姚釗煒　陳宇夢　王舟

摘 要：樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要指標(biāo)。從嘉興樓宇經(jīng)濟(jì)這一方面入手，從嘉興樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的概況出發(fā)，分析得到整個嘉興市在樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面存在的問題，并且以此為依據(jù)，結(jié)合整個樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀規(guī)律和嘉興市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀，提出促進(jìn)嘉興樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實際方法。

關(guān)鍵詞：樓宇經(jīng)濟(jì)；城市發(fā)展；區(qū)域經(jīng)濟(jì)

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2016）13-0123-02

一、嘉興樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀

嘉興位于杭嘉湖平原腹地，毗鄰我國的經(jīng)濟(jì)中心——上海，浙江省省會城市——杭州。在地理位置方面，嘉興有著得天獨厚的地理優(yōu)勢。平原地形給嘉興發(fā)展經(jīng)濟(jì)帶來一個良好的客觀條件，并且平坦的平原地形給嘉興的樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展奠定了一個良好的基礎(chǔ)。正是在這樣的背景下，本文以嘉興市區(qū)（南湖區(qū)，越秀區(qū)）為調(diào)查范圍，對嘉興兩區(qū)轄內(nèi)進(jìn)行研究。其中，具有一定規(guī)模的商務(wù)樓寫字樓共有47處，具有一定規(guī)模的工廠上百處。

嘉興不僅有著良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境，嘉興的經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷史同樣極為悠久。樓宇經(jīng)濟(jì)作為一種CBD的進(jìn)一步發(fā)展。在嘉興樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展之中，起初以華庭街為中心，其次又逐漸從華庭街逐漸轉(zhuǎn)移到江南大廈、戴夢得大廈、旭輝廣場商圈、到現(xiàn)如今萬達(dá)廣場、八佰伴購物中心等多核心商圈發(fā)展模式的形成，嘉興樓宇經(jīng)濟(jì)一直在迅速發(fā)展。

嘉興的人文環(huán)境一直都是作為一種對嘉興樓宇經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)因素而存在的，人文環(huán)境在另一個方面體現(xiàn)出來的就是一個城市的文化軟實力。樓宇經(jīng)濟(jì)的形成和發(fā)展并不僅僅只是大量的建造廣場、寫字樓等，還應(yīng)包括在之中舉行的各種經(jīng)濟(jì)活動。

嘉興有著良好的地理位置和長期優(yōu)秀的歷史積淀。嘉興第二、三產(chǎn)業(yè)的比重的逐步上升，給樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了良好的機遇。

二、嘉興樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展問題

雖然嘉興樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著良好的背景和趨勢，但是，依舊存在著許多問題。這些問題之中最具代表性的有以下幾種：

（一）樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡

在我們的調(diào)查中，嘉興市區(qū)的樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的代表——商業(yè)廣場的分布具有極其的不對稱性，從中我們可以看出樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有不均衡的弊端。

調(diào)查的數(shù)據(jù)顯示，其中萬達(dá)廣場商鋪數(shù)量為179個，入住率接近95%，八佰伴購物中心有商鋪數(shù)量210個，入住率接近98%。這樣的兩個擁有明確發(fā)展定位的中心，相比同行都有著比較好的入住率和商鋪數(shù)量。另一方面，由于在建設(shè)之初并沒有一個明確定位，嘉興寫字樓商務(wù)樓等入住率普遍不高。面對這些問題，以樂天瑪特為例，該區(qū)域的建設(shè)之初由于并沒有清晰的目標(biāo)定位以及整體的區(qū)域發(fā)展的不平衡，導(dǎo)致其經(jīng)濟(jì)效益不佳。

（二）樓宇發(fā)展規(guī)劃布局不合理

在樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展之初，規(guī)劃是其必不可少的一個步驟。而這樣的規(guī)劃在嘉興樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的態(tài)勢之中卻并不完善：（1）在嘉興樓宇經(jīng)濟(jì)的縱向規(guī)劃上，缺乏對樓宇經(jīng)濟(jì)長期發(fā)展的思考規(guī)劃；（2）橫向上的規(guī)劃的缺乏，使得整個嘉興樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)中缺乏區(qū)域的平衡發(fā)展；（3）整體規(guī)劃不佳，使得整個嘉興樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展節(jié)奏紊亂。

