彭雁　陶艷春

[摘要]城市化進(jìn)程的加快，以及經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，催生了農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房意愿，也使進(jìn)城農(nóng)民成為房地產(chǎn)市場(chǎng)不容忽視的需求群體。特別是進(jìn)入2015年以來(lái)，國(guó)家和省相繼出臺(tái)了一系列政策，明確提出要鼓勵(lì)引導(dǎo)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房需求。本文主要通過(guò)抽樣調(diào)查、問(wèn)卷調(diào)查等方法，試圖在對(duì)安陽(yáng)市周邊村鎮(zhèn)人口進(jìn)城購(gòu)房意愿和房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)期進(jìn)行調(diào)研的基礎(chǔ)上，分析安陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需情況，并發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，提出下一步的工作建議，希望能為推動(dòng)該項(xiàng)工作的開(kāi)展做出努力。

[關(guān)鍵詞]安陽(yáng)市；房地產(chǎn)；策略研究

近年來(lái)，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房日漸增多，逐漸成為房地產(chǎn)市場(chǎng)有效需求的新生力量。進(jìn)入2015年以來(lái)，國(guó)家和省更是明確提出指導(dǎo)性意見(jiàn)，并采取了一系列激勵(lì)政策和措施，積極鼓勵(lì)支持農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房，擴(kuò)大住房消費(fèi)。2015年4月，河南省人民政府出臺(tái)豫政[2015]48號(hào)文件，要求省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳要會(huì)同有關(guān)部門盡快研究制定促進(jìn)縣（市）政府引導(dǎo)農(nóng)民到縣城購(gòu)房的激勵(lì)政策。各轄市、縣（市）政府也要結(jié)合實(shí)際，制定具體優(yōu)惠政策，支持進(jìn)城農(nóng)民和城市居民購(gòu)買首套住房或首套改善性住房。本文在針對(duì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房意愿，以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)情況進(jìn)行抽樣調(diào)查的基礎(chǔ)上，對(duì)安陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況進(jìn)行了分析和論述，期望能對(duì)相關(guān)部門制定措施、落實(shí)政策提供參考。

一、安陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況

我市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可以追溯到七、八十年代的統(tǒng)建樓建設(shè)，以此為基礎(chǔ)，在“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)”的指導(dǎo)方針下，從一開(kāi)始幾個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)、年均施工面積不到10萬(wàn)平方米，到如今的300多家開(kāi)發(fā)企業(yè)、年施工面積2000萬(wàn)平方米，一步步發(fā)展壯大、規(guī)范成熟。自1999年以來(lái)，隨著城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)也在逐步完善與規(guī)范中逐漸崛起，為改善城鎮(zhèn)居民的居住水平，為促進(jìn)我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展及城市建設(shè)發(fā)揮了重要作用。

（一）調(diào)整消化時(shí)期?！熬盼濉逼陂g（1996-2000年），房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的發(fā)展處于“消化、完善、調(diào)整、提高”的階段，通過(guò)消化空置商品房、完善制度機(jī)制、調(diào)整產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略，提高房地產(chǎn)行業(yè)整體素質(zhì)，提高房地產(chǎn)管理水平，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。1999至2000年，在安陽(yáng)市拉大城市框架、加大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的整體思路下，先后實(shí)施了文峰中路、文峰東路等城市重點(diǎn)改造工程，極大地帶動(dòng)了全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的發(fā)展，進(jìn)一步推動(dòng)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的步伐，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)及其管理也取得了長(zhǎng)足的發(fā)展。1999年全市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資2.31億元，施工面積65萬(wàn)平方米，新開(kāi)工面積49萬(wàn)平方米。2000年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增加至3.9億元，施工面積100萬(wàn)平方米，新開(kāi)工面積48萬(wàn)平方米。

（二）快速發(fā)展時(shí)期?！笆濉逼陂g（2001—2005），我市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入快速發(fā)展階段，全市累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資53.53億元，平均每年10.7億元；施工面積772.86萬(wàn)平方米，平均每年154.6萬(wàn)平方米，2003年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重達(dá)到近幾年的峰值10.76%，年度投資增長(zhǎng)率為63.98%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)得到迅猛發(fā)展，為提高人民群眾的居住條件和生活環(huán)境，改善市容市貌，加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)作出了重大貢獻(xiàn)。

