浙江建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理系　馬行耀　孫磊

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近年來杭州市住宅市場運(yùn)行狀況的研究

浙江建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理系馬行耀孫磊

摘 要：本文收集了近年來杭州市住宅市場的相關(guān)數(shù)據(jù)，以成交均價和銷售面積這兩個指標(biāo)為核心，通過分析成交均價和銷售面積等相關(guān)指標(biāo)的變化情況，來描述杭州市住宅市場的運(yùn)行狀況。結(jié)果表明，杭州市住宅成交均價與經(jīng)濟(jì)水平、居民收入基本保持一致。近年來杭州市住宅銷售面積保持在合理的范圍內(nèi)，住宅市場供求整體平衡。銷售開發(fā)比這一指標(biāo)較庫存量指標(biāo)能更好地反映出住宅開發(fā)和銷售之間的供求關(guān)系。研究結(jié)果為政府部門準(zhǔn)確判斷房地產(chǎn)市場狀態(tài)、制定房地產(chǎn)相關(guān)政策提供了參考。

關(guān)鍵詞：住宅市場成交均價銷售面積銷售開發(fā)比

當(dāng)前，全面放開“二孩”政策、中央深改會議提出“要化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”、國務(wù)院常務(wù)會議提出“以加快戶籍制度改革帶動住房、家電等消費(fèi)”，一系列政策暖風(fēng)再次引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注。一直以來，庫存量都是房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行狀況的主要衡量指標(biāo)之一。據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，截至2015年10月底，杭州市區(qū)可售商品房達(dá)16.6萬套，處于歷史最高位，其中住宅庫存量為9.6萬套。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)表明，截至2015年10月底全國商品房待售面積66510萬平方米，比8月末增加186萬平方米。中國房地產(chǎn)住宅研究會副會長顧云昌表示，待售面積是指已經(jīng)竣工的房子，加上仍在施工但已經(jīng)開始銷售的“期房”，數(shù)據(jù)遠(yuǎn)超過6億多平方米。

關(guān)于住宅市場的運(yùn)行狀況，以往的研究主要圍繞住宅市場價格的影響因素而展開。國外學(xué)者對房地產(chǎn)的研究起步較早，Nellis 和Longhottom從供給和需求方面著手，通過實證研究得出，收入、貸款利率和貸款余額是影響英國房地產(chǎn)價格的主要因素[1]。基于人口因素，Mankiw和Weil[2]探討了收入、人口對美國房地產(chǎn)價格的影響。國內(nèi)也有大量學(xué)者從供給和需求、房地產(chǎn)價格的影響因素、房地產(chǎn)周期波動等方面進(jìn)行了深入的研究。程襲節(jié)和張雪燁[3]選用2002年～2012年杭州市房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)，研究了房地產(chǎn)的基本價值并測算了泡沫度?；诖罅繗v史數(shù)據(jù)，劉文龍、張雪華和黃昌洋等[4]實證分析了人均可支配收入對房地產(chǎn)價格的影響，并通過建立多元回歸模型，得出房地產(chǎn)價格和土地價格是正相關(guān)的。李凌峰[5]基于灰色關(guān)聯(lián)度模型分析了房地產(chǎn)價格的影響因素，選取成本、經(jīng)濟(jì)、社會、政策等因素作為變量，利用VAR模型考察這些變量與房地產(chǎn)價格的關(guān)系。曹琳劍等[6]基于主成分分析法和結(jié)構(gòu)方程模型，對城鎮(zhèn)化相關(guān)因素與商品住宅價格的內(nèi)在作用機(jī)理進(jìn)行深入研究。許一帆等[7]基于時間序列對杭州市房地產(chǎn)的影響因素進(jìn)行研究。

區(qū)別以往的研究，本文基于統(tǒng)計分析方法，以數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，通過收集住宅成交價格和住宅銷售面積等主要相關(guān)指標(biāo)數(shù)據(jù)，關(guān)注點主要圍繞住宅成交價格和住宅銷售面積是否處于合理的范圍，尋找數(shù)據(jù)之間的內(nèi)在聯(lián)系，進(jìn)而從一個新的視角來全面認(rèn)識住宅市場的運(yùn)行狀況。

