劉天晨

【摘要】：房地產(chǎn)作為一項(xiàng)基本產(chǎn)業(yè)，隨著時代的發(fā)展和社會的進(jìn)步，我國的房地產(chǎn)市場也處于迅猛的發(fā)展當(dāng)中。但作為典型的資金密集型的行業(yè)，房地產(chǎn)這一行業(yè)具有投資大、風(fēng)險高、周期久、供應(yīng)鏈長以及地域性極強(qiáng)的特點(diǎn)，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)通過在經(jīng)營活動中的財務(wù)管理，規(guī)避財務(wù)風(fēng)險，對企業(yè)的收益和風(fēng)險進(jìn)行有效的管理。本文分析了房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理方面存在的問題，提出相應(yīng)的解決措施或建議。

【關(guān)鍵詞】：房地產(chǎn)企業(yè);財務(wù)風(fēng)險;籌資風(fēng)險;投資風(fēng)險

1 緒論

財務(wù)風(fēng)險是企業(yè)財務(wù)管理中必須要面對的問題，加強(qiáng)財務(wù)風(fēng)險管理，有效地規(guī)避可能面臨的財務(wù)風(fēng)險，從而提高企業(yè)防范與控制財務(wù)風(fēng)險的能力，對企業(yè)的可持續(xù)具有十分重要的作用，我國的很多房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率都比較高，面臨比較大的財務(wù)風(fēng)險，財務(wù)風(fēng)險已經(jīng)成為了很多房地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)可持續(xù)發(fā)展亟待解決的一個問題。

2房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的類型

2.1籌資風(fēng)險

我國的房地產(chǎn)開發(fā)動因是資金驅(qū)動型，在現(xiàn)行的模式下，房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金的比例一般比較低，其主要用于解決土地的成本問題，而對于后期的開發(fā)，比較多的是通過不同的融資手段與前期貨款的回收來解決。因此，銀行的資金是房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的一個重要的組成部分，很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有考慮高負(fù)債水平所帶來的高額資金成本和到期不能夠償付的風(fēng)險，盲目地籌集資本就給公司帶來了比較大的財務(wù)風(fēng)險。

2.2投資風(fēng)險

在房地產(chǎn)企業(yè)較長的開發(fā)周期當(dāng)中，有很多不確定的因素，它們對房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目的成敗以及經(jīng)濟(jì)效益有決定性的作用。因?yàn)槭艿讲淮_定因素的影響，就會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目達(dá)不到預(yù)期的效果，進(jìn)而影響公司的盈利水平與償債能力。在現(xiàn)實(shí)情況中，大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)過多地關(guān)注資金的籌集和高收益，在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資的過程中往往忽略了對市場和項(xiàng)目等的可行性分析與評價。

2.3資金回收風(fēng)險

資金回收風(fēng)險是房地產(chǎn)企業(yè)的又一個財務(wù)風(fēng)險的表現(xiàn)形式。主要的表現(xiàn)為在房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品達(dá)到可出售的狀態(tài)后，因?yàn)檎咭蛩鼗蛘咦陨礓N售方法的失誤，使得房地產(chǎn)企業(yè)的銷售狀況不良而導(dǎo)致的回款緩慢，由于房地產(chǎn)企業(yè)本身的資產(chǎn)負(fù)債水平比較高，如果資金的回收不能夠與資金需求同步，就會造成房地產(chǎn)企業(yè)償債能力的急劇下降，現(xiàn)金支出的壓力增大，進(jìn)而導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險，使得房地產(chǎn)企業(yè)的形象和聲譽(yù)受到嚴(yán)重?fù)p害，導(dǎo)致破產(chǎn)。

3 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險存在的問題

3.1缺乏財務(wù)風(fēng)險預(yù)警信息系統(tǒng)

財務(wù)信息是對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動、籌資活動、投資活動以及管理活動的質(zhì)量與效果的一個綜合反映，通過一系列的財務(wù)指標(biāo)來建立財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行適時的監(jiān)控與預(yù)警。在實(shí)踐當(dāng)中，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)部門相關(guān)人員不善于運(yùn)用財務(wù)各項(xiàng)指標(biāo)構(gòu)建財務(wù)預(yù)警的系統(tǒng)，經(jīng)營管理者對財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)的重視不夠，缺乏對財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)的全面了解，會造成財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)的缺失，不能夠有效地發(fā)揮其作用，這就會使?jié)撛诘呢攧?wù)風(fēng)險逐漸地形成并且得到爆發(fā)。

3.2缺乏財務(wù)管理意識

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員的文化素質(zhì)比較低，理念相對保守與落后，不具備現(xiàn)代財務(wù)管理的理念。這主要表現(xiàn)在：房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員沒有認(rèn)識到財務(wù)管理的重要地位，把日常工作重點(diǎn)僅僅放在工程和銷售業(yè)務(wù)部門上，將房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部財務(wù)人員排斥在招投標(biāo)、合同簽訂與投資決策等比較重要的經(jīng)濟(jì)活動外。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員自身業(yè)務(wù)素質(zhì)不高，缺乏管理理念，仍把自己擺在記賬、算賬上，由于財務(wù)人員無法擔(dān)當(dāng)企業(yè)財務(wù)管理的重任，而使企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)決策活動缺乏財務(wù)決策的支撐。

3.3財務(wù)風(fēng)險控制缺失

房地產(chǎn)企業(yè)是資金高度密集的行業(yè)，若沒有金融業(yè)的大力支持，完全依靠自身的積累是不能夠滿足公司的日常需求和發(fā)展的。房地產(chǎn)企業(yè)只重視開發(fā)，資金管理不當(dāng)，沒有考慮到自身的經(jīng)濟(jì)能力，在土地、設(shè)計、建設(shè)與銷售的過程當(dāng)中，沒有充分考慮到資金周轉(zhuǎn)的速度，籌資的計劃與投資的計劃不平衡等問題，很容易造成資金流動不平衡，甚至出現(xiàn)資金的周轉(zhuǎn)困難問題。

