何婧瑩

摘要：房地產(chǎn)作為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展變化自然也會給地方經(jīng)濟(jì)帶來一定的影響，為此黨中央國務(wù)院及地方政府等相關(guān)職能部門也陸續(xù)出臺及頒布了一系列新的市場調(diào)控政策，希望能夠引導(dǎo)房地產(chǎn)市場繼續(xù)實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展。文章結(jié)合相關(guān)實(shí)踐工作經(jīng)驗(yàn)，主要以泉州市房地產(chǎn)市場為例，對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策所產(chǎn)生的效應(yīng)展開探討，希望能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供一定的參考價(jià)值。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；市場調(diào)控政策；主要效應(yīng)；發(fā)展對策

泉州市是福建省大力建設(shè)的“海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)”中的重要城市之一，其具有廣闊的發(fā)展前景和諸多優(yōu)秀的發(fā)展資源。近幾年，泉州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展邁入快車道，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)也開始呈現(xiàn)出幾何級數(shù)的增長，并在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中扮演著極其重要的作用。然而隨著國家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略的全面實(shí)施，房地產(chǎn)市場將迎來新一輪的變革，如何應(yīng)對新經(jīng)濟(jì)形勢的變化及各項(xiàng)調(diào)控政策的引導(dǎo)，便成為了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中需要深度挖掘的課題。

一、2015年以來房地產(chǎn)市場的主要調(diào)控政策分析

（一）330住房新政

2015年3月30日由財(cái)政部頒發(fā)政策中規(guī)定：個(gè)人轉(zhuǎn)讓2年以上的住房將免征營業(yè)稅，而個(gè)人購買不足2年的住房對外銷售時(shí)，將全額征收營業(yè)稅；個(gè)人購買在2年及以上的非普通住房在對外銷售時(shí)，將按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額來征收營業(yè)稅。這一住房新政的出臺，在稅收方面給予了更大的優(yōu)惠，這對于促進(jìn)房產(chǎn)銷售，加快商品住房的流通是極為有利的。

（二）個(gè)人二套住房首付降至四成

2015年3月30日央行出臺政策，將二套房貸款首付比例由原來的60%下調(diào)至40%；并且由央行、住建部及銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)通知，規(guī)定使用住房公積金購買首套普通自主房的首付比例下調(diào)至20%；對已經(jīng)擁有一套住房并結(jié)清貸款的家庭，再次申請住房公積金貸款買房的，將其首付比例下調(diào)至30%。這一系列房貸政策的出臺對當(dāng)前房地產(chǎn)市場去庫存以及刺激人們的購房欲望是極為有利的。

（三）新政“閩七條”

2015年3月20日，福建省出臺了房地產(chǎn)新政“閩七條”，其主要內(nèi)容包括以下幾點(diǎn)：將首改房認(rèn)定的審批程序放寬；支持住房公積金貸款購房，并將首付比例下調(diào)至20%；支持住房貸款，全省金融機(jī)構(gòu)將適當(dāng)下浮住房貸款利率；推行房屋貨幣化安置，對使用補(bǔ)償款購房的讓其享受“團(tuán)購”優(yōu)惠；多元化開通轉(zhuǎn)換渠道，有效促進(jìn)商品房和保障性住房之間的轉(zhuǎn)換；試點(diǎn)推行共有產(chǎn)權(quán)住房，讓個(gè)人按照其所持有的房屋產(chǎn)權(quán)比例來支付購房款項(xiàng)；全面推進(jìn)公共服務(wù)均等化，一有效提升住宅小區(qū)的基礎(chǔ)公共服務(wù)水平。

（四）其它政策

1. 2015年3月27日，國土資源部及住建部聯(lián)合發(fā)文稱：將嚴(yán)格控制城市供地規(guī)模，改善供求關(guān)系，其主要內(nèi)容包括合理安排住房及建設(shè)用地的供應(yīng)規(guī)模、優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、統(tǒng)籌安排保障性住房工程的建設(shè)以及加大房地產(chǎn)市場監(jiān)督監(jiān)管力度等。

2. 2016年上半年，央行、財(cái)政部以及住建部等相關(guān)部門，在2015年房地產(chǎn)新政的基礎(chǔ)上，又相繼出臺了下調(diào)住房貸款首付比例至25%、上調(diào)住房公積金存款利率以及降低房地產(chǎn)交易的營業(yè)稅和契稅等一系列政策。

