馬光遠(yuǎn)

中國的限購政策在2014年被取消，不到兩年時(shí)間，又相繼在炙手可熱的各個二線城市“重出江湖”。在9月18日杭州出臺限購政策之后，今年熱點(diǎn)二線城市的樓市真正迎來了政策的拐點(diǎn)。

“限購令”變成“發(fā)槍令”

2016年房地產(chǎn)市場火熱的表現(xiàn)和房地產(chǎn)政策周期性轉(zhuǎn)變之快，令很多人感到意外。眾所周知，今年房地產(chǎn)的主題是“去庫存”，但從目前整個房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)看，已經(jīng)完全背離了這個主題，需要去庫存的三四線城市沒有太大起色，不存在庫存問題的一二線城市在政策的刺激下大漲，漲幅之大之快超越了很多人的想象，引發(fā)了整個市場的恐慌。

盡管杭州的這一政策和以前南京、廈門、蘇州等城市相比，已經(jīng)相當(dāng)“溫柔”了，只是對非杭州戶籍人口的投資性限購，本市戶籍的居民并不在本次限購之列，但引發(fā)的效果是一樣的，那就是：限購一出，就引發(fā)了恐慌式的搶購。截至9月18日24時(shí)，杭州新房和二手房總共成交5105套，其中新房3265套，二手房1840套，創(chuàng)下了歷史新高。甚至有開發(fā)商拿著POS機(jī)，趕到上海讓客戶刷卡。外界對限購的解讀似乎達(dá)成了共識：必須趕在限購之前搶到房子！

從國家統(tǒng)計(jì)局9月19日發(fā)布的8月份70個大中城市房價(jià)數(shù)據(jù)看，也的確如此。在今年3月份上海和深圳采取調(diào)控措施之后，熱點(diǎn)迅速向蘇州、合肥、南京、廈門蔓延，然后進(jìn)一步向杭州、東莞、武漢、鄭州、惠州等城市接力傳遞。過去不起眼的合肥，連續(xù)四個月占據(jù)70個大中城市房價(jià)漲幅首位，而中部的特大城市鄭州和武漢成為了8月份表現(xiàn)最搶眼的，鄭州在出了幾個“地王”之后，終于在8月份以5.6%的漲幅躍居70個大中城市首位。

每一次限購令，幾乎都演變成繼續(xù)上漲和搶購的發(fā)令槍。市場走到今天，的確值得研究。

最大泡沫不是房價(jià)，而是土地

從今年全球和中國經(jīng)濟(jì)的大周期看，不僅僅是中國的資金，全球的資金都在尋找安全資產(chǎn)。這樣，在國內(nèi)制造業(yè)仍然面臨困難的情況下，一二線城市的房地產(chǎn)就成了大量資金流入的首選。7月份引人關(guān)注的金融數(shù)據(jù)就是一個明證：人民幣貸款單月增加4636億元，但居民中長期貸款就增加了4773億元，居民新增中長期貸款絕大多數(shù)就是房貸。

在居住和投資需求都擴(kuò)張的情況下，重新拿出限購等舉措想為房地產(chǎn)市場降溫，短期來看效果不大。由于居住和投資需求的急劇擴(kuò)張，增加熱點(diǎn)城市的供應(yīng)成了房地產(chǎn)市場當(dāng)務(wù)之急。保證供應(yīng)的關(guān)鍵是保證土地供應(yīng)，避免高杠桿拿地和一些地方政府搞饑餓營銷。今年土地市場之所以“地王”頻出，根本原因是土地供應(yīng)少。上海前七個月土地供應(yīng)只完成了計(jì)劃的30%，而北京已經(jīng)連續(xù)三個月沒有供應(yīng)一塊住宅用地。

除此之外，拿地的房地產(chǎn)企業(yè)都是通過高杠桿的方式推高地價(jià)。以上海最貴的“地王”創(chuàng)造者融信中國為例，其2015年銷售收入不過295億元，但其今年土地購置總價(jià)卻超過了345億元，杠桿之高，令人咋舌。當(dāng)前房地產(chǎn)最大的泡沫不是房價(jià)泡沫，而是土地市場泡沫。不在土地供應(yīng)和土地市場去杠桿上下功夫，用最懶惰的限購等辦法為房地產(chǎn)市場降溫，遑論治本，連標(biāo)都治不了！

于是，今年房價(jià)上漲的邏輯就基本清楚了：去庫存的房地產(chǎn)政策是第一推手，為穩(wěn)增長釋放出來的貨幣成了最大的助力，高杠桿拿地導(dǎo)致地王頻出，最后，沒有及時(shí)調(diào)整的土地政策大大強(qiáng)化了未來房價(jià)上漲的預(yù)期。這幾乎意味著，靠限購政策進(jìn)行降溫幾乎是不可能完成的任務(wù)。

筆者一直呼吁，中國房地產(chǎn)政策的思路該變了！面對中國房地產(chǎn)市場今非昔比的規(guī)模和房價(jià)絕對值，任何政策都應(yīng)該在兼顧當(dāng)下的同時(shí)，注重長遠(yuǎn)。哪怕我們在長效機(jī)制的建設(shè)上可以拖延，但最起碼在有針對性的解決當(dāng)下問題的措施上，應(yīng)該有點(diǎn)針對性和技術(shù)含量，體現(xiàn)治理水平，莫讓房地產(chǎn)政策陷入“塔西佗陷阱”！