【摘 要】近年來，隨著我國(guó)樓市漸入存量時(shí)代及房?jī)r(jià)的不斷攀升，房地產(chǎn)企業(yè)通過較為單一的融資渠道所獲取的資金供給與日益增大的資金需求之間的矛盾日益突出。對(duì)企業(yè)的發(fā)展造成了極大的束縛。因此房地產(chǎn)企業(yè)的融資管理、特別是渠道創(chuàng)新成為近年來業(yè)內(nèi)較為關(guān)注的焦點(diǎn)。在宏觀經(jīng)濟(jì)“輕資產(chǎn)、去庫存、去杠桿”的大背景下，結(jié)合REITs在國(guó)外快速的發(fā)展及成熟的運(yùn)行模式，其在國(guó)內(nèi)的推進(jìn)必將創(chuàng)造性的為房地產(chǎn)企業(yè)提供更為便利、更為專業(yè)的融資渠道。本文對(duì)REITs的概念及特點(diǎn)進(jìn)行了系統(tǒng)的介紹，結(jié)合我國(guó)國(guó)情分析REITs在我國(guó)發(fā)展過程中存在的阻礙，并為能夠更好的引入REITs提出政策建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；融資渠道；REITs

一、REITs的概念及特點(diǎn)

REITs（Real Estate Investment Trusts）即房地產(chǎn)信托投資基金，是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。

REITs最早起源于美國(guó)。1960年，美國(guó)國(guó)會(huì)通過法案允許設(shè)立REITs，其目的是為中小投資者提供投資于房地產(chǎn)市場(chǎng)的渠道。作為成熟資本市場(chǎng)的重要組成部分及房地產(chǎn)證券化的重要手段，REITs能有效的盤活流動(dòng)性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資，將其直接轉(zhuǎn)化為資本市場(chǎng)上可進(jìn)行金融交易的證券化資產(chǎn)，充分賦予了房地產(chǎn)金融屬性，使地產(chǎn)與資本能更緊密的進(jìn)行融合。在其實(shí)踐過程中具有如下特點(diǎn)：

1.其收益來源主要來自于房地產(chǎn)租金收入及地產(chǎn)升值；具有長(zhǎng)期收益率高且穩(wěn)定的特點(diǎn)；

2.與股市、債市等其他投資產(chǎn)品相關(guān)性小，較好的抵抗經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)所帶來的不穩(wěn)定因素，有利于投資者分散風(fēng)險(xiǎn)和組合投資；

3.對(duì)投資范圍有嚴(yán)格限制和高比例的強(qiáng)制分紅要求，美國(guó)法案規(guī)定，REITs必須將超過90%的稅前收入分配給投資者。

二、REITs作為創(chuàng)新性融資渠道的優(yōu)勢(shì)

房地產(chǎn)與資本的融合最緊密最傳統(tǒng)的方式應(yīng)該是銀行，約七成的房地產(chǎn)開發(fā)資金來自銀行貸款的支持。作為融資端，銀行對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起到了不可磨滅的推動(dòng)作用。然而，近幾年國(guó)家展開了一系列的宏觀調(diào)控及銀行一系列的政策性信貸緊縮政策使得房地產(chǎn)融資渠道單一的缺點(diǎn)顯露出來。作為資本密集型的房地產(chǎn)行業(yè)不得不嘗試多渠道尋求資本的支持，除了銀行外，與信托、基金和私募股權(quán)投資合作、通過IPO搭建境內(nèi)境外資本市場(chǎng)融資平臺(tái)、直接入股或收購金融機(jī)構(gòu)、引入資產(chǎn)管理公司等都已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)與資本提供者進(jìn)行結(jié)合的方式。借鑒國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，同樣作為房地產(chǎn)與資本媒介的REITs在我國(guó)得以嘗試性的運(yùn)用，其推廣運(yùn)用必將對(duì)構(gòu)建渠道多元化、高效并且有利于風(fēng)險(xiǎn)分散的房地產(chǎn)金融起到很大作用，對(duì)推進(jìn)經(jīng)濟(jì)金融體系創(chuàng)新及構(gòu)建“開發(fā)+運(yùn)營(yíng)+金融”的房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式具有重要意義。

