王宇

摘 要：2014年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，財(cái)政收入增速也總體下滑。在此背景下，深入研究房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行對(duì)地方財(cái)政收入的影響，對(duì)于完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策和探索地方財(cái)政收入穩(wěn)定增長(zhǎng)機(jī)制有著重要意義。本文在梳理現(xiàn)行地方預(yù)算制度基礎(chǔ)上，研究了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行對(duì)財(cái)政收入影響的作用機(jī)制，并對(duì)房地產(chǎn)稅收和土地出讓收入在地方預(yù)算收入中的重要性進(jìn)行了區(qū)域間比較分析，采用全國(guó)省級(jí)區(qū)域數(shù)據(jù)建立面板數(shù)據(jù)模型，來(lái)研究各地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)財(cái)政收入影響的差異性。研究表明，房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格是影

2014年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體進(jìn)入調(diào)整期，商品房銷(xiāo)售額出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，大中城市房?jī)r(jià)漲幅收窄，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速走勢(shì)與2008年金融危機(jī)時(shí)相似。與此同時(shí)，中央財(cái)政收入和地方財(cái)政收入增速也總體下滑，2014年全國(guó)財(cái)政收入增速比上年下降1.5個(gè)百分點(diǎn)，其中地方財(cái)政收入增速下降3.0個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行對(duì)地方財(cái)政收入有顯著影響，既可以通過(guò)稅收直接為財(cái)政收入做出貢獻(xiàn)，又可以通過(guò)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)作用拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)稅收增長(zhǎng)。除此之外，主要由房地產(chǎn)市場(chǎng)拉動(dòng)的土地出讓市場(chǎng)，為地方政府投融資平臺(tái)運(yùn)行提供了大量資金，對(duì)地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到至關(guān)重要的作用。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)總體下行但有所回暖的形勢(shì)下，深入研究房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行對(duì)地方財(cái)政收入的影響，無(wú)論對(duì)完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，還是對(duì)探索地方財(cái)政收入穩(wěn)定增長(zhǎng)機(jī)制都具有重要意義。

一、文獻(xiàn)綜述

文獻(xiàn)中對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行與地方財(cái)政收入的研究主要集中在兩者的互動(dòng)關(guān)系及作用機(jī)制方面。一是土地財(cái)政拉動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮和房?jī)r(jià)高漲。周彬等（2010）構(gòu)造一般均衡模型發(fā)現(xiàn)，土地財(cái)政必然推動(dòng)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，地方政府具有推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的內(nèi)在激勵(lì)，且地方政府一般具有豪宅偏好。呂煒等（2012）研究發(fā)現(xiàn)，土地財(cái)政是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)泡沫產(chǎn)生的重要原因。王學(xué)龍（2012）研究表明，土地財(cái)政導(dǎo)致地方政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)分依賴(lài)，從而有動(dòng)力利用各種政策支持高房?jī)r(jià)，這就降低了房地產(chǎn)投機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)，推高了房?jī)r(jià)。雷根強(qiáng)等（2014）研究結(jié)果表明，地方財(cái)力對(duì)土地出讓金依賴(lài)程度對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資具有顯著的正向影響，但對(duì)房?jī)r(jià)的影響并不顯著，房?jī)r(jià)的主要影響因素來(lái)自于適應(yīng)性預(yù)期和經(jīng)濟(jì)社會(huì)基本面。二是房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行對(duì)財(cái)政收入的影響及作用機(jī)理。黃少安等（2012）指出，在靜態(tài)框架下，政府通過(guò)土地租金融資和通過(guò)企業(yè)稅收融資是等價(jià)的，總收入水平只取決于土地資源總量，與融資方式無(wú)關(guān)；在動(dòng)態(tài)框架下，政府來(lái)自于房地產(chǎn)的租金收入越高，來(lái)自于其它行業(yè)的稅收收入越低。王先柱等（2012）研究發(fā)現(xiàn)，土地出讓收入、財(cái)富效應(yīng)、房地產(chǎn)稅收以及房?jī)r(jià)波動(dòng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)構(gòu)成了財(cái)政增收的四種機(jī)制，房?jī)r(jià)和總產(chǎn)出的變動(dòng)顯著影響了財(cái)政收入。王亞芬（2015）測(cè)算了房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)地方財(cái)政收入的長(zhǎng)短期彈性，并建立了三個(gè)區(qū)域城市面板數(shù)據(jù)誤差修正模型，研究表明，房?jī)r(jià)上漲會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)稅收和土地出讓金的增加，二、三線城市房?jī)r(jià)和銷(xiāo)售面積的變化對(duì)地方財(cái)政收入的沖擊大于一線城市。

