郭欣

摘 要：房地產(chǎn)業(yè)由于其行業(yè)的特殊性，一個(gè)項(xiàng)目從開(kāi)發(fā)到施工再到最終銷售完成，所需要的資金動(dòng)輒上億，大部分的企業(yè)都不可能依靠自有資金實(shí)現(xiàn)資金流轉(zhuǎn)，因此，融資成為了房地產(chǎn)企業(yè)首先需要考慮的問(wèn)題?，F(xiàn)在大部分的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投標(biāo)、設(shè)計(jì)、施工、營(yíng)銷階段都花費(fèi)大量的資金和人力，但是對(duì)一開(kāi)始的融資階段卻并沒(méi)有足夠的重視。現(xiàn)實(shí)中的很多房地產(chǎn)企業(yè)的例子證明，一個(gè)良好的融資計(jì)劃會(huì)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生舉足輕重的作用。通過(guò)對(duì)現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資中的借貸中的不利地位、融資渠道單一、自有資金不足、融資成本管理不完善等問(wèn)題進(jìn)行分析，可以得到提高經(jīng)營(yíng)效益、融資方式多元化、改善融資條件、加強(qiáng)融資成本管理等改善現(xiàn)狀的策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；融資成本；風(fēng)險(xiǎn)防范

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2016）11-0036-02

引言

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展早于金融業(yè)，但是卻在金融業(yè)發(fā)展之后才得到迅猛發(fā)展。近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)更是密切相關(guān)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)離不開(kāi)金融業(yè)，甚至成為了金融投資中另類投資組合的一部分，牽一發(fā)而動(dòng)全身，都隨著經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)而波動(dòng)。房地產(chǎn)業(yè)行情好，說(shuō)明貨幣政策寬松，投資資金充足，投資機(jī)會(huì)相應(yīng)增多，證券業(yè)、銀行業(yè)、基金和保險(xiǎn)等金融行業(yè)也可以得到很多發(fā)展機(jī)會(huì)，資金流動(dòng)性增強(qiáng)，可以保證資源的有效分配，把有限的資源分配到無(wú)限的投資機(jī)會(huì)中的最高效的機(jī)會(huì)上去，從而發(fā)揮資源的最大效用。

管理高效的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)利用與金融業(yè)聯(lián)系緊密的優(yōu)勢(shì)，抓住發(fā)展機(jī)會(huì)，從金融資本市場(chǎng)獲取資金，發(fā)展壯大自己的企業(yè)。但是對(duì)于大部分房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，對(duì)于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)該融資多少、如何融資、采取不同的融資方式會(huì)有什么融資風(fēng)險(xiǎn)、對(duì)于融資風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該如何防范等問(wèn)題都并沒(méi)有一個(gè)清晰的認(rèn)識(shí)。大部分企業(yè)都存在處于借貸中的不利地位、融資渠道單一、自有資金不足、融資成本管理不完善等問(wèn)題，對(duì)這些問(wèn)題進(jìn)行分析探討，可以得到提高經(jīng)營(yíng)效益、融資方式多元化、改善融資條件、加強(qiáng)融資成本管理等改善現(xiàn)狀的措施。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資成本現(xiàn)狀

（一）借貸中處于不利地位

銀行作為借貸方要考慮的因素很多，如貸款方的信用額度、貸款額度、還款情況、經(jīng)營(yíng)情況，擔(dān)保人信息等。目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)不是上市企業(yè)，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者和所有者都是同一個(gè)人。這種情況下，當(dāng)企業(yè)獲得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款資金時(shí)，如果企業(yè)所有者不將資金用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)而是用于其他高風(fēng)險(xiǎn)投資，就會(huì)形成違約成本低、違約機(jī)會(huì)多、違約風(fēng)險(xiǎn)大的局面。同時(shí)，由于經(jīng)營(yíng)情況和資金使用情況等信息披露不充分、企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況不穩(wěn)定、管理者信用備案不全面等原因，企業(yè)向銀行申請(qǐng)貸款的時(shí)候，銀行會(huì)因?yàn)檫@種嚴(yán)重的信息不對(duì)稱承擔(dān)更多的風(fēng)險(xiǎn)，在對(duì)企業(yè)發(fā)放貸款時(shí)就會(huì)有更多顧慮，同時(shí)會(huì)對(duì)企業(yè)進(jìn)行多方面的限制，而且還會(huì)提高貸款的利率，也就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本增加。

（二）融資渠道單一

銀行貸款、商品房預(yù)售和施工墊資占了目前房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總資金的80%，其中銀行貸款占了房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總資金的60%，這種單一的融資渠道顯然有很大的融資風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)企業(yè)周期性經(jīng)營(yíng)效益不好、資金流動(dòng)受限，貸款還款不及時(shí)，就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)在銀行的貸款信用降低，給以后的貸款帶來(lái)更多的限制。如果企業(yè)在銀行規(guī)定時(shí)間內(nèi)都不能還款，銀行就會(huì)強(qiáng)行使企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)清算程序。商品房預(yù)售依托于市場(chǎng)環(huán)境，行情好預(yù)售情況就好，預(yù)售額就多；行情不好預(yù)售情況就不好，預(yù)售額就少。資金的這種不確定性會(huì)給融資帶來(lái)很大風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，國(guó)家有關(guān)部門(mén)近年來(lái)依次公布多項(xiàng)禁令，明令禁止建筑企業(yè)墊資施工。以上種種，都給企業(yè)的融資帶來(lái)很大風(fēng)險(xiǎn)。