1.提高了房地產(chǎn)企業(yè)存量資產(chǎn)的流動(dòng)性，滿足了投資者多元化的投資需求：目前，我國(guó)有巨量的物業(yè)資產(chǎn)亟待盤活，而另一方面，大量的社會(huì)資金缺乏穩(wěn)健的投資渠道，REITs能夠籌集眾多投資者的資金，并結(jié)合專家在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資及物業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，使廣大中小投資者分享房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的收益，擴(kuò)大了投資者的投資范圍。作為嫁接物業(yè)資產(chǎn)和社會(huì)資金的媒介，REITs通過證券的形式將資產(chǎn)拆分，大幅提高了存量資產(chǎn)的流動(dòng)性，既分散了投資風(fēng)險(xiǎn)，又深入挖掘了資產(chǎn)本身的價(jià)值。

2.具有財(cái)產(chǎn)隔離功能：REITs主要有信托、公司及基金等三種載體形式。這三種形式共同的核心是確保REITs財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性，投資者認(rèn)購基金份額或受益憑證后形成的財(cái)產(chǎn)要與管理人、托管人的固有財(cái)產(chǎn)相獨(dú)立，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)隔離，確保基金財(cái)產(chǎn)不受管理人以及托管人的破產(chǎn)影響，可為地產(chǎn)開發(fā)商提供一種退出機(jī)制。

3.相對(duì)銀行貸款而言，REITs融資方式可以不受貸款時(shí)企業(yè)自有資金不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30%的約束，也能夠彌補(bǔ)規(guī)定的商業(yè)類項(xiàng)目只有主體結(jié)構(gòu)封頂才能按揭所造成的中間消費(fèi)融資的斷裂。有效避免單一融通體系下銀行相關(guān)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的硬沖擊，降低房地產(chǎn)業(yè)整體的融資成本。

三、REITs在我國(guó)內(nèi)地發(fā)展的瓶頸

REITs在美國(guó)設(shè)立相關(guān)法案后的20世紀(jì)80年代出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，截至2015年底其總市值已達(dá)9390億美元，但在我國(guó)內(nèi)地截止目前尚未有真正意義的REITs項(xiàng)目出現(xiàn)。究其原因主要有以下幾點(diǎn)造成了其發(fā)展瓶頸：

1.相關(guān)法律法規(guī)及信息披露制度和監(jiān)管體系不完善

目前，中國(guó)市場(chǎng)上沒有真正意義REITs產(chǎn)品的主要原因是沒有相應(yīng)的法律法規(guī)作為依托。而在金融分業(yè)監(jiān)管下，REITs不可避免地涉及到證監(jiān)會(huì)、銀監(jiān)會(huì)等多部門的監(jiān)管，監(jiān)管協(xié)調(diào)機(jī)制也尚未明確。從海外市場(chǎng)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看，REITs主要通過制訂專項(xiàng)法規(guī)規(guī)定其設(shè)立條件及監(jiān)管要求，并對(duì)受托人與管理公司的職責(zé)、物業(yè)估值、投資限制及分配要求等具體內(nèi)容出臺(tái)了細(xì)則。健全的法律法規(guī)是確保REITs規(guī)范發(fā)展的重要舉措，新加坡的REITs發(fā)展對(duì)我國(guó)具有很強(qiáng)的參考價(jià)值，由規(guī)章政策的實(shí)施帶動(dòng)實(shí)際操作，能夠在一開始就有統(tǒng)一的管理依據(jù)，從而保證其后期有序發(fā)展。

2.我國(guó)的稅收制度未對(duì)REITs做出相關(guān)規(guī)定

在我國(guó)現(xiàn)有的稅法框架下，資產(chǎn)證券化過程中產(chǎn)生的評(píng)估、交易及運(yùn)營(yíng)的各種稅費(fèi)較傳統(tǒng)的融資方式偏高，導(dǎo)致REITs在實(shí)際運(yùn)行后分給投資人的收益微乎其微。如果地產(chǎn)企業(yè)通過長(zhǎng)期持有物業(yè)獲得租金收入再進(jìn)行分配，那么就要面臨繳納企業(yè)所得稅、增值稅等各項(xiàng)稅收的問題，并且對(duì)于個(gè)人投資者來說，在取得股息紅利后還要上繳個(gè)人所得稅，在物業(yè)租賃環(huán)節(jié)也面臨著諸如房產(chǎn)稅等稅負(fù)的問題。在這樣龐大的稅負(fù)下，REITs的推進(jìn)舉步維艱。國(guó)外REITs規(guī)模龐大的主要原因是其有較為明確的稅收優(yōu)惠政策作為依托，我國(guó)可以針對(duì)該項(xiàng)金融衍生品出臺(tái)更適用的稅收政策及減免措施，避免雙重征稅問題，為REITs的發(fā)展創(chuàng)造良好的稅收環(huán)境，充分體現(xiàn)其長(zhǎng)期共贏、稅務(wù)激勵(lì)和全民參與的精神和內(nèi)涵。