現(xiàn)階段大部分研究成果出現(xiàn)在房?jī)r(jià)高漲時(shí)期，因而財(cái)政收支對(duì)于房?jī)r(jià)的拉動(dòng)作用成為研究重點(diǎn)，但隨著2010年以來(lái)以限購(gòu)限貸為主要特征的房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷落實(shí)，購(gòu)房者預(yù)期發(fā)生改變，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度逐漸消退，地方財(cái)政收入增速也隨之下滑，而研究房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行對(duì)地方財(cái)政收入影響的文獻(xiàn)相對(duì)較少。本文在梳理現(xiàn)行地方預(yù)算制度的基礎(chǔ)上，通過(guò)分析地方財(cái)政收入和土地出讓收入之間的關(guān)系，找出房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行對(duì)財(cái)政收入影響的作用機(jī)制。文章的創(chuàng)新點(diǎn)體現(xiàn)在，一是采用詳實(shí)的東中西部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，對(duì)房地產(chǎn)稅收和土地出讓收入在地方預(yù)算收入中的重要性進(jìn)行了區(qū)域間的比較分析；二是采用全國(guó)31個(gè)省級(jí)區(qū)域房地產(chǎn)銷(xiāo)售、價(jià)格、投資、財(cái)政收入等數(shù)據(jù)，建立面板數(shù)據(jù)模型，研究了各地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)財(cái)政收入影響的差異性。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行對(duì)財(cái)政收入影響的作用機(jī)制及區(qū)域差異

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速增長(zhǎng)，中西部1地區(qū)增速領(lǐng)先。全國(guó)商品房銷(xiāo)售額從2000年的3935億元增加到2014年的76292億元，年均增長(zhǎng)23.6%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資從2000年的4984億元提高到2014年的95036億元，年均增長(zhǎng)23.4%。中西部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)先增長(zhǎng)，從2000-2014年年均增速看，中部和西部地區(qū)商品房銷(xiāo)售額平均增速分別高于全國(guó)6.2和4.9個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資平均增速分別高于全國(guó)5.0和3.7個(gè)百分點(diǎn)，而東部地區(qū)上述指標(biāo)平均增速均低于全國(guó)平均水平（見(jiàn)表1）。

房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行對(duì)地方財(cái)政收入的影響主要包括稅收和土地出讓收入兩個(gè)渠道。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展可以直接帶動(dòng)相關(guān)稅收增長(zhǎng)，還可以拉動(dòng)建筑、裝修材料等行業(yè)增長(zhǎng)，從而拉動(dòng)地方財(cái)政收入增長(zhǎng)。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)的土地購(gòu)置為地方政府提供了數(shù)量可觀的土地出讓收入，在現(xiàn)行制度下，土地出讓收入納入地方政府性基金預(yù)算管理，是構(gòu)成地方預(yù)算收入的重要組成部分，但并不計(jì)入一般公共預(yù)算，即通常意義上的地方財(cái)政收入，因此，土地出讓收入對(duì)地方財(cái)政收入的影響主要體現(xiàn)在作為地方政府投融資平臺(tái)的重要還款來(lái)源，為地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等領(lǐng)域融資提供了重要的支撐作用，從而有利于地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和財(cái)政收入增加（見(jiàn)圖1）。