（三）自有資金不足

目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的資本金投入普遍小于總投資的20%，平均的資產(chǎn)負(fù)債率在85%左右。這樣的資本結(jié)構(gòu)并不是企業(yè)有意為之，而是迫于無(wú)奈。每個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)到施工再到銷售完成，都必須匹配相應(yīng)的預(yù)算開(kāi)支，企業(yè)的資金基本沒(méi)有閑置狀態(tài)。當(dāng)為新的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)融資時(shí)，企業(yè)自身能夠投入的資金自然沒(méi)有太大額度。

根據(jù)融資順序的理論，任何企業(yè)都會(huì)首選內(nèi)部融資，當(dāng)內(nèi)部融資不能滿足融資額度要求時(shí)才會(huì)選擇外部融資，而外部融資中的債務(wù)融資和股權(quán)融資又首選債務(wù)融資，因?yàn)閭鶆?wù)融資不會(huì)稀釋企業(yè)的股權(quán)，而且債務(wù)融資的手續(xù)相比股權(quán)融資更簡(jiǎn)單，因此，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都放棄了股權(quán)融資的方式，導(dǎo)致自有資金不足。

（四）融資成本管理不完善

我國(guó)目前各房地產(chǎn)企業(yè)雖然規(guī)模不同，但是管理機(jī)制類似，管理能力也相似。管理者們?cè)谌谫Y成本管理方面的表現(xiàn)都不盡如人意。融資結(jié)構(gòu)的不合理、融資成本過(guò)高、資金融入與支出的不配合還有代理成本等原因，都說(shuō)明融資成本管理系統(tǒng)漏洞百出，融資成本管理人員的不專業(yè)、企業(yè)融資管理的不完善，加劇房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)法為后續(xù)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供保障。

（一）提高經(jīng)營(yíng)效益

房地產(chǎn)企業(yè)想要融資，無(wú)非是為了發(fā)展壯大企業(yè)；而發(fā)展壯大的前提是目前經(jīng)營(yíng)情況十分可觀，否則企業(yè)就沒(méi)有融資的必要。企業(yè)想要實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的提高，首先就要保證企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率高于成本率，兩者之間的差距越大，說(shuō)明的企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況越好，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況好，在向銀行申請(qǐng)貸款時(shí)就可以提高自身的信用額度，從而可以提高貸款的資金額度，減少貸款限制。

拉大經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率與成本率之間的差距，一種方法是降低成本率，但是隨著土地價(jià)格的公開(kāi)和透明，企業(yè)想要在成本控制上著手越來(lái)越難；另一種方法就是提高經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率，不同的房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身的特點(diǎn)各顯神通。有的企業(yè)由于有其自身的資源，可以拿到低于平均地價(jià)水平的資源，就可以實(shí)現(xiàn)可觀的成本降低。有的企業(yè)在產(chǎn)品營(yíng)銷方面很有競(jìng)爭(zhēng)力，完全掌握消費(fèi)者的需求，市場(chǎng)推廣全面，從產(chǎn)品的各個(gè)方面都給消費(fèi)者制造很大的吸引力。例如，中糧置地有限公司在成都的中糧鴻云項(xiàng)目，把握住了攀成鋼區(qū)域消費(fèi)者對(duì)生活的高品質(zhì)要求，宣傳產(chǎn)品時(shí)強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目處于高端商業(yè)區(qū)，周?chē)≌际歉叨松唐贩?，配套全方位的幼兒園到大學(xué)的名校環(huán)境，還有非常大的綠化面積，較低的容積率等；還在樓盤(pán)預(yù)售期間請(qǐng)國(guó)外團(tuán)隊(duì)在售樓部打造了一個(gè)城市雨屋，邀請(qǐng)很多看房的人免費(fèi)體驗(yàn)。這些都吸引了大量的年輕白領(lǐng)來(lái)看房，樓盤(pán)在預(yù)售期就已經(jīng)取得非常好的成績(jī)。

（二）融資方式多元化

我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)必須打破對(duì)于股權(quán)融資的偏見(jiàn)，認(rèn)識(shí)到一個(gè)企業(yè)想要發(fā)展壯大，股權(quán)融資是必須得走的一步。隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，國(guó)家政策對(duì)行業(yè)的要求也會(huì)越來(lái)越嚴(yán)格。我國(guó)目前規(guī)定房地產(chǎn)業(yè)的平均自有資金比率的最低限值是35%，這個(gè)比率是符合發(fā)達(dá)國(guó)家的平均水平的，既可以實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)杠桿的作用，又能夠保證資金的安全性。但是想通過(guò)銀行貸款實(shí)現(xiàn)大量融資的情況下還能保持35%的自有資金比率是不現(xiàn)實(shí)的。

