龔小鋒

隨著新興財(cái)富階層的誕生，諸多新貴購(gòu)房者，對(duì)豪宅資源成熟度尤其關(guān)心。他們往往比普通購(gòu)房人更希望獲得獨(dú)特的居住氛圍，及高端生活資源和教育資源等。在此需求引導(dǎo)下，豪宅也在不斷地進(jìn)化。

目前來看，國(guó)內(nèi)一線城市的豪宅，與倫敦紐約等地的世界級(jí)豪宅相比，仍有不小的差距。雖然國(guó)內(nèi)豪宅在地段、品質(zhì)以及運(yùn)營(yíng)服務(wù)上逐漸靠近世界級(jí)豪宅，但大師設(shè)計(jì)、空間美學(xué)與精神文化等維度的匹配度還有所欠缺。

新貴新需求

北京一直是高凈值人群的聚居地，并不缺購(gòu)買力。近年來隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的悄然轉(zhuǎn)型，一批財(cái)富新貴在互聯(lián)網(wǎng)、貿(mào)易、金融等行業(yè)中嶄露頭角，躋身高凈值人群行列，這些新興的富裕階層在居住方面多面臨升級(jí)置業(yè)需求，因此也成為高端住宅市場(chǎng)新興購(gòu)買力。

不少豪宅項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，現(xiàn)在接觸到的高端市場(chǎng)客戶跟以往有變化，購(gòu)買人群主要來自兩個(gè)行業(yè)，一個(gè)是金融行業(yè)，一個(gè)是互聯(lián)網(wǎng)IT行業(yè)，客群的年齡已經(jīng)下移到35歲以上。

稀缺資源從來都是豪宅所應(yīng)該具備的，而優(yōu)質(zhì)的教育資源更是豪宅必不可少的。多數(shù)豪宅購(gòu)房者在關(guān)心地段、自然環(huán)境和周邊配套的同時(shí)，還關(guān)心是否為學(xué)區(qū)房，周邊是否有心儀學(xué)校。如果豪宅項(xiàng)目成功升級(jí)為優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房，置業(yè)者的關(guān)注度就會(huì)上升明顯。

新需求的更迭，推動(dòng)了產(chǎn)品的更新?lián)Q代。臺(tái)灣著名室內(nèi)設(shè)計(jì)師邱德光認(rèn)為，人們對(duì)高端住宅的認(rèn)知理念在變化，消費(fèi)意識(shí)和品位在抬頭，更加追求有風(fēng)格的藝術(shù)文化空間，因此設(shè)計(jì)者不斷了解變化的世界，了解社會(huì)變遷、了解消費(fèi)者喜好、了解新產(chǎn)品屬性。

在早期，國(guó)內(nèi)高端樓盤最好賣的都是那些復(fù)雜的歐式建筑，裝潢看上去金碧輝煌，迎合了部分暴富的中國(guó)消費(fèi)者愛炫耀的心理。但如今，新興豪宅購(gòu)買人群的素質(zhì)提升，逐漸從炫耀高調(diào)過渡到簡(jiǎn)潔舒適。

融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌此前就告訴記者，他對(duì)建筑的理解是，“別管什么式，要把窗戶功能弄大，這是我這么多年一直堅(jiān)持的?！?p>

從去年開始，融創(chuàng)和恒大等房企在北京豪宅市場(chǎng)展開了并購(gòu)，而今年也將迎來一批老豪宅的入市。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析認(rèn)為，老牌豪宅往往地段優(yōu)越，完善的配套極具優(yōu)勢(shì)，但是與此同時(shí)，這類老項(xiàng)目也存在無法規(guī)避的缺陷，如社區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)相對(duì)落后等。

很多新豪宅做法都不在這些老盤的范疇之內(nèi)，比如建筑風(fēng)格、地下空間尺度、贈(zèng)送面積、新風(fēng)系統(tǒng)等等。與之相比，新豪宅往往在產(chǎn)品營(yíng)造上更符合現(xiàn)代富裕階層的生活和審美需求。

可以說，萬柳書院、北京壹號(hào)院、保利海德公園這幾個(gè)項(xiàng)目在近年的豪宅市場(chǎng)上表現(xiàn)尤為突出。

多元?jiǎng)?chuàng)新

與以往不同的是，豪宅開發(fā)商將更重視以利潤(rùn)導(dǎo)向模式發(fā)展。未來，在地價(jià)日益高昂的局面下，如何打造好豪宅產(chǎn)品，進(jìn)一步提高溢價(jià)空間，將是豪宅開發(fā)商所要面臨更為深刻的變局。

諸多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，北京豪宅應(yīng)該具有原創(chuàng)性、創(chuàng)新性，在土地價(jià)格不斷提升的情況下，沒有原創(chuàng)性、創(chuàng)新性的豪宅，將很難在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有一席之地。隨著高端客戶的需求越來越個(gè)性化，甚至定制豪宅也應(yīng)運(yùn)而生。