（三）穩(wěn)健發(fā)展時(shí)期?！笆晃濉逼陂g（2006-2010），針對(duì)房地產(chǎn)投資愈熱、房?jī)r(jià)高漲、供需矛盾加劇的問(wèn)題，國(guó)家一方面在肯定其支柱產(chǎn)業(yè)地位的同時(shí)，也連續(xù)出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策，運(yùn)用行政、法律、財(cái)稅等手段，從土地、金融、稅收等方面進(jìn)行引導(dǎo)調(diào)控，以確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展。2008年，受到國(guó)家金融危機(jī)的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了暫時(shí)性的下滑，但隨后又開(kāi)始了新一輪陜速發(fā)展。

（四）震蕩轉(zhuǎn)型時(shí)期。“十二五”期間（2011-2015），2011年底，由于受到國(guó)家宏觀調(diào)控和安陽(yáng)市金融市場(chǎng)非法集資的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了高位運(yùn)行后的大幅下滑。2013年全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各項(xiàng)指標(biāo)增速降到低點(diǎn)，在全省總體排名較為落后，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資和竣工面積增速均降至全省倒數(shù)第1。在一系列幫扶支持政策和市處非工作取得明顯成效的影響下，2014年后全市房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步呈現(xiàn)回暖趨勢(shì)，至2015年1-3月，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總量全省排名達(dá)到第4位，增速位列全省第1位。

二、專頊統(tǒng)計(jì)調(diào)查情況

（一）農(nóng)民進(jìn)城意愿調(diào)查

本次調(diào)研采取了實(shí)地問(wèn)卷調(diào)查的方式，針對(duì)安陽(yáng)市規(guī)劃城區(qū)周邊農(nóng)民到市區(qū)購(gòu)房意愿，共完成7373份調(diào)查問(wèn)卷，其中農(nóng)村常住居民191份，進(jìn)城務(wù)工人員182份。

1.農(nóng)民意愿進(jìn)城購(gòu)房者查過(guò)50%。受訪的373位調(diào)查對(duì)象中，表示愿意到城市購(gòu)房的有100位，占全部受訪者的26.8%，有27.1%的受訪者表示條件合適的情況下愿意到城市買房，其余46.1%的受訪者明確表示不愿意到城市買房。根據(jù)問(wèn)卷情況，受訪者中30歲以下的有54人，其中愿意在城鎮(zhèn)買房的占33.3%，在各年齡-段中是比重最高的，其原因主要是年輕人對(duì)城市生活方式的認(rèn)同感高，接受力強(qiáng)，比年齡大的人更向往城市的生活，另外父輩也為他們積攢了一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，因此他們的意愿最強(qiáng)烈；31-40歲的人群中，選擇“愿意”的比重有所降低，占27.7%；41-50歲的人群中，選擇“愿意”的比重更低，占23.1%；51-60歲這個(gè)階段的人群的比較特殊，選擇“愿意”的比重不但沒(méi)有降低，反而是上升的，占該年齡段總?cè)藬?shù)的30%，究其原因，該年齡段人群的子女正處于婚嫁年齡，現(xiàn)在城里有房成了一些農(nóng)村年輕人結(jié)婚的門檻，再加上在農(nóng)村建一所象樣的房子，成本也較高，因此有的人表示愿意為子女結(jié)婚在城鎮(zhèn)買房；反之，60歲以上的人愿意到城鎮(zhèn)買房的最少，只占18.5%。

2.制約農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房的幾個(gè)因素

46.1%的受訪者明確表示不愿意到城鎮(zhèn)買房，通過(guò)訪問(wèn)，我們了解到其制約因素主要有以下幾個(gè)方面：

①生活習(xí)慣。許多農(nóng)民習(xí)慣了農(nóng)村傳統(tǒng)的生產(chǎn)生活方式，有故土難離的情結(jié)。還有受訪者表示，他們目前居住地離城鎮(zhèn)不算太遠(yuǎn)，交通也還方便，自家蓋的新房寬敞舒適，成本也低，不比城鎮(zhèn)差，沒(méi)必要到城鎮(zhèn)當(dāng)房奴。

②房?jī)r(jià)較高。許多受訪者表示感覺(jué)房?jī)r(jià)較高，買不起房，這是制約大部分人買房意愿的重要因素。很多農(nóng)民表示想到城鎮(zhèn)買房居住，但高企的房?jī)r(jià)讓他們的夢(mèng)想難以實(shí)現(xiàn)。

⑨其他因素。除以上兩個(gè)主要制約因素外，生活成本高、工作不穩(wěn)定、老人無(wú)法照料、家屬和子女無(wú)法安置等也是制約農(nóng)民進(jìn)城買房的因素。