1　近年來杭州市住宅供求均衡點分析

1.1住宅供求均衡點的確定

經(jīng)濟(jì)學(xué)研究表明，對于一般物品，價格越高，供給越多，而需求則越少，均衡點由供給曲線和需求曲線共同決定；經(jīng)濟(jì)增長和收入提高等外部因素都會使得供給和需求曲線發(fā)生移動；一般情況下，總供給總是大于總需求的，對于經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的研究也總是從需求方面進(jìn)行分析。

就住宅市場而言，住宅供給量體現(xiàn)為住宅竣工面積和住宅新開工面積，其中住宅新開工面積意味著將會在未來竣工，體現(xiàn)為一種遠(yuǎn)期供給量；而竣工面積意味著當(dāng)年可以交付成交，體現(xiàn)為一種即期供給量；住宅需求量由經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入、人口等因素決定。當(dāng)年住宅供求均衡點包括價格均衡點和實物量均衡點，分別體現(xiàn)為當(dāng)年的住宅成交均價和住宅銷售面積。對于住宅供求均衡點，本文更加關(guān)注以下兩點：一是近年來住宅成交價格上漲是否處于合理的區(qū)間；二是住宅市場開發(fā)面積和銷售面積是否處于合理的區(qū)間。

1.2近年來杭州市住宅供求均衡點的變化趨勢

通過收集2005年以來杭州市住宅成交均價和住宅銷售面積數(shù)據(jù)，其中住宅成交均價=當(dāng)年住宅銷售金額/當(dāng)年住宅銷售面積，所有數(shù)據(jù)均來自歷年杭州統(tǒng)計年鑒。繪制住宅供需均衡點的散點圖如圖1所示。

圖1　近年來杭州市住宅銷售面積和成交價格散點圖

由圖1可以看出，近年來隨著住宅成交均價的上升，住宅銷售面積并沒有出現(xiàn)明顯的同步增長態(tài)勢，基本維持在600萬～1000萬平方米這個范圍內(nèi)波動。可能的原因分析：經(jīng)濟(jì)和收入的增長會導(dǎo)致住宅需求曲線向右移動，但物價水平和勞動力成本的上升會使得住宅供給曲線向左移動，綜合結(jié)果就是均衡點往上移動，體現(xiàn)為價格上升，但實物量并沒怎么變化。接下來，本文重點對住宅成交價格和住宅銷售面積這兩個供需均衡點指標(biāo)進(jìn)行實證分析。

2　近年來杭州市住宅成交均價等相關(guān)指標(biāo)變化的情況

2.1近年來杭州市住宅成交價格等相關(guān)指標(biāo)介紹

與住宅成交價格密切相關(guān)的指標(biāo)有經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入水平，利用GDP來衡量經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，利用人均可支配收入來衡量居民收入水平，利用住宅成交均價來衡量住宅市場價格均衡點。本文以2005年為基準(zhǔn)年，收集2005年以來杭州市GDP、人均可支配收入和住宅成交均價等指標(biāo)數(shù)據(jù)，所有數(shù)據(jù)均來自歷年杭州統(tǒng)計年鑒，具體數(shù)據(jù)見表1。

2.2三者之間的關(guān)系

住宅成交均價與經(jīng)濟(jì)增長、居民收入增長等總體保持協(xié)調(diào)。從表1可以看出，近年來隨著杭州市GDP和人均可支配收入的增長，住宅成交均價呈現(xiàn)快速增長態(tài)勢，截至2014年底，杭州市住宅成交均價達(dá)到1.4萬元/平米；從比值看，2014年，杭州市GDP(現(xiàn)價)為2005年的3.12倍，而2014年杭州市住宅成交均價為2005年的2.57倍，2014年杭州市人均可支配收入為2005年的2.69倍?？梢钥闯觯≌山痪鶅r的累計增幅低于經(jīng)濟(jì)增長的幅度，但與居民收入的增幅相當(dāng)。