知名的軌道物業(yè)專家——京投銀泰，就通過自己掌握的軌道技術(shù)入手。京投銀泰·琨御府是地鐵上蓋豪宅項(xiàng)目，增加減振降噪措施等多種高科技手段，有效地解決了軌道交通與城市豪宅的關(guān)系。

天潤(rùn)同泰集團(tuán)營(yíng)銷總經(jīng)理張大東就曾表示，豪宅創(chuàng)新關(guān)鍵在于對(duì)細(xì)節(jié)的處理。他舉例說，“比如豪宅車庫(kù)的設(shè)計(jì)要體現(xiàn)人性化，凈高達(dá)到4.5米以上，單個(gè)車的尺度為2.8×6米，能便于業(yè)主房車的停放；車位的數(shù)量要充足，比如達(dá)到1：3比例；坡度不大于20度，便于底盤低的高端跑車停放?！?/p>

在他看來，這些都是業(yè)主入住后改不了的地方，雖然成本高，但業(yè)主收藏名車、必備房車是大趨勢(shì)，因此需要開發(fā)商提前考慮進(jìn)去。

無論怎樣的創(chuàng)新，都是為了更舒適的生活。懋源地產(chǎn)營(yíng)銷策劃總監(jiān)劉強(qiáng)就表示，今年與去年所稱的頂豪元年不同之處在于，豪宅房企要用更前沿的理念、更創(chuàng)新的產(chǎn)品給買房人提供更多、更優(yōu)的選擇。

在其看來，對(duì)于懋源而言，一方面釣云臺(tái)從產(chǎn)品設(shè)計(jì)之初就堅(jiān)持創(chuàng)新，以“回歸家庭、參與生活”為開發(fā)理念，引導(dǎo)更加文明的生活方式；另一方面，懋源還將啟動(dòng)“金軸戰(zhàn)略”，讓紅璽臺(tái)、釣云臺(tái)、夏家璟岳和孫河璟璽四大豪宅聯(lián)動(dòng)起來，開發(fā)出最具生活氣息和生命力的豪宅。

北京的一些豪宅，甚至還玩起了營(yíng)銷創(chuàng)新。龍湖西宸原著就提出，參觀樣板間需單獨(dú)預(yù)約。融創(chuàng)在東三環(huán)和東二環(huán)的北京壹號(hào)院和使館壹號(hào)也有不同的營(yíng)銷策略，甚至為了提供更好的看房感受，要求參觀該項(xiàng)目的業(yè)主必須提前預(yù)約，并要求刷100萬元的誠(chéng)意金。

接軌國(guó)際

盡管各大項(xiàng)目都在標(biāo)榜自己為頂豪，但北京清華城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院副所長(zhǎng)彭劍波在翻閱了諸多資料之后發(fā)現(xiàn)，從單價(jià)、交通、極致的服務(wù)與奢華的配套來看，北京頂豪離世界豪宅還有很大差距。

“比如，不少世界頂豪都有私人飛機(jī)場(chǎng)、專屬游艇碼頭等。北京頂豪要向世界頂豪邁進(jìn)，還有很大發(fā)展空間?！迸韯Σㄕf，無論是價(jià)格，還是資源配套和服務(wù)都存在差距。

從總價(jià)來說，北京頂豪和世界頂豪存在很大差距，北京最高的豪宅單價(jià)，離全球頂級(jí)豪宅14億元還有很大差距。從單價(jià)來看，與倫敦、紐約等城市動(dòng)輒40萬-50萬元/平米的均價(jià)相比，國(guó)內(nèi)一線城市豪宅價(jià)格與之相比仍有距離，

彭建波認(rèn)為，國(guó)內(nèi)豪宅市場(chǎng)將來有很多新的空間，下一步要跟世界頂豪高端學(xué)習(xí)，重新戰(zhàn)略目標(biāo)。

不過，這其中，確實(shí)有總體實(shí)力的差距。以公園大道520號(hào)大樓頂層公寓所在城市美國(guó)紐約為例，早在2010年紐約市人均GDP就已達(dá)13.68萬美元，居世界城市第一，與紐約相比，北京的人均GDP還存在一定差距。但就北京的城市發(fā)展速度和水平而言，數(shù)字上的差距被追平甚至趕超，也只是時(shí)間上的問題。

從未來城市價(jià)值的角度和豪宅市場(chǎng)的發(fā)展來看，北京、上海等一線城市的豪宅仍具備相當(dāng)大的升值空間。一如北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩所言，“按照北京現(xiàn)在的發(fā)展速度和房?jī)r(jià)增速，每平米80萬元將變得非常容易。”