這些政策、通知、文件的頒布與實(shí)施皆是對當(dāng)前房地產(chǎn)市場進(jìn)行分析之后進(jìn)行的，其根本目的主要為控制城市商品房建設(shè)規(guī)模、去庫存以及建設(shè)保障性住房等，這些政策均會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的影響。

二、泉州市房地產(chǎn)市場調(diào)控政策產(chǎn)生的主要效應(yīng)

（一）對房地產(chǎn)市場的成交量產(chǎn)生了短期影響

一系列利好調(diào)控政策的出臺對房地產(chǎn)市場上的成交量均產(chǎn)生了短期影響，自2015年以來，泉州房地產(chǎn)市場開始逐步擺脫之前的低迷狀態(tài)，漸漸回溫，房產(chǎn)交易量穩(wěn)中有增。據(jù)房天下數(shù)據(jù)監(jiān)控中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年1月，泉州市住房交易量為957套，2月份正好是春節(jié)，因此成交量較少，只成交了414套，但從3月份開始，住房成交量實(shí)現(xiàn)四連漲，在6月份更是突破了千套，成交量呈現(xiàn)出逐漸回暖的趨勢。

（二）房地產(chǎn)價(jià)格并未發(fā)生明顯下降

2015年以來，新發(fā)布的一系列調(diào)控政策雖然有效抑制了部分不合理的房地產(chǎn)需求，但泉州市商品住宅的平均價(jià)格并未呈現(xiàn)出大起大落的趨勢，未表現(xiàn)出對調(diào)控政策的顯著反應(yīng)。據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的2015年1～12月百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告中顯示，泉州市新建住宅的價(jià)格最高為2月份的7819元/m2，而最低的則是12月的7477元/m2，每平方米最多降價(jià)342元，降幅為4.37%，由此可見房地產(chǎn)價(jià)格并未發(fā)生明顯的下滑。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)投資受政策調(diào)控的影響較為嚴(yán)重

由于受到國土資源部、住建部、央行等職能部門出臺政策的影響，泉州市的房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)出明顯的下滑趨勢。有相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自2014年樓市遇冷之后，2015年仍然在延續(xù)著房地產(chǎn)新常態(tài)，供銷均出現(xiàn)回落，市場上仍然以去庫存為主，2015年泉州市區(qū)上半年的住房供應(yīng)量為38.3萬m2，同比2014年下降了64%，可見房產(chǎn)開發(fā)投資進(jìn)入慢牛，投資開發(fā)量大幅度下滑。

（四）個(gè)人住房貸款受調(diào)控政策的影響較為明顯

由于本輪房地產(chǎn)調(diào)控新政主要為刺激消費(fèi)、減少庫存，因此泉州房地產(chǎn)市場上，個(gè)人住房貸款、公積金貸款的金額均出現(xiàn)了較大幅度的增長，受調(diào)控政策的影響比較明顯。由泉州市住房公積金管理中心的相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年1～5月，泉州市累計(jì)發(fā)放個(gè)人貸款214.12億元，全市個(gè)貸率高達(dá)93.94%，已經(jīng)連續(xù)10個(gè)月呈現(xiàn)上升趨勢；在住房公積金提取方面，1～5月共提取13.4億元，共發(fā)放個(gè)人住房貸款5340筆，19億元，同比增長22.9%、19.7%及25%，漲幅明顯。

三、進(jìn)一步提升泉州市房地產(chǎn)市場調(diào)控效應(yīng)的對策與建議

（一）優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，不斷推出差別化的住房信貸政策

加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈的控制，由于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銀行資金的需求量較大，因此我們可以通過限貸、催貸等政策影響與控制房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈，以此來改變當(dāng)前市場上住房價(jià)格居高不下，開發(fā)企業(yè)捂盤惜售的不利局面。對首套房貸款執(zhí)行更加優(yōu)惠的利率，由于按揭購房人員對住房貸款政策較為敏感，所以在銀行貸款政策中，應(yīng)當(dāng)將購買首套住房、二次購房以及投資性購房等住房消費(fèi)行為區(qū)別對待，適當(dāng)增加投資性購房的成本，并給予首套房貸更加優(yōu)惠的政策。加強(qiáng)對貸款實(shí)際用途的監(jiān)控，有效避免投機(jī)者將貸款應(yīng)用到投資性購房上。

