)農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口住房消費(fèi)的政策，采取改善金融服務(wù)、實(shí)施財(cái)政補(bǔ)貼、落實(shí)子女教育同城待遇、降低購(gòu)房成本等措施，促進(jìn)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房。

但是雖然有政策上的優(yōu)惠，農(nóng)民能買(mǎi)得起城里的房子嗎？

房令江說(shuō)，這次買(mǎi)房，政府補(bǔ)了1萬(wàn)多，自己首付20多萬(wàn)，每月還貸1000多，壓力并不大。兩口子一塊干，算下來(lái)，每月家里還有不少節(jié)余。

“現(xiàn)在農(nóng)民工已經(jīng)更新?lián)Q代了，有技術(shù)的藍(lán)領(lǐng)工人工資很高。比如建筑工地的小工，每天掙300多塊是常事。”河南正商置業(yè)有限公司營(yíng)銷(xiāo)中心總經(jīng)理郭麗敏說(shuō)，現(xiàn)在他們公司人工成本增加很快，其中很大一部分是農(nóng)民工工資增長(zhǎng)。

從我們走訪的情況來(lái)看，縣級(jí)市房?jī)r(jià)普遍在每平方米3000元左右，如果配以相應(yīng)的金融支持，很多農(nóng)民有在城里購(gòu)房的意愿和支付能力。

創(chuàng)新服務(wù)解決貸款難

“農(nóng)民的觀念已經(jīng)改變了，愿意貸款買(mǎi)房。但不少農(nóng)民工沒(méi)有固定工作，雖然有還款能力，卻提供不了收入證明，沒(méi)法在銀行貸款。城里人買(mǎi)房絕大多數(shù)都是貸款，不給農(nóng)民提供這個(gè)金融支持，怎么也說(shuō)不過(guò)去?！变鸷邮凶》勘Ｕ虾头课莨芾砭志珠L(zhǎng)陳興和說(shuō)。endprint

為此，漯河、濮陽(yáng)等地普遍采取了金融創(chuàng)新的辦法，在加強(qiáng)前期調(diào)研，確保借款人還款能力的同時(shí)，把出具收入證明材料的范圍擴(kuò)大到村委會(huì)等機(jī)構(gòu)，讓包括擺攤設(shè)點(diǎn)的農(nóng)民工也能順利辦理貸款。從調(diào)研掌握的情況來(lái)看，90%以上的農(nóng)民買(mǎi)房時(shí)選擇貸款。

為給農(nóng)民提供金融支持，濮陽(yáng)市準(zhǔn)備實(shí)施農(nóng)民購(gòu)房政府擔(dān)保，將成立一個(gè)政策性置業(yè)擔(dān)保公司，為進(jìn)城農(nóng)民買(mǎi)房提供擔(dān)保。公司運(yùn)營(yíng)的一個(gè)硬性條款就是，凡農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房首付款比例達(dá)到20%，可以享受最低的貸款利率。

同時(shí)，他們還將有穩(wěn)定勞動(dòng)關(guān)系的進(jìn)城落戶農(nóng)民工納入住房公積金覆蓋范圍，在農(nóng)民工自愿的基礎(chǔ)上，強(qiáng)制用工單位和農(nóng)民工本人共同繳納住房公積金，農(nóng)民工也可以申請(qǐng)用公積金貸款買(mǎi)房。

為及時(shí)給農(nóng)民提供購(gòu)房信息，禹州市把房展會(huì)辦到了鄉(xiāng)里。市里房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)協(xié)會(huì)印制了宣傳頁(yè)，把全市五證齊全的樓盤(pán)集中展示，把政府提供的各項(xiàng)優(yōu)惠政策列出，在鄉(xiāng)房展會(huì)上宣傳發(fā)放。在各個(gè)村里，也都設(shè)了聯(lián)絡(luò)員?！霸诜可芥?zhèn)的房展會(huì)上，當(dāng)天就成交了17套住宅、3套門(mén)面房?！庇碇菔凶》亢统青l(xiāng)建設(shè)局副局長(zhǎng)程君偉說(shuō)。

在臨潁縣東方國(guó)際廣場(chǎng)售樓處門(mén)口，6輛宣傳車(chē)一字排開(kāi)，都是下鄉(xiāng)鎮(zhèn)營(yíng)銷(xiāo)用的。“我們的樓盤(pán)總共490多套房子，現(xiàn)在已經(jīng)賣(mài)了480多套。70%是各個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的客戶?！睎|方國(guó)際銷(xiāo)售經(jīng)理韓偉說(shuō)。

