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        宅基地流轉(zhuǎn)如何放開

        2016-06-03 15:04:40佟紹偉
        財(cái)經(jīng)國家周刊 2016年11期
        關(guān)鍵詞:農(nóng)村

        佟紹偉

        不論是從穩(wěn)增長的角度,還是從推進(jìn)城市化、城鄉(xiāng)一體化、增加農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入的角度,都應(yīng)盡量放開農(nóng)村宅基地的轉(zhuǎn)讓,將農(nóng)村宅基地的活力充分釋放。

        允許城市人到農(nóng)村購買宅基地,一直是個諱莫如深的話題,無論是現(xiàn)行法律還是宅基地各試點(diǎn)地區(qū),都沒有碰觸這條“紅線”。

        但是,在國家穩(wěn)增長著力推動供給側(cè)改革的大背景下,筆者認(rèn)為,有必要進(jìn)一步解放思想,大膽放寬宅基地流轉(zhuǎn),特別是取消宅基地購買人資格的限制。允許城市人到農(nóng)村購買宅基地,可以釋放出巨大的需求,從而對穩(wěn)增長形成有力的支撐。

        擔(dān)心大可不必

        據(jù)統(tǒng)計(jì),全國共有宅基地2.5億宗。假設(shè)1%發(fā)生轉(zhuǎn)讓,就有250萬宗。如果每宗售價5萬元,總價就是750億元。轉(zhuǎn)讓農(nóng)戶將這750億元投入城市,就會對城市的房地產(chǎn)市場形成有力的支撐。

        受讓人一般都要重新改造,如果以每宗改造投資5萬元計(jì)算,總價又是750億元,對于建材、裝修、家電等行業(yè)也會形成有力的支撐,還能促進(jìn)社會主義新農(nóng)村建設(shè)。如果5%的宅基地發(fā)生轉(zhuǎn)讓,那么其釋放出的需求就會將近萬億元,說不定還能形成第二波房地產(chǎn)熱。

        有人擔(dān)心,放開農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn),尤其是允許城市人購買宅基地,可能導(dǎo)致大量違法用地行為的發(fā)生,從而引起耕地流失。其實(shí),這種擔(dān)心大可不必。如果在實(shí)際操作中,真正嚴(yán)格按照土地管理的法律法規(guī)辦事,就不會出現(xiàn)上述擔(dān)心的問題。

        我們不能因?yàn)閭€別農(nóng)戶的不理智行為,而去嚴(yán)格限制其他農(nóng)戶變現(xiàn)自己的主要財(cái)產(chǎn)宅基地。

        因?yàn)楦鶕?jù)《土地管理法》的規(guī)定,宅基地使用權(quán)人在出售或出租宅基地后,不能再申請新的宅基地。如果在實(shí)踐中嚴(yán)格照此辦理,就不會出現(xiàn)違法用地的問題,也不會導(dǎo)致耕地的流失。

        現(xiàn)實(shí)情況是,雖然政府嚴(yán)格限制宅基地的轉(zhuǎn)讓,但是在基層倒賣宅基地的現(xiàn)象屢見不鮮。一些基層干部憑借手中的權(quán)力,不斷違法占地,賣舊建新,謀取不正當(dāng)?shù)睦妫搰?yán)格管理和嚴(yán)格禁止的應(yīng)該是這種行為。我們現(xiàn)在是該管住的沒有管住,管住的反而是不應(yīng)該管的。

        國家正在大力推進(jìn)城市化,鼓勵農(nóng)民進(jìn)城置業(yè)創(chuàng)業(yè)。如果放開宅基地的轉(zhuǎn)讓,尤其是允許城市居民到農(nóng)村購買宅基地,宅基地的價值就會大幅度提升,宅基地使用權(quán)人就會獲得一筆進(jìn)城創(chuàng)業(yè)的資本,或者購買住房,或者去做生意,真正實(shí)現(xiàn)人的城市化。

        國家也在一直倡導(dǎo)城鄉(xiāng)一體化,統(tǒng)籌城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展。農(nóng)民進(jìn)城,或購房置業(yè),或經(jīng)商做買賣,會拉動內(nèi)需,推動城市化的進(jìn)程。同樣,允許城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買宅基地,就會為農(nóng)村發(fā)展注入一筆不小的資金,從而促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展,推動社會主義新農(nóng)村建設(shè)。

        國家也一直在要求提高農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入,但對于絕大多數(shù)農(nóng)戶來講,宅基地是最主要的財(cái)產(chǎn)。而如今對宅基地的轉(zhuǎn)讓進(jìn)行如此嚴(yán)格的限制,使得宅基地很難變現(xiàn),大大降低了宅基地的財(cái)產(chǎn)屬性,也就談不上增加農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入。

