張佳竹

即使早已發(fā)布利潤(rùn)預(yù)警公告提前給業(yè)內(nèi)打了預(yù)防針，但雅居樂(lè)2015年度業(yè)績(jī)會(huì)上，“年內(nèi)凈利潤(rùn)跌54.8%，股東應(yīng)占利潤(rùn)大跌67.6%”，這一數(shù)據(jù)依然成為媒體關(guān)注的焦點(diǎn)。

算上2015年，雅居樂(lè)已經(jīng)連續(xù)三年沒(méi)有達(dá)到年初定立的銷(xiāo)售目標(biāo)了。同時(shí)，長(zhǎng)期在三四線城市運(yùn)作，也使得該公司的毛利率出現(xiàn)了13%的下跌?？吹絾?wèn)題的雅居樂(lè)也似乎開(kāi)始轉(zhuǎn)舵，今年將斥資100億元在一二線城市拿地，計(jì)劃3年內(nèi)重返京津冀。

凈利潤(rùn)毛利率雙降

曾憑借旅游地產(chǎn)和豪宅開(kāi)發(fā)擁有較高毛利率的雅居樂(lè)，在過(guò)去幾年的樓市調(diào)控中逐漸喪失了原有優(yōu)勢(shì)。

數(shù)據(jù)顯示，2015年，其營(yíng)業(yè)額為430億元，其中毛利108.13億元，較2014年下降13%，整體毛利率25.1%；年內(nèi)利潤(rùn)23.02億元，同比去年的50.91億元減少了54.8%，股東應(yīng)占利潤(rùn)則下跌67.6%至13.9億元。自此，它的毛利率已連續(xù)五年下滑。

同時(shí)，該公司連續(xù)3個(gè)財(cái)年出現(xiàn)凈利潤(rùn)下滑，降價(jià)去庫(kù)存、人民幣貶值導(dǎo)致匯兌虧損11億元，是此前業(yè)績(jī)預(yù)警時(shí)雅居樂(lè)給出的利潤(rùn)下降原因，在它的業(yè)績(jī)會(huì)上，雅居樂(lè)運(yùn)營(yíng)中心總經(jīng)理兼主席助理李雪君、主席兼總裁陳卓林先后解釋了一次。

“雅居樂(lè)利潤(rùn)下滑，和市場(chǎng)環(huán)境有著密切關(guān)系?！蓖咦稍冎行目偙O(jiān)張宏偉告訴記者，近兩年，政策調(diào)控大力支持剛需以及改善戶型，豪宅市場(chǎng)遇冷，這讓原本具有豪宅市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)的雅居樂(lè)頗為失意。

公告顯示，雅居樂(lè)銷(xiāo)售物業(yè)平均預(yù)售價(jià)為8725元/平方米，這一價(jià)格與市場(chǎng)豪宅價(jià)相距甚遠(yuǎn)，也正是降價(jià)處理存貨的結(jié)果。

以廣州雅居樂(lè)富春山居項(xiàng)目為例，2013年開(kāi)盤(pán)，主力戶型3萬(wàn)元/平方米，后來(lái)價(jià)格一度降至19000元/平方米，降價(jià)幅度之大，令人驚嘆。

李雪君表示，去年下調(diào)銷(xiāo)售價(jià)格是因?yàn)榉e壓的存貨太多，不得不以價(jià)換量去庫(kù)存，有些甚至虧本都要賣(mài)。不過(guò)，犧牲利潤(rùn)降價(jià)跑量雖是無(wú)奈之舉，效果卻是明顯的。“目前那些存貨已經(jīng)賣(mài)得差不多了，還剩些尾貨。”陳卓林后來(lái)補(bǔ)充道。

據(jù)記者了解，雅居樂(lè)2016年全年可銷(xiāo)售的貨量達(dá)到806萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售額達(dá)到46億元，其中此前的存貨僅160萬(wàn)平方米，2015年12月31日前拿到預(yù)售證但還未銷(xiāo)售的貨量大約只占三分之一，其余均為新貨。