（一）稅收渠道

房地產(chǎn)市場(chǎng)涵蓋的主要稅種包括房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅、營(yíng)業(yè)稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅（見(jiàn)表2）。除土地使用稅和耕地占用稅與房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況無(wú)關(guān)外，其余稅種都與房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)密切相關(guān)。另外，非金屬礦物制品業(yè)、黑色金屬冶煉和壓延加工業(yè)、建筑業(yè)等行業(yè)稅收也受到房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的影響。房地產(chǎn)市場(chǎng)上行時(shí)，相關(guān)稅收收入增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行時(shí)，稅收收入減少。隨著近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，營(yíng)業(yè)稅等主要稅種收入不斷增加。數(shù)據(jù)顯示2，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)稅收從2003年的940億元提高到2013年的14765億元，年均增長(zhǎng)31.7%，高于同期全部稅收收入增速12.1個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)業(yè)稅收占全部稅收的比例從2003年的4.7%提高到2013年的12.3%，年均提高0.76個(gè)百分點(diǎn)。

房地產(chǎn)業(yè)稅收快速增長(zhǎng)，各地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)稅收增長(zhǎng)特點(diǎn)各異。從增速看，2003-2013年，東部、中部、西部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)稅收3年均增速分別為27.6%、45.1%、40.8%，其中東部地區(qū)增速低于全國(guó)4.1個(gè)百分點(diǎn)，中部、西部地區(qū)增速分別高于全國(guó)13.4和9.1個(gè)百分點(diǎn)。從占比看，2003-2009年，東部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)稅收占本區(qū)域全部稅收比例保持在5%-8%之間，高于全國(guó)平均水平，也高于中部和西部地區(qū)；2010年以來(lái)，東部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)稅收占比提高幅度相對(duì)較小，開(kāi)始低于全國(guó)平均水平，而中部和西部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)稅收占比提高較快，開(kāi)始等于或高于全國(guó)平均水平。2013年，東部、中部、西部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)稅收占各自區(qū)域全部稅收收入的比例分別為11.1%、15.5%、13.8%，其中，東部地區(qū)低于全國(guó)1.2個(gè)百分點(diǎn)，中部、西部地區(qū)分別高于全國(guó)3.2和1.5個(gè)百分點(diǎn)（見(jiàn)表3）。

（二）土地使用權(quán)出讓收入渠道

現(xiàn)階段我國(guó)國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)主要包括劃撥、出讓、租賃三種方式，其中出讓包括協(xié)議出讓和“招拍掛”出讓?！罢信膾臁敝贫鹊恼Q生以國(guó)土資源部2002年5月發(fā)布的《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》為標(biāo)志，文件要求各地自2002年7月起，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌的方式出讓。自2007年1月1日起，國(guó)有土地出讓收支全額納入地方基金預(yù)算管理，其中土地使用權(quán)出讓收入反映以招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌、協(xié)議和劃撥等方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)所確定的成交價(jià)款，具體包括新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)收入、國(guó)有土地使用權(quán)出讓金收入、國(guó)有土地收益基金收入、農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)資金收入，應(yīng)支付的征地拆遷補(bǔ)償?shù)瘸杀拘灾С鰪闹邪才?。?jù)統(tǒng)計(jì)，2010年至2014年，全國(guó)土地使用權(quán)出讓收入從30109億元增加到42606億元，年均增長(zhǎng)9.1%；與地方財(cái)政收入的比例在2010年達(dá)到最高點(diǎn)，為74.1%，在2012年為最低的46.7%，2014年該比例為56.2%（見(jiàn)表4）。土地使用權(quán)出讓收入是地方政府性債務(wù)的重要還款來(lái)源，通過(guò)政府投融資平臺(tái)獲取的大量信貸資源為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了重要的資金支持。數(shù)據(jù)顯示，2012年末，全國(guó)承諾以土地使用權(quán)出讓收入償還的地方政府性債務(wù)余額為34865億元，占債務(wù)余額的37.2%。