3.專業(yè)管理機(jī)構(gòu)及人才缺失

我國(guó)目前缺乏REITs相關(guān)的專業(yè)運(yùn)作機(jī)構(gòu)及交易平臺(tái)，無法為REITs的快速發(fā)展提供相應(yīng)的專業(yè)服務(wù)。實(shí)際管理人員也以房地產(chǎn)專業(yè)人士居多，欠缺金融及地產(chǎn)復(fù)合型人才。

四、對(duì)REITs發(fā)展的政策建議

1.完善相關(guān)法律法規(guī)及信息披露制度和監(jiān)管體系

目前，國(guó)內(nèi)已經(jīng)形成了能夠帶來租金收益的巨大物業(yè)資產(chǎn)存量，具備了發(fā)展REITs產(chǎn)品的基礎(chǔ)，而地產(chǎn)作為新型城鎮(zhèn)化的重要內(nèi)容和依托，其快速發(fā)展也有賴于REITs立法的盡快推進(jìn)。首先，促進(jìn) REITs的立法應(yīng)明確其法律地位，著重發(fā)揮其融資成本較低且風(fēng)險(xiǎn)可控的優(yōu)勢(shì)，利用其收益率高的特點(diǎn)形成獨(dú)具我國(guó)特色的REITs。其次，作為一種新的房地產(chǎn)金融工具，未來需要建立健全完善的法律體系及信息披露制度來保證和維持整個(gè)市場(chǎng)的公平、公正、公開，要在設(shè)立條件、投資要求、分紅要求、各方職責(zé)以及監(jiān)管協(xié)調(diào)等方面做出具體詳細(xì)的規(guī)定，進(jìn)而推進(jìn)其健康、理性地發(fā)展。

2.設(shè)計(jì)匹配的REITs稅收制度

從國(guó)外市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)來看，稅收優(yōu)惠對(duì)推動(dòng)REITs的發(fā)展至關(guān)重要，針對(duì)REITs將每年絕大部分利潤(rùn)直接分配給投資者的特征，各國(guó)政府往往按照稅收中性原則對(duì)REITs免征所得稅。設(shè)計(jì)一套符合我國(guó)REITs發(fā)展需要的稅收優(yōu)惠體系顯得尤為迫切。另外，通過制定相關(guān)規(guī)則和配套細(xì)則來明確REITs所投資房地產(chǎn)物業(yè)及資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中的稅負(fù)、機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資者的稅收處理等問題，為REITs發(fā)展創(chuàng)造良好的稅收環(huán)境。

3.專業(yè)管理機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入及管理團(tuán)隊(duì)的建立

要想真正高效發(fā)揮REITs的作用，首先應(yīng)該從提高自身的經(jīng)營(yíng)管理能力入手，提高資產(chǎn)的質(zhì)量，通過合理的資產(chǎn)組合，保證資產(chǎn)的穩(wěn)定增長(zhǎng)。特別應(yīng)該在培養(yǎng)專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，打造在項(xiàng)目定位、招商、運(yùn)營(yíng)的各方面的核心競(jìng)爭(zhēng)力上下功夫，加快、加強(qiáng)REITs的人才培養(yǎng)，盡快建立起一支既了解房地產(chǎn)市場(chǎng)又熟悉業(yè)務(wù)運(yùn)作的專業(yè)管理人才隊(duì)伍，完善專業(yè)管理機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)準(zhǔn)入。只有這樣才能充分利用好REITs這一金融創(chuàng)新工具，形成地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與資本運(yùn)營(yíng)相互促進(jìn)的產(chǎn)融結(jié)合的可持續(xù)發(fā)展模式。

綜上所述，在目前特別是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目存在供應(yīng)過量且租售兩不宜的尷尬處境下，存量物業(yè)資產(chǎn)很難在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上快速變現(xiàn)。而隨著國(guó)內(nèi)加快推行標(biāo)準(zhǔn)REITs的步伐，未來的優(yōu)質(zhì)物業(yè)資產(chǎn)可通過REITs的形式打包上市來實(shí)現(xiàn)其價(jià)值最大化，REITs在國(guó)內(nèi)也將成為繼股票、債券、存款后的第四大類配置資產(chǎn)，為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)提供更有效的退出渠道以實(shí)現(xiàn)其輕資產(chǎn)的轉(zhuǎn)型。

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作者簡(jiǎn)介：

丁全（1983—），男，籍貫：山東青島，學(xué)歷：本科，目前職稱：中級(jí)會(huì)計(jì)師。