因此，已經(jīng)沒(méi)有此前庫(kù)存壓力的雅居樂(lè)已經(jīng)開(kāi)始逐漸回調(diào)銷(xiāo)售價(jià)格，“2016年會(huì)慢慢漲回到一萬(wàn)元每平方米左右?！?/p>

“2015年是最糟糕最難過(guò)的一年?！标愖苛衷跇I(yè)績(jī)會(huì)上感慨，“不過(guò)，那已經(jīng)過(guò)去了?！?/p>

受累人民幣貶值

2015年，人民幣相對(duì)美元的連續(xù)貶值，讓國(guó)內(nèi)多家擁有海外借款的房地產(chǎn)企業(yè)蒙受巨大損失，雅居樂(lè)亦是其中之一。

去年，它錄得財(cái)務(wù)費(fèi)用凈額人民幣13.25億元，較2014年上升352.9%。該集團(tuán)稱(chēng)，主要來(lái)自以外幣計(jì)價(jià)之借款于結(jié)算日換算而產(chǎn)生的匯兌虧損，及已竣工物業(yè)的利息費(fèi)用不再資本化所致。

雖然2015年利率走低使得雅居樂(lè)利息支出下降，但整體無(wú)法覆蓋在匯兌上的損失。

根據(jù)雅居樂(lè)披露的業(yè)績(jī)報(bào)告，公司2015年總借款成本為34.21億元，較2014年36.54億元有所下滑，但因?yàn)楹Ｍ饨杩钜约翱蓳Q股債券的匯兌虧損高達(dá)11.32億元，扣除2.24億元資本化后，計(jì)入當(dāng)期損益的匯兌損失為9.08億元。2015年，在雅居樂(lè)新發(fā)行了5億美元海外優(yōu)先票據(jù)之后，該公司海外借款余額為170.48億元，而國(guó)內(nèi)銀行借款只有158.24億元，海外借款比例高于國(guó)內(nèi)借款。

“遭受匯兌損失的還有昔日華南五虎中的恒大和碧桂園，但恒大和碧桂園去年已在國(guó)內(nèi)多渠道進(jìn)行融資，大量發(fā)行國(guó)內(nèi)債券及票據(jù)以贖回海外借款，而雅居樂(lè)2015年在國(guó)內(nèi)融資方面尚未取得大的進(jìn)展?！?國(guó)泰君安分析師劉斐凡分析表示。

對(duì)于因人民幣貶值造成的11億元匯兌虧損和債務(wù)結(jié)構(gòu)改變，雅居樂(lè)方面表示，2016年將會(huì)對(duì)融資架構(gòu)作出調(diào)整。

為了減少人民幣匯兌帶來(lái)的損失，2016年前3個(gè)月，雅居樂(lè)就開(kāi)始了頻繁的境內(nèi)發(fā)債、貸款融資，償還境外債務(wù)等對(duì)沖動(dòng)作，“我們目前還申請(qǐng)了150億元的熊貓債。”雅居樂(lè)方面表示，未來(lái)公司將減少外債比例，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，通過(guò)償還部分境外債務(wù)及進(jìn)行外幣匯率對(duì)沖以減低匯兌風(fēng)險(xiǎn)。

“即使雅居樂(lè)有能力提前贖回部分美元債券，其也要付出不菲的利息成本，而雅居樂(lè)當(dāng)前的財(cái)務(wù)狀況和流動(dòng)性恐怕還不足以支持其做大規(guī)模的贖回。”一位港股分析師認(rèn)為，人民幣貶值對(duì)于雅居樂(lè)的負(fù)面影響恐仍將持續(xù)。

460億元新目標(biāo)

今年第一季度，雅居樂(lè)已累積預(yù)售124億元，同比上升64%，并取得了歷年來(lái)公司單季最好業(yè)績(jī)。其年初公布的年度銷(xiāo)售目標(biāo)為460億元，一季度完成目標(biāo)的27%。

搶眼的表現(xiàn)主要得益于今年3月的市場(chǎng)大爆發(fā)。它的公告顯示，3月單月，公司預(yù)售金額60.4億元，環(huán)比上升75%。預(yù)售面積也比二月份上升88%，達(dá)63.5萬(wàn)平方米。與去年同期相比，預(yù)售面積和預(yù)售金額增幅均超過(guò)100%。