各地區(qū)土地出讓收入增速呈現(xiàn)一定差異。數(shù)據(jù)顯示4，從增速看，2003-2013年，東部、中部、西部地區(qū)國(guó)有建設(shè)用地出讓成交價(jià)款年均增速分別為20.4%、29.4%、29.4%，其中東部地區(qū)增速低于全國(guó)2.8個(gè)百分點(diǎn)，中部、西部地區(qū)增速均高于全國(guó)6.2個(gè)百分點(diǎn)。從出讓成交價(jià)款與地方財(cái)政收入的比例看，2003年以來(lái)，東部地區(qū)該項(xiàng)比例總體高于全國(guó)平均水平，中部地區(qū)在2010年以前低于全國(guó)平均水平，但2011年開(kāi)始轉(zhuǎn)為高于全國(guó)平均水平，西部地區(qū)總體低于全國(guó)平均水平。2013年，東部、中部、西部地區(qū)土地出讓成交價(jià)款與各自區(qū)域地方財(cái)政收入的比例分別為65.2%、65.7%、55.9%，其中，東部、中部地區(qū)分別高于全國(guó)1.8、2.3個(gè)百分點(diǎn)，西部地區(qū)低于全國(guó)7.5個(gè)百分點(diǎn)（見(jiàn)表5）。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行對(duì)地方財(cái)政收入影響的實(shí)證分析

（一）模型的構(gòu)建

房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行對(duì)稅收和土地出讓收入均產(chǎn)生顯著的拉動(dòng)作用，為了研究上述拉動(dòng)作用的具體程度以及在全國(guó)各地區(qū)間的差異性，本文建立涵蓋全國(guó)31個(gè)省級(jí)行政區(qū)域的面板數(shù)據(jù)模型。面板數(shù)據(jù)是對(duì)不同時(shí)刻的截面?zhèn)€體進(jìn)行連續(xù)觀測(cè)所得到的多維時(shí)間序列數(shù)據(jù)，面板數(shù)據(jù)既包含單一時(shí)間點(diǎn)的多個(gè)截面信息，又將其推廣至若干時(shí)間點(diǎn)，從而整合了更多的信息，非常適合時(shí)間覆蓋范圍較短的多區(qū)域數(shù)據(jù)研究。面板數(shù)據(jù)分為變截距模型和變系數(shù)模型，兩類(lèi)模型又有固定效應(yīng)和隨機(jī)效應(yīng)的區(qū)分，模型的具體形式根據(jù)數(shù)量化的判別標(biāo)準(zhǔn)以及研究目的進(jìn)行選擇。本文面板數(shù)據(jù)模型形式如下：

yit=αi+βxit+γzit+μit i=1，2，…，N t=1，2，…，T

其中，下標(biāo)i表示各省級(jí)行政區(qū)域，t表示年份；y為因變量，即地方財(cái)政收入；x是自變量，選擇反映房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的相關(guān)指標(biāo)；z為控制變量，即其他對(duì)地方財(cái)政收入產(chǎn)生影響的變量；αi表示截距項(xiàng)，β、γ分別表示各個(gè)解釋變量和控制變量的系數(shù)矩陣，μ為復(fù)合誤差項(xiàng)。

（二）數(shù)據(jù)選取

選擇商品房銷(xiāo)售額、商品房銷(xiāo)售面積、商品房銷(xiāo)售價(jià)格以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資四個(gè)反映房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況的指標(biāo)作為自變量；由于營(yíng)業(yè)稅是地方財(cái)政收入的主要稅種（約占地方財(cái)政收入的30%），故選擇與營(yíng)業(yè)稅相關(guān)程度較高的社會(huì)消費(fèi)品零售總額作為控制變量（兩者相關(guān)系數(shù)高達(dá)99%）。以全國(guó)31個(gè)省級(jí)行政區(qū)域作為研究樣本，數(shù)據(jù)為2000年至2014年的年度數(shù)據(jù)，每個(gè)指標(biāo)為15年×31個(gè)省級(jí)行政區(qū)，共465個(gè)數(shù)據(jù)。所有指標(biāo)均取規(guī)模值，并對(duì)各數(shù)據(jù)取自然對(duì)數(shù)，因此模型估計(jì)出的系數(shù)為各因素對(duì)地方財(cái)政收入影響的彈性（見(jiàn)表6）。