3.農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房表現(xiàn)為剛性需求

雖然調(diào)查結(jié)果顯示，農(nóng)民到城鎮(zhèn)購(gòu)房的意愿還不夠強(qiáng)烈，但是這部分意愿基本都是剛性需求，大部分是為了子女就學(xué)、學(xué)業(yè)、婚嫁，不帶有投資色彩，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的推動(dòng)作用是良性的。受經(jīng)濟(jì)能力的限制，他們選擇住房的條件不高，因此可能會(huì)消化或支撐一部分低端住宅項(xiàng)目。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)調(diào)查

針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資及土地儲(chǔ)備情況，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也進(jìn)行了相關(guān)問(wèn)卷調(diào)查，主要采用了重點(diǎn)調(diào)查與抽樣調(diào)查相結(jié)合的調(diào)查方式，有136家企業(yè)全部或部分回答了問(wèn)卷調(diào)查的內(nèi)容，占市區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的58.1%。問(wèn)卷調(diào)查反映了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)、銷售、土地儲(chǔ)備情況，以及對(duì)未來(lái)安陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地儲(chǔ)備和拿地形式的判斷等。調(diào)查結(jié)果顯示，被調(diào)查企業(yè)投資意愿較弱、銷售情況喜憂參半、土地儲(chǔ)備少、拿地意愿不強(qiáng)。

①投資意愿較弱。有50%的企業(yè)預(yù)計(jì)未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資會(huì)有所下降，有12家企業(yè)認(rèn)為本企業(yè)投資情況較預(yù)計(jì)會(huì)有所上漲，占比8.8%；有60家企業(yè)認(rèn)為投資情況較預(yù)計(jì)持平，占比44.1%；另有64家企業(yè)認(rèn)為投資情況較預(yù)計(jì)會(huì)有所下降，占比47.1%。從調(diào)查問(wèn)卷情況來(lái)看，企業(yè)實(shí)際投資增長(zhǎng)或持平的主要原因，有銷售情況轉(zhuǎn)好、資金充裕、保障房建設(shè)拉動(dòng)、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有信心等有利因素，也有人工費(fèi)用增加等客觀因素。

②銷售情況好壞參半。被調(diào)查企業(yè)中，56.6%的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售情況良好，40.4%的企業(yè)銷售情況不容樂(lè)觀，3%的企業(yè)未作出回答。造成企業(yè)銷售下滑的因素有剛性需求不足、房?jī)r(jià)偏高、投機(jī)投資前景不好等。

⑨企業(yè)土地儲(chǔ)備少，拿地意向不強(qiáng)。近九成的被調(diào)查企業(yè)無(wú)土地儲(chǔ)備。2014年，安陽(yáng)市全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)待開(kāi)發(fā)土地面積40.35萬(wàn)平方米，較同期下降51.8%：購(gòu)置土地面積17.26萬(wàn)平方米，較同期下降53.5%；土地成交價(jià)款1.76億元，較同期的5.56億元，同比下降68.4%。在被調(diào)查企業(yè)中，有122家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)土地儲(chǔ)備，占比89.7%；僅有12家企業(yè)有土地儲(chǔ)備，占比8.8%；另有兩家企業(yè)未給出回答。被調(diào)查企業(yè)中，82家企業(yè)明確表示無(wú)拿地意向，占比60.3%。究其原因是對(duì)市場(chǎng)缺乏信心、企業(yè)資金緊張、市場(chǎng)不明朗待觀望等。

從匯總來(lái)的調(diào)查結(jié)果看，安陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)受前幾年的非法集資風(fēng)波的波及，整個(gè)市場(chǎng)處于低迷、謹(jǐn)慎、觀望、放緩的態(tài)勢(shì)，但隨著本地經(jīng)濟(jì)的回溫，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)也逐步走出困境，出現(xiàn)好轉(zhuǎn)的跡象，安陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)本企業(yè)開(kāi)發(fā)銷售情況的判斷還是樂(lè)觀的。

（三）商品房空置率調(diào)查

商品房空置率調(diào)查，主要通過(guò)入戶和用電調(diào)查進(jìn)行，選取了近年來(lái)峻工的小區(qū)20個(gè)，調(diào)查了近幾個(gè)月份的用電量情況。20個(gè)小區(qū)共計(jì)有住戶8047戶，其中近幾個(gè)月用電量為零的1994戶，占比例為24.8%，近2個(gè)月份用電量為零的2196戶，占比例為27.3%。據(jù)此推斷近年來(lái)峻工商品房平均入住率為73%左右，平均空置率為27%左右。

三、安陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè)