（二）鼓勵(lì)住房金融服務(wù)產(chǎn)品實(shí)施創(chuàng)新與變革

結(jié)合泉州市金融市場、房地產(chǎn)市場的實(shí)際狀況，鼓勵(lì)金融體系創(chuàng)新適合保障性住房工程收益特點(diǎn)的融資模式和金融產(chǎn)品，試點(diǎn)推出以保障性住房抵押擔(dān)保土地出讓金、廉租房租金收費(fèi)權(quán)抵押擔(dān)保貸款等，盡量為保障性住房提供更加有利的金融環(huán)境。與此同時(shí)，地方政府還應(yīng)當(dāng)探索建立保障性住房的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償金制度，對參與保障性住房的金融機(jī)構(gòu)、開發(fā)企業(yè)等主體給予適當(dāng)?shù)亩愂諆?yōu)惠、財(cái)政補(bǔ)貼等利好政策。

（三）改善房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成機(jī)制，有效削弱地方財(cái)政對房地產(chǎn)業(yè)的依賴度

由當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成機(jī)制來看，可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行改善：1、創(chuàng)新土地出讓金制度，優(yōu)化物業(yè)稅征收體制。由于目前我國采取一次性征收土地出讓金的方式，因此這造成了當(dāng)前土地交易環(huán)節(jié)成本過高，但保有與開發(fā)環(huán)節(jié)成本過低的現(xiàn)象，這比較有利于建設(shè)土地的大規(guī)模轉(zhuǎn)讓，但卻不利于房地產(chǎn)開發(fā)商迅速售房套現(xiàn)，只有通過改革土地出讓金制度，才能有效改善這一問題。2、在物業(yè)稅征收體制應(yīng)當(dāng)借鑒住房貸款的模式進(jìn)行改革，對首套購房者進(jìn)行適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠，對二次購房和投資性購房進(jìn)行限制。

（四）充分發(fā)揮政府在保障房建設(shè)中的積極引導(dǎo)作用

具體措施有：充分發(fā)揮政府在保障性住房建設(shè)中的引導(dǎo)與監(jiān)管作用，吸引更多的民間資本投向保障性住房，并嚴(yán)格監(jiān)管保障性住房的開發(fā)建設(shè)、交易等各個(gè)環(huán)節(jié)。明確保障性住房的服務(wù)對象，對無力購房群體、新進(jìn)就業(yè)人員、城市無房家庭以及外來務(wù)工人員等進(jìn)行區(qū)別劃分，提供不同的保障性住房制度。加強(qiáng)保障性住房申請資格的審查，讓城市低收入居民、弱勢群體真正成為保障性住房的受惠者。

綜上所述，近幾年推出房地產(chǎn)新政均對泉州市房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了一定程度的影響，但想要房地產(chǎn)市場朝著更加穩(wěn)定、持續(xù)的方向上發(fā)展，還需要黨中央、地方政府以及各相關(guān)職能部門的共同努力，在科學(xué)分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場、消費(fèi)需求的基礎(chǔ)上，不斷加強(qiáng)扶持、監(jiān)管與引導(dǎo)。

參考文獻(xiàn)：

[1]岳靜宜，晏姿，任旭.開發(fā)商參與保障房配建市場化模式研究[J].工程管理學(xué)報(bào)，2015（01）.

[2]田敏.泉州和廈門房價(jià)相關(guān)性的計(jì)量模型[J].牡丹江師范學(xué)院學(xué)報(bào)（自然科學(xué)版），2013（03）.

[3]劉艷紅. “營改增”對房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)影響及對策思考[J].會計(jì)之友，2016（11）.

[4]佚名.福建泉州：機(jī)遇無限的魅力城市[J].職業(yè)，2012（01）.

[5]解海，洪濤，靳靜靜.土地出讓方式對住宅用地價(jià)格的差異性影響分析[J].工程管理學(xué)報(bào)，2015（02）.

（作者單位：泉州市不動產(chǎn)登記局）