表1　近年來杭州市GDP、人均可支配收入和住宅成交均價對比

住宅成交均價并非直線上升。由于2009年國家加大刺激經(jīng)濟(jì)的力度，2010年杭州市住宅成交價格出現(xiàn)非理性上漲，當(dāng)年大幅增長35%，次年出現(xiàn)負(fù)增長，顯示出當(dāng)價格嚴(yán)重偏離價值時，住宅市場自身具有修復(fù)功能。2013年以來國家加大了房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控力度，導(dǎo)致2014年杭州市住宅成交價格出現(xiàn)負(fù)增長，下降4.3%，也顯示出宏觀經(jīng)濟(jì)政策是影響房地產(chǎn)市場的主要因素之一。

3　近年來杭州市住宅銷售面積等相關(guān)指標(biāo)的變化情況

3.1指標(biāo)選取

從統(tǒng)計上來說，住宅存量面積是時點指標(biāo)，而住宅供應(yīng)面積和住宅銷售面積是時期指標(biāo)。年末住宅存量面積=上年末住宅存量面積+當(dāng)年住宅供應(yīng)面積-當(dāng)年住宅銷售面積。在沒有預(yù)售制度的情況下，當(dāng)年住宅供應(yīng)面積可以利用當(dāng)年住宅竣工面積來衡量。而當(dāng)年住宅新開工面積會在未來某一時間轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌⒐っ娣e，從而轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌?yīng)，因此了解住宅新開工面積的變化情況，有利于更好地把握未來住宅供應(yīng)的變化趨勢。此外，施工面積與竣工面積相對應(yīng)，反映了在建住宅的規(guī)模大小。

本文收集2005年以來杭州市住宅市場新開工面積、竣工面積、銷售面積和施工面積等指標(biāo)數(shù)據(jù)進(jìn)行實證分析，所有數(shù)據(jù)均來自歷年杭州統(tǒng)計年鑒，具體數(shù)據(jù)見表2。

3.2住宅庫存量指標(biāo)的缺點

住宅庫存量指標(biāo)是一個時點指標(biāo)，它表示在某個時點上已經(jīng)竣工但沒有銷售出去的住宅面積。因此，住宅庫存量體現(xiàn)了竣工住宅供給量大于竣工住宅需求量的狀態(tài)。

(1)應(yīng)從系統(tǒng)的角度來衡量住宅市場的供求狀況?，F(xiàn)實中，由于預(yù)售制度的存在，當(dāng)年住宅銷售面積可能包括已開工、未竣工的住宅面積，也可能包括當(dāng)年以前竣工的住宅面積。此外，沒有竣工的住宅符合條件也可以交易，因此當(dāng)年住宅供應(yīng)面積可能也包括還沒有竣工的在建住宅面積。在上述情況下，年末住宅存量面積就不能真實反映住宅市場整體的供求狀況。因此，還需從整個住宅系統(tǒng)開發(fā)面積和銷售面積的比較來衡量住宅市場的供求狀況。(2)對于不同規(guī)模的城市，也不能直接比較它們的庫存量指標(biāo)。

3.3各種指標(biāo)的變化趨勢分析

近年來杭州市住宅相關(guān)的面積指標(biāo)變化情況如表2和圖2所示。

表2　近年來杭州市住宅相關(guān)的面積指標(biāo)對比　（單位：萬平方米）

圖2　近年來杭州市住宅銷售面積相關(guān)指標(biāo)變化情況

(1)竣工面積和銷售面積均平穩(wěn)運(yùn)行。近年來杭州市住宅竣工面積始終圍繞著均值上下波動，且波動幅度小于住宅銷售面積；住宅銷售面積出現(xiàn)穩(wěn)中有升態(tài)勢，有兩次超過1000萬平方米，但隨后市場自身具有修復(fù)功能，即期的需求爆發(fā)抑制了以后幾年的需求，也從另一方面反映出整體住宅市場處于平衡波動態(tài)勢。

