丁微

【摘要】隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，國家的城市化建設(shè)速度也在逐漸加快，農(nóng)村進城人口越來越多，面對亟待解決的大批量的農(nóng)村進城務(wù)工人員和大學(xué)畢業(yè)就業(yè)人員住房問題，我國各大城市的房地產(chǎn)市場一片火熱，面對如此暴利的房地產(chǎn)市場，很多人都想進來分一杯羹，因此眾多的房地產(chǎn)公司如雨后春筍般出現(xiàn)，但城市的土地面積有限，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)之間競爭日益加劇，導(dǎo)致了房地產(chǎn)項目利潤不斷被壓縮，在這樣的情況下各大房地產(chǎn)公司不得不謹慎對待每一個投資項目，對房地產(chǎn)工程造價管理中的成本控制極為重視。本文主要對房地產(chǎn)工程造價管理中的成本控制進行了研究，從房地產(chǎn)投資決策階段成本控制、房地產(chǎn)投資項目工程設(shè)計階段成本控制、房地產(chǎn)投資項目工程招標(biāo)階段的控制以及房地產(chǎn)投資項目施工階段成本控制這四個方面進行了具體的闡述。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);工程造價管理;成本控制

1、房地產(chǎn)投資項目立項初期階段成本控制

1.1 要有優(yōu)秀的項目決策團隊。21世紀(jì)是人才時代，人才決定了企業(yè)的發(fā)展高度，在進行房地產(chǎn)投資項目立項之前必須要組織一支優(yōu)秀的項目團隊，對房地產(chǎn)市場進行調(diào)研，對產(chǎn)品進行策劃和定位，同時還應(yīng)充分分析投資項目的各種風(fēng)險與相應(yīng)的回報，要詳細考慮到各種利害關(guān)系，做好成本成本控制工作，掌握好市場狀況和經(jīng)濟走勢，最重要的就是要把握住政府方面的相關(guān)政策以及銀行方面的貸款政策。

1.2 對房地產(chǎn)項目進行充分的成本分析。一般情況下通過對其他項目的分析，可知房地產(chǎn)投資項目的土地成本支出與政府各種稅金方面的支出約占到項目總支出的30%-40%左右，項目支出額非常巨大，而且大多需要提前墊資，一般情況下這方面的成本不需要控制，都有相應(yīng)的法律法規(guī)約束;再一個巨大的項目支出就是建筑施工、安裝費用了，這部分費用幾乎占到了項目總支出的百分之四十左右，而這部分費用的活動空間巨大，若是控制不好成本，極有可能導(dǎo)致項目的虧損;最后一部分項目支出就是項目前期開發(fā)費用了，這部分費用相對較少，只占到了項目總支出的百分之十左右。房地產(chǎn)公司再進行項目投資之前一定要充分分析好各項目支出。

2、房地產(chǎn)投資項目工程設(shè)計階段成本控制

2.1 對房地產(chǎn)設(shè)計方案進行嚴格評審。房地產(chǎn)投資項目成功與否極為關(guān)鍵的一點因素就是項目的設(shè)計方案，因此做好工程項目設(shè)計方案的評審就顯得非常重要了。對工程設(shè)計方案的評審主要包括對結(jié)構(gòu)體系、基礎(chǔ)造型、平面布置等方面進行成本分析，保證在不影響設(shè)計合理性的前提下，讓設(shè)計師本著降低成本的原則盡可能的優(yōu)化設(shè)計方案，力求更加科學(xué)、合理、節(jié)約。

2.2 對施工圖設(shè)計進行限額管理。工程施工安裝支出在項目總支出中占據(jù)極大的一部分費用，而施工圖的設(shè)計對于施工成本極為關(guān)鍵，要想降低施工安裝成本，就要從根源施工圖上入手，在設(shè)計中精確規(guī)定每平方米鋼筋含量、每平方米混凝土含量等限額指標(biāo)，另外對于單位施工圖預(yù)算指標(biāo)、設(shè)計變更費用指標(biāo)也要做出相應(yīng)的限額。

2.3 做好施工組織設(shè)計的審核工作。正常情況下房地產(chǎn)投資項目的造價工程師對于施工方的施工組織實際或者施工方案都不太重視，只要求施工工期盡可能快就行，這樣做唯一的目的就是想工程盡快完工好緩解自身財務(wù)壓力，不管正常施工是不是跟施工組織設(shè)計符合，而如果施工方提交的施工組織設(shè)計沒有提到提前完工的趕工方案，而在施工之前房地產(chǎn)公司又沒有嚴格審核出這方面的問題，那若房地產(chǎn)公司強制要求施工方趕工則需要支付很大一部分趕工費用，對工程項目造成損失。

3、房地產(chǎn)投資項目工程招標(biāo)階段的控制

3.1 做好工程招標(biāo)過程的成本控制。工程招標(biāo)過程對房地產(chǎn)投資項目的成本起到非常重要的作用，在保證公平、公開、公正的原則下，通過招標(biāo)的方式選出質(zhì)量可靠、信譽可靠、價格較低的單位作為中標(biāo)者，是房地產(chǎn)項目成本控制的一種重要手段，這樣不但可以保證工程的質(zhì)量以及正常施工，最重要的是可以降低項目成本。

3.2 科學(xué)、合理的管理施工合同。施工合同是工程能夠順利進行的最可靠保證，施工合同的條款都是經(jīng)過合同雙方認可的，施工時間、結(jié)算方式、違約賠償方式等都已在合同中明確規(guī)定，合同雙方都必須嚴格遵守施工合同，因此科學(xué)、合理的管理施工合同對于項目的整體順利進行起到了至關(guān)重要的作用。

4、房地產(chǎn)投資項目施工階段成本控制

4.1 有效控制工程的變更。工程變更對于工程的影響非常大，不可輕易進行變更，若必須要進行工程變更，則需要對工程變更內(nèi)容進行充分詳細的分析、調(diào)查、研究和評價，再進行優(yōu)化、改進，確保工程變更更好合理、科學(xué)、有效。工程設(shè)計變更有一定的限制要求，那就是不能違背施工合同，必須要在施工合同的內(nèi)容約束條件內(nèi)進行變更。

4.2 保證施工單位的索賠合理性。在工程建設(shè)過程中，可會產(chǎn)生一些意外。工程造價人員要對施工合同和索賠事由進行詳細的了解，避免施工單位的不合理索賠。對施工單位上交的索賠材料進行嚴格的審核，確保索賠事項的真實性及合理性。

4.3 施工材料和設(shè)備的控制。一般情況下不同時期、不同地方的工程材料價格存在著一定的差額，有些施工單位為了自身的經(jīng)濟利益，會謊報工程材料價格，私自提高工程材料的價格。在工程項目總支出中施工材料和施工設(shè)備的支出份額比非常大，占據(jù)了項目總支出的百分之四十左右，因此工程材料的價格的提高會嚴重影響到房地產(chǎn)投資項目的整體利潤，所以房地產(chǎn)公司的造價人員一定要密切關(guān)注各地的工程材料價格變動情況，切合做好工程材料的選擇工作，并且在合同中明確甲供材、甲定乙供材及設(shè)備等相關(guān)條款，或者指定甲供材、甲定乙供材的管理方法，以免引起竣工結(jié)算時的糾紛。

參考文獻：

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