王辛乾

摘要：房地產開發(fā)項目的管理十分復雜，技術性較高，而且有著許多的不確定因素。房地產開發(fā)項目設計是項目開發(fā)建設中的關鍵所在，在整個項目開發(fā)建設階段起到十分重要的承上啟下的作用，因此，房地產開發(fā)項目設計的管理尤為重要。筆者闡述了項目設計管理與變更的有關概念，介紹了房地產開發(fā)項目設計對項目的影響，并對房地產開發(fā)項目的設計變更管理進行了一定的探討研究。為加強我國房地產開發(fā)項目設計及變更管理提供一定的參考。

關鍵詞：房地產；開發(fā)項目；設計；變更；管理方式

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

文章編號：1005-913X（2016）05-0135-02

改革開放以來，我國的房地產行業(yè)得到了飛速發(fā)展，各類房地產行業(yè)規(guī)范管理制度及法律法規(guī)都得到了建立與完善，房地產行業(yè)已漸漸成為我國經濟財富的重要組成部分。由于房地產業(yè)存在著建設周期長、項目投資成本高、位置固定等多種特殊性質，使得現(xiàn)階段的房地產項目開發(fā)管理十分混亂，加大了房地產項目開發(fā)管理難度。

一、房地產開發(fā)項目設計對房地產項目影響

（一）房地產開發(fā)項目設計

設計管理指的是房地產開發(fā)企業(yè)針對開發(fā)建設項目設計工作的全過程管理，高質量的工程設計是房地產開發(fā)項目成功的關鍵。在進行房地產開發(fā)項目設計管理時，必須充分考慮到項目定位、工程的招投標、工程施工過程中的成本控制、物資的購置以及現(xiàn)場施工等各項工作間的配合與銜接。將房地產開發(fā)項目的計劃目標與設計過程進行充分的結合，找出最科學合理的施工管理方案與方法，以最大程度實現(xiàn)項目設計與工程施工的和諧統(tǒng)一。

（二）房地產開發(fā)項目設計對房地產項目的影響

有關專家認為，建筑施工的工期、成本以及質量等問題都可以在項目開發(fā)設計階段找到根本原因。如缺乏可施工性導致的建筑施工進度緩慢、工程延期、成本超支等問題，都是因為項目開發(fā)設計階段的紕漏與缺陷。因此，加強房地產開發(fā)項目設計管理，對于建筑工程的工期、成本以及質量控制都有著十分重要的意義。

1.對工期的影響

房地產開發(fā)項目設計對于工程工期的影響主要有以下幾個方面。

房地產開發(fā)項目設計中的土建設計與設備的購置計劃都直接影響著工程施工進度?？茖W完善的土建設計與設備的購置計劃可以有效提高工程建設效率。反之，由于土建設計與設備購置計劃的不合理，導致工程出現(xiàn)返工、重置設備等問題，都會嚴重拖延工程進度，延長工程建設工期。

高水準的設計技術文件及咨詢報告可以更好的保障工程施工進度。反之，設計階段的缺失，會導致后期出現(xiàn)頻繁的設計變更，嚴重阻礙工程施工進度，還會使得業(yè)主被承包商大量索賠，引起糾紛。

2.對成本的影響

部分專家研究認為：科學有效的工程設計可以為工程項目節(jié)省6～10%的成本，減少8.7～43.3%的施工工期。房地產開發(fā)項目設計對工程成本的影響在于：有效的開發(fā)項目設計可以影響到建筑工程生命周期內所需費用的80%左右；由于在項目規(guī)劃設計階段，投資方就基本決定了工程項目規(guī)模等大體成本，因此，開發(fā)項目設計決定了建筑工程投資的80%左右。

3.對質量的影響

房地產開發(fā)項目設計階段的技術文件及咨詢報告等，可以體現(xiàn)出工程項目的質量標準、建筑要求、水平以及住戶的基本使用需求，這些都是工程項目內在質量的重要體現(xiàn)。 因此，只有高水準的工程開發(fā)項目設計，才能確保工程項目的經濟性、安全性及實用性。有關調查分析，我國建筑行業(yè)項目質量事故中，40.1%的事故原因都在于工程項目設計。

二、房地產開發(fā)項目設計管理

方案設計的主要流程有：制定招標設計任務書→進行方案招標→評審、咨詢方案→確定方案→規(guī)劃方案報建設計文本→方案報建。為了制定出一套經濟效益高、滿足市場需求的設計方案，許多的房地產開發(fā)商都會在方案設計階段使用如多輪方案競標、專家咨詢論證、內部評審等方法，花費大量的內外資源。但實際設計結果仍是差強人意，出現(xiàn)了許多設計成果偏離預定目標，設計進度緩慢等問題，嚴重影響了工程建設。因此，加強方案設計階段的管理十分重要。

一般情況下，方案設計階段可以分為兩個部分，即方案招標及方案定案階段。從形成基本方案，一直到確定最終方案是一個反復多輪次的方案設計過程。因此，在各階段中，各房地產開發(fā)項目設計人員及有關人員，都應認真深入地剖析項目中各個價值體系，如：在建筑空間分布設計、建筑造型分析、建筑環(huán)境景觀系統(tǒng)、建筑設備的設置、以及建筑戶型的平面及立體風格等，都要與設計院進行詳細溝通，并與政府有關部門保持聯(lián)系，促使方案設計健康發(fā)展。