規(guī)劃布局的不合理，導(dǎo)致整個嘉興樓宇經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)許多“意外”因素，阻礙了發(fā)展。

（三）樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的管理人才缺乏

樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展表面上看去是產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品之間的競爭，但其深層次的競爭是科技和人才的競爭。而人才資源之中，又以高級管理人才資源最為重要。這樣的高級管理人才對整個樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是巨大的，從建設(shè)之初到建設(shè)完成后，都對整個樓宇運營發(fā)展起著巨大的影響。

樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是一個長期的過程。因此，在樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的后續(xù)階段，也就是在建筑之中發(fā)生的那些經(jīng)濟(jì)交易，對樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高級管理人才有著極高的需要和要求。以萬達(dá)為例，萬達(dá)的模式成功在很大程度上都受其對管理的重視上，萬達(dá)的收入中，物業(yè)管理方面占據(jù)著90%左右的比例。從這樣一個極高比例的利益比可以看出，管理在樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展之中的重要程度。而萬達(dá)能夠如此重視管理，又與它的眾多管理人才分不開，每一座萬達(dá)廣場在其建設(shè)之初就會有一個相對應(yīng)的專業(yè)管理團(tuán)隊進(jìn)行管理。這樣的“一座萬達(dá)廣場一支管理隊伍”模式，使得整個廣場在建成之后的運行之中盡量減少了問題的發(fā)生，發(fā)生狀況時也能夠憑借這樣的模式迅速解決問題。

而與之相反的廣場就是在萬達(dá)附近的中港城，它與萬達(dá)有著近乎一樣的地理位置、交通條件，但正是由于其在管理上的問題導(dǎo)致了現(xiàn)在整個中港城的發(fā)展困境，由于缺乏科學(xué)的管理人員和正確的管理模式，使得整個中港城的消費體驗、核心競爭力等都在持續(xù)下降。因此，在樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程當(dāng)中，缺乏相應(yīng)的管理人才是嘉興樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的又一短板。

（四）樓宇發(fā)展缺乏完善的配套設(shè)施

樓宇經(jīng)濟(jì)是一個經(jīng)濟(jì)綜合體，發(fā)展過程當(dāng)中，基礎(chǔ)配套設(shè)施的完善是其發(fā)展的必要條件。

但是，在嘉興樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程當(dāng)中，類似于八佰伴購物中心這樣的配套設(shè)施齊全的樓宇是占極少比重的。嘉興絕大部分的廣場都面臨著基礎(chǔ)設(shè)施不完善的問題。除此之外，嘉興的寫字樓商務(wù)樓附近配套設(shè)施就更加缺乏。由于商務(wù)樓寫字樓這樣的樓宇有著高度的人員集中率，滯留時間也長，因此對基礎(chǔ)設(shè)施的要求也就更高。

三、促進(jìn)樓宇經(jīng)濟(jì)良好發(fā)展的對策

本文根據(jù)這樣的問題，制定出以下幾條針對性的對策和措施。

（一）政府實施開發(fā)商“準(zhǔn)入機制”，保證建設(shè)的精品率

在樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展日趨迅速的大環(huán)境下，針對之前所發(fā)現(xiàn)的那些問題，政府必須要實施“準(zhǔn)入機制”，即在進(jìn)行招商引資時，特別關(guān)注該開發(fā)商的開發(fā)能力、資金儲備等信息，確保整個開發(fā)過程當(dāng)中，不會出現(xiàn)“爛尾樓”。在建成的經(jīng)營過程當(dāng)中，避免由于開發(fā)商自身的原因，例如缺乏經(jīng)驗、缺乏人才等因素造成的樓宇發(fā)展困境。