(2)施工面積與新開工面積和竣工面積的數(shù)據(jù)關(guān)系合理。由于施工面積是時點數(shù)據(jù)，當(dāng)年末施工面積=上年末施工面積+當(dāng)年新開工面積-當(dāng)年竣工面積。從數(shù)據(jù)來看，2014年比2005年施工面積增加2464.99萬平方米，而2006年～2014年累計新開工面積減去累計竣工面積等于2378.4萬平方米，剔除統(tǒng)計時點的差異，總體吻合。

(3)新開工面積的快速增長帶動施工面積的大幅增加。從2005年～2009年，施工面積保持平穩(wěn)，顯示出這些年新開工面積和竣工面積的和諧發(fā)展；2010年以后，施工面積逐年增大，主要得益于新開工面積的大幅增長，顯示出開發(fā)商對未來市場的良好預(yù)期。

3.4各種指標(biāo)之間關(guān)系的實證研究

為了更清楚地看到各種指標(biāo)的變化規(guī)律，本文利用杭州市住宅累計新開工面積、累計銷售面積和累計竣工面積等指標(biāo)進(jìn)行實證分析，具體結(jié)果如圖3所示。其中，累計新開工面積代表累計住宅開發(fā)面積，相當(dāng)于住宅總供給量，累計竣工面積代表竣工住宅供給量，而累計銷售面積相當(dāng)于住宅總需求量，通過比較三者之間的差距可以衡量住宅市場的供求狀況。

圖3　近年來杭州市銷售面積相關(guān)指標(biāo)累計值分析

(1)杭州市住宅市場供求運(yùn)行平穩(wěn)。近年來不論是累計住宅新開工面積、累計竣工面積還是累計銷售面積指標(biāo)基本都處于穩(wěn)步上升態(tài)勢，其中累計住宅銷售面積始終在累計住宅新開工面積和累計竣工面積之間，顯示出杭州住宅市場的平穩(wěn)運(yùn)行態(tài)勢；從增長斜率看，2010年以后，累計新開工面積曲線的斜率有加大跡象，而其他兩條曲線增長較平穩(wěn)，需引起重視。

(2)引入銷售開發(fā)比指標(biāo)來全面評估住宅市場的供求關(guān)系。為了全面反映近年來杭州市住宅市場的供求關(guān)系，利用2005年以來住宅累計開發(fā)面積和累計銷售面積來進(jìn)行說明，其中住宅累計開發(fā)面積等于歷年新開工面積求和?？梢钥闯?，2005年以來，杭州市累計新開發(fā)住宅面積10259.5萬平方米，累計銷售住宅面積8570.8萬平方米，銷售開發(fā)比為83.5%，該指標(biāo)較庫存量指標(biāo)更好的反映出住宅市場開發(fā)和銷售的供求關(guān)系。

4　結(jié)語

(1)住宅成交均價與GDP和居民收入的關(guān)系?？傮w來看，近年來杭州市住宅成交均價與整體GDP和居民收入水平基本保持同步增長態(tài)勢。

(2)住宅市場供求整體平衡。2005年以來住宅累計銷售面積始終在累計竣工面積和累計新開工面積之間波動，且始終大于累計竣工面積，處于穩(wěn)定的波動區(qū)間。

(3)銷售開發(fā)比這一指標(biāo)較庫存量指標(biāo)能更好的反映住宅市場開發(fā)和銷售之間的供求關(guān)系。對于不同規(guī)模的城市，該指標(biāo)可以進(jìn)行橫向?qū)Ρ?；對于不同年份，該指?biāo)可以針對同一城市進(jìn)行縱向?qū)Ρ?，以反映出該城市住宅市場開發(fā)和銷售的供求關(guān)系變化。

參考文獻(xiàn)

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中圖分類號：F127

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：2096-0298（2016）05（a）-127-03

作者簡介：馬行耀(1981-)，男，漢族，甘肅靖遠(yuǎn)人，講師，碩士，主要從事建筑經(jīng)濟(jì)管理、工程造價方面的研究。