還需要加強方案設計階段的風險管理。部分房地產開發(fā)商制定的項目目標不夠科學合理，給建筑施工帶來了許多風險。還有部分開發(fā)商喜歡鉆政策漏洞，甚至進行違規(guī)操作，都會給建筑項目帶來極大的風險。而在委托與選擇方案設計公司時也存在著一定的風險，這主要在于委托人對方案設計公司不夠了解，選用了資質不佳的設計公司，因而使得設計成果達不到期望效果。因此，工程項目的組織者必須具備一定的風險意識，及時分析項目風險，防患于未然，確保整個方案設計階段與建筑施工的順利發(fā)展。

三、房地產開發(fā)項目設計變更

（一）設計變更

設計變更指的是設計部門修改與改變已經確定的設計文件以及施工設計圖紙中的設計標準狀態(tài)。進行設計變更應當盡早處理，變更的越早，給工程帶來的損失就越小，反之則損失更大。如果是在設計階段進行變更，則僅僅需要修改圖紙，則對于其余費用的影響會很少甚至沒有；而在采購階段進行變更時，不僅需要修改變更圖紙，還需要重新采買設備及材料，浪費了大量資源；在施工階段發(fā)生變更時，不僅會增加上述各類費用，還會拆除部分已經施工的工程，造成更大的經濟損失。因此，必須加強設計變更管理，提高設計變更控制力度，盡量將其控制在項目開發(fā)設計的初始階段，做好圖紙會審，以便及時發(fā)現(xiàn)處理設計中的失誤與漏洞問題，尤其是能嚴重影響到工程造價的設計變更，必須先計算變更預算，再做設計變更。

（二）設計變更產生的原因

提出設計變更的有可能是房地產開發(fā)企業(yè)、設計單位、監(jiān)理單位、施工單位等。造成設計變更的主要原因有： 調整項目規(guī)劃，變更戶型設計；出現(xiàn)設計失誤、漏洞；變更設計工藝技術；增減工程內容；設計材料品種變化的影響；施工中出現(xiàn)的錯誤；設計時地質勘查資料不準確導致施工出現(xiàn)誤差，如加深基礎等。

四、房地產開發(fā)項目設計變更管理

進行設計變更管理主要有以下幾個方面：

（一）技術管理方面

1.在前期研究階段，應仔細做好房地產市場分析以及相關技術準備。房地產開發(fā)企業(yè)必須提前做好搜集整理數(shù)據(jù)資料、地質勘測等準備工作，以便為設計人員提供充足的工程資料，提高設計效率。

2.一定要嚴格考察各設計單位的具體情況，根據(jù)其技術能力、服務內容等設計資質，科學選擇設計單位，確保設計人員的專業(yè)性。

3.組織構建高效的管理團隊。選擇具備一定專業(yè)能力的管理人員，可以及時發(fā)現(xiàn)設計中的各種紕漏與缺陷，能有效減少設計后期的變更數(shù)量，節(jié)省設計成本，有效提高設計進度與設計質量。

4.平衡設計方案與初步設計。進行工程項目開發(fā)建設不僅需要宏觀考慮到各建筑技術經濟指標，更需要注意技術的成本消耗以及可實現(xiàn)性。因此，在方案設計階段必須做好項目后期的技術深化與設計的平衡，避免出現(xiàn)設計與實際施工脫節(jié)的現(xiàn)象。

5.加強設計變更流程管理。加強設計變更管理流程，增加設計變更檢驗及監(jiān)管程序，可以有效保障設計變更的有效性及合理性。其具體變更流程如下圖所示。

（二）合同管理方面

1.完善設計合同，對于設計變更方法進行事前約定。合同中的各項具體條款需要合約成本部門及設計管理部門進行統(tǒng)一協(xié)商制定，對于設計中的缺陷及問題，設立相應的賠償條款，可以最大程度的減少設計變更成本，提高設計效率。

2.做好合同交底工作

在簽訂好設計合同后，企業(yè)合約成本部門應立即將合同信息通報給各職能部門，確保每位項目管理人員了解合同內容及注意事項，減少及避免不必要的索賠。

3.進行設計限額

對設計成本提出一定的額度限制，可以避免對于項目成本的浪費，有效控制項目成本。對于能量化的設計指標，對其設立一定的經濟指標或者技術指標。對于不能量化的設計指標，應對其所需的材料設備成本設置一定的控制建議，尤其注意其中消耗成本較多的關鍵點，一定要加強其設計額度的控制。

（三）責任管理方面

制定嚴格的設計管理責任體系，制定完整的設計變更責任圖（如圖2所示），確保每個職能部門都能了解自身工作內容及主要職責，將設計變更等責任落實到具體部門及個人，提高項目開發(fā)建設效率。為了提高項目建設工作效率，還可設置一定的獎懲機制，對于施工中引起設計變更的各類設計問題，設定一定的限制。以其限制金額為十萬元為例，如因為設計問題導致設計變更，如果超過十萬元則扣除其1%的設計費用。以此來激勵設計單位，有效提高設計效率。

綜上所述，房地產開發(fā)項目設計與變更管理有著較強的復雜性與技術性，其管理難度及其巨大，管理任務十分艱巨。因此，房地產開發(fā)公司必須重視房地產開發(fā)設計與變更的管理，嚴格把控開發(fā)設計質量，提高其設計的科學性與實用性，并加強設計變更管理，規(guī)范設計變更流程，完善合同規(guī)定，以法律手段維護開發(fā)商及施工單位利益，促進房地產業(yè)健康發(fā)展。

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