（三）實(shí)證結(jié)果

1、全國(guó)31個(gè)省級(jí)區(qū)域整體模型

由于本文研究目的在于考察房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行對(duì)地方財(cái)政收入的整體影響，因此選取不變系數(shù)模型，通過(guò)Eviews軟件提供的冗余變量似然比檢驗(yàn)，確定建立固定效應(yīng)模型。使用31個(gè)省級(jí)區(qū)域數(shù)據(jù)分別建立三個(gè)面板數(shù)據(jù)模型，其中模型1將商品房銷(xiāo)售額作為自變量，模型2將商品房銷(xiāo)售拆分為銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售價(jià)格作為自變量，模型3將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資作為自變量。模型結(jié)果如表7所示。

模型結(jié)果顯示，商品房銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售價(jià)格、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資均對(duì)地方財(cái)政收入有顯著影響。商品房銷(xiāo)售額增長(zhǎng)1%，將拉動(dòng)地方財(cái)政收入增長(zhǎng)0.061%，具體看，商品房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)1%，將拉動(dòng)地方財(cái)政收入增長(zhǎng)0.040%，商品房銷(xiāo)售價(jià)格上漲1%，將拉動(dòng)地方財(cái)政收入增長(zhǎng)0.263%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)1%，將拉動(dòng)地方財(cái)政收入增長(zhǎng)0.055%。社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)1%，拉動(dòng)地方財(cái)政收入增長(zhǎng)幅度大于1%。從各因素對(duì)地方財(cái)政收入的影響程度大小看，控制變量社會(huì)消費(fèi)品零售總額最大，從房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的四項(xiàng)指標(biāo)看，影響最大的是房?jī)r(jià)，其次是商品房銷(xiāo)售額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，影響最小的是商品房銷(xiāo)售面積。

2、三大地區(qū)模型

在前文建立31個(gè)省級(jí)區(qū)域整體模型基礎(chǔ)上，為了探尋各區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行與地方財(cái)政收入之間關(guān)系的區(qū)別，本部分按東部、中部、西部三大地區(qū)分別建立面板數(shù)據(jù)模型。為了更加細(xì)致地描述各因素的影響程度，不再將商品房銷(xiāo)售額作為整體引入模型，而是引入商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售價(jià)格、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資兩個(gè)模型，即前文的模型2和模型3。模型結(jié)果見(jiàn)表8所示。

模型結(jié)果顯示，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行對(duì)地方財(cái)政收入的影響在東中西三大地區(qū)呈現(xiàn)較為明顯的差異性。從商品房銷(xiāo)售面積的影響看，東部地區(qū)影響顯著，商品房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)1%，將拉動(dòng)地方財(cái)政收入增長(zhǎng)0.083%，而中部和西部地區(qū)，商品房銷(xiāo)售面積的影響均不顯著。從商品房銷(xiāo)售價(jià)格的影響看，在東中西部影響均顯著，商品房銷(xiāo)售價(jià)格上漲1%，將分別拉動(dòng)?xùn)|中西部地區(qū)財(cái)政收入增長(zhǎng)0.322%、0.479%、0.317%。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的影響看，東部和中部地區(qū)影響顯著，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)1%，將分別拉動(dòng)?xùn)|部和中部地區(qū)財(cái)政收入增長(zhǎng)0.128%和0.061%，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的影響在西部地區(qū)不顯著。