一個(gè)企業(yè)的原股東想要確保企業(yè)的所有權(quán)不落入其他人手里，只要保證自己的股份處于企業(yè)的絕對(duì)控股權(quán)地位就可以。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，即使企業(yè)不上市，只要擴(kuò)大股東權(quán)益、企業(yè)資金來(lái)源更廣泛、投資者對(duì)企業(yè)更有信心，對(duì)于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)也會(huì)帶來(lái)附加的良性影響。隨著企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況越來(lái)愈好，企業(yè)給原股東創(chuàng)造的利益只會(huì)越來(lái)越多。

隨著金融市場(chǎng)的不斷發(fā)展，金融產(chǎn)品的不斷豐富，企業(yè)對(duì)于股權(quán)融資方式的選擇也越來(lái)越多，除了直接擴(kuò)股、股票上市等傳統(tǒng)方式外，企業(yè)還可以選擇投資信托、投資基金等新興的融資方式。

（三）改善融資條件

房地產(chǎn)企業(yè)之間可以選擇相互之間有業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)、資產(chǎn)質(zhì)量相似、經(jīng)營(yíng)狀況相近的房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)成融資聯(lián)盟。聯(lián)盟中的企業(yè)仍可以保證自身經(jīng)營(yíng)上的獨(dú)立性，關(guān)鍵是要相互之間實(shí)現(xiàn)資源共享，使企業(yè)之間能夠?qū)崿F(xiàn)資金盈余的企業(yè)可以借調(diào)資金給資金短缺的企業(yè)，緩解暫時(shí)的資金問(wèn)題。同時(shí)，融資聯(lián)盟中的房地產(chǎn)企業(yè)可以互相擔(dān)保或抵押，這要可以增強(qiáng)彼此在銀行的貸款信用額度，改善在銀行貸款中所處的不利地位。

房地產(chǎn)企業(yè)在銀行貸款的信用調(diào)查中主要是出現(xiàn)信息不對(duì)稱問(wèn)題，因此，企業(yè)可以主動(dòng)披露自己的經(jīng)營(yíng)狀況等信息，通過(guò)適宜的社會(huì)活動(dòng)，建立負(fù)責(zé)任的企業(yè)形象，收集全面的市場(chǎng)信息，了解消費(fèi)者的需求，結(jié)合自身企業(yè)特點(diǎn)，樹(shù)立獨(dú)特的企業(yè)品牌，使企業(yè)深入人心。這不僅對(duì)企業(yè)融資能夠帶來(lái)便利，也是企業(yè)營(yíng)銷宣傳時(shí)的無(wú)形的財(cái)富。例如，重慶的龍湖地產(chǎn)，其起家于山城重慶，抓住了重慶人民熱情仗義的特點(diǎn)，在全國(guó)各個(gè)地方開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)都強(qiáng)調(diào)這個(gè)特點(diǎn)，不僅吸引了當(dāng)?shù)氐闹貞c人民，就連本地百姓也被這種熱情和仗義所打動(dòng)，這種獨(dú)具特色的企業(yè)形象為公眾所接受，且深入人心，形成了其他企業(yè)無(wú)法比擬的優(yōu)勢(shì)。

（四）加強(qiáng)融資成本管理

房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本可以分為兩部分，一部分是可以控制的，一部分是不可控制的。加強(qiáng)融資成本的管理主要是加強(qiáng)可以控制的部分。

可以控制的部分一方面是預(yù)售成本。預(yù)售的情況對(duì)于現(xiàn)售有很重要的影響。預(yù)售前企業(yè)就應(yīng)該對(duì)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)，從而制定合理的預(yù)售價(jià)格。預(yù)售價(jià)格過(guò)低，會(huì)使企業(yè)預(yù)售成本過(guò)高；預(yù)售價(jià)格過(guò)高，會(huì)影響預(yù)售進(jìn)程。所以，房地產(chǎn)企業(yè)不僅要選擇合適的時(shí)機(jī)開(kāi)始預(yù)售，更重要的是制定合理的預(yù)售價(jià)格，從而控制預(yù)售成本。

另一方面是資金融入與支出的配比。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程中，一定會(huì)有資金盈余和短缺的情況發(fā)生，企業(yè)應(yīng)實(shí)施對(duì)資金的動(dòng)態(tài)管理，提高對(duì)項(xiàng)目計(jì)劃的精度，減少會(huì)產(chǎn)生利息負(fù)擔(dān)的閑置資金，更要減少資金缺口產(chǎn)生的融資需求，將企業(yè)的資金余額控制在一個(gè)合理的水平。

目前，房地產(chǎn)企業(yè)融資中存在的借貸中處于不利地位、融資渠道單一、自有資金不足、融資成本管理不完善等問(wèn)題，如果房地產(chǎn)企業(yè)管理者們能夠采取提高經(jīng)營(yíng)效益、融資方式多元化、改善融資條件、加強(qiáng)融資成本管理等措施對(duì)現(xiàn)狀加以改善，一定可以降低企業(yè)的融資成本，防范融資風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)最優(yōu)化，為企業(yè)創(chuàng)造更大的利益。

參考文獻(xiàn)：

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