3.4缺少嚴(yán)密的財務(wù)籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)資金管理混亂，企業(yè)的管理人員沒有對公司的資金流動全局性與長期性進(jìn)行籌劃，資金的結(jié)構(gòu)不合理，資產(chǎn)的負(fù)債比率較高，很容易導(dǎo)致公司的財務(wù)負(fù)擔(dān)加大，償付的能力嚴(yán)重不足等。由于成本否認(rèn)控制不力，忽視了成本的計劃管理，沒有重視成本事前控制，使得成本失控，給公司帶來了經(jīng)濟(jì)損失。

4房地產(chǎn)企業(yè)防范財務(wù)風(fēng)險的措施

4.1建立財務(wù)預(yù)警機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)可以建立健全有效的風(fēng)險預(yù)警相關(guān)機(jī)制，將房地產(chǎn)企業(yè)的非正常經(jīng)營情況控制在最初的階段，以此來降低財務(wù)風(fēng)險所帶來的損失可能性。這樣的風(fēng)險預(yù)警機(jī)制才能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)的潛在財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行揭示、分析以及預(yù)先防范，從而實(shí)現(xiàn)規(guī)避與控制財務(wù)風(fēng)險的目的。

4.2加強(qiáng)財務(wù)管理意識

單位的財務(wù)人員必須要有會計證才可以從事財務(wù)方面的工作，所以在房產(chǎn)企業(yè)中想要實(shí)現(xiàn)行之有效的財務(wù)管理，就必須對財務(wù)人員的從業(yè)這個進(jìn)行嚴(yán)格的審查及核實(shí)，在進(jìn)行招聘時不但要嚴(yán)格應(yīng)聘人員的專業(yè)知識和專業(yè)技能，還要對財務(wù)應(yīng)聘人員的職業(yè)道德和社會道德進(jìn)行嚴(yán)格的把關(guān)。在日常的工作中，應(yīng)要求財務(wù)人員積極參加各類相關(guān)的財務(wù)管理的培訓(xùn)，增加自身的財務(wù)知識，并提高自身的財務(wù)管理水平。

4.3合理控制財務(wù)風(fēng)險

在控制財務(wù)風(fēng)險方面，最主要的使成本費(fèi)用的控制。房地產(chǎn)企業(yè)不僅要做好施工過程當(dāng)中的成本管理，且更要關(guān)注事前采購成本與事后成本分析的管理。對投資項(xiàng)目的執(zhí)行成本進(jìn)行監(jiān)督與控制，分時期檢查計劃的落實(shí)情況，如果發(fā)現(xiàn)偏差，要及時修正，保證成本計劃能夠得到有效的控制。對于已經(jīng)完工的項(xiàng)目的各個指標(biāo)的完成情況要進(jìn)行分析與評價，提出改進(jìn)成本管理的系列措施，尋找降低成本的有效途徑。加強(qiáng)各個環(huán)節(jié)的成本控制，在采購過程當(dāng)中，在保證房屋質(zhì)量的前提下，要合理地選擇采購的方式，建立并健全采購成本控制體系;在開發(fā)過程中，要明確國家與地方關(guān)于征地和拆遷的一系列的法規(guī)、政策，在不違法的情況下控制征地、拆遷、補(bǔ)償、安置費(fèi)的成本。

4.4加強(qiáng)財務(wù)籌劃

第一，優(yōu)化內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部治理有兩個方面：內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)、內(nèi)部治理機(jī)制，加強(qiáng)公司的內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)就要是保證股東的利益最大化，從而防止房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理人員與所有者利益發(fā)生背離。一方面，優(yōu)化公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)。需要公司采取措施避免一股獨(dú)大，可以通過有效的國家股持股主體、吸納成熟的機(jī)構(gòu)投資者等方法，采取市場配售與協(xié)議轉(zhuǎn)讓等多種形式，積極地推動國有股減持。另一方面，逐步優(yōu)化董事的結(jié)構(gòu)，完善公司的獨(dú)立董事制度，盡快建立董事問責(zé)的一系列機(jī)制，阻止董事會與經(jīng)理層的成員較多地交叉任職。第二，合理使用財務(wù)杠桿和經(jīng)營杠桿。房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)橛旋嫶蟮墓潭ǔ杀?，常常會出現(xiàn)經(jīng)營風(fēng)險，為了有效地降低經(jīng)營風(fēng)險，首先要最大程度地節(jié)約企業(yè)的各類成本以及費(fèi)用開支。要嚴(yán)格地控制成本并厲行節(jié)約，節(jié)省壓縮有關(guān)的支出，削減各種行政管理的費(fèi)用、暫停支付某些福利費(fèi)等，還可以通過增加銷售額來使經(jīng)營杠桿的系數(shù)下降，以此降低經(jīng)營風(fēng)險，進(jìn)而走出財務(wù)困境。

總之，房地產(chǎn)企業(yè)中的財務(wù)風(fēng)險管理是整個房地產(chǎn)企業(yè)工作的重中之重，其核心地位在于它能對房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)工作進(jìn)行計劃和指引，并進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的總結(jié)，并最大限度地提高企業(yè)的效益。要針對在實(shí)際的工作中所存在的問題，通過深入的分析，加強(qiáng)全體企業(yè)對財務(wù)管理工作的重視，加大財務(wù)相關(guān)的可行性的系統(tǒng)研究力度。

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