（廈門港務(wù)地產(chǎn)有限公司，福建 廈門 361000）

【摘 要】房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是關(guān)系國計民生的重要行業(yè)，提高我國房地產(chǎn)工程管理水平是促進城市化進程的關(guān)鍵。房地產(chǎn)開發(fā)項目管理作為工程項目管理中的一個分支，主要是指房地產(chǎn)項目管理者采用系統(tǒng)工程管理方法，對開發(fā)項目建設(shè)與使用進行全方位的管理，旨在優(yōu)化生產(chǎn)要素，為企業(yè)開發(fā)經(jīng)營帶來顯著的社會與經(jīng)濟效益。文章主要針對房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的思路和意義進行分析，提出房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理中的一些問題，并提出相應(yīng)的解決措施。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā)項目；工程管理；常見問題；解決措施

【中圖分類號】F293.3 【文獻標識碼】A 【文章編號】1674-0688（2016）04-0132-03

房地產(chǎn)開發(fā)過程中，項目的工程管理是一個十分重要的環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)工程管理不力會造成房地產(chǎn)工程項目投資規(guī)模增加，并且無法有效地控制施工過程中的偷工減料、操作違規(guī)等行為，這不僅會對房地產(chǎn)投資方的利益造成嚴重的損害，也不利于維護人民的利益，不利于國家的經(jīng)濟建設(shè)。因此，如何通過房地產(chǎn)工程管理工作，實現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)的有效管理，本文結(jié)合筆者參與工程實例中獲得的經(jīng)驗，對該問題進行探討。只有將工程管理的管理手段切實運用到房地產(chǎn)開發(fā)項目中，才能真正使項目在建筑市場占領(lǐng)一席之地，并取得顯著的成果。

1 房地產(chǎn)項目工程管理的意義

對房地產(chǎn)開發(fā)項目工程進行管理具有十分重要的意義。工程管理主要是在房地產(chǎn)建設(shè)施工的過程中，對其進行監(jiān)督與控制，使建設(shè)施工嚴格按照相關(guān)的標準與要求進行。在這個過程中，工程管理不僅直接對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行監(jiān)督，并且還在此基礎(chǔ)上控制了施工的工期，降低了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本投資。在整個房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理中，項目管理主要包括質(zhì)量管理、施工進度管理、開發(fā)項目的成本管理與施工安全管理。對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行工程管理的根本目的就是為了保證工程項目的建設(shè)質(zhì)量，切實保證房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益。只有通過工程管理，才能督促施工單位嚴格地按照房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)計意愿進行施工，從而保證工程項目的質(zhì)量，達到經(jīng)濟效益最大化的目的。

2 工程概況

三明陸地港項目（如圖1所示）總規(guī)劃建設(shè)用地面積約63.97 hm2，總投資約20億元。其中，物流倉儲區(qū)占60%（約375 400 m2 ），商貿(mào)區(qū)占40%（約264 266.67 m2）。三明陸地港商服區(qū)（一期）項目建設(shè)用地面積為11.489 8萬m2，總建筑面積為20.67萬m2。地上建筑面積為17.2萬m2（專業(yè)市場為5.06萬m2、SOHO區(qū)為4.8萬m2，風(fēng)情商業(yè)街為1.28萬m2，商業(yè)金融為6.05萬m2），地下建筑面積為3.38萬m2。該項目位于三明市沙縣海西三明生態(tài)新城金港路東側(cè)，西側(cè)金港路、南側(cè)港區(qū)路均已建設(shè)成熟，交通便利。本文結(jié)合該項目，剖析房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理中存在問題及提出相應(yīng)的措施。

3 房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理中經(jīng)常出現(xiàn)的問題

3.1 前期對市場的研究不充分

由于沒有詳細的項目可行性研究報告，使得項目的規(guī)劃設(shè)計遲遲不能如期進行，即使勉強進行了多個方案的規(guī)劃概念設(shè)計，也因為市場研究不充分、心中無底、評判標準不明確而猶豫不決，致使項目決策慢、效率低。開發(fā)商高層領(lǐng)導(dǎo)以“市場是變化的，項目定位不能太死”為借口，不重視前期的項目詳細可行性研究。由于對市場和產(chǎn)品的研究不夠充分，導(dǎo)致決策遲緩，浪費了項目的事機、時間。決策高層猶豫了一段時間后，又匆忙決策，這樣決策確定的項目產(chǎn)品肯定是不科學(xué)、不系統(tǒng)、不全面的。