伴隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展由快速擴(kuò)張期轉(zhuǎn)為艱難轉(zhuǎn)型期，安陽(yáng)市房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)十余年的快速發(fā)展后也由黃金發(fā)展時(shí)期轉(zhuǎn)入到盤整階段。安陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)既有著城鎮(zhèn)化水平不斷提高、居民剛性需求不減等有利條件，同時(shí)面臨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)減緩、房產(chǎn)投資投機(jī)性需求減少、政策調(diào)控、城市承載能力較弱等不利因素影響。

1.剛性需求是房地產(chǎn)重要支撐。安陽(yáng)每年凈增戶籍人口2萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率年均提高1.5個(gè)百分點(diǎn)，這是房地產(chǎn)剛性需求的重要來(lái)源。安陽(yáng)市農(nóng)民收入近年一直保持了兩位數(shù)較快增長(zhǎng)速度，2013年農(nóng)民人均現(xiàn)金收入達(dá)到9669元，2014年將突破一萬(wàn)元，從發(fā)展趨勢(shì)看，農(nóng)民積累購(gòu)房資本還是很有希望的。

2.經(jīng)濟(jì)減速制約房地產(chǎn)較快發(fā)展。2002年至2011年，安陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)總量迅速擴(kuò)張，GDP增速保持兩位數(shù)快速增長(zhǎng)。2012年以后發(fā)展進(jìn)入了艱難的轉(zhuǎn)型期，進(jìn)入一位數(shù)增長(zhǎng)階段。與之相對(duì)應(yīng)，安陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)也由快速擴(kuò)張期轉(zhuǎn)入較慢盤整期。

3.政策調(diào)控下房地產(chǎn)資金緊張。2012年以后我國(guó)開(kāi)始實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，逐步收緊銀根，遏制房?jī)r(jià)快速上揚(yáng)。安陽(yáng)房地產(chǎn)在民間融資問(wèn)題暴發(fā)后，資金更為緊張，房地產(chǎn)進(jìn)入調(diào)整時(shí)期。

四、建議

1.聚集城市人氣，增加常住人口。人氣是當(dāng)今城市繁榮發(fā)展的主動(dòng)脈，一個(gè)城市集聚人氣，流動(dòng)人口和常住人口增加，自然就能集聚財(cái)氣和商氣，從而推動(dòng)房地產(chǎn)健康有序發(fā)展。

2.提高城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施和制度保障水平，增強(qiáng)城鎮(zhèn)承載能力。要不斷完善城市基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)服務(wù)功能，增強(qiáng)城市承接和吸納能力；增強(qiáng)城鎮(zhèn)文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、社會(huì)保障等方面的服務(wù)能力，滿足不斷增加的城鎮(zhèn)人口的需求。不斷深化戶籍、醫(yī)療、教育、社會(huì)保障等制度改革，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程，免除農(nóng)民進(jìn)城的后顧之憂。

3.嘗試開(kāi)發(fā)面向農(nóng)民的政策性保障房。由政府協(xié)調(diào)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以略高于成本價(jià)的保本微利價(jià)格向農(nóng)民出售商品房。在商業(yè)貸款方面制定農(nóng)民購(gòu)房政策，對(duì)有穩(wěn)定收入來(lái)源、個(gè)人資信情況良好、具有還貸能力的農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)買商品房貸款給予支持。

4.出臺(tái)相關(guān)政策，促進(jìn)空置房屋出租。安陽(yáng)市近年來(lái)新建的小區(qū)空置房屋比例較大，造成了財(cái)富的巨大浪費(fèi)。建議出臺(tái)相關(guān)政策來(lái)促進(jìn)空置房屋對(duì)外出租，比如對(duì)空置房屋收取雙倍物業(yè)管理費(fèi)、征收房產(chǎn)稅等，使房屋空置成本上升，房租下降，避免財(cái)富浪費(fèi)，促進(jìn)全市房地產(chǎn)健康發(fā)展。

5.推進(jìn)停緩工項(xiàng)目盡快復(fù)工竣工，促進(jìn)房地產(chǎn)良性循環(huán)。目前，安陽(yáng)市區(qū)內(nèi)有部分樓盤主體已經(jīng)建成，但由于集資問(wèn)題造成資金鏈斷裂而不能竣工，造成資源浪費(fèi)，影響到安陽(yáng)房地產(chǎn)健康發(fā)展和民生問(wèn)題。建議由市政府有關(guān)部門牽頭，協(xié)調(diào)金融機(jī)構(gòu)、外來(lái)開(kāi)發(fā)商和集資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)共同研究解決。