（四）實(shí)證分析結(jié)論

1、房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格是影響地方財(cái)政收入的重要因素

房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的主要指標(biāo)中，無(wú)論是全國(guó)各省區(qū)整體，還是東中西部三大地區(qū)，商品房銷(xiāo)售價(jià)格均對(duì)地方財(cái)政收入有顯著影響，且影響程度最大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資次之，影響因素最小的是商品房銷(xiāo)售面積（見(jiàn)圖2）。商品房銷(xiāo)售價(jià)格是房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的風(fēng)向標(biāo)，隨著20世紀(jì)90年代末開(kāi)始的住房制度改革不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行逐漸由市場(chǎng)行為主導(dǎo)，盡管?chē)?guó)家為平抑房地產(chǎn)投資過(guò)熱和房?jī)r(jià)快速上漲出臺(tái)了一系列調(diào)控措施，但總體看，商品房建設(shè)、銷(xiāo)售以及定價(jià)的市場(chǎng)化程度仍然較高。無(wú)論是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，還是購(gòu)房者均以市場(chǎng)價(jià)格為指導(dǎo)，當(dāng)房?jī)r(jià)上漲時(shí)，商品房的銷(xiāo)售、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資以及土地購(gòu)置等不斷增長(zhǎng)，相反，當(dāng)房?jī)r(jià)下行時(shí)，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)也陷入低谷。從本文的實(shí)證結(jié)果看，商品房?jī)r(jià)格是帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行以及地方財(cái)政收入增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?。商品房銷(xiāo)售面積對(duì)地方財(cái)政收入的影響相對(duì)較小，說(shuō)明由于土地以及住房資源的稀缺性，各地區(qū)主要靠房?jī)r(jià)的上漲拉動(dòng)商品房銷(xiāo)售額的提高，進(jìn)而拉動(dòng)財(cái)政收入提高，單純的銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)對(duì)地方財(cái)政收入的貢獻(xiàn)度相對(duì)較小。

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行與財(cái)政收入的關(guān)系在地區(qū)間存在較大差異性

在對(duì)地方財(cái)政收入影響的顯著性上，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的主要指標(biāo)商品房銷(xiāo)售價(jià)格、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資以及商品房銷(xiāo)售面積的影響均顯著。但分區(qū)域看，在中部地區(qū)，商品房銷(xiāo)售面積的影響不顯著，在西部地區(qū)只有商品房銷(xiāo)售價(jià)格影響顯著，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售面積均不顯著。從商品房銷(xiāo)售價(jià)格的影響力度看，其對(duì)地方財(cái)政收入的影響力度在中部地區(qū)最大，東部和西部基本接近，東部地區(qū)略高，此種情況表明，相對(duì)其他地區(qū)，中部地區(qū)財(cái)政收入受房?jī)r(jià)波動(dòng)的影響程度更大，為穩(wěn)定財(cái)政收入，中部地區(qū)需更為關(guān)注房?jī)r(jià)的變化情況。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的影響力度看，東部地區(qū)高于中部地區(qū)，且力度達(dá)到中部地區(qū)2倍以上，此種情況表明，東部地區(qū)財(cái)政收入受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的影響程度更大，為穩(wěn)定財(cái)政收入，保持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資適度增長(zhǎng)對(duì)于東部地區(qū)更為重要。綜合影響各地區(qū)財(cái)政收入增長(zhǎng)的因素看，中部地區(qū)尤其需要關(guān)注商品房銷(xiāo)售價(jià)格的變化，而東部地區(qū)更需關(guān)注房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的穩(wěn)定性（見(jiàn)圖2）。

四、對(duì)完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策、探索地方財(cái)政收入穩(wěn)定增長(zhǎng)機(jī)制的政策建議

房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展為財(cái)政收入和社會(huì)進(jìn)步做出了重要貢獻(xiàn)，但由于房?jī)r(jià)的大幅上漲及保障房建設(shè)的滯后，房地產(chǎn)市場(chǎng)也屢遭社會(huì)輿論詬病。為了協(xié)調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與地方財(cái)政收入增長(zhǎng)，保障地方財(cái)政獲得穩(wěn)定的收入來(lái)源，本文提出以下幾方面建議。