        另外,未來二十年,中國60歲以上老年人口將達(dá)到4-5億,養(yǎng)老問題將讓整個社會不堪重負(fù)。如果允許城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買宅基地,讓那些愿意在農(nóng)村生活的老年人到農(nóng)村定居,就會大大降低養(yǎng)老成本。

        還有人擔(dān)心,放開宅基地流轉(zhuǎn),會導(dǎo)致大量農(nóng)民無家可歸、流離失所,影響社會穩(wěn)定。我們總是把農(nóng)民當(dāng)成沒有理智的人群而操多余的心。農(nóng)民與我們一樣,絕大多數(shù)都是有理性的人,不會隨意出賣自己的房屋。沒有理性的城鎮(zhèn)居民也不少甚至更多,國家卻從未禁止過城鎮(zhèn)房屋的自由轉(zhuǎn)讓,城鎮(zhèn)也未發(fā)生因出售房屋而流落街頭的問題。

        那么,為什么還要嚴(yán)格限制甚至禁止農(nóng)村宅基地的轉(zhuǎn)讓呢?我們不能因?yàn)閭€別農(nóng)戶的不理智行為,而去嚴(yán)格限制其他農(nóng)戶變現(xiàn)自己的主要財(cái)產(chǎn)—宅基地。不能一個人得了病,其他人一塊陪著吃藥。

        因此,不論從哪方面來講,都應(yīng)放開農(nóng)村宅基地的轉(zhuǎn)讓,特別是要允許城市居民到農(nóng)村去購買宅基地。

        放開不等于放任

        當(dāng)然,放開農(nóng)村宅基地的轉(zhuǎn)讓,不是放任不管、任其野蠻生長。

        首先,最重要的莫過于嚴(yán)格限制農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。依據(jù)土地利用總體規(guī)劃,編制好村莊規(guī)劃,嚴(yán)格限定村莊發(fā)展規(guī)模。然后,嚴(yán)格按照土地管理法“一戶一宅”的規(guī)定和省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的宅基地標(biāo)準(zhǔn)審批宅基地,決不允許新的一戶多宅。尤其是對于出賣和出租宅基地的,絕對不能再批準(zhǔn)新的宅基地。

        要堅(jiān)決杜絕過去長期存在那種現(xiàn)象,一邊是農(nóng)民無地建房,或者一邊是農(nóng)戶合法取得的宅基地的轉(zhuǎn)讓受到嚴(yán)格限制,一邊卻是一些村組干部在不斷地賣舊建新、謀取私利。

        其次,有關(guān)法律應(yīng)該明確規(guī)定宅基地使用權(quán)的年限。農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體所有,宅基地使用權(quán)人只擁有宅基地的使用權(quán)。按照土地承包法的規(guī)定,土地承包經(jīng)營權(quán)的年限是30年,而有關(guān)法律卻沒有對宅基地的使用年限進(jìn)行規(guī)定。

        如果宅基地使用權(quán)人是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員,不規(guī)定宅基地的使用年限還說得過去。但如果宅基地使用權(quán)人不是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員,就會出現(xiàn)非集體經(jīng)濟(jì)組織成員無限期使用本集體宅基地的問題,對本集體經(jīng)濟(jì)組織成員顯然有失公允,從法理上也說不過去。

        再次,有關(guān)法律應(yīng)該明確規(guī)定宅基地的優(yōu)先購買權(quán)。筆者認(rèn)為,對于宅基地的轉(zhuǎn)讓,本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員應(yīng)該擁有第一順位的優(yōu)先購買權(quán)。如果本集體經(jīng)濟(jì)組織成員放棄優(yōu)先購買權(quán),本集體以外的農(nóng)村居民應(yīng)該擁有第二順位的優(yōu)先購買權(quán)。只有二者放棄了優(yōu)先購買權(quán),城鎮(zhèn)居民才有權(quán)購買。

        這樣,一方面可以首先保證農(nóng)村居民的居住權(quán)利,另一方面還可以促進(jìn)節(jié)約使用土地,同時也兼顧了城市居民對農(nóng)村宅基地的需求,提升宅基地的財(cái)產(chǎn)價值。

        最后,要扎扎實(shí)實(shí)地做好農(nóng)村宅基地的確權(quán)登記發(fā)證工作,妥善處理各種歷史遺留問題,公平公正地調(diào)解好宅基地權(quán)屬爭議,做好宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移登記,依法維護(hù)好宅基地的交易安全,以促進(jìn)農(nóng)村社會的和諧穩(wěn)定。

        總之,不論是從穩(wěn)增長的角度,還是從推進(jìn)城市化、城鄉(xiāng)一體化、增加農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入的角度,都應(yīng)盡量放開農(nóng)村宅基地的轉(zhuǎn)讓,將農(nóng)村宅基地的活力充分釋放。

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