3.2 項目決策階段出現(xiàn)的問題

決策階段的匆忙、猶豫及其引起的問題一定會在以后的項目建設(shè)、銷售、交付及使用過程中反映出來，可以說由此造成的項目管理難度是“胎”里帶出來的。例如，該項目的外立面確認達半年之久；某項目在銷售階段才意識到戶型單一、戶型偏大及市場定位偏差問題；某在建項目由住宅改為商務(wù)公寓功能的“正確”修改；該項目重新進行產(chǎn)品定位和重新設(shè)計；公司領(lǐng)導(dǎo)層經(jīng)常為建設(shè)過程中不時出現(xiàn)的戶型修改、材料顏色、裝修效果、窗型、車位擺放等問題而“救火”；項目拿地之后，產(chǎn)品定位不明，概念設(shè)計已經(jīng)進行一年有余，至今仍猶豫不決等；工程現(xiàn)場經(jīng)常處于等圖狀態(tài)，要么沒有圖紙、要么改圖，甚至工程交付標準都不明確；工程現(xiàn)場只有等待或無所適從或發(fā)出修改圖后才急忙安排敲打、改造，有工期目標時只有“著急”，無工期目標時“干耗”，項目管理目標往往落空。無論是開發(fā)商內(nèi)部的工程管理和銷售部門，還是參與項目的設(shè)計、監(jiān)理、施工單位及政府規(guī)劃、建設(shè)、房地產(chǎn)管理部門及購房客戶等，各方都不滿意。

3.3 項目施工中存在監(jiān)督與管理的漏洞

在進行房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)時，部分施工單位只重視房地產(chǎn)開發(fā)項目的進度，忽視了在建設(shè)過程中出現(xiàn)的細節(jié)問題，導(dǎo)致在項目建設(shè)中出現(xiàn)監(jiān)督與管理的漏洞。疏于對房地產(chǎn)開發(fā)項目的檢查，從而直接影響房地產(chǎn)開發(fā)項目工程的施工質(zhì)量。監(jiān)督部門發(fā)現(xiàn)了開發(fā)項目中的問題后，沒有及時地與施工單位進行溝通，問題沒有得到解決，降低了房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設(shè)的質(zhì)量。

3.4 建設(shè)施工團隊之間的配合度不夠

房地產(chǎn)開發(fā)項目是一個具有周期性與復(fù)雜性特點的建設(shè)工程，其建設(shè)難度十分大。因此，需要各個不同的施工隊伍互相配合施工。而在房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)的實際中，施工人員互相之間缺乏配合，施工人員的施工專業(yè)素質(zhì)參差不齊，施工的質(zhì)量也缺乏保障。如果這些問題得不到解決，將直接影響房地產(chǎn)開發(fā)項目的施工效率與施工質(zhì)量，從而直接導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項目的整體受到影響。

3.5 項目工程的管理體制與規(guī)章制度不完善

房地產(chǎn)開發(fā)項目中，需要從實際的施工情況出發(fā)，合理地分配施工的人員。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果片面地追求經(jīng)濟效益，減少施工人員的數(shù)量，就會直接降低房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理部門對施工的管理與監(jiān)督力度，就會影響項目工程的建設(shè)質(zhì)量。與此同時，房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設(shè)的規(guī)章制度也沒有全面落實。我國實行施工的規(guī)章制度就是為了保證房地產(chǎn)項目的施工質(zhì)量。然而就實際的情況來看，我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并沒有落實國家的規(guī)章制度，這對房地產(chǎn)開發(fā)項目工程的質(zhì)量有直接的影響。

4 房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理策略

4.1 加強項目前期投資決策階段的市場可行性研究

前期的項目可行性研究是項目的靈魂，而據(jù)此進行的工程項目設(shè)計是工程建設(shè)的“龍頭”，只有“龍頭”中有“魂”，才能使工程項目設(shè)計、建設(shè)和項目過程管理有章可循?！褒堫^”抬不起來，“龍身”無法行動。沒有圖紙，無法建設(shè)；有圖常變，目標落空。要重視項目的前期可行性研究，就要加強前期可行性研究工作的人力、物力、財力和時間的科學(xué)投入；要建立、完善決策支持機構(gòu)，收集、整合決策支持性資源，必要時要“借腦”；完善決策程序，提高決策水平和效率，使得項目市場定位和產(chǎn)品定位科學(xué)化、市場化、系統(tǒng)化。

該項目后來經(jīng)過總圖布局劃分為專業(yè)市場組團和辦公組團，分別采用獨立的交通系統(tǒng)，避免不同人流的相互干擾和不同使用功能的建筑相互影響。辦公區(qū)采用高低配布局，高層沿北側(cè)布置，避免日照遮擋，同時位于城市干道交叉口，有利于建筑形象的展示；南側(cè)低層辦公組團主要通過小型獨立式辦公產(chǎn)品的開發(fā)，以“低總價、高使用率”的銷售理念引進小企業(yè)入駐，培育市場。遠期市場發(fā)展成熟和周邊建設(shè)完善時，開發(fā)高層辦公產(chǎn)品。商業(yè)臨城市干道設(shè)置，利用已經(jīng)建成的港區(qū)路、金港路和專業(yè)市場帶來的人流實現(xiàn)商業(yè)價值的最大化。