要提升開發(fā)商準(zhǔn)入水平，開發(fā)過程當(dāng)中，政府要嚴(yán)格把關(guān)，堅持“寧缺毋濫”原則。提升整個樓宇經(jīng)濟(jì)開發(fā)商水平，從而促進(jìn)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

（二）制定配套的樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃

樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展并不是一個單獨的經(jīng)濟(jì)單元的發(fā)展，更多的是一個經(jīng)濟(jì)發(fā)展綜合體的發(fā)展，在樓宇發(fā)展之初應(yīng)制訂詳細(xì)的發(fā)展計劃。

以中港城及其附近的萬達(dá)廣場為例，萬達(dá)廣場總共為四層，第一層為以服裝為主的樓層，主要是中高端服飾；三層是以各種餐館為主的樓層等等，這樣的樓層設(shè)計在廣場的發(fā)展規(guī)劃中是極其重要的。另一方面，在中港城方面，由于前期的發(fā)展規(guī)劃制定不充分、不全面，從而導(dǎo)致了整個中港城的每一層的發(fā)展和定位不清晰。在實際的調(diào)查當(dāng)中發(fā)現(xiàn)，由于沒有合理地規(guī)劃每一個樓層所對應(yīng)的潛在客戶以及每一個樓層所承擔(dān)的功能特征，中港城的消費體驗與萬達(dá)相比要遜色很多。因此，要想促進(jìn)整個樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，前期的合理規(guī)劃必不可少，而一個合理的發(fā)展規(guī)劃是從該廣場或者是該商務(wù)樓的經(jīng)營目的出發(fā)，并且在制定的過程當(dāng)中要結(jié)合該樓宇的實際環(huán)境。

（三）調(diào)整人才策略，加強人才投資和培養(yǎng)

首先，在嘉興的樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程當(dāng)中，類似于中港城、樂天瑪特等商場因為自身發(fā)展而導(dǎo)致的人才缺口，應(yīng)該采取以培養(yǎng)或招募的方式來彌補。其次，在樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程當(dāng)中，由于樓宇經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，人們對于樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的管理要求也更高。因此，在這樣的情況下，對于樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的管理人才的需求，在質(zhì)量上也逐漸體現(xiàn)出來。最后，在大環(huán)境之下看待整個樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，更加要注意整個城市人才素質(zhì)的提升。只有整體人才素質(zhì)的提升，才會促進(jìn)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展相關(guān)人才的素質(zhì)的提升，基數(shù)的增加必定能促進(jìn)高端人才數(shù)量的提升。

（四）完善基礎(chǔ)配套設(shè)施

在樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展之中，由于是整個經(jīng)濟(jì)綜合體的發(fā)展，因此要促進(jìn)這樣的經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，就必定要做好整個樓宇經(jīng)濟(jì)相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，特別是商務(wù)樓、寫字樓等樓宇，因為這樣的樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展由于有著多方面的影響因素，并且人員長時間集中。這樣的一個特征對基礎(chǔ)設(shè)施方面就有很高的要求，特別是安全方面的基礎(chǔ)設(shè)施。與此同時，在這樣的樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程當(dāng)中，相關(guān)員工會選擇就近定居下來，這對于教育、交通、醫(yī)療等基礎(chǔ)設(shè)施的要求又是一個考驗。所以，在發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)當(dāng)中，要保證樓宇經(jīng)濟(jì)周圍的基礎(chǔ)設(shè)施能夠跟上。另一方面，基礎(chǔ)設(shè)施的完善也不僅是企業(yè)單方面的要求，政府也應(yīng)該在基礎(chǔ)設(shè)施方面提供政策上的支持，從而促進(jìn)該地區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

四、總結(jié)

嘉興樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有其自身特點和局限性。因此，想要促進(jìn)嘉興樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展就必須從多方面入手，多方協(xié)作，共同努力。并且在解決問題的過程當(dāng)中，關(guān)注嘉興樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢，確保樓宇經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展。

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[責(zé)任編輯 吳明宇]