政策支持產(chǎn)生了立竿見(jiàn)影的效果?！?015年上半年全市共銷(xiāo)售了448套房子，但7月份政策出臺(tái)到12月份，賣(mài)了1700多套，增加了2倍多。”程君偉說(shuō)。

數(shù)據(jù)顯示，2015年前10月，漯河市房屋銷(xiāo)量73萬(wàn)平方米，平均每月7萬(wàn)平方米。但9月份漯河市實(shí)施政策支持后，每月的銷(xiāo)量都有15萬(wàn)平方米左右。

多位接受采訪的人士表示，鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城購(gòu)房是化解三四線城市房地產(chǎn)庫(kù)存的有效辦法。按此思路，三四線城市房地產(chǎn)去庫(kù)存有條件也有能力。

加快新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程

“表面看，農(nóng)民工進(jìn)城購(gòu)房可以化解房地產(chǎn)庫(kù)存，但更深層的意義是加快了新型城鎮(zhèn)化的進(jìn)程?！崩顚W(xué)軍表示，通過(guò)政策推動(dòng)，加快了農(nóng)民向城鎮(zhèn)流動(dòng)的步伐，提高了城鎮(zhèn)化率，起到了一石多鳥(niǎo)的效果。

作為勞務(wù)輸出的人口大省，河南的城鎮(zhèn)化率一直不高。2014年全省常住人口城鎮(zhèn)化率45.2%，低于全國(guó)54.77%的水平。尤其是戶籍人口城鎮(zhèn)化率低，僅有22.4%。

國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，城鎮(zhèn)化率在30%到70%之間是城市快速發(fā)展階段。“城鎮(zhèn)化是中國(guó)現(xiàn)代化的必由之路，農(nóng)民是中國(guó)轉(zhuǎn)型發(fā)展的主力軍，政府要做的就是創(chuàng)造條件讓他們?cè)诔鞘凶〉孟?，生活得好?！崩顚W(xué)軍表示。

在禹州，為迎接進(jìn)城購(gòu)房的新市民，專(zhuān)門(mén)新成立了9個(gè)社區(qū)居民委員會(huì)。城區(qū)所有的高中合并，成立了兩所高標(biāo)準(zhǔn)的高中，增加了小學(xué)、初中的建設(shè)數(shù)量和規(guī)模，在社區(qū)增設(shè)了醫(yī)療服務(wù)點(diǎn)。為吸引新市民就業(yè)，2014年12月市里還建設(shè)了健康產(chǎn)業(yè)園。

“讓農(nóng)民進(jìn)城實(shí)際是一套組合拳，倒逼了各項(xiàng)改革的深入推進(jìn)?！庇碇菔懈笔虚L(zhǎng)李清河說(shuō)。

為了讓農(nóng)民留得下，生活得好，河南加快了戶籍制度改革步伐，推動(dòng)一批具備條件、有意愿的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)，推進(jìn)城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)向常住人口全面覆蓋。

讓農(nóng)民進(jìn)城，須讓農(nóng)民沒(méi)有后顧之憂。為此，河南也加快了農(nóng)村土地制度改革進(jìn)程。在各地探索的基礎(chǔ)上，河南省已經(jīng)出臺(tái)政策，規(guī)定凡在城鎮(zhèn)購(gòu)買(mǎi)商品住房或者二手房的，保留進(jìn)城落戶農(nóng)民在其原戶籍地土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)不變，宅基地使用權(quán)不變，原有集體財(cái)產(chǎn)權(quán)益不變。濮陽(yáng)等地開(kāi)始探索建立完善農(nóng)民宅基地抵押登記制度，研究制定農(nóng)民宅基地上的房屋在一定范圍內(nèi)交易等政策。

不少接受采訪的人士同時(shí)表示，要從全面建成小康社會(huì)的高度認(rèn)識(shí)農(nóng)民工市民化的意義。但這是一個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程，指望農(nóng)民一下子都進(jìn)城不現(xiàn)實(shí)，不可操之過(guò)急，在政策制定執(zhí)行過(guò)程中要避免變成對(duì)房地產(chǎn)的大規(guī)模刺激。

此外，農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房是市場(chǎng)化的主動(dòng)行為，是農(nóng)民根據(jù)自己生產(chǎn)生活需求所做的主動(dòng)選擇，政府的角色是引導(dǎo)和提供服務(wù)，要避免在實(shí)際操作中越位。

（經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)）endprint