今年一季度以來(lái)，中山、南京、無(wú)錫、廣州等地樓市火爆，讓雅居樂(lè)布局于此的項(xiàng)目受益。數(shù)據(jù)顯示，第一季度中山地區(qū)累計(jì)銷(xiāo)售超過(guò)15億元，廣州、南京等地區(qū)銷(xiāo)售分別超過(guò)10億元。而作為公司拳頭產(chǎn)品的海南清水灣，第一季度預(yù)售金額更是錄得超過(guò)50億元。

陳卓林認(rèn)為，預(yù)計(jì)2016年中國(guó)經(jīng)濟(jì)將保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。政府近期推行的放寬住房貸款首付要求、減少對(duì)房地產(chǎn)交易相關(guān)稅款等政策，相信有助進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)氣氛。

“長(zhǎng)遠(yuǎn)而言，隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)、城鎮(zhèn)化持續(xù)推進(jìn)、人民收入增加以及二胎生育政策的實(shí)施，雅居樂(lè)相信首次置業(yè)或改善型住房的剛性需求將持續(xù)主導(dǎo)市場(chǎng)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展?！标愖苛謱?duì)未來(lái)頗具信心。

不過(guò)，有業(yè)內(nèi)人士指出，雅居樂(lè)大量項(xiàng)目和土地儲(chǔ)備皆位于中山、惠州等三四線城市以及云南騰沖、西雙版納等旅游城市，存在的風(fēng)險(xiǎn)不小。

“很多三四線城市的庫(kù)存積壓已經(jīng)非常嚴(yán)重，局部三四線市場(chǎng)即使在救市的情況下，依然有風(fēng)險(xiǎn)?！敝性禺a(chǎn)首席分析師稱(chēng)。

另一方面，在旅游地產(chǎn)同質(zhì)化和庫(kù)存高企的時(shí)期，雅居樂(lè)押寶云南卻無(wú)法復(fù)制清水灣的成功。同時(shí)，公司過(guò)度依賴(lài)明星項(xiàng)目，導(dǎo)致企業(yè)布局失衡，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增大，都成為業(yè)內(nèi)詬病它的深層原因。

100億元購(gòu)地資金

陳卓林坦言，在壓力巨大的2015年，能做到400億元以上的營(yíng)業(yè)額已經(jīng)不容易了，但最艱難的一年已經(jīng)過(guò)去，2016年將加大去化速度，同時(shí)提升現(xiàn)有項(xiàng)目的價(jià)格、品質(zhì)等，“2016年我們會(huì)拿出100億元的資金來(lái)補(bǔ)充土地?！?/p>

從公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，2015年全年，雅居樂(lè)僅在長(zhǎng)沙和廣州分別拿了一宗地，拿地總價(jià)為15.37億元。換言之，雅居樂(lè)2016年預(yù)備的100億元拿地金額是去年的近6倍。

陳卓林解釋道，雅居樂(lè)剩下的尾貨都會(huì)在上半年清掉，而新推的項(xiàng)目大部分都具有升值空間。再者，“去年該減價(jià)的都已經(jīng)減了，現(xiàn)在大概90%的項(xiàng)目都在漲價(jià)?！?/p>

陳卓林還特別提到，將重點(diǎn)關(guān)注目前房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格增長(zhǎng)勢(shì)頭較好的深圳周邊城市如中山、惠州等，以及廣州、佛山、鄭州、南京、杭州等一二線城市。

而對(duì)于上海、北京，雅居樂(lè)看好其市場(chǎng)，也在等合適的拿地機(jī)會(huì)。

尤其京津冀區(qū)域，“我們已經(jīng)進(jìn)駐3年了，但一直都下不了手。”不過(guò)，在目前銷(xiāo)售回款率達(dá)到70%，且現(xiàn)金流健康，“2016年有信心做到450億元?！钡那闆r下，陳卓林又開(kāi)始了進(jìn)駐京津冀的規(guī)劃，而且表示，希望在2016年后的三年內(nèi)回歸京津冀。