（一）進(jìn)一步完善多層次的住房保障體系，促使商品房?jī)r(jià)格平穩(wěn)運(yùn)行，漲幅合理

實(shí)證結(jié)果表明，商品房銷(xiāo)售價(jià)格對(duì)地方財(cái)政收入有顯著的影響，同時(shí)商品房銷(xiāo)售價(jià)格也是社會(huì)重要的關(guān)注點(diǎn)，過(guò)高的房?jī)r(jià)將對(duì)民生改善產(chǎn)生負(fù)面影響，因此應(yīng)探尋房?jī)r(jià)上漲與財(cái)政收入增長(zhǎng)之間的平衡點(diǎn)。一是出臺(tái)政策鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展，重點(diǎn)是充分發(fā)揮市場(chǎng)調(diào)節(jié)作用，滿(mǎn)足剛性需求及改善性住房需要。二是打通商品房與保障房之間的界限，探索政府購(gòu)買(mǎi)存量商品住房作為保障房房源，實(shí)現(xiàn)商品房與保障房的良性互動(dòng)，穩(wěn)定商品房?jī)r(jià)格。

（二）制定差異化房地產(chǎn)調(diào)控政策時(shí)要充分考慮對(duì)地方財(cái)政收入的影響

實(shí)證結(jié)果表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)盡管對(duì)各地財(cái)政收入均有較大的影響，但影響的主導(dǎo)因素并不相同，商品房?jī)r(jià)格對(duì)中部地區(qū)財(cái)政收入影響較大，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)東部地區(qū)影響程度較大，因此在出臺(tái)差異化房地產(chǎn)調(diào)控政策時(shí)應(yīng)關(guān)注對(duì)地方財(cái)政收入的影響。一是對(duì)于東部地區(qū)，商品房需求量相對(duì)較大，房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)重點(diǎn)突出對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的支持，保障商品房的充足供應(yīng)。二是對(duì)于中部和西部地區(qū)，房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)更加注重維持房?jī)r(jià)穩(wěn)定，從而保障財(cái)政收入的合理增長(zhǎng)。

（三）進(jìn)一步完善中央和地方財(cái)政關(guān)系，加快推出房地產(chǎn)稅等地方主體稅種，保障地方政府獲得穩(wěn)定的財(cái)政收入

實(shí)證結(jié)果表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行對(duì)地方財(cái)政收入的影響較大，這與地方財(cái)政缺少多元化穩(wěn)定的收入來(lái)源密切相關(guān)，應(yīng)進(jìn)一步開(kāi)拓地方財(cái)政穩(wěn)定增長(zhǎng)的收入來(lái)源。一是合理確定“營(yíng)改增”完成后在增值稅方面中央與地方稅收分成比例，維持地方財(cái)政稅收穩(wěn)定。二是加大對(duì)經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)轉(zhuǎn)移支付力度，提高財(cái)政資金使用效率，降低欠發(fā)達(dá)地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度依賴(lài)。三是加快推出房地產(chǎn)稅等財(cái)產(chǎn)稅種，在抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為的同時(shí)，為地方財(cái)政獲得穩(wěn)定收入開(kāi)辟新的來(lái)源。

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The Research on the Influence of the Real Estate Market on the Local Fiscal Revenue

WANG Yu

（Xian Branch PBC， Xian Shaanxi 710075）

Abstract：Since 2014， the real estate market in China has entered into the adjustment period， and the fiscal revenue growth has decline as a whole. Under this background， it is of great significance to deeply study the impact of the real estate market operation on the local fiscal revenue， improve the regulation policies on the real estate market and explore the stable growth mechanism of the local fiscal revenue. On the basis of collecting the current local budget system， the paper studies the operation mechanism of the impact of the real estate market on the fiscal revenue， makes a comparative analysis between regions on the importance of the real estate tax and land sales income in the local budgetary revenues， and studies the differences of the impact of the regional real estate market on the fiscal revenue using provincial regional data all over the country to set up the panel data model. The research shows that the real estate sales price is the important factor that affects the local finance revenue， and there exists a big difference among regions between the real estate market operation and the fiscal revenue. The paper puts forward policy suggestions from aspects such as improving the indemnificatory system of the multi-level housing.

Keywords： real estate market； local fiscal revenue； function mechanism； regional difference