4.2 加強項目決策實施階段的設(shè)計和前期工程項目管理計劃

整合、招標或委托有資質(zhì)、有類似業(yè)績、與項目匹配的專業(yè)設(shè)計資源，要求設(shè)計單位按照已批準的項目可行性研究報告進行方案初步設(shè)計、施工圖設(shè)計，并以可行性研究報告的預(yù)設(shè)要求評價、審核各階段的設(shè)計文件；此階段尚要依據(jù)項目可行性研究報告和設(shè)計文件編制詳細的項目管理計劃和完善招標文件。要嚴格控制工程變更，凡涉及建筑功能性等的原則性工程變更，一定要慎重并經(jīng)過必要的決策程序才能進行。

4.3 重視項目收尾階段的項目管理

在項目收尾階段，可建立一個由開發(fā)商主管工程領(lǐng)導(dǎo)牽頭，整合工程管理、銷售、技術(shù)、開發(fā)、材供、物業(yè)管理等內(nèi)部人員組成的工程項目收尾臨時機構(gòu)，與工程項目管理現(xiàn)場人員分工協(xié)作，共同完成工程收尾階段的項目管理及項目交付、移交工作。

4.4 加大項目施工中的監(jiān)督與管理的力度

建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)項目時，必須嚴格依照開發(fā)施工的程序進行，不能片面性地提高施工的速度。施工單位要提高施工的進度，就必須在保證施工質(zhì)量的同時，科學(xué)、合理地縮短施工工期。房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的監(jiān)督人員必須提高項目施工中的監(jiān)督與管理力度，監(jiān)管部門在發(fā)現(xiàn)施工過程中的問題后，應(yīng)及時與負責(zé)施工的單位與負責(zé)人溝通與交流，督促施工單位對問題進行整改。加大項目施工中的監(jiān)督與管理力度，就能保證房地產(chǎn)開發(fā)項目的施工質(zhì)量。

4.5 提高建設(shè)各參建單位之間的配合度

要想提高建設(shè)各參建單位之間的配合度，就要在實施房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)之前，建立一個各參建單位用于溝通的平臺，這有利于負責(zé)各個施工領(lǐng)域的各參建單位進行溝通與交流。在進行施工時，各參建單位互相配合施工，避免因為溝通不當(dāng)而影響房地產(chǎn)開發(fā)工程的施工質(zhì)量。因此，只有協(xié)調(diào)統(tǒng)一負責(zé)各個不同領(lǐng)域的各參單位，才能實現(xiàn)參建隊伍協(xié)調(diào)工作，進而提高房地產(chǎn)開發(fā)項目工程的施工質(zhì)量。

4.6 完善項目工程的管理體制與規(guī)章制度

在以施工的實際情況出發(fā)的理念下，必須構(gòu)建完善的工程項目管理機制，便于施工作業(yè)人員進行監(jiān)督和管理，保證房地產(chǎn)開發(fā)項目施工的質(zhì)量與效率，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益。在開展房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設(shè)時，施工單位必須按照國家制定的規(guī)章制度進行施工，嚴格按照施工標準進行監(jiān)督和管理，保證施工的高效進行。

5 結(jié)語

綜上所述，在城市發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)項目的數(shù)量不斷地增加，工程管理在實際建設(shè)中遇到的問題也隨之增多。因此，必須采取相應(yīng)的措施去解決工程建設(shè)中遇到的問題。必須重視項目工程的管理，提高其管理水平，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場競爭中贏得優(yōu)勢。不斷地完善房地產(chǎn)開發(fā)項目工程的管理體制，使房地產(chǎn)更好地滿足現(xiàn)代人們的居住需求，并且適應(yīng)社會的發(fā)展。

參 考 文 獻

[1]李思瀅.可持續(xù)發(fā)展指導(dǎo)下的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)及相關(guān)問題分析[J].知識經(jīng)濟，2016（7）.

[2]陳耀從.基礎(chǔ)性工作如何促進房企發(fā)展[J].城市開發(fā)，2016（6）.

[3]張一鳴.EPC模式下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程計劃管理及質(zhì)量管理探討[J].建材與裝飾，2016（4）.

[責(zé)任編輯：高海明]

【作者簡介】續(xù)剛，山西人，碩士，廈門港務(wù)地產(chǎn)有限公司工程師，研究方向：項目管理。